（2017）苏0508民初4997号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2018-07-27

案件名称

苏州金门国际商业广场有限公司与无锡思创商业管理有限公司、周震雄房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市姑苏区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏州金门国际商业广场有限公司,无锡思创商业管理有限公司,周震雄

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初4997号原告（反诉被告）：苏州金门国际商业广场有限公司，住所地苏州市姑苏区金门路1072号。法定代表人：伍远碧，执行董事。委托诉讼代理人：毛卫忠，公司员工。委托诉讼代理人：胡梦娇，江苏大名大律师事务所律师。被告（反诉原告）：无锡思创商业管理有限公司，住所地无锡市会岸路88-508-39。法定代表人：霍慧珠，总经理。被告：周震雄，男，1981年11月6日出生，汉族，住无锡市北塘区。委托诉讼代理人：徐利（以上两被告共同委托），北京盈科（无锡）律师事务所律师。原告苏州金门国际商业广场有限公司（以下简称金门公司）与被告无锡思创商业管理有限公司（以下简称思创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，后被告于2017年8月15日提起反诉，本院一并予以审理，并于2017年9月8日、9月27日公开开庭进行了审理。原告金门公司的委托诉讼代理人毛卫忠、胡梦娇、被告思创公司的委托诉讼代理人徐利两次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金门公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告思创公司支付拖欠的2016年11月1日至2017年4月13日期间的租金231428.60元，并支付逾期支付租金滞纳金（以231428.60元为本金，自2016年10月26日起按每日千分之五计算至实际履行之日止，暂算至2017年7月17日为306642.90元）；2.判令被告思创公司支付商铺占有使用费（以508014元/年为标准，自2017年4月14日起计算至租赁商铺实际返还之日止，暂算至2017年7月17日为134059.25元）；3.判令被告周震雄对被告思创公司的上述债务承担连带清偿责任；4.判令被告思创公司腾空并向原告返还租赁商铺；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年10月26日签订苏州金门国际商业广场商铺租赁合同一份，约定由被告思创公司承租位于本市金门国际商业广场A区西003的商铺，租期自2016年11月1日至2026年10月31日止。根据合同第四条第二款的规定，思创公司应在2016年10月26日付清2016年11月1日至2017年4月30日的商铺租金254007元；根据合同第十一条第二款的约定，若思创公司延期缴纳租金，须根据欠款金额按日5‰向原告支付滞纳金；根据合同第十一条第三款第三项的约定，思创公司延期缴纳租金超过30天的，原告有权解除合同。合同签订后，虽经原告多次催讨，思创公司未履行支付租金的合同义务。2016年11月28日，周震雄向原告出具承诺书一份，承诺于2016年12月24日前支付金门公司拖欠的租金等费用。2017年3月16日，原告分别向两被告邮寄了通知函，要求两被告支付拖欠的租金，但两被告收函后未有任何回复。2017年4月12日，原告向思创公司邮寄了解除合同通知书，通知双方的租赁合同自思创公司收到该通知书之日起解除，并要求思创公司支付结欠的租金及滞纳金，并返还租赁房屋，但思创公司始终置之不理，仍然占用商铺。为维护自己的合法权益，原告故诉至法院。被告思创公司、周震雄共同辩称，涉案商铺实际交付是在2016年12月10日，思创公司已支付了原告125801元租金管理费等，原告承诺将该商铺的管道燃气在2017年3月15日前接入商铺内以供被告用于餐饮饮食广场经营，后思创公司对商铺进行了装修，但因原告未能按照约定将管道燃气接入到位，导致装修工程停滞，租赁合同目的无法实现，思创公司多次要求原告针对该问题提出解决方案，原告置之不理，至今未履行合同义务，故被告思创公司不应支付该商铺租金；该商铺已在2017年7月7日由原告发函收回，故不存在占有使用费的问题；因本案为租赁合同纠纷，周震雄不是租赁合同相对主体，其只是履行公司授权范围内的职责，不应承担清偿责任。反诉原告思创公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除反诉人与被反诉人之间的商铺租赁合同及补充协议，判令被反诉人返还租金、管理费、经营押金及装修押金共计125801元及利息（以125801元为基数，自反诉之日起至判决给付之日止，按照中国人民银行贷款利率计算）；2.判令被反诉人赔偿反诉人装修损失65万元；3.判令被反诉人承担本诉及反诉诉讼费用。审理中，思创公司撤回要求判令解除反诉人与被反诉人之间的商铺租赁合同及补充协议的诉请。事实和理由：2016年10月26日，反诉原、被告签订了商铺租赁合同及补充协议，约定被反诉人将拥有的坐落于苏州市金门路1072号5楼A区西003号商铺出租给反诉人。反诉人承租该商铺用于美食广场的经营，需要管道燃气进行烹饪，被反诉人承诺于2017年3月15日前将管道燃气接入涉案商铺内。后反诉人进行了装修和招商，但被反诉人的管道燃气一直没有接入涉案商铺内，反诉人多次沟通，被反诉人提出用电烹饪代替燃气，反诉人只好同意，并将需要的电量报给被反诉人，但被反诉人一直未予答复，导致合同无法继续履行。反诉人认为，被反诉人应当遵守诚实信用原则，但其行为导致合同无法继续履行，理应承担责任，故提起反诉。反诉被告金门公司辩称，反诉原告要求解除合同无法律依据，因其违约，双方合同已于2017年4月14日解除，反诉原告要求退还相关费用无法律依据；反诉被告已根据合同约定将商铺交付反诉原告，双方合同未约定反诉被告有提供管道燃气的义务；反诉被告从未承诺过出租给原告的商铺配备有管道燃气，且根据反诉原告2017年5月15日来函可以看出，其认可采用增大电容的方式来进行经营，是否具备管道燃气不是经营的必备条件；本案系反诉原告违反合同约定导致合同解除，其应自行承担装修损失；请法院驳回反诉原告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供了地块租赁协议书、租赁合同、商铺租赁合同、补充协议、承诺书、通知函、邮寄凭证、签收凭证、解除合同通知书、邮寄凭证、签收凭证、付款凭证、交接确认书、装修审批单、装修管理协议，被告对交接确认书、装修审批单、装修管理协议有异议，对其余证据的真实性无异议；被告向本院提供了收据、录音光盘、文字整理资料、商务沟通函及附件、快递单、装修施工合同、收据、律师函，原告对装修施工合同有异议，对其余证据的真实性无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月26日，73011部队苏州空余房地产管理办公室与苏州金门投资发展有限公司（以下简称金门投资公司）签订地块租赁协议书，约定金门投资公司经公开竞价招标程序竞得坐落于苏州市××区××号基地面积4.1万平方米（规划使用面积2.24万平方米）地块及地上建筑物和设施（建成后）的经营使用权，金门投资公司按照双方确认方案对该地块开发建设，建成后的建筑物及设施73011部队确保金门投资公司能够作为商业经营使用；租赁期限为18年，自2011年11月8日至2029年11月7日；另给予工程建设期2年，自2009年11月8日至2011年11月7日。2016年，金门投资公司（甲方）与金门公司（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将其拥有使用权的坐落于苏州市姑苏区金门路1072号项目内1-5层所有的房屋及地下停车场整体出租给乙方用作商业经营活动，乙方可对房屋进行统一规划、招商和商业经营管理，总建筑面积约13.6万平方米，实际持有建筑面积7.5万平方米，地下建筑面积约2.1万平方米；自合同签订之日起至2016年12月31日为免租期，租赁期限为13年，自2017年1月1日至2029年11月7日止。2016年10月26日，金门公司（出租方、甲方）与思创公司（承租方、乙方）签订商铺租赁合同一份，约定甲方将苏州金门国际商业广场5层A区西003商铺租赁给乙方用作美食广场，承租面积为1693.38平方米；租赁期限为2016年11月1日至2026年10月31日双方约定甲方应于2016年11月1日前向乙方交付该商铺，逾期3日乙方未提出异议，视为商铺已交付完毕；合同第四条第二款约定了具体的租金及支付期限，自起租日开始，第一年租金按25元/平方米/月（不含物业管理费）的价格进行计算，第一年租金为508014元，从第三年度开始，租金单价在上一年的基础上每两年递增5%；租金按期支付，以6个月为一期，乙方须提前2个月向甲方支付下期租金，其中2016年10月26日支付2016年11月1日至2017年4月30日的租金254007元；2017年5月1日至10月31日为六个月装修免租期；2017年9月1日支付2017年11月1日至2018年4月30日的租金254007元；合同第五条约定，合同签订当日，乙方须向甲方支付118537元租赁保证金，如乙方未履行本合同约定的各项义务，甲方有权没收，不再退还商铺租赁保证金；合同第十一条违约责任的第二项约定，乙方延期缴纳合同约定的租金及其他各项费用，乙方除支付欠缴费用外，还须根据欠缴金额按每日5‰向甲方支付滞纳金；该条第三项约定，乙方延期缴纳合同约定的租金在30天以上的，或拖欠其他费用超过1万元以上并在30天以上的，甲方有权单方面解除本合同并收回商铺，乙方所交的租赁保证金及剩余租金予以没收，不予退还，若甲方另有损失的，乙方应当另行赔偿，乙方损失自行承担，不得向甲方追究。思创公司的经理周震雄作为该公司的代表在该合同上签字并加盖公司公章。当日，双方又签订补充协议一份，约定首期物业管理收费标准为10元/平方米/月（含空调），租赁合同签订后，双方根据租赁合同另行签订物业管理合同；金门公司给予思创公司6个月装修免租期，在免租期限内不收取物业费。2016年11月28日，金门公司（甲方）与周震雄（乙方）签订市场物业管理服务合同一份，约定乙方须向甲方支付市场管理费10元/月/平方米，每六个月共计101603元，市场物业管理费先支付后用，每半年支付一次；合同签订日起乙方须向甲方一次性缴纳经营保证金5000元作为乙方产品质量、服务质量、消防、治安、合法经营的监督与保证；装修保证金应缴纳2万元；乙方拖欠市场管理费、水电费超过30日的，甲方有权单方解除合同；合同签订后，乙方应按照商铺租赁合同的时间办理入场经营手续，如乙方未能按期履约，甲方有权解除合同，甲方已收取的预付租金、租赁保证金、经营保证金、管理费及其他费用作为乙方违约金不予退还。周震雄在该份合同上签字。合同签订后，金门公司将涉案商铺交付给思创公司。思创公司于2016年12月9日支付5000元经营保证金和2万元装修保证金，并于2016年12月10日起开始进行装修。但思创公司并未按约支付租金，经催讨，周震雄于2016年11月28日向金门公司出具承诺书一份，内容为：“合同首批租金人民币254007元（未交），合同租赁保证金人民币118537元（已付人民币50000元），合同首批物业费人民币101603元（未交），装修管理费人民币50801元（已付），合计未交金额424147元。今日特此承诺于2016年12月10日前交付金门人民币212073.5元（首批物业费的一半50801.5元+3个月租金127003.5元+租赁保证金余款的一半34268.5元），于2016年12月24日付清余款人民币212073.5元（首批物业费的一半50801.5元+3个月租金127003.5元+租赁保证金余款的一半34268.5元）；如若本人未按承诺时间节点支付承诺金额，属于本人违约，按照租赁合同违约条款处理”。但思创公司支付了租赁保证金5万元和市场管理费50801元，之后未按约支付租金及保证金。2017年3月17日，金门公司向思创公司、周震雄分别邮寄通知函一份，要求思创公司、周震雄收函后七日内立即支付拖欠的租金254007元及相应滞纳金，否则将依据合同约定解除租赁合同。2017年4月12日，金门公司再向思创公司邮寄解除合同通知书一份，通知双方签订的商铺租赁合同自思创公司收到通知之日起解除；租赁保证金5万元予以没收；要求思创公司在收到通知书后立即结清拖欠的租金254007元及滞纳金并清空商铺内的全部物品将商铺归还金门公司。该函件于2017年4月14日妥投。2017年5月8日，周震雄与金门公司招商总监郁志敏就开通燃气事宜进行协商，郁志敏称燃气开通要根据燃气公司的进度，同时也提到思创公司未按约交纳租金。2017年5月15日，思创公司因金门公司提出其负责通过增加电容量的方式提供美食广场所需的能源供应，向金门公司发函告知商户设备及用电量清单。但金门公司未予回复。2017年6月11日，思创公司委托北京盈科（无锡）律师事务所徐利律师向金门公司发送律师函，告知解除双方的租赁合同，金门公司应立即归还保证金；收函后2日内对装修损失进行评估，逾期将赔偿装修100万元；赔偿转租给小商户的损失30万元。2017年7月3日，金门公司委托江苏大名大律师事务所胡梦娇律师向思创公司发送律师函，告知思创公司其缴纳的租赁保证金5万元予以没收，要求思创公司立即支付拖欠的租金254007元及滞纳金、商铺占用费，并在收函后7日内清空商铺内的全部物品。审理中，双方确认收回商铺的日期在2017年7月7日。金门公司同意将装修押金、经营保证金和租赁保证金用作抵扣租金和占有使用费，但不同意归还市场管理费。思创公司认为金门公司主张的滞纳金过高，请求法院依法调整。本院认为，原、被告就涉案商铺签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，租金先付后用，但思创公司未按约支付2016年11月1日至2017年4月30日以及以后的租金，已构成违约。因思创公司未按约足额支付租金，且经金门公司多次催讨仍未履行支付义务，金门公司有权以欠付租金为由通知解除涉案租赁合同，现金门公司于2017年4月12日向思创公司邮寄解除函，该函于2017年4月14日妥投，故本院认定涉案商铺租赁合同于思创公司签收解除函之日即2017年4月14日解除。关于思创公司辩称金门公司未能按照约定将管道燃气接入到位，导致租赁合同目的无法实现的意见，本院认为思创公司并未提供证据证明双方在租赁合同中对接入管道燃气进行了约定，且思创公司提供的公函中提到金门公司通过增加电容量的方式提供能源供应，可见管道燃气并非租赁合同履行必不可缺的要件，思创公司以此为由抗拒支付租金缺乏合同及法律依据，本院不予认可。关于金门公司主张的租金，根据双方签订的商铺租赁合同，思创公司应于2016年10月26日支付2016年11月1日至2017年4月30日的租金254007元，但思创公司并未按约付款导致合同于2017年4月14日解除。思创公司应当支付这段期间的租金228258.34元（508014元/年÷365天×164天）。关于思创公司要求扣除2017年5月1日至10月31日免租期内租金的意见，因免租期优惠系针对承租人正常履行合同给予的优惠，现思创公司未按约支付租金导致合同解除，金门公司有权要求思创公司承担该优惠租金的损失，故对思创公司的抗辩意见本院不予认可。关于金门公司依据租赁合同要求思创公司支付延期支付租金的滞纳金的诉请符合法律规定，本院予以支持，但起算点应自2016年10月27日起；对于滞纳金的计算标准，思创公司认为该标准过高，请求法院调整，故本院将滞纳金的标准调整为按同期银行贷款利率的1.3倍计算。关于金门公司主张的占有使用费。鉴于涉案商铺租赁合同于2017年4月14日解除，合同解除后思创公司应及时向金门公司交还涉案房屋。庭审中双方确认返还商铺的日期在2017年7月7日，故思创公司应当支付金门公司2017年4月14日至7月7日期间的占有使用费。金门公司参照原合同约定的年租金508014元的标准计算占有使用费不违反法律规定，本院照准，故对涉案商铺的占有使用费计算为118304.63元（508014元/年÷365天×85天）。审理中，金门公司同意将装修押金2万、经营保证金5000元、租赁保证金5万元均用于抵扣租金和占有使用费，本院照准，故思创公司还应支付租金、占有使用费共计271562.97元（228258.34元+118304.63元-2万元-5000元-5万元）。关于金门公司要求周震雄对思创公司的债务承担连带清偿责任的意见，本院认为周震雄系思创公司的经理，涉案商铺系思创公司租赁使用，金门公司对上述事实在签约之时即已明知，周震雄与金门公司签订商铺租赁合同及市场物业管理服务合同的行为均系职务行为，相应的法律后果应由思创公司承担。现金门公司依据周震雄出具的承诺书要求周震雄对思创公司的全部债务承担连带清偿责任，但该承诺书上已注明如违约按照租赁合同违约条款处理，周震雄本人并未对公司债务承担连带清偿责任作出明确的意思表示，故本院对金门公司的该诉请不予支持。关于金门公司要求思创公司腾空并返还商铺的诉请，因思创公司已经将商铺予以返还，故对金门公司的该诉请本院不再理涉。关于思创公司主张金门公司返还租金、管理费、经营保证金、装修押金并赔偿装修损失等诉请，因思创公司未按约及时向金门公司支付租金，对合同解除应承担违约责任，其主张金门公司违约，应予返还上述费用并赔偿装修损失之诉请缺乏事实与合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告无锡思创商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告苏州金门国际商业广场有限公司租金、占有使用费共计271562.97元，并支付滞纳金（以228258.34元为本金，自2016年10月27日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际支付之日止）。二、驳回原告苏州金门国际商业广场有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告无锡思创商业管理有限公司的全部诉讼请求。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原、被告指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10521元，适用简易程序减半收取5261元，由原告苏州金门国际商业广场有限公司负担3054元，被告无锡思创商业管理有限公司负担2207元。反诉案件受理费5779元，由被告无锡思创商业管理有限公司负担。上述费用于本判决生效之日起10日内由原、被告自行结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76)预交上诉案件受理费。审判员　陈　瑾二〇一七年十月二十日书记员　周苏彦 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