（2017）云2301民初2828号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2017-10-30

案件名称

段季枚与楚雄丰盛商业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

楚雄市人民法院

所属地区

楚雄市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

段季枚,楚雄丰盛商业管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百一十六条，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2301民初2828号原告：段季枚，女，1984年9月14日生，汉族，大学本科，云南省元谋县人，事业单位工作人员，住云南省元谋县。被告：楚雄丰盛商业管理有限公司，住所地：楚雄市鹿城西路兆顺财富中心E幢三楼，统一社会信用代码：915323005873994949。法定代表人：刀磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘延松，男，1984年7月10日生，苗族，中专文化，楚雄市人，楚雄丰盛商业管理有限公司员工，住楚雄市，特别授权）。原告段季枚与被告楚雄丰盛商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告段季枚、被告楚雄丰盛商业管理有限公司的委托诉讼代理人潘延松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段季枚向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的委托经营管理合同；2、判令被告返还原告支付的装修及设施费70000元；3、判令被告于2017年9月30日前一次性支付2015年9月至2017年8月的租金50683.92元，并按每日5%支付违约金；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年9月26日，原、被告签订委托经营管理合同。2015年9月至今，被告没有按照合同约定向原告支付租金共计53351.52元（税前），损害了原告的利益。原告多次向被告催要房租未果。根据合同约定，逾期付款九十日的，原告有权解除合同。同时，原告已按照合同约定向被告支付了装修及设施费，但被告至今未对房屋进行装修。现因被告的违约行为损害了原告的合法权益，故特向人民法院提起诉讼。原告段季枚为证明其诉讼请求及其所依据的事实和理由，向本院提交了下列证据：1、商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表、发票、收据；2、委托经营管理合同；3、借记卡账户历史明细清单；4、照片。被告楚雄丰盛商业管理有限公司辩称：被告同意解除委托经营管理合同、支付差欠的租金并承担本案诉讼费；根据委托经营管理合同第三条的约定，租期自2014年4月1日起算，但被告自2013年10月就开始向原告支付租金，故被告提前支付的租金应当扣除；被告不同意退还原告支付的装修设施费，因为委托经营管理合同的第一条载明装修设施费不予退还；被告目前经济困难，无力承担违约金。被告楚雄丰盛商业管理有限公司未向本院提交证据以证明其辩解。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年9月26日，原告段季枚与楚雄兆顺房地产开发有限责任公司签订商品房购销合同，购买兆顺第一城B幢第22层11号房；同日，原告段季枚向楚雄兆顺房地产开发有限责任公司付清全额购房款196757元。2013年9月26日，原告段季枚与被告楚雄丰盛商业管理有限公司签订委托经营管理合同，约定：原告段季枚将其拥有产权的位于楚雄市鹿城南路兆顺第一城B幢22层11号房委托给被告楚雄丰盛商业管理有限公司经营管理；委托经营管理期限为10年，自2014年4月1日起至2024年3月31日止；原告段季枚需在本合同签订当天向被告楚雄丰盛商业管理有限公司支付70000元装修及设施费，被告楚雄丰盛商业管理有限公司可根据经营需要自主决定是否装修及装修标准，但无论是否装修，该款项均不予退还而归被告楚雄丰盛商业管理有限公司所有。被告楚雄丰盛商业管理有限公司按照购房款196757元及装修费投入70000元合计266757元向原告段季枚计付租金，租金为每月2222.98元（税前）；若被告楚雄丰盛商业管理有限公司逾期支付租金的，应当按逾期应付款额每日5%的标准向原告段季枚支付违约金；逾期付款达九十日的，原告段季枚有权单方解除合同。合同签订后，被告楚雄丰盛商业管理有限公司自2013年10月起每月向原告段季枚支付租金2111.83元（税后）；2015年9月起，被告楚雄丰盛商业管理有限公司再未履行租金支付义务。被告楚雄丰盛商业管理有限公司与原告段季枚签订委托经营管理合同后未对兆顺第一城B幢第22层11号房进行装修，该房屋空置至今；原告段季枚至今未取得兆顺第一城B幢第22层11号房的房屋所有权。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为被告楚雄丰盛商业管理有限公司是否应当向原告段季枚退还装修设施费并支付违约金。本案中，原告段季枚与被告楚雄丰盛商业管理有限公司对双方于2013年9月26日签订的委托经营管理合同均无异议，且该合同不存在无效事由，故本院认定原告段季枚与被告楚雄丰盛商业管理有限公司于2013年9月26日订立的委托经营管理合同系双方的真实意思表示且合法有效；同时，根据原告段季枚与楚雄兆顺房地产开发有限责任公司签订商品房购销合同并向其付清购房款，与被告楚雄丰盛商业管理有限公司签订委托经营管理合同并向其交付装修设施费70000元均发生于2013年9月26日的事实，本院认定原告段季枚于2013年9月26日将本案房屋交付给被告楚雄丰盛商业管理有限公司使用。原告段季枚现以被告楚雄丰盛商业管理有限公司未履行合同约定的租金支付义务，已构成违约为由，要求解除双方签订的委托经营管理合同，被告楚雄丰盛商业管理有限公司对原告段季枚主张的违约事实及合同解除权均无异议，故本院认定原告段季枚与被告楚雄丰盛商业管理有限公司签订的委托经营管理合同因原告段季枚以诉讼方式行使合同解除权而解除。因原告段季枚与被告楚雄丰盛商业管理有限公司签订的委托经营管理合同已解除，故被告楚雄丰盛商业管理有限公司继续管理使用兆顺第一城B幢第22层11号房已无法律依据，故被告楚雄丰盛商业管理有限公司应当将该房屋返还原告段季枚。关于租金。被告楚雄丰盛商业管理有限公司同意支付其差欠原告段季枚的租金，但主张因其在双方约定的租期起算前即向原告段季枚支付了六个月的租金，故该六个月的租金应当予以扣减。虽然原告段季枚对被告楚雄丰盛商业管理有限公司提前六个月支付租金的事实无异议，但鉴于原、被告均认可双方口头约定被告楚雄丰盛商业管理有限公司在原告段季枚将本案房屋购房款付清后的第二个月开始向原告段季枚支付租金，且被告楚雄丰盛商业管理有限公司对原告段季枚于2013年9月26日付清购房款196757元的事实无异议，故本院认定被告楚雄丰盛商业管理有限公司关于扣减六个月租金的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院认定被告楚雄丰盛商业管理有限公司应当向原告段季枚支付2015年9月至2017年8月的租金50683.92元。关于装修设施费。本院认为，违约方在订立合同时能够预见其违约行为将导致对方当事人在订立合同时可合理预期的利益无法实现的，应当对此承担赔偿责任。第一，虽然原、被告双方签订的委托经营管理合同第一条约定原告段季枚向被告楚雄丰盛商业管理有限公司支付70000元装修设施费后，无论被告楚雄丰盛商业管理有限公司是否装修，该款项均不予退还而归其所有，但根据委托经营管理合同关于租期、租金收益计算及支付方式的约定，被告楚雄丰盛商业管理有限公司于租期届满时应当向原告段季枚所支付的租金总额包含了原告段季枚所支付的全部购房款196757元及该装修设施费70000元，故本院认定原、被告双方在订立委托经营管理合同时，原告段季枚对被告楚雄丰盛商业管理有限公司以定期支付租金的方式在租期届满时返还该70000元装修设施费具有合理预期，且被告楚雄丰盛商业管理有限公司对此亦有所预见。第二，因被告楚雄丰盛商业管理有限公司违约，致使原、被告双方在租赁期限届满前解除委托经营管理合同，并导致原告段季枚可合理期待的利益无法实现，故被告楚雄丰盛商业管理有限公司应当对此承担赔偿责任。第三，根据合同约定，被告楚雄丰盛商业管理有限公司应当每月向原告段季枚返还装修设施费583.33元；因原、被告均认可被告楚雄丰盛商业管理有限公司已向原告段季枚支付2013年10月至2015年8月的租金共计48572.09元，其中包含了已返还的装修设施费13416.59元，且被告楚雄丰盛商业管理有限公司应当向原告段季枚支付的2015年9月至2017年8月的50683.92元租金中亦包含了装修设施费13999.92元，故该两部分装修设施费应当从被告楚雄丰盛商业管理有限公司所应返还的装修设施费中予以扣除。据此，本院认定被告楚雄丰盛商业管理有限公司应当向原告段季枚返还装修设施费42583.49元。关于违约金。因原、被告签订的委托经营管理合同对违约金有明确的约定，被告楚雄丰盛商业管理有限公司对原告段季枚主张的违约事实无异议且其关于缺乏违约金支付能力的辩解并非其不承担违约责任的正当事由，故本院认定被告楚雄丰盛商业管理有限公司应当按照其与原告段季枚签订的委托管理合同的约定向原告段季枚支付2015年9月26日至2017年10月13日的违约金5272.54元（50683.92元÷360天×5%×749天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、解除原告段季枚与被告楚雄丰盛商业管理有限公司于2013年9月26日签订的委托经营管理合同；二、由被告楚雄丰盛商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将楚雄市鹿城南路兆顺第一城B幢22层11号房返还原告段季枚；三、由被告楚雄丰盛商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告段季枚支付2015年9月至2017年8月的租金50683.92元；四、由被告楚雄丰盛商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告段季枚返还装修设施费42583.49元；五、由被告楚雄丰盛商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告段季枚支付违约金5272.54元；六、驳回原告段季枚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1357元（已减半收取），由被告楚雄丰盛商业管理有限公司负担1108元（未交），由原告段季枚负担249元（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员　钟　磊二〇一七年十月二十日书记员　陈晓丹 微信公众号“”