（2017）鲁06民终3402号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-17
案件名称
姜凯、烟台南山置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姜凯,烟台南山置业发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终3402号上诉人（原审原告）：姜凯，男，1983年6月4日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人:乔亮,山东小光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台南山置业发展有限公司。住所地：莱山区港城东大街国际博览中心。法定代表人：韩延卫，总经理。委托诉讼代理人：王东，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金莹，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。上诉人姜凯因与被上诉人烟台南山置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初2330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姜凯的委托诉讼代理人乔亮及被上诉人烟台南山置业发展有限公司的委托诉讼代理人王东、金莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人姜凯上诉请求：1、撤销烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初2330号民事判决，依法确认2011年9月4日《商品房认购协议书》无效，判决被上诉人退还购房款412705元及利息113811.5元（暂计算至2016年8月29日），支付故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明赔偿金412705元。2、案件受理费由被上诉人烟台南山置业发展有限公司负担。事实和理由：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定，“出卖人（房地产开发企业）未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。上诉人认为，该条禁止的是商品房开发企业的商品房销售行为，而不仅仅是规范出卖人与买受人的缔约行为，即商品房开发企业在起诉前未取得商品房预售许可证明的，其销售商品房的行为均是无效的。就本案而言，被上诉人无论在与上诉人缔约时，还是在上诉人起诉前，都未能取得涉案商品房的预售许可证明，因此山协议因被上诉人的商品房预售行为违法而无效。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。就本案而言，涉案《商品房认购协议书》明确约定了双方当事人的姓名、名称、商品房的坐落位置及建筑面积、商品房的价款及付款方式，其他诸如商品房的交付时间、办证时间、违约责任等即使没有约定，也有相应的法律规定。因此，上诉人认为，涉案《商品房认购协议书》具备了商品房买卖合同的主要内容。另外涉案《商品房认购协议书》第五条还明确约定了“在接到甲方（被上诉人）通知后七日内，乙方（上诉人）需要到丽景花园销售部，凭（定金）交款收据和本协议，与甲方签订《商品房买卖合同》，并办理相关交款手续”。上诉人依约支付了全部购房款并接受了房屋已近6年，但被上诉人却未向上诉人提供约定的《商品房买卖合同》，其责任应归责于被上诉人，其后果也应由被上诉人承担。综上，原审法院认定涉案《商品房认购协议书》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同且有效是错误的。被上诉人烟台南山置业发展有限公司辩称，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，理由如下：1、双方签订的商品房认购协议书的法律属性属于预约合同，该协议合法有效。该认购协议书不属于商品房买卖合同，协议中的内容不具备商品房销售管理办法第16条中所规定的第4项至12项主要构成商品房买卖合同的相关内容，所以按照最高院商品房买卖合同纠纷司法解释第5条的规定，不应认定为商品房买卖合同，上诉人在上诉状中主张应当适用商品房买卖司法解释第二条的规定来认定本案事实是没有依据的。2、上诉人于2012年6月30日，在支付第二笔购房款以及自愿要求入住，接收房屋的行为均系上诉人的单方的自愿行为，通过被上诉人在一审中提交的由上诉人亲手书写的申请书这一证据来看，上诉人是在接收房屋时是认可房屋现状，所以其对于房屋不具备预售证明和办证条件是知情的，所以本案即使涉案房屋无法办理产权手续，上诉人也自愿承担不利的法律后果，并承诺放弃追究被上诉人的一切责任，所以无论该商品房认购协议书的法律属性如何认定，上诉人均无权向被上诉人主张赔偿责任，并且涉案房屋在初次建设时被上诉人是取得了建设的相关合法手续，在建设过程中是因为政府的规划调整的问题导致涉案的楼房至今无法办理产权手续，在此过程中，被上诉人不存在过错，综上，请求法庭依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。姜凯向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告2011年9月4日签订的《商品房认购协议书》无效；2.被告退还购房款412705元及利息113811.5元（以412705元为基数，自2011年8月29日暂计算至2016年8月29日，按年息6%的标准计算，之后被告应仍按年息6%的标准向原告支付利息直至付清购房款止）；3.被告支付因提供虚假商品房预售许可证明赔偿金412705元；4.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第3项诉讼请求，要求被告支付故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的赔偿金412705元。一审法院认定事实：2011年9月4日，原告与被告签订《商品房认购协议书》，约定原告认购被告开发的南山·丽景花园规划图中的8号楼3单元501房间。合同第五条签约及违约责任约定，在接到被告通知后七日内，原告需到丽景花园销售部，凭交款收据及本协议书与被告签订《商品房买卖合同》并办理相关交款事宜。协议书还约定了房屋建筑面积、单价、总房价款等其他内容。原告于2011年8月28日、2012年6月30日分两次付清涉案全部房款412705元。该房款是根据原告收房时房屋的具体面积核算得出的，所以与认购协议书上约定的房款数额不同。2012年6月30日，原告提出收房申请，被告向原告交付房屋。涉案房屋至今未办理出商品房预售许可证，原、被告也未签订《商品房买卖合同》。本案审理过程中，一审法院依法向原告释明原、被告于2011年9月4日签订的《商品房认购协议书》有效，原告坚持主张无效并不变更诉讼请求。上述事实，有当事人陈述、《商品房认购协议书》、收款收据、钥匙领取单、庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。一审法院认为，2011年9月4日原告与被告签订的《商品房认购协议书》虽然对双方当事人姓名、房屋基本情况、价款等进行了明确约定，但双方没有对交付的具体时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款进行明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成，且在合同中明确约定双方另行签订《商品房买卖合同》，说明双方在签订该认购协议时对该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在质疑的。因此原、被告签订的认购协议是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。该协议书是双方当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原告主张《商品房认购协议书》无效的诉讼请求，法院不予支持；法院已向原告释明《商品房认购协议书》有效，但原告坚持不变更其诉讼请求，因此原告基于合同无效要求被告返还购房款、利息及赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告姜凯的诉讼请求。案件受理费13192元，由原告姜凯负担。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，关于《商品房认购协议书》的性质问题，双方在该协议中约定的具体内容并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，同时，协议中约定被上诉人的合同义务为通知并与上诉人签订商品房买卖合同，而非约定交付涉案房屋，故本院认为，涉案《商品房认购协议书》系双方为订立正式的商品房买卖合同而签订的预约合同，而非商品房预售合同或商品房买卖合同。根据《城市房地产管理法》第四十四条和《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，开发商进行商品房预售必须取得预售许可证明，但并未规定签订预约合同前必须取得预售许可证明，故被上诉人在与上诉人签订《商品房认购协议书》并未违法法律的强制性规定，亦不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的无效情形，上诉人依据该条主张涉案合同无效，于法无据，本院依法不予支持。同时，基于《商品房认购协议书》的预约合同性质，被上诉人在签订该协议书时亦没有故意隐瞒未取得商品房预售许可之必要，上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条主张已付房款一倍的赔偿金，理由不当，本院依法亦不应支持。综上所述，上诉人的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。原审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13192元，由上诉人姜凯负担。本判决为终审判决。审判长 曲振涛审判员 鲁晓辉审判员 李 安二〇一七年十月二十日书记员 于佳昕 关注公众号“”