（2017）鲁06民终3655号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-07-12
案件名称
耿向阳、张桂莲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
耿向阳,张桂莲,姜建成
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终3655号上诉人（原审原告）：耿向阳，男，1957年7月13日出生，汉族，居民，龙口市东海旅游度假区。被上诉人（原审被告）：张桂莲，女，1957年8月27日出生，汉族，居民，住龙口市东海旅游度假区。被上诉人（原审被告）：姜建成，男，1965年7月24日出生，汉族，居民，住山东省烟台市芝罘区。上诉人耿向阳因与被上诉人张桂莲、姜建成房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院(2016)鲁0681民初5449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。耿向阳上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误。1、房屋买卖交易不成的责任在被上诉人，而非上诉人。上诉人通过张桂莲了解到姜建成出卖楼房，并保证房产证和土地使用证两证齐全，但是需要交5000元订金。上诉人给付了张桂莲5000元订金，并由张桂莲出具了收据。后，三方当事人在张桂莲家见面时，上诉人向姜建成索要在房产证和土地使用证时，姜建成只出示了两证的收费单据。上诉人了解到姜建成的两证尚未办理完毕后，提出不想买两证不全的房产，要求退还给付的订金。但姜建成拒绝退还。所以，房屋买卖不成的责任在被上诉人。2.订金在法律上是不明确的，也是不规范的。实践中一般被视为预付款，即使认定为履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，若收受方违约，只能退还原订金，得不到双倍返还。张桂莲答辩称，其系房屋买卖的中间人，是按照姜建成的要求收取的耿向阳买卖房屋的定金。且涉案房屋当时已经出租，应耿向阳要求解除了出租合同，并退还了部分租金，请求驳回上诉、维持原判。姜建成答辩称，不同意返还耿向阳房屋买卖定金。涉案房屋的房产证、土地证都符合国家买卖要求，不存在欺诈行为，请求驳回上诉、维持原判。耿向阳向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告返还原告给付的订金共计5000元。2、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：原告耿向阳系辽宁省抚顺市人，欲在龙口买套海景房居住，被告姜建成在龙口市东海度假区碧海苑A区69-2-101室有单元楼欲出售。2016年10月4日耿向阳路过被告张桂莲楼外，看到被告张桂莲在窗上贴了售楼广告，原告于是到张桂莲家中询问。张桂莲告知原告系其对门姜建成出售房屋，房款20万元。原告在张桂莲的帮助下实地查看了姜建成的单元楼后，与姜建成通过电话达成口头协议，全部购楼款是20万元，耿向阳先交5000元，余款近期内耿向阳一次付清，姜建成将该楼房交付给耿向阳，姜建成保证房产证和土地使用证齐全。协议达成后，原告交付给张桂莲5000元，张桂莲给原告出具收条一张，载明：“收条，今收到买69-2-102室房订金伍仟元整。如交易不成，订金不退，交付人耿向阳，收到人，张桂莲，2016年10月4日。”后张桂莲将该5000元交付给了姜建成。10月24日，原告与姜建成在张桂莲家中见面，原告向姜建成索要房产证及土地使用证看，姜建成只向原告出示了房产证和土地使用证收费收据，原告因姜建成未办理出土地使用证而拒绝继续履行协议，要求姜建成退回5000元，被告姜建成则认为交易不成的责任在原告，故不同意退还5000元。一审法院认为，张桂莲出具给原告的收条当中载明5000元系“订金”，然而根据其后面的约定“如交易不成，订金不退”，该笔5000元的款项实际上有担保房屋买卖合同签订的作用，因此该笔5000元款项名为“订金”，实际为立约“定金”。我国《担保法》司法解释第一百一十八条规定，当事人交付订金，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案当中，当事人交付了“订金”后，同时约定了该笔5000元款项担保合同订立的性质，因此该5000元应当认定为定金，具有定金的法律效力。原告交付定金后，因姜建成仅能提供土体使用证办理的收费票据而非土地使用证本身，原告拒绝订立正式的房屋买卖合同。姜建成提供了房产证，证实其为该房屋合法的产权人。土地使用证是否已经办理到了姜建成名下不影响合同的效力，不影响房屋的交付使用，也不影响房屋所有权过户到原告耿向阳名下，甚至不影响耿向阳继续就该房屋进行交易。原告以此为理由拒绝订立合同，缺乏法律依据。在此情形下应当适用定金罚则，5000元定金被告姜建成有权不予退还。另外，张桂莲仅系介绍人，而并非双方房屋买卖关系中的一方当事人，张桂莲收受5000元定金后转交给了姜桂成，原告要求张桂莲返还定金亦缺乏法律依据，不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十八条之规定，判决：驳回原告耿向阳对被告张桂莲、姜建成的诉讼请求。案件受理费50元，由原告耿向阳承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审相同。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则。本案中耿向阳与张桂莲、姜建成就房屋买卖进行磋商时，张桂莲与姜建成均明确表示涉案房屋房产证和土地使用证齐全。在此情况下，耿向阳向张桂莲交付了5000元订金。后期，因姜建成仅能提供房屋的房产证和土地使用证收费收据，达不到事前约定的房产证和土地使用证齐全的要求，双方就该问题无法达成一致意见，导致没有签订房屋买卖合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。尽管张桂莲向耿向阳出具的收条中明确载明“如交易不成，订金不退”，但该约定是单方的，仅对给付方形成约束。且综合本案情况，耿向阳在协商订立合同的过程中没有恶意拒签合同的行为，最终未签订合同过错不在耿向阳。因此，对耿向阳要求姜建成返还预付的5000元订金的诉请，依法应予支持。张桂莲系接受姜建成委托处理房屋买卖事宜，非房屋买卖关系中的一方当事人，且收受的5000元订金已转交给姜桂成，耿向阳要求张桂莲返还订金缺乏法律依据，综上，耿向阳的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下一、撤销山东省龙口市人民法院(2016)鲁0681民初5449号民事判决；二、限被上诉人姜建成自本判决生效之日起十五日内向上诉人耿向阳返还订金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回上诉人耿向阳的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各50元，由被上诉人姜建成负担。本判决为终审判决。审判长 曲振涛审判员 鲁晓辉审判员 李 安二〇一七年十月二十日书记员 于佳昕