（2017）黑08执异111号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2017-12-04

案件名称

中国建设银行股份有限公司同江支行（以下简称建行同江支行）申请执行同江市五谷丰农业机械装备有限公司（以下称五谷丰公司）、王富江、关双梅金融借款合同纠纷一案执行裁定书

法院

黑龙江省佳木斯市中级人民法院

所属地区

黑龙江省佳木斯市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

中国建设银行股份有限公司同江支行,同江市五谷丰农业机械装备有限公司,王富江,关双梅

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条

全文

黑龙江省佳木斯市中级人民法院执行裁定书（2017）黑08执异111号异议人（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司同江支行，住所地黑龙江省同江市同江镇大直路中段。法定代表人：于旭东，该行行长。委托代理人：薄海财，黑龙江中东律师事务所律师。委托代理人：刘伯武，中国建设银行股份有限公司佳木斯分行员工。被执行人：同江市五谷丰农业机械装备有限公司，住所地黑龙江省同江市经济开发区。法定代表人：王富江，该公司总经理。被执行人：王富江，男，汉族，1975年1月17日出生，住黑龙江省同江市，同江市五谷丰农业机械装备有限公司总经理，公民身份号码×××。被执行人：关双梅，女，满族，1976年5月11日出生，住黑龙江省同江市，农民，公民身份号码×××。本院在办理中国建设银行股份有限公司同江支行（以下简称建行同江支行）申请执行同江市五谷丰农业机械装备有限公司（以下称五谷丰公司）、王富江、关双梅金融借款合同纠纷一案中，申请执行人建行同江支行向本院提出书面异议。本院受理后依法进行了审查，现已审查终结。异议人建行同江支行请求撤销对被执行人五谷丰公司抵押财产的拍卖，将已纳入评估范围的地上房屋和构筑物与抵押物合并，重新进行整体拍卖。其理由是：1、被执行人用于抵押的房产、土地和未抵押的房产、构筑物不可分割，未整体进行拍卖导致无法处置变现，严重损害了申请执行人的权益。执行法院仅对已经办理抵押登记的35处房屋和1宗土地使用权进行拍卖，未对抵押土地上的锅炉房、门卫房、仓库和混凝土地面一并拍卖，而已办理抵押登记的房产、土地和未办理抵押登记的房产、构筑物不可分割，致使拍卖无法成交。在进行司法评估并要求申请执行人支付评估费用后，未与申请执行人沟通，擅自将评估范围内的财产从拍卖范围中取消，严重损害了其合法权益；2、申请执行人对未办理抵押登记的地面建筑物享有抵押权，法院应依法维护申请执行人的合法权益。本案中，未办理抵押登记的锅炉房、门卫房、仓库和混凝土地面应视为一并抵押，其有权就拍卖、变变所得或折价优先受偿。执行法院应将纳入评估范围的财产全部纳入处置范围，并通知其他办理抵押登记的债权人，根据法律规定一并审查抵押权成立的时间，确认优先受偿的先后顺序；3、拍卖保留价过高，不利于拍卖成交，导致国有资产流失。法律规定首次拍卖保留价不得低于评估价的70%，第二次拍卖保留价不得低于前次保留价的80%。本案拍卖保留价，第一次为评估价的90%，第二次拍卖的保留价为前次保留价的90%。确定如此高的保留价没有合理依据，是导致拍卖不成交的主要原因。经审查查明，2016年5月11日，本院依据已经生效的（2015）佳商初字第57号民事判决书，受理建行同江支行申请执行五谷丰公司、王富江、关双梅金融借款合同纠纷一案。因被执行人未能履行生效法律文书确定的义务，本院于2016年7月6日以（2016）黑08执38号执行裁定书，裁定对被执行人五谷丰公司所有的35处房产和位于同江市经济开发区的21,221.12平方米的土地使用权进行评估拍卖。2016年9月22日，佳木斯市兴佳资产评估事务所出具佳兴评报字（2016）第A080号资产评估报告书，（2016）黑08执38号执行裁定书裁定内的被执行人五谷丰公司35处商服房评估价值为16,259,299元，21,221.12平方米的土地评估价值为2,355,544元，裁定外五谷丰公司房屋建筑物评估价值为2,709,920元、构筑物及其他辅助设施评估价值为2,295,934元，东西车间、锅炉房、门卫室评估价值为2,709,920元，混凝土地坪评估价值为2,295,934元。另查明，2017年1月10日，被执行人五谷丰公司的法定代表人王富江称佳兴评报字（2016）第A080号资产评估报告的评估价格过低，请求法院在拍卖时减少下浮。4月25日，本院组成合议庭对第一次拍卖的保留价进行了评议。同年6月6日，本院下达通知书和第一次拍卖公告，并于同月13日将上述文书送达申请执行人建行同江支行和被执行人五谷丰公司。7月9日至10日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上对被执行人五谷丰公司所有的35处商服用房和21,221.12平方米的土地使用权进行拍卖，第一次拍卖起拍价为16,753,359.00元，但因无人竞买流拍。流拍后，本院于7月28日至29日组织第二次拍卖，第二次拍卖起拍价为15,078,023.00元，也因无人竞买流拍。以上事实，有（2015）佳商初字第57号民事判决书、佳兴评报字（2016）第A080号资产评估报告书、拍卖通知书、拍卖公告复印件在卷证明。本院认为，本院在拍卖被执行人五谷丰公司的财产时，仅对五谷丰公司所有的35处商服用房和21,221.12平方米的土地使用权进行拍卖，未将21,221.12平方米土地的混凝土地坪纳入拍卖范围。而上述土地的混凝土地坪与该土地系不可分物，无法将该土地的混凝土地坪单独拍卖。经评估，上述土地的混凝土地坪价值为2,295,934元，未将该上述土地的混凝土地坪与该土地使用权一并拍卖，损害了当事人的合法权益。且五谷丰公司所有的35处商服用房和21,221.12平方米的土地使用权为不同的拍卖标的，将上述商服用房和土地使用权整体拍卖，不利于债权的实现，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条的规定，裁定如下：一、撤销本院对被执行人同江市五谷丰农业机械装备有限公司名下的35处商服房和21,221.12平方米的土地使用权的两次拍卖行为；二、由本院重新组织对被执行人财产进行拍卖。如不服本裁定，可于接到本裁定书之日起十日内向黑龙江省高级人民法院申请复议。审判长　宋　雷审判员　魏金华审判员　聂亚芬二〇一七年十月二十日书记员　贾艳莉百度搜索“”