（2017）皖0722民初2709号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-10
案件名称
邹海鹏、鲍林等与杭州绿宇物业管理有限公司枞阳分公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
枞阳县人民法院
所属地区
枞阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹海鹏,鲍林,杭州绿宇物业管理有限公司枞阳分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第二十五条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省枞阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0722民初2709号原告：邹海鹏，男，汉族，住安徽省枞阳县。原告：鲍林，女，汉族，住安徽省枞阳县。委托诉讼代理人：邹海鹏（鲍林之夫），男，汉族，住安徽省枞阳县。被告：杭州绿宇物业管理有限公司枞阳分公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇金山西路。统一社会信用代码91340823MA2MQ4JN2B（1-1）。负责人：张如举，该公司经理。委托诉讼代理人：谢举德，该公司员工。委托诉讼代理人：朱贵胜，安徽枞杨律师事务所律师。原告邹海鹏、鲍林与被告杭州绿宇物业管理有限公司枞阳分公司（以下简称绿宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告邹海鹏、被告绿宇物业公司的委托诉讼代理人谢举德、朱贵胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹海鹏、鲍林向本院提出诉讼请求：1、撤销《前期物业管理服务协议》；2、绿宇物业公司退还物业服务费2751元；3、绿宇物业公司赔偿因该协议造成邹海鹏、鲍林的直接经济损失6250元；4、本案诉讼费用由绿宇物业公司承担。事实和理由：一、绿宇物业公司与开发商串通，通过招标入驻龙湖国际城小区，按枞阳县物价局和房地产管理局枞价（2013）22号文件物业服务五星级收费标准上限每平方0.66收费，却不能提供五星级资质，2014年12月23日及2016年4月4日，邹海鹏、鲍林与绿宇物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，实属欺诈，请求法院撤销该协议，退还收取的物业管理费2751元。二、目前无任何法规、条例、行政规划文件规定龙湖国际城小区外墙不许挂空调外机，业主在其专有部分相对应的外墙挂空调外机并非邹海鹏、鲍林一户，而绿宇物业公司仅把邹海鹏、鲍林一业主告上法庭，使邹海鹏、鲍林经济遭受巨大损失和名誉损失，绿宇物业公司应赔偿由此支付的律师费3000元、拆除空调费用3250元，计6250元。为此，特具状法院，请求支持邹海鹏、鲍林合理合法的诉讼请求。绿宇物业公司辩称，2013年11月22日，经公开招标，绿宇物业公司与安庆物华地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，承揽龙湖国际城小区前期物业管理服务。绿宇物业公司依据服务合同为业主提供了良好的服务，按枞阳县物价局核定的收费标准收取物业服务费，邹海鹏、鲍林无权要求退还。邹海鹏、鲍林违规安装空调外机，已经法院终审确定，不应再纳入诉讼和审理的范围。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：杭州绿宇物业管理有限公司具有浙江省住房和城乡建设厅颁发的浙房物364号贰级等级资质证书物业服务企业。2013年11月22日，经公开招标，与安庆物华地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，为枞阳龙湖国际城小区提供前期物业管理服务。合同中约定：物业服务费价格为多层0.66元／㎡、高层0.72元／㎡；双方还就物业服务内容、服务质量、双方权利义务等事项进行了约定。杭州绿宇物业管理有限公司枞阳分公司是其下属公司。邹海鹏、鲍林夫妇系龙湖国际城小区B20-305室所有权人。枞阳龙湖国际城小区至今未召开业主大会，未选举业主委员会。2014年12月23日及2016年4月4日，邹海鹏、鲍林与绿宇物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。约定：以《前期物业服务合同》的相关规定收取物业管理服务费用，双方还就物业服务内容、服务质量、双方权利义务等事项进行了约定。截止2016年12月31日，邹海鹏、鲍林按多层0.66元／㎡交纳物业服务费1951元、垃圾清理费350元，合计2301元。另查明，邹海鹏、鲍林违章安装空调外机，杭州绿宇公司向本院提起诉讼，本院依法作出(2016)皖0722民初2917号民事判决：邹海鹏、鲍林于判决生效后十日内拆除其安装的空调外机，恢复外墙原状。邹海鹏、鲍林不服该判决提起上诉，安徽省铜陵市中级人民法院作出（2017）皖07民终9号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，经杭州绿宇公司申请法院强制执行，现该案已执行完毕。邹海鹏、鲍林自称支付了律师费3000元，拆除空调费用3250元，合计6250元，但未提供证据证明。本院认为：绿宇物业公司是具有相应等级资质的物业服务企业，经公开招标与与安庆物华地产有限公司签订了枞阳龙湖国际城小区《前期物业服务合同》，符合法律规定，内容未违反法律规定，故该合同合法有效，对全体业主具有约束力。邹海鹏、鲍林与绿宇物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人真实意思表示，依法成立并有效，双方均应依约履行协议。邹海鹏、鲍林申请撤销《前期物业管理服务协议》的诉讼请求与事实不符，于法无据，故本院对该诉讼请求依法不予支持。关于邹海鹏、鲍林要求退还收取的物业管理费的主张，因物业服务合同中已对物业管理费的收费标准进行了明确约定，该约定未违反法律规定，故本院对邹海鹏、鲍林的该诉讼请求依法不予支持。关于邹海鹏、鲍林要求绿宇物业公司赔偿损失主张，因该纠纷已经法院终审判决，认定邹海鹏、鲍林违章安装空调外机，并已执行完毕，故邹海鹏、鲍林要求绿宇物业公司由此支付的律师费、拆除空调损失费的诉讼请求与法无据，不予支持。另外，需要补充说明的是，邹海鹏、鲍林作为业主对小区物业服务企业的服务现状持有异议，不愿意承担相应的合同义务，绿宇物业公司作为物业服务企业，虽然在小区内提供了事实上的物业服务，但在享有物业服务合同所确定的要求业主交纳物业费的合同权利时却存在一定障碍。要彻底解决此矛盾，小区业主应当齐心协力，在物业所在地的人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，与业主大会选聘的物业服务企业依法签订书面的物业服务合同，以合法有效的合同来约束规范双方权利义务，最终达到既维护业主和物业服务企业双方合法权益，规范小区物业服务秩序，又改善小区人民群众生活和居住环境的根本目的。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告邹海鹏、鲍林的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由邹海鹏、鲍林负担。本判决为终审判决。审判员 姚朴素二〇一七年十月二十日书记员 吴春梅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：