（2017）新2301民初4077号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-12
案件名称
张保祥与黄敏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昌吉市人民法院
所属地区
昌吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张保祥,黄敏,陶重霖
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初4077号原告：张保祥，男，汉族，1990年10月5日出生，无固定职业，现住昌吉市，公民身份证号：×××。委托诉讼代理人：蒋彻，新疆金诚信律师事务所律师。被告：黄敏，女，藏族，1974年4月24日，无固定职业，现住昌吉市，公民身份证号：×××。委托诉讼代理人：张志梅，新疆庭州律师事务所律师。第三人：陶重霖，男，汉族，1956年10月2日出生，现住昌吉市，公民身份证号：×××。原告张保祥与被告黄敏、第三人陶重霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月9日受理后，依法由代理审判员秦明适用简易程序，于2017年9月7日公开开庭进行了审理。原告张保祥及其委托诉讼代理人蒋彻，被告黄敏及其委托诉讼代理人张志梅、第三人陶重霖到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告张保祥向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的商铺租赁协议；2、被告退还转让房款17800元；3、本案诉讼费、邮寄送达费由被告承担。事实和理由：2017年7月26日，原、被告口头协议，由被告将自己承租的位于园艺场三组的商铺转让给原告，转让费及剩余房租共计17800元。同日，原告通过转账分批次向被告支付上述转让费用。2017年8月4日被告将房屋交与原告，当原告准备经营时，第三人得知后将商铺上锁，并称上述房屋不能转让。现原告无法经营，合同目的不能实现。后经原、被告多次协商未果，现诉至法院。被告黄敏辩称：原告的诉讼请求不成立，具体理由如下：1、2017年7月25日原、被告协商转让店面事宜，第三人当时在场。因第三人同意转让，故在2017年7月26日原告将房租及装修费用17800元交给被告。但原、被告未另行签订协议，原告仅仅在被告与第三人的合同上签了名字。2、原告经营期间，由于第三人不同意原告在涉案房屋墙上打洞，所以将房门上锁。后原、被告均报警，社区协调时，第三人于2017年8月8日给被告出具收条，注明2017年8月18日以后房屋发生任何问题与被告无关。上述收条载明的内容是对被告转让行为的再次追认。3、被告将房屋交付给原告，协议内容已履行完毕。第三人锁门的行为与被告无关，第三人已构成违约，应由第三人承担相应的违约责任。第三人陶重霖述称：第三人以为原、被告是另外签订合同，被告说要转让房屋，第三人就口头答应了，并让被告与原告商量好，第三人在合同上签字就行。但原、被告仅仅在原合同上签过字，因此第三人并不认可。原告的诉讼请求是成立的。原告举证，当事人质证及本院认证意见如下：证据一、商铺租赁协议书一份，拟证实原、被告于2017年7月26日签订转租协议。经质证，被告对该证据的真实性认可，被告将权利义务转让给原告。第三人对该证据的真实性认可，关联性、合法性不认可，认为被告未经房东同意非法转租。本院对该证据的真实性以确认。证据二、收条一张，拟证实原告向被告支付转让费用17800元。经质证，被告对该证据的真实性认可。第三人并不清楚原告给被告付钱的经过。本院对该证据的真实性予以确认。证据三、证明一份，拟证实第三人给原告出具证明，证实原告未使用上述商铺一天。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为第三人与本案有利害关系，证明内容与第三人陈述不符。第三人对该证据的真实性认可，其自述认为：该证明是原告将第三人约到律师事务所，原告说:”他是不是一天都没有经营，我说是。”所以第三人就在原告起草的证明书上签了名字。本院对该证据的关联性不予确认。被告举证，当事人质证及本院认证意见如下：证据一、商铺租赁协议书一份，拟证实被告于2017年3月31日承租了第三人的商铺，租赁期限为2017年4月1日至2018年4月1日。2017年7月26日原、被告达成协议，约定被告将上述商铺转让给原告。被告将房屋的权利义务都转给原告。经质证，原告对该证据的真实性认可。第三人对该证据的真实性认可，对关联性、合法性不认可，认为原、被告未经第三人同意非法转租。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、收条一份，拟证实2017年3月31日被告向第三人交付一年房租9600元。经质证，原告对该证据的真实性认可。第三人对该证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。证据三、收条二份，拟证实2017年8月18日第三人向被告出具收条，证实被告承租商铺期间已支付该商铺电费53元及推拉门维修款200元的事实，且第三人在收条上注明2017年8月18日以后房屋发生的任何问题都与被告无关。以上表述是第三人对被告转租行为的再次追认，因此被告的转租行为是合法有效的。经质证，第三人对该证据的真实性认可，认为被告将商铺转让给原告后，第三人催要被告清理电费并维修推拉门，被告既不交电费也不修门。被告说费用都已给原告，第三人说既然要转让就把费用结清。直至18号，经社区调解，被告方才结清欠费。原告对该证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。证据四、出警记录一份、照片一张，拟证实2017年8月6日因第三人擅自锁门，证人高某报警处理此事。原告已在商铺挂牌经营，第三人锁门，与被告无关。经质证，原告对该证据的真实性认可，认为原告搬东西进商铺，但第三人说未经其同意转让房屋，故不同意原告经营。第三人对该证据的真实性认可，认为原、被告签订的合同未经第三人同意，且第三人不同意原告在商铺墙面上打洞，所以第三将商铺上锁。本院对该证据的真实性予以确认。证据五、证人高某出庭陈述：2017年5月25日，原告与被告在涉案的店铺协商转店事宜，原告提出要求见房东，再给房东打了两个电话后，房东当天下午就过来了。三方都在现场，房东说可以转店，原告就在被告与第三人的合同上签了名字，签字时房东已走。因房东锁门，证人出于好心让原告继续经营，证人遂于2017年8月6日报警。2017年8月18日社区刘书记前来调解，原、被告与房东及其女儿、证人高某均在场，刘书记让房东把门打开让原告去经营，房东说他同意转让只是不让原告打洞。被告转让给原告的物品包括两个火墙、一个立式展柜、一个马桶、两张床、炉子、四个玻璃专柜、插板等物品。经质证，被告对该证人证言的真实性、合法性、关联性均认可。原告对该证人证言的真实性不认可，认为证人是以夫妻关系跟原告谈的转让协议。转让时只谈了转让费，没有谈到转让的东西。第三人对该证人证言认可，但认为证人与被告是以夫妻名义与第三人商谈的合同。本院对该证人证言将结合其他证据综合予以认定。第三人举证，当事人质证及本院认证意见如下：证据一、商铺租赁协议书一份，拟证实2017年3月31日第三人与被告签订协议。该协议上无原告名字，因此被告的转租行为未经第三人同意。经质证，原告对该证据的真实性认可，但认为上述商铺的转让未经第三人同意。被告对该证据的真实性认可，但认为该证据不能证明第三人主张的待证事实。本院对该证据的真实性予以确认。经当事人举证、质证、本院认证及当事人陈述，本院查明如下事实：2017年3月31日，被告（乙方）与第三人（甲方）订立《商铺租赁协议书》一式两份，该协议书载明的主要内容为：第三人将园艺场三组商铺，每月按800元租给被告使用。本协议租期为一年，从2017年4月1日至2018年4月1日止，房租按每年付一次，被告必须在租金到期前30日内付下一次租金。同日，被告支付第三人租金9600元，第三人向被告出具收条一份，载明的主要内容为：”今收到黄敏一年房租9600元，大写玖仟陆佰元正，2017年4月1日-2018年4月1日。”2017年8月18日第三人向被告出具收条，载明的主要内容为：被告承租商铺期间已支付电费53元及推拉门维修款200元的事实，第三人亦在收条上注明2017年8月18日以后房屋发生的任何问题都与被告无关。2017年7月25日，经原、被告及第三人口头商议被告向原告转租上述商铺事宜，同年7月26日原告与被告协议以17800元的价格（包括8个月房租6400元，转让物品11400元，合计17800元）将上述商铺转租给原告，原告遂在被告持有的《商铺租赁协议书》乙方处签名并注明日期。但第三人未在上述协议书上签字确认。同日，原告向被告支付转让款17800元，被告向原告出具收条一份，载明的内容为：”今收到张保祥转房款（包括剩余房租在内）共计壹万柒仟捌佰元整￥17800元。”2017年8月4日，被告向原告交付上述商铺，原告于同年8月5日在该商铺悬挂牌匾。同年8月6日第三人得知此事遂将商铺上锁，导致原告无法经营使用该商铺。后经三方协商未果，故原告诉至本院。本案的争议焦点：原、被告所签订的《商铺租赁协议书》，即被告的转租行为是否有效？本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。该条款明确了未经出租人同意的转租合同实际上是效力待定的合同，本案第三人在原、被告签订转租合同后6个月内即以将诉争房屋门上锁的行为表示了对被告转租行为的反对意见。因此原、被告之间的转租合同即因有权利的出租人的异议而归于无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现被告因合同取得原告支付的8个月房租6400元，转让费11400元，合计17800元应予返还原告。故本院对原告请求解除双方合同关系的诉讼请求不予支持。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。被告辩称其转租合同经第三人行为追认，为此被告转租有效的抗辩意见无证据相互印证，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》五十八条、二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黄敏于本判决生效后十日内退还原告张保祥商铺转让费及租金17400元。二、驳回原告张保祥的其他诉讼请求。本判决确定的给付义务人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费123元，由被告黄敏负担。（本案受理费已由原告预交，所预交的费用在本案执行时按判决书确定的数额由被告一并向原告支付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。代理审判员 秦 明二〇一七年十月二十日书 记 员 李芙蓉 关注公众号“”