（2017）浙08民终967号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-03-02
案件名称
徐八一、徐梅香房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省衢州市中级人民法院
所属地区
浙江省衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐八一,徐梅香,张建
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙08民终967号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐八一，男，1970年9月1日出生，汉族，住浙江省常山县。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐梅香，女，1974年11月21日出生，汉族，住浙江省常山县。委托诉讼代理人：徐八一，身份信息同上，系徐梅香丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张建，男，1964年5月24日出生，汉族，住浙江省常山县。委托诉讼代理人：姜文胜，浙江三衢律师事务所律师。上诉人徐八一、徐梅香因与被上诉人张建房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省常山县人民法院（2017）浙0822民初1544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐八一、徐梅香上诉请求：1.撤销原判第二��，依法改判被上诉人张建支付其违约金200000元；2.诉讼费由被上诉人张建承担。事实和理由：1.一审判决遗漏主要争议事实。2017年3月8日，张建与徐八一签订的《房屋转让居间协议》中对违约责任进行了约定，但一审判决未对违约责任的约定内容做详细描述，致使判决理由中对违约责任的理解与合同中的约定不一致；2.一审判决认定事实错误。张建于2017年6月10日转账支付给上诉人的600000元，其虽注明房款580000元，逾期违约金20000元，但600000元实际系房款。一审判决认为张建支付违约金，系认定事实错误；3.一审判决驳回上诉人要求张建支付200000元违约金明显不当。张建延期支付房款600000元，应按照合同约定支付违约金200000元。一审判决认为支付违约金200000元系以合同无法履行为条件缺乏事实依据；4.一审判决未涉及涉案房产的抵押问题欠妥。一审法院判决上诉人协助��建办理过户手续，但未提及400000元剩余房款问题，也未对涉案抵押房产作出处理，有失公允。5.一审判决违反公平原则。涉案房屋现升值达300000元，一审法院未判决张建支付违约金200000元，有失公平。被上诉人张建辩称，其在所支付的600000元中已明确载明580000元系房款，20000元系逾期违约金；按照合同约定，其逾期支付房款，应按房价总额的千分之三支付违约金。其所支付的20000元违约金符合双方约定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。被上诉人张建向一审法院起诉请求：1.判令徐八一、徐梅香继续履行《房屋转让居间协议》，并协助其办理房产过户手续；2.案件诉讼费用由徐八一、徐梅香承担。上诉人徐八一、徐梅香向��审法院反诉请求：1.判令张建继续履行《房屋转让居间协议》，并向其支付违约金200000元；2.本案反诉费用由张建承担。一审法院认定事实：徐八一与徐梅香系夫妻关系。2017年3月8日，张建与徐八一签订《房屋转让居间协议》，约定张建购买徐八一、徐梅香共有的位于常山县房屋，转让价款为1100000元，其中合同签订当日支付定金100000元，2017年6月4日前支付房款550000元，余款450000元待过户后按揭贷款后一个月内付清；合同还约定相应的违约责任。合同签订当日，张建支付徐八一100000元定金，徐八一将房屋钥匙交付张建予以装修，但双方未办理房屋过户手续。2017年6月10日，张建支付徐八一、徐梅香600000元，并在转账时备注“房款580000元，逾期六天违约金20000元，共计600000元”。2017年6月14日，张建诉至该院，��八一、徐梅香提出反诉，诉请如前。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，张建与徐八一自愿签订《房屋转让居间协议》，由张建购买徐八一、徐梅香的房屋，虽徐梅香未在协议上签名，然事后其予以追认，故该份协议应当认定为有效。徐八一、徐梅香要求张建支付200000元违约金的请求，虽双方在协议中约定了“任何一方违约，违约方应承担违约金200000元”，但双方在该条款项后又约定了“迟延一日，违约方应按房价总额的千分之三向守约方支付违约金，延迟超过15日，守约方有权解除合同，由违约方承担违约责任”。张建迟延了六天支付购房款��嗣后其在支付合同约定的价款后按照协议约定额外支付20000元的违约金，张建已承担合同约定的违约责任。纵观协议中的违约责任条款，违约方支付200000元的条款应为合同无法继续履行时应由违约方承担的责任，现双方均表示愿意继续履行该协议，故该院对徐八一、徐梅香反诉要求张建支付违约金200000元的请求不予支持。张建虽已额外支付20000元的违约金，然其在履行协议时逾期付款有违诚信，该院对其予以训诫。据此，判决：张建与徐八一、徐梅香继续履行双方于2017年3月8日签订的《房屋转让居间协议》，徐八一、徐梅香于判决生效后一个月内协助张建办理本案所涉房屋的过户手续；驳回徐八一、徐梅香的其它反诉请求。本诉案件受理费已减半收取40元，保全费1320元，合计诉讼费用1360元，由徐八一、徐梅香负担；反诉案件受理费已减半收取2150元，由徐八一、徐梅香负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另查明：《房屋转让居间协议》约定“六、违约责任：1、双方签订协本协议后，若甲方（张建）未能依约前来签订《衢州市房屋转让合同的》，或未履行本协议的，乙方（徐八一）有权没收定金；若乙方未能依约前来签订《衢州市房屋转让合同》的，或未履行本协议的，甲方有权要求乙方双倍返还定金。2、双方签订本协议后，甲、乙双方任何一方违约，违约方应承担违约金人民币贰拾万元整。3、甲乙双方任何一方不按期办理付款手续、过户手续、贷款手续、物业交割手续的或不提供相关文件、资料、证件等致使本协议无法按期履行的，每延迟一日，违约方应按房价总额的千分之三向守约方支付违约金，延迟超过15日。守约方有权解除合同，由违约方承担违约责任。七、补充条款：余款450000万（此处应为笔误）元，过户后按揭贷款后一个月内付清。”本院认为，本案的争议焦点为：张建应按《房屋转让居间协议》第六条第2项承担违约责任还是按第六条第3项承担违约责任。首先，本案中，双方当事人关于违约责任方面在《房屋转让居间协议》第六条共有三项约定。其中第六条第3项中载明“甲乙双方任何一方不按期办理付款手续、过户手续、贷款手续、物业交割手续的或不提供相关文件、资料、证件等致使本协议无法按期履行的，每延迟一日，违约方应按房价总额的千分之三向守约方支付违约金…”该条款中明确载明未按期办理付款��续的，违约方按房价千分之三向守约方支付违约金。张建应于2017年6月4日支付购房款550000元，但其于同年6月10日通过汇款支付600000元，并注明“房款58万逾2万共60万”，其行为符合上述约定。其次，第六条第3项中还载明“…延迟超过15日。守约方有权解除合同由违约方承担违约责任。”该条款赋予守约方合同解除权，并由违约方承担“违约责任”，结合《房屋转让居间协议》第六条第2项中约定，该处的“违约责任”应当与之相对应。再次，从第六条第1项约定的内容看，是对双方未能依约签订合同的情况下应如何承担相应违约责任的约定。可见，本案双方关于针对不同情况约定了不同的违约责任承担方式。本案应结合双方签订的《房屋转让居间协议》���他条款的内容对违约责任承担作出认定，原审法院认为违约方支付200000元的条款应为合同无法继续履行时应由违约方承担的责任并无不当。综上所述，徐八一、徐梅香的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人徐八一、徐梅香负担。本判决为终审判决。审判长 祝志昌审判员 程顺增审判员 郑慧芳二〇一���年十月二十日法官助理姚振忠书记员王慧芸