（2017）豫0103民初11642号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-02-28
案件名称
郭丽花与郑州中旭房地产营销策划有限公司、王祥伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市二七区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭丽花,郑州中旭房地产营销策划有限公司,王祥伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0103民初11642号原告：郭丽花，女，汉族，1986年3月10日，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：魏永坤、许倩倩（实习），河南悦盛律师事务所律师。被告：郑州中旭房地产营销策划有限公司，住所地郑州市二七区南屏路金牛水岸国际13号楼106商铺。法定代表人：张炎，总经理。委托诉讼代理人：王长兴，河南德慧律师事务所律师。被告：王祥伟，男，汉族，1988年12月17日出生，住河南省滑县。委托代理人陈统京，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。原告郭丽花与被告郑州中旭房地产营销策划有限公司、王祥伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭丽花及其委托代理人魏永坤、许倩倩，被告郑州中旭房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人王长兴、被告王祥伟及其委托诉讼代理人陈统京到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭丽花向本院提出诉讼请求1、依法判决解除三方所签的房屋买卖合同。2、依法判决二被告返还原告双倍定金6万元、佣金1万元，共计7万元。3、诉讼费等全部费用由二被告承担。事实与理由：2017年7月31日，被告郑州中旭房地产营销策划有限公司作为居间方，介绍原告购买被告王祥伟位于郑州市××××西，南云路北，南彩路南，天泰路东9栋1单元2408的房屋，三方签订郑州区域房屋买卖合同，合同编号为：NO.S0001616，房屋所有权合同号为150××××4601。原告于合同签订时，向被告王祥伟支付定金3万元、向被告郑州中旭房地产营销策划公司支付中介费1万元。因两被告提供的房屋与约定不符，存在违约情形，为保护自己的合法权益，故诉至法院。原告郭丽花提供的证据有：1、房屋买卖合同一份。2、收据俩份。3、录音光盘及文字资料。4、原告与被告王祥伟的聊天记录一份。被告郑州中旭房地产营销策划有限公司公司辩称：1、原告已经明确向我方表达了其不愿继续购买涉案房屋的意思表示，在卖方王祥伟也同意解除房屋买卖合同的情况下，我方愿意配合双方解除房屋买卖合同。2、在我方的居间下，原告郭丽花与被告王祥伟于2017年7月31日签订了合法有效的房屋买卖合同，根据《合同法》第426条之规定及涉案房屋买卖合同第六条之约定，在合同成立并生效后，我方就已经完成了我方的居间义务，原告理应在2017年7月31日向我方支付佣金2万元。但原告却并未按照合同法规定及房屋买卖合同约定向我方支付足额佣金，我方保留向其主张剩余1万元佣金的权利。另，合同成立并生效，我方就有收取佣金的权利，原告的佣金损失应由合同违约方承担；原告所支出的购房定金为向被告王祥伟所支付，我方并未直接收取原告定金，同时我方并没有任何违约情形，更没有向其双倍赔偿定金的事实和法律依据。3、如诉状中所述，原告要求解除合同的原因为其认为被告王祥伟装修没有达到约定的要求，即使有这样的情况，原告也完全可以与我方或者被告王祥伟进行沟通，按照其要求重新装修或者协商其他解决途径，这不足以成为其诉请解除房屋买卖合同的理由。被告郑州中旭房地产营销策划有限公司公司提供的证据有1、房屋代购委托协议及客户看房确认书。2、郑州中旭房地产营销策划有限公司与原告之间的微信聊天记录。被告王祥伟辩称：1、郭丽花所提出“被告（答辩人）提供的房屋与约定不符，存在违约情行”的主张不能成立。对于涉案房屋，答辩人原本是要用于自住的，先前已对房屋进行了装修且进入收尾阶段，后由于答辩人要长期在外地工作，所以才会通过中旭公司卖房，郭丽花在网上看到了中旭公司挂出的房产信息后又经实地看房，郭丽花是在对房屋的装修风格、装修用料等较为满意的情况下，才会与答辩人进一步协商交易价格、交易方式，最终郭丽花、中旭公司、答辩人三方在2017年7月31日签订了房屋买卖合同，而正是基于房屋的装修进入收尾阶段，不会有大的变动且工程量小的原因，郭丽花才会只留给答辩人15天左右的时间完成收尾工作，所以在买卖合同第十九条第二项约定“甲、乙双方约定于房屋装修完毕，乙方向甲方支付首付款，同时当天交房，大概时间定在2017年8月15日前后”。从中可以看出，涉案房屋的约定交付条件是“装修完毕”，本案中答辩人已按约定将房屋装修完毕，符合交付条件，不存在违约行为。买卖合同第二十三条约定“本合同如有内容变更或其他未尽事宜，经三方协商一致后，可签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，且与本合同具有同等法律效力。”但在买卖合同签订之后，三方并没有再签订任何补充协议，三方应严格依照买卖合同的约定履行各自义务，郭丽花不能单方改变合同约定或曲解合同文义，继而改变或加重答辩人的义务。若郭丽花认为应对合同的具体条款作出非字面含义的理解，亦不应得到支持。2、即使答辩人存在违约行为，但在该行为不必然导致合同目的不能实现的情况下，郭丽花并不当然的享有解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条对合同的法定解除情形作出了具体规定，该条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”依据该规定，只有在违约方的违约行为导致合同目的不能实现的情况下，守约方才享有解除权。本案中，郭丽花所主张的“被告（答辩人）所提供的房屋与约定不符”不能被当然理解为合同目的无法实现，郭丽花行使解除权需具备以下几个前提：①郭丽花应举证证明答辩人所提供的房屋在那些地方与约定不符；②如果能够证明答辩人存在迟延履行行为，郭丽花应当向答辩人进行催告，只有经催告后答辩人在合理期限内仍未履行的，才可以认定为合同目的无法实现，郭丽花可以据此行使解除权；③如果能够证明答辩人存在其他违约行为，郭丽花应进一步举证证明答辩人的该违约行为所造成的后果不能得到修补，从而使合同目的无法实现，郭丽花亦可据此行使解除权。故答辩人认为在无法证明其具有违约行为且构成根本违约的情况下，郭丽花行使合同解除权的前提未成就，其解除行为不符合法定程序。3、即使法院最终认定答辩人具有违约行为且属于根本违约，继而接触买卖合同，但郭丽花所提出“依法判决二被告返还原告双倍定金6万元、佣金1万元，共计7万元”的诉讼不应得到支持。首先，从郭丽花该项诉讼请求能够看出其是想要求中旭公司与答辩人对上述的款项的支付承担连带责任，但答辩人认为，本案所涉及定金的收受人为答辩人，佣金的收受人为中旭公司，而定金与佣金具有完全不同的法律性质，适用不同的法律规范，所以中旭公司与答辩人之间不应互负连带责任。其次，买卖合同第四条明确约定“乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费人民币（大写）叁万圆整（小写）30000元，其中佣金及代办费人民币（大写）贰互圆整（小写）20000元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金。甲方同意该定金在办理完房屋立契手续前由丙方代为保管。”答辩人认为郭丽花没有理清其究竟支付了那些款项、款项性质、款项数额，答辩人仅认可郭丽花为购买房屋而支付的定金数额为10000元（目前该笔款项仍由中旭公司代答辩人保管），除此之外，郭丽花未向答辩人支付任何其他费用。4、买卖合同签订时（2017年7月31日）郭丽花的户籍所在地为河南省××党店乡××号院，根据郑州市的限购政策，当时郭丽花尚不具备在郑州市购买住房的资格，而郭丽花承诺会尽快将户籍迁至郑州，但截至郭丽花起诉时（2017年9月18日)，郭丽花的户籍所在地仍为××党店乡××号院。该事实既可以认定为郭丽花怠于办理户籍迁移事宜，也可以认定为郭丽花没有能力将户籍迁至郑州，故答辩人认为郭丽花不具有购房资格是其起诉解除合同的原因之一。综上所述，答辩人认为其在履行买卖合同过程中不存在违约行为，更不构成根本违约，郭丽花的诉讼请求不应得到支持，郭丽花、中旭公司及答辩人应继续履行买卖合同，实现合同目的，望法院能够本着倡导契约精神、维护交易安全的原则，依法公正裁决。被告王祥伟提供的证据有1、原告郭丽花于同被告郑州中旭房地产营销策划有限公司员工的微信聊天记录截屏。2、买卖合同签订之前的房屋照片（共6张）。3、涉案房屋在装修完毕之后的照片（共10张）。4、涉案房屋的不动产登记证书1份。经审理查明：2017年7月31日，被告郑州中旭房地产营销策划有限公司作为居间方，介绍原告购买被告王祥伟位于郑州市××××西，南云路北，南彩路南，天泰路东9栋1单元2408的房屋，三方签订《郑州区域房屋买卖合同》一份。现原告以两被告提供的房屋与约定不符，存在违约情形为由诉至本院。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告称被告不按约定履行的证据不足，其解除合同的理由不成立，故原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郭丽花的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元减半收取775元，由原告郭丽花负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于郑州市中级人民法院。并向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 张彦鹏二〇一七年十月二十日书记员 王 涛