（2017）粤0307民初4280号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-01
案件名称
陈思马志云与武秋梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市龙岗区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马志云,陈思,武秋梅,深圳金之源房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初4280号原告：马志云，男，1976年1月25日出生，汉族，住址广东省广州市越秀区，原告：陈思，女，1982年3月2日出生，汉族，住址广东省深圳市龙岗区，两原告共同委托诉讼代理人：王明文，广东三铭律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：方挺，广东三铭律师事务所律师。被告：武秋梅，男，1983年10月15日出生，汉族，住址山东省茌平县，委托诉讼代理人：方红华，广东君一律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡译丹，广东君一律师事务所实习律师。第三人：深圳金之源房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区南湾街道。法定代表人：郭金平。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人王明文、被告的委托诉讼代理人方红华到庭参加诉讼。第三人深圳金之源房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年7月30日签订的《二手房买卖协议》；2.被告向两原告支付违约金632000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年7月30日，两原告与被告签订《二手房买卖协议》，约定两原告将位于深圳市龙岗区布吉街道大芬村康达尔花园某房（以下简称涉案房产）以3160000元的价格转让给被告。上述协议签订后，被告依约向两原告支付定金80000元。两原告于2016年8月5日办理了公证委托手续。因被告急于入住涉案房产，两原告在签订协议后即将房产交付予被告使用，被告支付了两个月的租金8000元。其后，被告未按约定办理首期款资金监管手续以及向银行申请按揭贷款。两原告曾于2016年11月11日向被告发出《履约催告函》，被告收到上述函件后仍拒不履行合同义务。因两原告出售涉案房产是为另行在广州市购房，其已于2016年8月24日与案外人黄某签订《房屋买卖合同》，被告的违约行为导致两原告换房出现严重资金障碍，两原告无奈之下只能将父亲马某国名下房产低价出售，并以马某国名义购买黄璇房产，造成了巨大经济损失。被告辩称：在签订涉案协议之时，被告已告知两原告和中介其个人征信存在问题，询问能否以他人名义购房，中介答复可以，但未在协议中注明。其后，因深圳市出台房地产新政，被告的社保记录刚满3年，不具备新政规定的购房条件，故未办理首期款资金监管。被告与两原告在2016年11、12月期间就已经就解除涉案二手房买卖协议达成了一致意见，双方仅是对违约金数额未能协商一致。两原告主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。第三人深圳金之源房地产经纪有限公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据材料。经审理查明：2016年7月30日，两原告（卖方）与被告（买方）签署《二手房买卖协议》，约定两原告将涉案房产以3160000元的价格转让给被告。协议第二条约定，该房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，为方便赎楼，卖方应在签订本协议之日起5日内向被委托人出具公证委托书，积极配合被委托人赎楼。协议第五条约定，购房定金80000元，协议签订当日买方支付50000元，签订协议5日内，买方补交定金30000元。协议第八条约定，买方须于2016年10月15日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款（除银行贷款部分金额）至双方约定的监管账号。协议第九条约定，买方逾期付款超过10日的，卖方有权解除本协议并要求买方支付该房产转让总价款百分之二十的违约金。协议第十七条备注条款注明卖方应于2016年9月15日前将物业交予买方使用，买方按每月4000元支付租金。上述协议签订同日，被告向两原告支付定金50000元。2016年8月5日，两原告办理了委托公证手续，授权谢敏等5人办理涉案房产的交易事宜。2016年8月6日，被告支付定金30000元。2016年9月9日，被告支付租金8000元。2016年11月11日，原告陈思向被告发出《履约催促函》，陈述因被告未按协议约定时间办理首期款资金监管手续，导致原告购买广州市房产出现巨大阻碍，要求被告在2016年11月14日前办理资金监管并向银行申请按揭贷款，否则将追究被告的违约责任。其后，原、被告多次短信协商解约及赔偿事宜，但双方未能就赔偿金额达成一致意见，故两原告诉至本院。另查明，2016年8月24日，原告马志云与案外人黄某签订《房屋买卖合同》，约定原告马志云购买位于广州市番禺区钟村街晋福30号某房产，转让价为1730000元。为履行上述合同，原告马志云父亲马某国于2016年10月26日出售其名下位于广州市天河区广州大道中某房产。其后，马某国继续购买了黄某的房产。本院认为，两原告与被告签订的《二手房买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。按照协议第八条的约定，被告理应在2016年10月15日前办理首期款资金监管手续，被告未按约定履行上述义务，且逾期履行超过10日，其行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。故两原告诉请解除合同、支付违约金，理据充分，本院予以支持。涉案《二手房买卖协议》应于本案起诉状副本送达至被告之日即2017年6月25日解除。根据涉案协议第九条的约定，违约金应以房产转让总价款的百分之二十的标准计算，故被告理应向两原告支付违约金632000元。涉案协议解除，两原告应返还被告已支付的80000元定金，因原、被告均在庭审中表示同意以该款项抵销部分违约金，故扣减该款项后，被告应向两原告支付违约金552000元。另，被告主张违约金过高，请求法院予以调整，本院认为违约金兼具补偿和惩罚功能，两原告出售涉案房产的目的在于另行在广州市购房，被告擅自违约，致使两原告购房存在资金困难，不得不另寻途径解决，给两原告造成了一定的损失，且被告违约并不具有合理理由，属于恶意违约，故被告主张调整违约金没有事实和法律依据，本院不予同意。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告陈思、马志云与被告武秋梅签订的《二手房买卖协议》于2017年6月25日解除；二、被告武秋梅于本判决生效之日起十日内向原告陈思、马志云支付违约金552000元；三、驳回原告陈思、马志云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10120元（原告已预缴），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 陈美华人民陪审员 曾佚静人民陪审员 陈 伟二〇一七年十月二十日书 记 员 罗玉娟附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。