（2017）渝0117民初9103号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-02-26
案件名称
重庆立晟地产经纪有限责任公司与黄家秀物业服务合同纠纷一审小额诉讼案件判决书
法院
重庆市合川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆立晟地产经纪有限责任公司,黄家秀
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0117民初9103号原告：重庆立晟地产经纪有限责任公司，住所地重庆市合川区合阳办涪江一桥北桥头长松18-2-2-1，统一社会信用代码9150011777178988XK。法定代表人：陈希容，公司董事长。委托诉讼代理人：黄开胜，男，1984年4月19日出生，汉族，公司员工，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：何珊，重庆智权律师事务所律师。被告：黄家秀，女，1937年2月13日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：冯开华，男，1963年4月11日出生，汉族，住址同上。原告重庆立晟地产经纪有限责任公司（以下简称“立晟地产公司”）与被告黄家秀物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告立晟地产公司的委托代理人黄开胜、何珊，被告黄家秀的委托诉讼代理人冯开华到庭参加诉讼，本院依法进行了审理，本案现已审理终结。原告立晟地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告给付物业服务费787.2元（包括物业服务费307.2元、电梯费240元、公共能源分摊费240元）、二次供水260元、违约金991.9元，合计2039.1元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系花滩·西庭花园小区的物业服务企业，被告系合川区高新产业大道702号花滩.西庭花园小区×-×-×的业主，其房屋面积为128.06平方米。被告入住时与原告签订了《前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》，合同约定原告为花滩·西庭花园小区提供物业服务，物业服务费为每月每平方米1.00元，公共能耗费10元/月/户，二次供水加压费1元/吨。被告从2015年7月至2017年6月未交纳物业服务费为787.2元，二次供水加压260元，违约金991.9元，合计2039.1元，经原告多次催收，被告均未交纳，故提起诉讼。被告黄家秀辩称，未交纳物业服务费，因为原告物业服务不到位并重复收取，花滩·西庭花园小区系拆迁还房，政府承诺小区物业费小区业主按每月每平方米0.10元交纳，电梯费和公共能耗费由政府统一付给物管公司，不应再向业主收取。本院经审理认定事实如下：2014年6月27日，原告重庆立晟地产经纪有限责任公司（甲方）与被告陈治富（乙方）签订了《花滩˙西庭花园前期物业管理服务协议》，约定甲方物业管理服务区域为重庆市合川区高新产业大道702号花滩.西庭花园小区；原告提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理……；物业服务费标准根据乙方所购房屋的建筑面积，根据政府的相关政策，属于本小区拆迁安置还房的业主，从2014年6月通知接房之日起，前五年承担10%的物业费，住宅按0.1元/月/平方米标准计收，住宅改办公的收费标准按2元/月/平方米收取；第6至10年，业主承担20%的物业费。住宅按0.2元/月/平方米标准计收，住宅改办公的收费标准按2元/月/平方米收取，商业按2元/月/平方米收取。……；业主不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳物业服务费，物管公司有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日千分之三的标准收取滞纳金。无故不交纳物管费、以及甲方代为垫付的水电费，拖欠费用3个月以上，物管公司有权停止对该业主的服务或向违约业主提起诉讼。乙方应于每月15日前主动到甲方收款处缴清当月应缴纳的各项费用。被告接房的同时，被告还在《花滩˙西庭花园业主临时管理规约》签字承诺同意履行并遵守前期物业服务合同以及临时管理规约的规定。临时管理规约第三十五条约定：共用的专项设备运行的能源消耗、损耗及小区公共区域、环境照明、绿化地的抗旱用水等，业主应按户、每月分摊合理的费用。暂定为：电梯住宅10元/户/月，接房时预收100元，如不足物业公司可根据实际用量适当调整。第三十六条约定：业主同意自购房合同约定的交付之日，或者物业具备法定交付条件之日起承担其所拥有物业的服务费用或服务资金（含公摊的水、电费用）。物业的服务费用或服务资金按一年的时间收取，由物业企业自行决定，各业主和使用人应按时履行交费义务。根据本物业管理区域或物业收费指导价格，双方约定标准如下（按建筑面积计算）：（1）电梯住宅：1.00元/平方米/月；（2）商业物业：2.00元/平方米/月；（3）电梯费：30元/户/月；（4）二次供水加压费：1.00元/吨。共用的专项设备运行的能耗，应独立计量核算，每月公示费用，合理向业主分摊计收。使用二次供水的业主应支付二次供水的设备能耗费用。二次供水费每年年底结算，并预存第二年100吨水的费用。根据政府的相关政策，属于本小区拆迁安置还房的业主，从2014年6月通知接房之日起，前五年承担10%的物业费，第6至10年，业主承担20%的物业费。2015年12月29日，重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司（甲方）、重庆立晟地产经纪有限责任公司（乙方）、重庆合川区钓鱼城街道办事处（丙方）签订《合川区钓办处高新农业产业大道花滩拆迁安置还房物业服务委托合同》公共能耗补充协议，协议约定：公共能耗费按高层10元/户/月收取。拆迁还房户未纳入物业费收取范围的公共能耗费由甲、丙双方各承担50%的方式处理。乙方按季分别向甲、丙双方出具收取。合同签订后，原告为花滩˙西庭花园小区提供了物业服务至今。被告黄家秀系重庆市合川区钓办处高新农业产业大道702号花滩˙西庭花园小区×幢×-×号房屋所有权人，房屋建筑面积128.06㎡，属该小区多层房屋，被告自2015年7月起至2017年6月未交纳物业服务费用及公摊费用，经原告催收未果。本院认为，原告立晟地产公司与被告陈治富签订的《花滩˙西庭花园前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同约定了物业管理服务收费标准等，被告系该小区业主，该合同对被告具有约束力，应当遵守和执行。被告自2015年7月起至2017年6月每月应交纳物业费12.81元（128.06㎡×0.10元/月·平方米），电梯费用10元/户/月，二次供水加压费260元；该期间共欠费24个月，拖欠物业服务费307元，电梯费用240元，二次供水加压费260元，合计807元，原告请求被告支付物业服务费及电梯、二次供水费用807元，本院予以支持。对于公共能耗费按高层10元/户/月由被告支付的诉讼请求，因不符合政府关于拆迁还房的优惠政策，本院对此不予支持。由于原告在物业服务过程中所提供的物业服务与前期物业服务合同还存在一定的差距，导致被告未缴纳物业服务费。故原告不能向被告收取逾期付款违约金，而应改善物业服务质量，避免类似问题再次发生。本院对原告要求被告给付违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告黄家秀于本判决发生法律效力之日起十日内向原告重庆立晟地产经纪有限责任公司支付自2015年7月起至2017年6月的物业服务费307元、电梯费用240元、二次供水加压费260元，合计807元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄家秀负担。本判决为终审判决。审判员 颜 朋二〇一七年十月二十日书记员 叶东菁 百度搜索“”