（2017）鲁01民终3342号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-28
案件名称
济南鸿丰餐饮管理有限公司与山东圣凯置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南鸿丰餐饮管理有限公司,山东圣凯置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终3342号上诉人（原审原告）：济南鸿丰餐饮管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘强，执行董事。委托诉讼代理人：张仁刚，山东东城律师事务所律师。委托诉讼代理人：马斌，女，1980年9月12日出生，汉族，该公司职工，住济南市。被上诉人（原审被告）：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：孟昭年，执行董事。委托诉讼代理人：李泽，山东海右律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明丽，山东海右律师事务所律师。上诉人济南鸿丰餐饮管理有限公司（以下简称鸿丰公司）因与被上诉人山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历民初字第2825号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。鸿丰公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、依法改判圣凯公司赔偿鸿丰公司库存物料损失247876.40元、停业期间的损失2114951.66元、损坏物品损失44350元，返还水费1600元、电费18000元或发回一审法院重审；3、一、二审案件受理费由圣凯公司承担。事实和理由：一、一审判决认定圣凯公司作为涉案场地的出租方，负有保证涉案场地无权属纠纷的义务。圣凯公司未尽到上述义务，构成违约，致使鸿丰公司自2015年9月26日起被迫停止肯德基餐厅的运营，由此造成鸿丰公司的损失圣凯公司依法应予赔偿。鸿丰公司对该认定无异议。二、一审一方面认定圣凯公司已构成违约，对鸿丰公司所主张的库存物料损失和经营利润损失应予赔偿，另一方面却以鸿丰公司的证据不足为由未予支持，鸿丰公司对此不能接受。鸿丰公司认为自己主张的库存物料损失和经营利润损失证据充分，依法应予支持。1、关于物料损失。由于肯德基餐厅经营的产品常年相对固定，决定了其所需物料的预定周期较长，一般为3到5个月，所以鸿丰公司的进货时间显示为2015年8月至12月。鸿丰公司向一审提供了货物的盘点明细、同时间段的原始货物发票和进货单收据。圣凯公司对该证据的真实性没有异议，这些物料全是生鲜食材及其辅料，保质期有限，在无法预知何时恢复营业时，不可能在短时间内折价变卖；等到确定无法营业时，已基本全部过了保质期。由于鸿丰公司是肯德基公司的加盟商，而非直营店，也根本不存在转移到其他肯德基餐厅的可能。鸿丰公司主张的物料损失，是圣凯公司违约导致的直接损失。一审判决不予支持的理由之一是肯德基餐厅每月的进货金额、销售金额及月末库存金额均不固定，月末库存金额为累计计算，无法确定肯德基餐厅停业后实际的物料损失数额。鸿丰公司对此理由不解。每月的进货金额、销售金额及月末库存金额均不固定，月末库存金额为累计计算，这正是餐饮行业的经营规律和特点。2、关于停业期间的经营损失。鸿丰公司为证明该部分损失向一审提供了涉案餐厅自2012年1月开业至2015年8月期间的营业额流水，平均每月营业额为343894.59元。餐厅自2015年9月25日被迫停业以后，因为何时恢复营业无法预知，鸿丰公司不敢贸然辞退员工。直到2016年1月底，鸿丰公司感觉短期内恢复营业无望，才不得不赶在农历春节前遣散员工，向员工足额支付了截至2016年1月底的工资、经济补偿金、遣散费等费用。自2015年9月25日至2016年1月24日期间，餐厅虽未营业，鸿丰公司却一直持续支付员工工资和各项社会保险。一审以“鸿丰公司所主张的肯德基餐厅的月平均营业额、利润率均系其单方得出，不具备证明效力”为由，对鸿丰公司的经营损失未予支持。鸿丰公司认为，判断一组证据有无证明力，应结合其真实性、合法性、关联性作出综合分析，而不应简单粗暴的以证据是否是当事人单方提交作为判断依据。退一步讲，即便在存在当事人举证不足的情形，法官完全可以通过要求当事人进一步举证，或者通过评估鉴定等技术手段加以解决。本案于2015年11月23日立案，2016年1月7日进行证据交换（未交换完），2016年11月10日第一次开庭之后便草草结案，这样仓促结案的判决结果反而增加了当事人的诉累。三、关于圣凯公司损坏鸿丰公司物品的损失。这部分损失虽然是圣凯公司通过实施破坏行为所造成的，表面上看是侵权行为，其实质却是基于租赁合同关系，出租人以此方式达到阻挠承租人行使合同权利的目的，归根到底是违约行为，人民法院应一并予以审理。四、关于圣凯公司应返还给鸿丰公司已预交的各项费用。鸿丰公司向一审法院提交了预交租金、物业费、水费和电费的单据。1、关于电费，一审判决以餐厅停业时鸿丰公司已使用部分电量，剩余电量不明确为由未予支持。鸿丰公司无法明确已使用电量是因圣凯公司拒不提供鸿丰公司已实际使用电量数据所导致。2、关于水费。一审判决以鸿丰公司系向财富广场物业公司交纳的押金为由而未予审理。鸿丰公司是根据租赁合同的约定向圣凯公司指定的物业公司交纳水费，而不是鸿丰公司绕过圣凯公司单独与物业公司建立起物业服务合同关系而向其交纳水费，一审应予一并审理。虽然一审在没有支持鸿丰公司主张的前提下留下了可另案主张的余地，但事实上在司法事件中是不可能实现的，因为鸿丰公司的诉讼请求是没有变化的，对应的被告是没有变化的，所依据的事实也是没有变化的，在这种情况下如果另案主张，可能违反了一事不再理的基本原则。所以鸿丰公司的实体权利无法通过另案主张的方式实现，只能通过本案二审依法予以改判或者发回重审的方式得到实现。圣凯公司辩称，对于鸿丰公司主张的损失，圣凯公司认为该损失不应由圣凯公司承担，鸿丰公司不能正常经营是由于案外人李冉的侵权行为造成，且在案外人李冉撤走后，鸿丰公司没有采取适当的措施，导致损失的扩大。退一步讲，即使圣凯公司有义务赔偿鸿丰公司的经济损失，其在一审中提交的证据都系鸿丰公司单方制作，无法证明其实际损失，请求依法驳回鸿丰公司的上诉请求。鸿丰公司向一审法院起诉请求：1、判令圣凯公司履行场地租赁合同，将鸿丰公司承租场地中的1层3-118号商铺约68平方米恢复原状，交付鸿丰公司继续使用；2.判令圣凯公司赔偿鸿丰公司停业期间的损失927036.13元（计算至2015年11月24日）；3.诉讼费用由圣凯公司承担。诉讼过程中，鸿丰公司变更诉讼请求为：1.判令解除鸿丰公司、圣凯公司于2011年11月18日签订的场地租赁合同及2015年6月1日签订的补充协议；2.判令圣凯公司赔偿鸿丰公司库存物料损失247876.40元；3.判令圣凯公司赔偿鸿丰公司停业期间的损失2114951.66元（自2015年9月25日计算至2016年10月24日），自2016年10月25日至判决生效之日的损失按每月120363.10元赔偿；4.判令圣凯公司赔偿损坏鸿丰公司物品的损失44350元；5.判令圣凯公司返还鸿丰公司预交的租金45056.40元、物业费3473.25元、水费1600元、电费18000元，合计68129.65元；6.诉讼费用由圣凯公司承担。一审法院认定事实，2007年4月，圣凯公司（甲方）与肯德基公司（乙方）签订租赁合同1份，约定甲方将位于山东省济南市泺源大街北侧甲方建造的大楼第一、二层总计使用面积为464平方米的房产（以下简称涉案场地）出租给乙方用于开设肯德基连锁餐厅，租赁期限为2007年6月1日起2022年5月31日止。2010年11月18日，鸿丰公司（乙方）与圣凯公司（甲方）签订场地租赁合同1份，约定：甲方将位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场肯德基圣凯店即涉案场地租赁给乙方用于经营肯德基连锁餐厅使用，建筑面积为737.32平方米、使用面积为468.17平方米；肯德基公司与乙方拟定于2010年11月30日办理并完成上述餐厅的交接手续，双方实际完成交接手续之日下称“交接日”；租赁期限为10年，起始时间为交接日，乙方承诺在2011年3月1日前完成上述餐厅的交接手续；租金每三个月支付一次，第一个三个月的租金在交接日后5日内支付，以后每三个月的租金提前一个月支付，甲方在收到乙方租金后5个工作日内向乙方提供发票；涉案场地的物业费为2949.28元/月，按季交纳至甲方指定的物业管理公司，交纳时间同租金支付时间一致；电费按1.2元/度收取，水费按5.4元/立方收取，用电由乙方按实际需求购卡充值使用。合同第9条第1款第4项约定，因不可抗力或意外因素致使场地不可使用的，合同终止，甲、乙双方互不承担责任。同时，合同对租金的支付标准及方式、双方的权利义务均作出了明确约定，但未约定乙方行使解除权的条件或情形。2011年5月6日，圣凯公司（甲方）、肯德基公司（乙方）、鸿丰公司（丙方）、财富广场物业公司（丁方）四方签订补充协议1份，一致约定并同意涉案场地的承租方由乙方变更为丙方。2015年6月1日，圣凯公司（甲方）与鸿丰公司（乙方）就2010年11月18日签订的场地租赁合同达成补充协议1份，约定：第1年至第3年的租金乙方已按原合同执行，不再更改；第4年租金489600元，自2015年6月1日起，减除面积172.1㎡的租金计65776.6元；第5年租金递增3%后按386740元计收，第6年租金递增4%后按402209元计收，第7年租金递增5%后按422320元计收，第8年至第10年租金按422320元/年计收；除上述条款更正外，其他条款均执行原合同（缴费时间同原合同）。因圣凯公司未按约向李冉支付涉案场地中1层3-118号商铺的租金，2015年3月30日李冉向一审法院提起诉讼，要求解除其与圣凯公司签订的委托经营管理协议、支付拖欠租金并赔偿律师代理费。2015年8月27日，一审法院作出（2015）历民初字第710号民事判决书，判决解除了李冉与圣凯公司签订的委托经营管理协议。李冉、圣凯公司分别于2015年9月22日、23日签收上述民事判决书，双方均未上诉。庭审中，鸿丰公司称李冉自2015年9月25日起以圣凯公司欠付租金、收回自己的店铺为由封堵鸿丰公司的肯德基餐厅，导致餐厅停业至今；2015年9月26日，圣凯公司未经鸿丰公司许可，强行拆毁餐厅招牌和店内的部分设施及装修物。对于鸿丰公司提交的证据，圣凯公司对其真实性及证明目的、拍摄时间及地点均有异议，不能证明与本案有关。鸿丰公司主张因圣凯公司的违约行为导致鸿丰公司的肯德基餐厅无法正常经营并因此遭受损失，包括青岛大库原料损失182619.85元、餐厅仓库原料损失65256.55元、停业期间的经营损失2114951.66元以及圣凯公司破坏的物品损失44350元，并提交证据10、11、12、13、14、15、16予以证明。圣凯公司对证据10、11、12的真实性及证明目的提出异议，认为均系鸿丰公司单方制作，不具有真实性；对证据13、14的真实性无异议，但无法落实鸿丰公司是否已将2015年9月25日之前的进货详单及相应发票所反映出的货物进行实际使用、消耗，2015年9月25日至2015年12月份期间鸿丰公司的店面已不再经营，此期间的损失应由其自行负担，并且在李冉侵权后鸿丰公司完全可将已存货物进行封存保管或转至其他店面继续使用，2015年9月26日之前的工资明细与本案无关，对于2015年9月26日之后的工资及相关的社保公积金，鸿丰公司的员工未提供实际劳动，鸿丰公司是否已向员工实际发放工资、是否因员工向涉案店面提供劳动而发放的工资均无法落实；对证据15，鸿丰公司未提交原始载体，真实性无法核实，对该证据的内容质证如下：第一，视频画面内容模糊不清，无法准确辨认视频中的施工人，不能证明是圣凯公司强行闯入餐厅进行损害行为；第二，三段视频显示的视频内容反映的客观事实相互矛盾；第三，无法体现是由视频中的施工导致鸿丰公司主张的物品损失及价值；对证据16的真实性不认可，损失明细系鸿丰公司单方制作且未提交相关的发票、收据，无法证明物品的实际价格，照片也无法证明是圣凯公司对鸿丰公司进行侵权所造成的损失。另查明，圣凯公司向鸿丰公司出具承诺书一份，主要内容为：在场地租赁合同生效期间，若因涉及场地所有权或出租收益等问题引发的任何纠纷、哄闹或诉讼，我方承诺给予全权解决，并不影响贵公司的经营及使用。本承诺作为场地租赁合同的组成部分，与场地租赁合同具有同等法律效力。再查明，2011年7月2日，鸿丰公司向财富广场物业公司交纳水费押金1600元。2015年7月25日，鸿丰公司向山东铂盛商业物业管理有限公司（以下简称铂盛物业公司）交纳物业管理费4717.4元；2015年9月7日，鸿丰公司向铂盛物业公司交纳电费18000元。2016年7月27日，鸿丰公司向圣凯公司交纳了2016年9月至11月的租金61196元。一审法院认为，鸿丰公司、圣凯公司双方签订的场地租赁合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。对于场地租赁合同及补充协议，双方均应严格履行。因圣凯公司拖欠涉案场地中1层3-118号商铺（约68㎡）所有权人李冉的租金，双方产生纠纷，李冉诉至法院，依法解除了双方签订的委托经营管理协议，导致鸿丰公司自2015年9月26日起无法继续使用涉案场地。圣凯公司作为涉案场地的出租方，负有保证涉案场地无权属纠纷的义务，以保障承租方鸿丰公司能够依约正常使用涉案场地并进行餐饮经营活动。圣凯公司未尽到上述义务，构成违约，致使合同目的无法实现，鸿丰公司依法有权解除涉案场地租赁合同及补充协议。对于鸿丰公司要求圣凯公司赔偿库存物料损失及营业损失的诉讼请求，因圣凯公司未尽到相应的合同义务，致使鸿丰公司自2015年9月26日起被迫停止肯德基餐厅的运营，由此造成鸿丰公司的经济损失圣凯公司依法应予赔偿。鸿丰公司主张的物料损失中包括肯德基餐厅的库存物料损失65256.55元及青岛大库的物料损失182619.85元，其中肯德基餐厅的物料损失部分，因肯德基餐厅的库存货物中除新鲜食品材料等不易保存的货品外，还包含食品包装、清洁用品、设备工具等可以长期保存的货品，且肯德基餐厅每月的进货金额、销售金额及月末库存金额均不固定，月末库存金额为累计计算，无法确定肯德基餐厅停业后实际的物料损失数额；对于青岛大库的库存物料损失，因该部分损失数额系鸿丰公司单方提供，并无其他证据证明该部分损失是否实际产生。综上，对于鸿丰公司要求圣凯公司赔偿物料损失2478796.4元的诉讼请求，一审法院不予支持，鸿丰公司可在实际物料损失数额确定后另行主张权利。对于鸿丰公司要求圣凯公司赔偿停业期间经营损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，经营损失属于合同正常履行情况下的可以获得的利益即经营利润，故鸿丰公司有权要求圣凯公司赔偿因其违约行为导致涉案合同无法履行而产生的经营利润损失。本案中，因鸿丰公司所主张的肯德基餐厅的月平均营业额、利润率均系其单方得出，不具备证明效力，且其亦未提交其他证据加以佐证，故对于其要求圣凯公司赔偿停业期间经营损失的诉讼请求，一审法院不予支持，鸿丰公司可在补充相应证据后另行主张权利。对于鸿丰公司要求圣凯公司赔偿损坏物品损失的诉讼请求，因该部分损失系由侵权行为造成，与本案并非同一法律关系，鸿丰公司可另行主张权利。对于鸿丰公司要求圣凯公司退还其预交的租金、物业费以及电费的诉讼请求，该部分属于鸿丰公司因圣凯公司的违约行为所遭受的损失，圣凯公司应予以赔偿。鉴于涉案场地自2015年9月26日起已无法正常使用，故圣凯公司应向鸿丰公司退还剩余租金61196元÷90天×65天=44197.11元、物业费4717.4元÷90天×65天=3407.01元；关于电费，因鸿丰公司预交电费的时间为2015年9月7日，至2015年9月26日肯德基餐厅停业时已使用部分电量，因鸿丰公司并未明确剩余电量，一审法院无法核算应退回的电费数额，鸿丰公司可待剩余电量明确后另行主张权利。关于水费押金，因该部分系鸿丰公司向财富广场物业公司交纳的押金，鸿丰公司应凭押金单据直接向财富广场物业公司主张。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告济南鸿丰餐饮管理有限公司与被告山东圣凯置业有限公司于2010年11月18日签订的场地租赁合同以及2015年6月1日签订的补充协议；二、被告山东圣凯置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告济南鸿丰餐饮管理有限公司剩余租金44197.11元、物业费3407.01元；三、驳回原告济南鸿丰餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31905元，由原告济南鸿丰餐饮管理有限公司负担30905元，被告山东圣凯置业有限公司负担1000元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。鸿丰公司提交：证据1、2012年至2015年期间加盖中国工商银行泺源支行业务专用章的对帐单，主张该对账单的主要内容是其将餐厅的全部营业收入的现金部分每天存入泺源支行，对帐单中包括现金和非现金业务。圣凯公司对对帐单的真实性予以认可，但对关联性和证明目的有异议，认为对帐单明细中的摘要是借贷双方自行定义的，并没有经过银行审核确认，也没有审核机构的报告，无法核实贷方发生额的实际交易目的；对帐单中新三和（烟台）食品工业有限公司、滨州市鸿泰丰田汽车销售服务有限公司、孙宏贤网银转帐等交易主体及相关交易内容是否与鸿丰公司营业收入有关，是否是偶然性的，这些内容既没有会计审计的相关报告，也没有这些交易主体的证明材料，无法达到鸿丰公司的证明目的；圣凯公司以2015年8月1日至2015年8月31日的工商银行流水进行了计算，该月的贷方（各项收入）金额合计393219.50元，借方（各项支出）金额合计336177.50元，当月的收益金额为57041.98元，根据我国的企业会计准则，经营成本包含营业成本和费用（包括生产成本、管理费用、销售费用及财务费用），再加上营业收入应负担的税金后的数额，鸿丰公司按照自己估算的毫无依据的利润率计算营业损失，违反了民法的公平原则，是不诚信的行为。证据2、鸿丰公司2015年1月至8月的销售明细，鸿丰公司称该证据来源于其餐厅电脑储存的原始数据，该销售明细是在正常营业期间已经销售出去的货品的明细。证据3、2015年8、9月份从青岛总公司配销部发送给鸿丰公司的青岛大库的库存和进货明细，鸿丰公司称该证据来源于青岛总公司向其发送的电子邮件。圣凯公司对证据2、3的真实性不予认可，主张鸿丰公司述称该份证据系电子邮件发送，但其并未将电子邮件的收发主体、发送过程及内容进行公证，无法核实其真实性；报表的制作者是鸿丰公司，没有经过有公证力的第三方认证，无法核实数据的真实性；库存明细中无法核实是否是库存、无法核实是哪个店面的库存，更无法核实是哪个期间的库存；圣凯公司对证据2、3的真实性、关联性和合法性都有异议，认为无法证明鸿丰公司的证明内容。本院认为，关于鸿丰公司主张的物料损失。从鸿丰公司提供的证据看，其肯德基餐厅的库存货物中除新鲜食品材料等不易保存的货品外，还包含食品包装、清洁用品、设备工具等可以长期保存的货品；鸿丰公司的进货时间为2015年8月至12月，在因圣凯公司违约致鸿丰公司于2015年9月26日不能正常营业后，鸿丰公司有义务亦有时间对其中部分易变质食品材料作出合理处置，防止损失的扩大；加之肯德基餐厅每月的进货金额、销售金额及月末库存金额均不固定，月末库存金额为累计计算，无法确定肯德基餐厅停业后实际的物料损失数额，故一审对该部分损失未予认定并无不当。对鸿丰公司主张的青岛大库的库存物料损失，只有其单方提供的证据，因圣凯公司对该证据不予认可，仅依据该证据尚不足以证明该部分损失是否实际产生。故一审对鸿丰公司要求赔偿物料损失的请求不予支持妥当。关于鸿丰公司主张的停业期间的经营损失。圣凯公司未能依约保障鸿丰公司正常使用涉案场地进行餐饮经营活动，必然造成鸿丰公司经济损失，对该损失圣凯公司应予赔偿，但鸿丰公司对自己的损失负有举证责任。诉讼中，鸿丰公司提供的关于其经营损失的证据虽系单方得出，圣凯公司也不予认可，但圣凯公司违约给鸿丰公司造成的损失是客观存在的，根据在案证据及双方当事人的陈述，结合圣凯公司关于2016年1月底鸿丰公司与圣凯公司及李冉三方的斡旋宣告失败，鸿丰公司已经可以知晓该餐厅无法正常经营，在该预期之后的损失应由鸿丰公司自行承担的主张，参照鸿丰公司举证的每月营业额及圣凯公司对鸿丰公司提供的对帐单关于2015年8月1日至2015年8月31日当月的收益金额为57041.98元的质证意见，综合案情，本院酌定鸿丰公司停业期间的经营损失为57000元×4个月=228000元。关于鸿丰公司主张的物品损失。鸿丰公司主张圣凯公司毁损物品的行为符合侵权行为的构成要件，即使该行为在客观上阻挠了承租人行使合同权利，但其与违约行为受不同法律规范调整，一审对此不予审理并无不当。一审根据鸿丰公司提供的相关证据对鸿丰公司要求返还的水、电费的认定事实清楚，适用法律正确，鸿丰公司虽不认可，但未提供新的证据支持自己的主张，故对鸿丰公司的该上诉主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下:一、维持济南市历下区人民法院（2015）历民初字第2825号民事判决第一、二项；二、撤销济南市历下区人民法院（2015）历民初字第2825号民事判决第三项及案件受理费的负担；三、被上诉人山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿上诉人济南鸿丰餐饮管理有限公司停业期间的损失228000元；四、驳回上诉人济南鸿丰餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各31905元，分别由上诉人济南鸿丰餐饮管理有限公司各负担28517元。由被上诉人山东圣凯置业有限公司各负担3388元。本判决为终审判决。审 判 长 刘彦亭审 判 员 陈李丽代理审判员 潘 峰二〇一七年十月二十日书 记 员 杨 燕 关注公众号“”