（2017）粤1204民初1470号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2017-12-18

案件名称

肇庆市高要区明扬物业管理有限公司与赖彩群物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

高要市人民法院

所属地区

高要市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

肇庆市高要区明扬物业管理有限公司,赖彩群

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第一百零七条，第一百零九条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条

全文

广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1204民初1470号原告：肇庆市高要区明扬物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区南岸沿江路（冯娣二楼二卡），统一社会信用代码91441283059935783T。法定代表人：邹彪。委托诉讼代理人：曾小兵，广东七星律师事务所律师。被告：赖彩群，女，1973年11月25日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，委托诉讼代理人：区划，广东融晖律师事务所律师。原告肇庆市高要区明扬物业管理有限公司（以下简称明扬公司）诉被告赖彩群物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告明扬公司的委托诉讼代理人曾小兵，被告赖彩群的委托诉讼代理人区划到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明扬公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年1月至2017年6月期间的物业管理费及滞纳金5529.63元给原告；2.判令被告支付律师费5000元给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月2日，原、被告签订《恒福新城物业管理服务协议》，协议约定：由原告对被告坐落于恒福新城X座XX房物业进行服务和管理，服务费按住宅建筑面积每平方米1.20元计算；如未按约定交费，须承担相应滞纳金，滞纳金标准按每月应缴费的1.5%计算，逐月累计；欠费业主还要承担因追讨物业费而支出的律师费、邮寄费等损失。被告2015年1月至2017年6月共结欠的物业费及带纳金5529.63元。原告经多次催收无果，特提起诉讼，原告因本次诉讼支出了律师费5000元，各项合计10529.63元，应由被告承担。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，提出上述诉请。被告赖彩群辩称：一、原、被告之间签订的《恒福新城物业管理服务协议》是开发商在我签订购房合同时，把早已打印好的协议哄骗我一定签名的。1、明扬公司提供的购房合同没有双方签名那一页，有意掩盖事实。2、服务协议是格式合同且违反法律、显失公平。主要表现在：1、明扬公司是开发商指定的，业主没有选择权；2、该协议只有业主的违约责任而没有物业公司的违约责任；3、明扬公司成立于2012年12月25日，却于2013年2月28日即与业主签订服务协议，并按三级标准每平方米1.2元收费，违法；3、明扬公司的资质及备案情况不明；4、明扬公司工作人员的配备与履约能力不相符。二、该协议违反指导价、收费过高。三、明扬公司完全没有履约能力，严重违约，服务完全达不到约定，具体有不开具发票、保安人员不足、保洁不到位、保管业主财物不当、未经业主同意非法架设发射设施获利并造成业主身体受辐射、没有专业水电维修及物业管理专业技术人员、安保措施不足。四、我至少有2630元在明扬公司，包括其收取的装修保证金1000元、有偿装修垃圾费459元、有偿装修监管费600元、用电周转金500元、办门卡40元，上述费用明扬公司至今未退回，我完全没欠费。五、我于2014年3月12日才与开发商办理了房屋交付手续，这经高要法院和肇庆中级法院确认，之前的物业费是不用交的，明扬公司应予退回。六、明扬公司起诉追收物业管理费已过二年诉讼时效，请驳回其诉讼请求。七、明扬公司要求我承担律师费用违法且没事实依据，应予驳回。1、服务协议是格式合同，关于律师费的约定应认定为无约定、不能确定，而且本案纠纷完全是明扬公司过错所致，责任应由其承担；2、明扬公司要求我支付的费用才5529.63元且本案适用小额诉讼程序审理，但明扬公司与其律师协议收费5000元，显然损害了我的利益。3、明扬公司与开发商关系不清，其律师本是开发商的法律顾问。八、明扬公司的所谓证据根本不能证明其诉讼主张。综上，请驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年1月18日，原告与案涉小区开发商签订《物业管理委托合同》，约定由明扬公司为该小区提供物业服务至今。赖彩群于2013年3月2日向开发商购买了案涉房屋恒福新城B3幢703号房，套内面积为104.77平方米、建筑面积为120.94平方米（合同约定的建筑面积为120.78平方米），并且已经收楼。2013年3月2日，原被告签订了《恒福新城物业管理服务协议》，而该协议的条款在被告签名前已拟定完毕。该协议约定：业主方同意由高要市恒福房产发展有限公司选聘原告全权管理恒福新城内的一切事物，直到该住宅小区依法选出业主委员会并选聘新的物业管理企业为止……物业服务费按建筑面积按月计算，该物业收费项目及标准：洋房1.20元/平方米（含公摊）……付款日期：物业服务费须于《收楼通知书》所列之收楼之日起开始缴交，以后应于当月首日缴纳。逾期付款处理办法：业主有义务按期足额缴纳物业服务费及其他费用，若逾期缴纳，须承担相应滞纳金，滞纳金标准为每月应缴费的1.5%计算，逐月累计。欠费业主须承担追讨费用（包括但不限于邮寄催款挂号信件费用、邮寄催款邮政快递费用、律师费用、保全费用、仲裁费用、执行费用等）……2014年9月15日，原告交纳了2014年9月至2014年12月的物业管理费共580.5元，此后没有继续交费。明扬公司成立于2012年12月25日，经营范围为物业管理等，资质等级为叁级，收费标准已备案。其为恒福新城小区提供的物业服务存在失窃等安保问题、卫生不足等保洁问题。本院认为：本案是因赖彩群未向明扬公司交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。明扬公司为涉案物业所在小区提供物业服务并按约定标准收费，有经庭审质证的《物业管理委托合同》、《恒福新城物业管理服务协议》等证据予以证实，本院予以确认。根据本院查明的事实，且原告诉请要求按合同约定的面积计算物业服务费，案涉房屋的业主每月应当交纳的物业服务费为：120.78平方米×1.2元/平方米=144.94元。本案争议焦点是原告向赖彩群主张物业费、滞纳金及律师费的理据是否充分。明扬公司主张赖彩群交纳物业服务费理据充分，理由如下：第一、明扬公司与赖彩群存在物业服务合同关系。案涉小区开发商与明扬公司签订了《物业管理委托合同》，该合同合法有效，并已实际履行。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位与物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力。”的规定，案涉小区开发商与明扬公司签订的上述合同对小区内业主具有约束力，故赖彩群与明扬公司之间存在物业服务与被服务的关系。第二、赖彩群应依约承担物业服务费：根据《物业管理条例》第六条、第七条的规定，房屋所有权人为业主、业主应依法交纳物业服务费。本案中，赖彩群向开发商购买了案涉房屋，成为对应物业的业主。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……因此，赖彩群应承担其作为案涉物业业主的交纳物业服务费的义务。根据其购买物业及自2015年1月起拖欠物业服务费的事实，核算其截止2017年6月应缴物业服务费如下：144.94元/月×30个月=4348.2元。对明扬公司的诉讼请求中超出该数额的，本院不予支持。对赖彩群提出的其不交纳物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳，理由为：一方面，明扬公司是经工商行政管理部门核准登记后依法设立、具备物业管理企业三级合法资质的物业管理公司，其行使物业管理的行为合法，并且实际一直为案涉小区提供了物业服务，已经履行了《前期物业管理服务协议》的主要义务；另一方面，由于物业服务的对象、内容均比较广泛，市民在日常生活过程中遇到的问题亦种类繁多，故物业公司在提供物业服务的过程中产生一定的瑕疵是可以理解和接受的，但不能成为业主拒不交纳物业服务费的理由。此外，赖彩群还提出时效抗辩意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，明扬公司向本院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，故其于2017年7月19日向本院诉请被告支付自2015年1月至2017年6月期间的物业服务费，没有超过诉讼时效。故对被告的时效抗辩意见，本院不予采纳。赖彩群还提出2014年3月12日之前的物业费用不用交并应予退还及有2630元在明扬公司未被退还的意见，但该问题与本案是不同法律关系，本院不予处理。对被告其他与事实不符的抗辩意见，本院均不予采纳。关于原告诉请滞纳金问题：原、被告作为民事平等主体将逾期履行民事交费义务的违约责任形式约定为“滞纳金”，该“滞纳金”性质应属于违约金，虽然被告没有按时交纳物业费的行为违反了法律规定以及双方的合同约定，但是原告在提供物业服务时亦存在瑕疵，所提供的物业服务未能完全达到合同约定的标准，原告这些行为同样构成违约且其违约行为与被告拒不交费的违约行为相当，足以互相抵减，故对明扬公司该诉请，本院予以驳回。关于原告诉请的律师费5000元的问题：赖彩群购买案涉房屋时，相应开发商已经与明扬公司签订了《物业管理委托合同》，而其与明扬公司签订的《恒福新城物业管理服务协议》是原告单方提供的为了重复使用而预先拟定并打印好、在订立时未与业主协商的格式条款合同，具体条款并未经原被告双方当事人平等协商一致。纵观整个协议，只约定业主不按期足额交纳物业费等应承担违约责任，却没有约定对物业公司不尽管理服务职责等情况也应承担违约责任，业主与物业公司权利与义务不对等；双方约定的欠费业主须承担因追讨欠缴物业费而支出的律师费等费用，加重了业主一方的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该格式条款前述约定部分应属无效，原告据此向被告主张律师费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告赖彩群应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市高要区明扬物业管理有限公司交纳2015年1月至2017年6月的物业费4348.2元。二、驳回原告肇庆市高要区明扬物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32元（该费用原告已预交），原告肇庆市高要区明扬物业管理有限公司负担7元，被告赖彩群负担25元。本判决为终审判决。审判员　　郑汉生二〇一七年十月二十日书记员　　黄丽莹 微信公众号“”