（2017）粤04民终2147号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-30
案件名称
吴世龙、吴开其房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴世龙,吴开其,姜长在,徐素梅,珠海久鼎红房地产投资策划有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终2147号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴世龙，男，1990年5月15日出生，汉族，住广东省化州市，上诉人（原审原告、反诉第三人）：吴开其，男，1969年1月15日出生，汉族，住广东省化州市，两上诉人共同委托诉讼代理人：郭英东，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：姜长在，男，1949年10月15日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区，上诉人（原审被告、反诉原告）：徐素梅，女，1957年10月8日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区，原审第三人：珠海久鼎红房地产投资策划有限公司，住所地：珠海市金湾区金鹏路62号2栋202房，统一社会信用代码：91440400570113779M。法定代表人：夏绍宝，总经理。委托诉讼代理人：杨亚华，男，1985年6月26日出生，汉族，住广东省英德市，系该公司员工。上诉人吴世龙、吴开其因与上诉人姜长在、徐素梅以及原审第三人珠海久鼎红房地产投资策划有限公司（以下简称久鼎红公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴世龙、吴开其上诉请求：1.撤销（2017）粤0403民初482号《民事判决书》第三、四项判决，依法改判姜长在、徐素梅向吴世龙、吴开其支付违约金123000元；2.姜长在、徐素梅承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、吴世龙、吴开其并不存在任何违约行为，理由如下：吴世龙与姜长在签订的《房地产买卖预约（居间）合同》明确约定了涉案房屋的交易价格（总价82万元）、支付方式（先付两万元定金、65万元办理按揭贷款、15万元在过户当天支付），以及双方有配合办理按揭贷款的义务，在合同签订后吴世龙、吴开其积极申请按揭贷款，虽然第一次在中国银行办理贷款因银行承诺放款金额不符合双方合同约定预期而失败，但吴世龙、吴开其仍积极配合并完备了第二次邮政储蓄银行贷款所要求的资料，全过程都是吴世龙、吴开其积极履行合同的表现。在第一次即2016年4月份的中国银行贷款过程中，姜长在、徐素梅的代理人赵红华在原审庭审作证时亦陈述，知悉签订的房屋买卖合同的是吴开其，并非吴世龙，并与之签订合同也未提出反对。姜长在、徐素梅并在次日办理了涉案房屋地址的变更证明。此后发生的事实还有：1.2016年5月26日姜长在、徐素梅与久鼎红公司微信聊天提出认为吴世龙、吴开其无购房经济能力；2.2016年5月下旬因为首付问题姜长在、徐素梅未配合吴世龙、吴开其在邮政储蓄银行办理按揭手续；3.2016年6月17日姜长在、徐素梅与久鼎红公司微信聊天提出要求签订《补充协议》。以上种种情况可以体现出：1.姜长在、徐素梅至少自2016年4月份中国银行办理贷款之日起，知悉本次交易的实际购房人为吴开其，并清楚吴世龙、吴开其为父子关系，且在本案吴世龙起诉前姜长在、徐素梅未提出过反对吴开其购房。2.吴世龙、吴开其一直积极履行合同关于支付房款的第二步约定（第一步为支付定金2万元，已完成；第二步申请65万元银行按揭贷款，积极争取完成；第三步支付余款15万元，应在办理过户时完成，条件未成就）。因此，吴世龙、吴开其在整个购房、办理贷款过程中并没有任何违反合同约定的行为。二、违约的恰恰是姜长在、徐素梅。在《房地产买卖预约（居间）合同》第二条第2项第C约定：“对经纪方指定的按揭银行，经纪方应提供指导及全程跟踪服务。买卖双方应按相关部门要求提供必要资料和文件，并积极配合经纪方办理有关按揭贷款和过户手续，若经纪方通过电话，短信，电子邮件、传真或书面信函等形式通知买卖双方前往办理手续，而任何一方未能于约定的时间内办理或未提供必需资料和文件的，均视为违约。”即吴世龙、姜长在、徐素梅都有协助办理按揭贷款的义务。但在整个办理贷款过程中（第一次中国银行因未能承诺足额放款合同预期的65万元，双方均无过错，主要焦点为邮政储蓄银行的贷款过程），姜长在、徐素梅以要求在办理按揭手续用的房屋买卖合同中注明“首付15万元未付”属于无理要求，因为银行采用的房屋买卖合同为房管及工商部门所印制版本，其中并无“已付房款”的确认字眼，与姜长在、徐素梅要求注明的内容并不矛盾。况且，吴世龙、吴开其对是否注明“首付15万元未付”的事项并不反对，因为此内容对于吴世龙、吴开其来说与能否办理银行按揭贷款无直接联系，只因银行方面可能出于审批原因未允许姜长在、徐素梅的代理人在该合同上标记。姜长在、徐素梅不能理解其中意义，不能成为姜长在、徐素梅除却协助办理按揭手续的义务的理由。但综观本案（包括姜长在、徐素梅在庭审中对吴世龙、吴开其本人的语言攻击），姜长在、徐素梅一直以来都存在吴世龙、吴开其无支付15万元经济能力的观感，在行动中也直接向久鼎红公司表达了要求签订《补充协议》（即要求变更合同），在未得吴世龙、吴开其同意签订的情况下，姜长在、徐素梅便一直对双方的交易合同置之不理，导致合同无法继续履行下去。“吴世龙、吴开其无经济能力履行合同”只是姜长在、徐素梅想象的事实，久鼎红公司也已向法庭提交并展示了吴世龙、吴开其在邮政储蓄银行的15万元存款资金证明，足以说明姜长在、徐素梅的想象不成立、脱离现实。姜长在、徐素梅对吴世龙、吴开其想象的、刻板的“穷”印象，充分地体现在不再配合办理银行按揭贷款和继续履行合同的具体行动上，对此行为应当认定为姜长在、徐素梅违约，并应判令姜长在、徐素梅承担违约责任。因此，吴世龙、吴开其认为原审法院忽略了各方当事人所提交的证据反映的事实，适用法律错误，应予以改判。姜长在、徐素梅辩称其上诉状也是针对对方上诉状的答辩。针对吴世龙、吴开其的上诉，久鼎红公司述称没有意见。姜长在、徐素梅上诉请求：1、一审法院判决吴世龙赔偿违约金4万元，不足以弥补本人实际损失，依照《合同法》第一百一十四条之规定，请求二审法院依法增加，合计共61234元；2、判令久鼎红公司与吴世龙共同承担违约赔偿责任；3、判令吴开其与吴世龙共同承担违约赔偿责任；4、二审上诉费用由吴世龙、吴开其承担。事实与理由：一、吴世龙、吴开其的代理人为当事人捏造事实，诬告卖家不给吴世龙收款账号，致使吴世龙“首付款”有钱打不出，这都是因为卖家“违约”，致使合同无法执行，为此卖家姜长在、徐素梅“必须承担违约责任”。一审法院澄清了事实，铁的证据证明：合同左下角清楚写明姜长在在“河南油田工商银行”的收款账号，同时事实证明此账号准确有效，吴世龙2万元定金当天打款当天收到，姜长在、徐素梅当天收款当天打条。除此之外，姜长在、徐素梅还在2016年4月1日“河南油田中国银行”特意开户，并将开户名、账号、银联卡号，连同姜长在亲自手写的一份账户账号都及时通知了久鼎红公司的杨亚华，如果不是姜长在、徐素梅有理有据的反诉，法院还蒙在鼓里，吴世龙、吴开其为要回2万定金，捏造事实理由“诬告陷害”他人。二、儿子签合同父亲去贷款，父子“偷梁换柱”，吴开其应依法承担连带责任。1、2016年4月11日姜长在、徐素梅的委托人赵红华去中国银行斗门支行协助吴开其办理完所有按揭贷款手续，此后姜长在、徐素梅多次催问杨亚华贷款结果，于2016年5月中下旬杨亚华终于回话，宣告贷款失败。在2016年4月24日上午一审法院开庭时杨亚华辩称：他和吴开其计划在中国银行按揭贷款8成，银行实际只批准7成，贷款人是吴开其签名，房产证办吴开其的名字。至此真相大白，事实证明吴开其是涉案直接利害关系人，吴开其有何理由不依法承担连带责任。2、一审法院判决吴世龙赔偿违约金4万元，吴开其在银行有存款，姜长在、徐素梅申请人民法院去强制执行吴开其的银行存款法律允许吗？回答是肯定不允许的。再者，吴世龙签订房屋买卖合同而贷款和产权证是吴开其的，一旦吴开其还贷中断，人民法院、金融机构可以执行吴世龙名下财产吗，回答也是肯定不允许的。赵红华虽然是姜长在、徐素梅的女儿，但是涉及不动产的买卖和转移这种家庭大事，必须依法办理《公证委托授权书》，赵红华才有权代理。同理，吴世龙签订合同，吴开其去办理自己名下的“贷款和产权证”没有法律依据。3、吴世龙、吴开其在一审的《代理词》中质疑姜长在、徐素梅委托人赵红华在中国银行协助贷款时就已知签字人是吴开其，为何不提出异议，实情是：使用“阴阳合同”骗贷，是久鼎红公司的杨亚华与吴开其相互勾结，各取所需，其中不排除杨亚华和中国银行工作人员有某些关联，既然是他们共同合谋“设局”，岂能是一个弱女子可以左右得了的。还特别需要说明的是：赵红华坚持在二手房买卖合同“首付款一栏”明确签字“15万首付款未给付”，就是对违规违法行为和阴阳合同的强烈抗议。4、《合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。久鼎红公司的杨亚华勾结买家吴开其、吴世龙为了达到“骗贷”之目的，导演了一个不折不扣“阴阳合同”，违背上述第（一）、（二）、（三）项的规定，依法应承担违约和损害赔偿责任。三、买家违约在前，姜长在、徐素梅叫停合同在后，于理于法有据。1、杨亚华辩称银行同意吴开其贷款7成，但他没有任何证据予以佐证，比如银行“同贷书”等，同意贷款7成的真实性法院不能认定，到此时合同按法律规定已宣告结束，根据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。换而言之，由于买家自身原因导致在中国银行按揭贷款失败，致使《合同》不能继续履行，依法吴世龙、吴开其已经丧失了“主动权”，此时他们无权要求解除或履行合同，由于对方构成违约，主动权发生转移，姜长在、徐素梅不必继续承担协助贷款的义务，为此姜长在、徐素梅可以依法叫停合同，同时要求当事人依法赔偿损失，于理于法有据。2、中国银行按揭贷款失败，依法合同应停止履行，但杨亚华多次电话中哀求，要求再给对方一次机会，2016年5月25日杨亚华发给姜长在只有两页内容的《珠海二手房买卖合同》（格式合同），由于内容不全，再加其中条款与原来签订的合同内容有悖，姜长在表示拒绝，并于2016年5月26日在和杨亚华微信对话中，明确表示了我方态度，大意是：“不管沿海和内地，二手房首付20-30%自筹款是必不可少的，你们中介首要工作是催促买家尽快兑现15万首付款，吴开其想“干手抓鱼”“空手套白狼”是不可能成功的！”。此后姜长在、徐素梅多次电话中向杨亚华追要“首付款”，几乎每次双方从辩论到激烈争吵，而然都无果而终。3、合同第三条约定：“因自身原因导致本交易最终不能完成或发生延期都视为违约；违约方需向守约方按该房出售总价的15%支付违约金”，因买家吴世龙自身原因在中国银行按揭贷款失败，合同势必发生延期和交易不能正常履行，吴世龙已经构成“违约”。《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。所以按合同约定和《合同法》第九十四条规定，姜长在、徐素梅主张解除涉案合同理所当然，于理于法有据。四、合同约定80万元全额贷款违法，“首付款”使用贷款给付（首付贷）违法。1、合同第二条2项显示：“余款人民币80万元由买方支付给卖方作为第二部分楼款，由银行按揭付款”，接着仍在第二条2项B款显示：“该房过户当天交清第二部分楼款15万元”，不言而喻买方首付款15万元也是使用银行按揭贷款给付，这就是久鼎红公司与吴开其预谋所设下的“伏笔”，也是所要达到主要目的，事后我们终于明白了，这场房产买卖一开始就是“一场骗局”，买家没有经济实力，又想买大房子，而中介久鼎红公司为获得双方数万佣金，相互勾结一拍即合，蓄意骗贷的合同油然而生，两次贷款的事实经过和我方与中介方杨亚华的“微信对话”完全证实了合同上是这样写的，中介和买方也是这样操作的。2、2016年4月24日上午一审开庭，审判长向吴世龙、吴开其的代理人郭英东发问是否知道80万购房款全部贷款违法的，郭答不知道。接着审判长又问姜长在、徐素梅同样的问题，姜长在、徐素梅答：“我与原告律师一样，当时也不知道”。但是中介久鼎红公司杨亚华就不一样了，他完全应该知道80万全贷款和“首付贷”违法违规。使用银行按揭贷款做“首付款”，即业内人士所说的“首付贷”，央行行长ＸＸＸ和银监会在十二届全国人民代表大会第四次会议宣布了“首付贷”不但违规而且违法。3、央行和银监会2016年3月12日叫停“首付贷”，而2016年3月25日杨亚华、吴开其、吴世龙却又导演一个以“首付贷”为目的合同，这难道不是明知故犯，顶风违规违法吗？接着2016年8月19日国家住建部等7部委联合下发了2016年《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，即168号文件,文件进一步明确了“首付贷”违规违法。五、卖家提出签订三方《房产买卖补充协议》于法有据。1、买家在中国银行贷款失败，吴开其、吴世龙依法已完全失去主动权，姜长在、徐素梅明确告知对方已经“违约”，经过长时间的等待和僵持，2016年6月17日姜长在、徐素梅提出自认为“两全其美”解决方案，依照《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照有关条款或者交易习惯确定”。2、为完成交易实现合同目的，我方对买家做了重大让步，并善意的提出3个条件，只要3个条件买方兑现其中任何一条，我方都愿意配合签署《邮政储蓄银行》按揭贷款协议，非常遗憾，姜长在、徐素梅所释放的善意遭到对方全部的无理拒绝，深入分析买家在如此优厚条件下彻底拒绝合作，只有一种解释买家自身条件有限，二次按揭贷款实则信心不足，是自己给自己打了退堂鼓。六、请求二审法院判令九鼎红公司和前法人杨亚华,依法承担违约连带责任。1、根据在珠海市工商行政管理局调到的《企业机读档案变更登记》2016年12月19日久鼎红公司的法人代表由杨亚华变更为夏绍宝，事实证明久鼎红公司前法人代表杨亚华绝非法律意义的“善意第三人”,而是法律意义的“责任第三人”,三方合同第三条约定:“因自身原因导致本交易最终不能完成或发生延期都视为违约；违约方需向守约方按该房出售总价的15%支付违约金，若买方因任何原因不能支付总房款给卖方，经纪方与买方应承担连带责任”，合同条款已明确约定了三方权利、义务，同时也是三方真实意思的表示，为此，久鼎红公司无任何法定理由不依法承担违约连带责任。2、《合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。合同签订时居间人杨亚华为“两头得利”，没有向姜长在、徐素梅如实报告，全款80万元银行按揭付款是国家和政府不允许的，并故意隐瞒了“首付款”15万元也使用按揭贷款给付，已经涉及严重违规违法，以至按揭贷款不能完成，合同最终不能履行，直接损害了委托人的利益，杨亚华应该依法承担违约损害赔偿责任。合同有明确约定，法律有明确规定，杨亚华是“职务行为”，久鼎红公司不担责谁担责？3、房产买卖的“居间人”至关重要，是合同文本的主要制定者和执行者，并必须保证合同文本“合法性”，还需预先了解买方的自身条件和经济能力，预先评估银行按揭贷款成功的可能性，这些基本工作久鼎红公司前法人代表杨亚华没有做到，已经构成违约和失职。合同约定杨亚华承担违约连带责任，为何一审法院没有追究久鼎红公司及杨亚华的责任。请二审法院切实维护公平正义，依法作出公正判决。七、一审法院判决违约金不足弥补当事人损失，请求二审法院依法予以增加。《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”；第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。为此开列各种损失清单：1、2017年3月1日，河南油田邮局送达了珠海市斗门人民法院的出庭传票和应诉通知书，姜长在即请假准备应诉，从2017年3月计算至2017年10月（二审官司结束），共8个月，（不包括医院各种福利待遇）本人每月返聘工资4000元（见证据：南阳市南石医院返聘收入证明）合计：32000元。2、从2016年3月25日至2017年10月共计19个月（二审官司结束），80万元存入(总价款82万元-定金2万元=80万元)，按同期银行年利率计算应得利息26760元（以上为粗略计算，最终以人民法院计算为准）。3、自2016年3月25日订立合同至2017年6月25日一审法院判决合同解除，(本人是2016年6月16日收到一审判决书)共15个月，案涉房屋139.98／m2因为这场官司无法买卖又不能出租，成为“不良资产”，按最低1800元月租金计算，合计为27000元(见证据:富红苑物业租金证明)。[注明：以上2、3项当事人于理只能选择其中一项,为主张自己正当权益，本当事人选择第3项，请二审法院依法给予考虑并支持]。4、委托书公证费400元；5、二人单程交通费：油田至南阳汽车总站车费80元、河南南阳至广州火车卧铺663元、广州火车站至红旗汽车站车费156元、往返合计费用应为：1798元+红旗镇至斗门法院往返公交车票36元，总计1834元。以上1、3、4、5四项总计61234元。为维护当事人的合法权益，请求二审人民法院明察并依法判决。吴世龙、吴开其辩称，姜长在、徐素梅在一审中已经提交了由久鼎红公司提供的房屋买卖合同通用版本，并且注明了首付款支付时间为2016年6月26日之前，从来没有明确的字样载明首付款已付，姜长在、徐素梅从一审以来都是断章取义理解合同以及其他的文书，自认为吴世龙、吴开其与久鼎红公司串通骗取国家贷款，纯属虚构，姜长在、徐素梅认为吴世龙、吴开其的违约完全基于想象，没有事实依据，其上诉请求及原审的诉讼请求都应该予以驳回。针对姜长在、徐素梅的上诉，久鼎红公司述称没有意见。吴世龙、吴开其向一审法院起诉请求：1.解除吴世龙、姜长在签订的《房地产买卖预约（居间）合同》；2.判令姜长在、徐素梅向久鼎红公司吴世龙、吴开其支付违约金123000元；3.判令姜长在、徐素梅返还吴世龙、吴开其定金2万元；4.本案诉讼费用由姜长在、徐素梅承担。姜长在、徐素梅向一审法院反诉请求：1.解除吴世龙、姜长在和久鼎红公司签订的《房地产买卖预约（居间）合同》；2.判令吴世龙支付违约金123000元；3.判令吴世龙支付姜长在、徐素梅的定金不予返还；4.本案诉讼费用由吴世龙承担。姜长在、徐素梅一审中当庭撤回第3项诉讼请求。一审法院查明：2016年3月26日，姜长在、徐素梅作为卖方，吴世龙作为买方，久鼎红公司作为经纪方，三方签订《珠海久鼎红房地产投资策划有限公司房地产买卖预约（居间）合同》，买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市××区城××区××单元××房，建筑面积139.98平方米（以房地产权证登记面积为准）；转让成交价为82万元；在签订本合同时买方须先支付2万元给卖方作为定金，由经纪方代收代付，该笔定金在买卖双方签署正式合同时自动转为第一部分楼款；余款80万元由买方支付给卖方作为第二部分楼款，银行按揭付款：买方选择银行按揭付款，则第二部分楼款中之按揭贷款部分65万元由银行承诺贷款支付给卖方（最后以银行批复的成数为准）；买方在该房过户当天卖方交付房产证之前付清第二部分楼款中剩余部分15万元；对经纪方指定的按揭银行，经纪方应提供指导及全程跟踪服务，买卖双方应按相关部门要求提供必要资料和文件，并积极配合经纪方办理有关按揭贷款和过户手续，若经纪方通过电话、短信、电子邮件、传真或书面信函等形式通知买卖双方前往办理手续，而任何一方未能于约定时间内办理或未提供必需资料和文件的，均视为违约；买卖双方若中途不买或不卖，不提供相关资料、文件或不到场、不配合办理相关手续，违反本合同其他保证或约定，因自身原因导致本交易最终不能完成或发生延期都视为违约，违约方需向守约方按该房出售总价的15%支付违约金，若买方因任何原因不能支付总房款给卖方，经纪方与买方应承担连带责任；卖方保证对上述该物业享有完整所有权，能完全支配及处分，有关该物业在本次转让合同之前已产生的租赁合同、纠纷、债务、税项及贷款还清、抵押等事项，卖方应在转让前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则视为违约，卖方产权人须提供资料：房地产权证原件与复印件、户口本原件与复印件、结婚证原件与复印件、身份证原件与复印件；买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成视为违约等。在该合同最后有姜长在的收款账号。同日姜长在出具收条确认收到吴世龙交来的购买涉案房产的定金2万元。2016年3月28日，姜长在、徐素梅在河南省宛都公证处办理公证委托，委托赵红华办理涉案房产代为确定买主、商议并决定出售价格及交易方式，签署买卖合同；到房地产登记中心与买主办理房屋过户的相关手续；协助买方办理银行按揭的相关手续及签署相关文件等。2016年4月7日，姜长在通过电子邮件向久鼎红公司发送了其在中国银行河南油田南路支行开户的账号。姜长在、徐素梅的委托人赵红华分别于2016年4月份、2016年5月份前往中国银行股份有限公司珠海斗门支行、中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海市湖心路支行协助办理申请银行按揭贷款的手续。吴世龙分别于2016年8月5日、同年9月2日委托广东非凡律师事务所律师郭英东发出律师函，要求姜长在、徐素梅提供有效收款银行账户、配合吴世龙办理银行按揭贷款手续。经一审法院向中国银行股份有限公司珠海斗门支行、中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海市湖心路支行查询，吴世龙在上述两个银行没有申请按揭贷款业务。一审法院认为，吴世龙与姜长在、久鼎红公司之间的《珠海久鼎红房地产投资策划有限公司房地产买卖预约（居间）合同》是各方当事人在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的。各方当事人应当按照该合同的约定行使权利、履行义务。合同签订后，吴世龙向姜长在支付了定金，姜长在、徐素梅也通过公证手续委托了代理人赵红华协助吴世龙办理申请银行按揭贷款手续，但是吴世龙本人没有向银行申请按揭手续，而是由吴开其申请银行按揭贷款。吴世龙的行为违反了涉案合同的约定，导致涉案合同无法履行，存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，姜长在、徐素梅请求解除合同，依法有据，一审法院予以支持。吴世龙、吴开其在起诉状中主张姜长在、徐素梅没有提供首期款收款账号，致使其无法履行合同，应当承担违约责任。一审法院认为，姜长在在各方当事人共同签订的涉案合同上预留了其收款账号，其后又按久鼎红公司的要求向久鼎红公司提供了其他账号，因此吴世龙、吴开其的该主张没有依据，一审法院不予采信。吴世龙、吴开其在庭审中主张姜长在、徐素梅没有协助吴世龙、吴开其办理申请银行贷款手续，致使其无法履行合同，应当承担违约责任。一审法院认为，根据庭审查明事实，姜长在、徐素梅委托的代理人赵红华前后两次到银行协助办理按揭贷款手续，说明姜长在、徐素梅已经履行了协助义务，姜长在、徐素梅的代理人赵红华在银行办理按揭手续时要求在二手房买卖合同上注明首付款未付清，不属于不合理要求，不会妨碍吴世龙、吴开其申请银行按揭贷款。因此，吴世龙、吴开其的主张没有依据，一审法院不予支持。由于吴世龙的违约行为造成各方当事人签订的涉案合同的目的无法实现，吴世龙应当根据涉案合同约定的违约金计算标准向姜长在、徐素梅支付违约金。但是吴世龙的委托诉讼代理人在其提交给一审法院的代理词中辩称涉案合同约定的违约金过高，姜长在、徐素梅没有实际损失。一审法院认为，按照涉案合同的约定吴世龙须向姜长在、徐素梅支付违约金123000元，该违约金明显高于涉案合同无法履行给姜长在、徐素梅造成的实际损失。一审法院根据吴世龙的违约行为可能给姜长在、徐素梅造成的损失酌情确定吴世龙向姜长在、徐素梅支付违约金4万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，吴世龙请求姜长在、徐素梅返还已支付的定金，依法有据，一审法院予以支持。吴开其不是涉案合同的相对方，其不具有请求解除涉案合同、请求姜长在、徐素梅承担违约责任、返还定金的权利。综上所述，吴世龙请求返还定金，依法有据，一审法院予以支持，吴世龙的其他请求没有依据，一审法院不予支持。姜长在、徐素梅请求解除合同、支付违约金，依法有据，一审法院予以支持，但违约金的数额以一审法院确定为准。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、解除吴世龙与姜长在、久鼎红公司于2016年3月26日签订的《房地产买卖预约（居间）合同》；二、姜长在、徐素梅于判决生效之日起七日内向吴世龙返还定金2万元；三、吴世龙于判决生效之日起七日内向姜长在、徐素梅支付违约金4万元；四、驳回吴世龙的其他诉讼请求；五、驳回姜长在、徐素梅其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12000元，由吴世龙负担11707元，姜长在、徐素梅负担293元。反诉费6000元，由吴世龙负担1951元，姜长在、徐素梅负担4049元。二审期间，姜长在、徐素梅围绕上诉请求提交了以下证据材料：1、河南省南石医院返聘收入证明；2、珠海万山红富红苑物业租金证明；3、南阳油田—南阳—广州—金湾红旗镇（单程长途汽车、火车卧铺票、红旗至井岸公交车票），三份证据拟证明具体损失的数额以及一审判决数额没有达到姜长在、徐素梅所受的损失。4、吴开其交易明细一份，拟证明上诉状中陈述吴开其有18万元存款，不是邮政储蓄银行客户是不能贷款的，吴开其有18万元为何不给姜长在、徐素梅首付款，姜长在、徐素梅认为18万元是作为与银行的条件交换，与要给姜长在、徐素梅的首付款无关。本院组织了各方当事人对上述证据进行证据交换和质证。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的是在履行《房地产买卖预约（居间）合同》过程是谁违约的问题。案涉合同的买方是由吴世龙签名，其作为合同的一方当事人，应当实际履行合同，但根据一审查明的事实，吴世龙在中国银行股份有限公司珠海斗门支行、中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海市湖心路支行均没有申请按揭贷款业务，按吴世龙的说法，去办理按揭贷款业务的是其父亲吴开其，案涉房屋的房产证亦要办在吴开其的名下，但吴开其并非案涉合同的当事人，其变更合同主体应当经过合同相对方的同意，但在本案中，吴世龙、吴开其并没有证据证明姜长在、徐素梅同意变更买方为吴开其，或双方就增加吴开其为合同主体已达成了一致意见，故本院对吴世龙关于姜长在、徐素梅认可吴开其是买方的主张不予采纳。从本案的事实来看，姜长在、徐素梅已通过公证手续委托了代理人赵红华协助吴世龙办理申请银行按揭贷款手续，赵红华两次均到银行配合办理，而吴世龙本人并没有向银行申请贷款，而是由吴开其作为申请人办理贷款，已经构成违约，故一审认定吴世龙应当承担违约责任并无不当，吴世龙主张姜长在、徐素梅没有配合办理按揭贷款手续构成违约缺乏事实依据，本院不予采纳。关于姜长在、徐素梅上诉主张一审判决40000元违约金并不足以弥补其实际损失，并在二审期间提交了证据证明其损失。其中，关于返聘工资损失32000元（每月4000元，共8个月），姜长在主张为准备及应诉，其无法到返聘单位上班，造成损失。对此，本院认为，这是姜长在为诉讼自主作出的选择，而本案的诉讼并不必然导致姜长在需要在整个诉讼期间全脱产，故其所主张的工资损失并不是吴世龙违约所直接、必然导致的损失。另外，关于姜长在、徐素梅主张的自2016年3月25日订立合同至2017年6月25日一审法院判决解除合同共15个月，案涉房屋因为这场官司即无法买卖又不能出租，按最低月租1800元计算共27000元。对此，本院认为，根据“买卖不破租赁”的原则，案涉房屋是否出售并不必然导致不能出租，因此，案涉房屋在买卖及诉讼期间未能出租的损失并不是吴世龙违约所造成的直接损失，姜长在、徐素梅将该项计入其实际损失缺乏依据，本院不予采纳。综上，姜长在、徐素梅二审主张一审判决酌定违约金40000元不足以弥补其实际损失的证据不足，本院不予支持。关于姜长在、徐素梅上诉要求吴开其、久鼎红公司承担本案的连带责任，已经超出了姜长在、徐素梅在一审期间提出的反诉请求的范围，在吴开其、久鼎红公司不同意由二审一并审理的情况下，本院依法对姜长在、徐素梅的该项上诉请求不予审处。综上所述，上诉人吴世龙、吴开其以及上诉人姜长在、徐素梅的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。吴世龙、吴开其上诉部分的受理费3560元由其自行负担；姜长在、徐素梅上诉部分的受理费2325元由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 李烈斌审判员 廖世娟审判员 朱 玮二〇一七年十月二十日书记员 梁 暐 百度搜索“”