（2017）苏05民终6934号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-30
案件名称
高亚汝与戴国栋、谢学萍等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
戴国栋,谢学萍,戴某,高亚汝
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终6934号上诉人（原审被告）:戴国栋，男，1974年10月27日生，汉族，住苏州市虎丘区上诉人（原审被告）:谢学萍，女，1976年2月24日生，汉族，住苏州市虎丘区。上诉人（原审被告）:戴某，男，2002年4月2日生，汉族，住苏州市虎丘区。被上诉人（原审原告）:高亚汝，女,1991年4月26日生，汉族，住山东省鱼台县。委托诉讼代理人：纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑铭，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。上诉人戴国栋、谢学萍、戴某因与被上诉人高亚汝房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2016)苏0505民初1888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戴国栋、谢学萍、戴某上诉请求：请求撤销苏州市虎丘区人民法院(2016)苏0505民初1888号民事判决，驳回高亚汝的诉讼请求或发回重审。事实和理由：与上诉人签订合同的是个女子，而一审判决书注明高亚汝的性别是男的，故上诉人对被上诉人的身份存疑。被上诉人与房产中介恶意串通，未经房屋所有权人签字确认，擅自将涉案房屋的网签合同备案，是违法违规行为。按照规定双方签订的《房地产买卖中介合同》未经网签自行接触的违约责任，均按合同第五条第一款的约定执行。上诉人行使解除权后，按照定金法则，双倍返还被上诉人已支付的定金。一审判决继续履行原合同，显失公平。被上诉人高亚汝在诉讼中答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。原审原告高亚汝向一审法院起诉请求：1、依法确认双方签订的关于苏州市虎××区××室的《房地产买卖中介合同》合法有效。2、依法判令戴国栋、谢学萍、戴某继续履行关于苏州市虎××区××室的《房地产买卖中介合同》，协助原告办理相关产权变更登记手续，在房屋产权变更登记后交付房屋。3、判令诉讼费由戴国栋、谢学萍、戴某承担。一审法院认定事实：戴国栋与谢学萍系夫妻关系，戴某系双方之子。坐落于苏州市虎××区××室房屋建筑面积88.95平方米，2010年12月10日，该房屋所有权人登记在戴国栋、谢学萍、戴某名下，系按份共有（谢学萍及戴国栋为80%，戴某20%）。2015年10月28日，高亚汝（买受方、乙方）与戴国栋、谢学萍、戴某（出售方、甲方）在苏州心连心不动产经纪有限公司（居间方、丙方）居间下，签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：戴国栋、谢学萍、戴某自愿将所有的苏州市虎××区××室房屋出售给高亚汝，房屋建筑面积88.95平方米，成交价79万元，该房屋交易中产生的税费及相关费用全部由高亚汝承担。付款方式为银行贷款，高亚汝于2015年10月28日支付戴国栋、谢学萍、戴某定金2万元。高亚汝委托居间方办理77万元贷款，实际贷款金额和年限以最终银行审批为准。双方于贷款房款7个工作日内办理过户手续。房屋权属转移登记获准以后，戴国栋、谢学萍、戴某按房产交易资金托管有关规定收取资金托管部分的房屋款。戴国栋、谢学萍、戴某于合同签订之日将房屋权属证明暂存于居间方保管；戴国栋、谢学萍、戴某承诺于产证下发当日腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交于高亚汝。合同第五条约定违约责任：1、乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金；甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还乙方后，甲方才有权将房屋另行转让。2、甲方保证本合同第一条所述各项情况与事实完全相符，且对该房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配及处置，并保证已取得房屋共有人或甲方配偶的同意。如该房屋存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，应由甲方负责解决，并承担乙方、丙方或其他任意第四方由此所造成的一切损失。……双方还对其他违约责任、居间佣金、免责事项等进行了明确约定。合同尾部，高亚汝及戴国栋、谢学萍分别在买受方、出售方签名，谢学萍同时代戴某签名。合同签订后，高亚汝当日即支付定金2万元，由谢学萍出具了收条。同日，戴国栋、谢学萍、戴某也将房屋产权证明交付居间方。2016年2月，戴国栋、谢学萍、戴某通过居间方告知高亚汝不再出售涉案房屋。2016年4月11日、4月22日，高亚汝委托江苏钟山明镜（苏州）律师事务所二次向戴国栋、谢学萍、戴某邮寄《律师函》，认为双方之间已经建立合法的房屋买卖关系，戴国栋、谢学萍、戴某有义务按照约定配合高亚汝办理过户手续。戴国栋、谢学萍、戴某经催告后仍未予履行的，构成违约。要求戴国栋、谢学萍、戴某接到律师函3日内，携带办理网签、资金托管所需的相关证件至心连心公司处配合高亚汝办理过户手续；如逾期仍未配合办理的，高亚汝将根据法律规定及合同约定追究戴国栋、谢学萍、戴某违约责任。但戴国栋、谢学萍、戴某签收上述函件后，并未配合高亚汝办理相应手续。故高亚汝诉至法院。另查明，涉案房屋于2010年12月10日曾设定抵押，抵押权人为江苏银行股份有限公司苏州新区支行，债权金额为44万元。诉讼中，该他项权利已注销。一审诉讼过程中，高亚汝已将77万元提存至一审法院标的款专户。上述事实，有《房地产买卖中介合同》、收据、房产证及土地证、律师函、邮寄凭证、房屋权属查询信息、户口本、结婚证、收条、通话单、查询表、调处表、接警单、整改通知（复印件）以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效，双方均应严格按照合同约定全面履行自己的义务。关于本案高亚汝与被告戴国栋、谢学萍签订的《房地产买卖中介合同》的性质，该合同明确约定了房屋情况、产证情况、成交价，付款方式、房屋交付时间、违约责任等，包含房屋买卖合同主要条款，应系房屋买卖本约合同，故戴国栋、谢学萍、戴某抗辩仅系定金合同的意见，本院不予采纳。关于本案合同的效力，该合同系双方当事人真实意思表示，应为合法有效。戴某系未成年人，其父母有权代理其处分共有财产，故该合同对戴国栋、谢学萍、戴某均有拘束力。双方均应按约履行。如戴某认为父母侵害其合法权益，可另案向父母主张。关于本案合同解除权的行使，双方合同第五条第一款约定“甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还乙方后，甲方才有权将房屋另行转让。”，即戴国栋、谢学萍、戴某适用定金罚则后可解除合同，但被告至判决前都未将定金双倍返还高亚汝，解除合同的条件不成立，故戴国栋、谢学萍、戴某无权解除合同。且解除事由的约定，既要遵循诚实信用的原则，也要遵循公平合理和社会公序良俗原则，才能保障当事人在合同法律关系中的实质平等，从而维护良好的交易秩序。上述约定将解除权赋予不讲诚信、恶意违约方，显失公平，该约定也应属无效。本案合同能否履行？本院认为，1、涉案房屋原由戴国栋、谢学萍、戴某设定了抵押，但诉讼过程中，抵押权已注销，房屋过户不存在障碍。2、合同约定高亚汝需贷款支付剩余房款77万元，诉讼过程中，高亚汝已将77万元提存至本院标的款专户，高亚汝为合同履行做好了准备，双方房屋买卖合同的目的已能实现，合同可继续履行。故对高亚汝主张戴国栋、谢学萍、戴某继续履行合同、办理涉案房屋产权变更登记、并交付房屋的请求予以支持。关于剩余房款，为避免诉累可在本案中一并处理，由高亚汝向被告按约支付。综上，高亚汝的诉讼请求，本院予以支持，而戴国栋、谢学萍、戴某辩称适用定金罚则后解除合同的意见，本院不予支持。遂判决：一、原告高亚汝与被告戴国栋、谢学萍、戴某签订的《房地产买卖中介合同》有效。二、被告戴国栋、谢学萍、戴某于本判决生效之日起十日内将位于苏州市虎××区××室房屋的不动产权变更登记至原告高亚汝名下，相关税、费由原告负担。三、原告高亚汝于本判决生效之日起十日内支付被告戴国栋、谢学萍、戴某购房款77万元。四、被告戴国栋、谢学萍、戴某应在本判决生效之日起十日内将苏州市虎××区××室房屋腾空后交付原告高亚汝。案件受理费11700元，保全费3170元，合计14870元，由三被告负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，戴国栋、谢学萍、戴某与高亚汝签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。戴国栋、谢学萍、戴某于2016年2月通过居间方表示不再出售房屋，属根本违约行为。高亚汝为此起诉要求继续履行合同，符合双方合同的约定及相关法律规定，应予支持。戴国栋、谢学萍、戴某认为涉案房屋网签合同备案中存在违规行为，属不动产登记行政执法范畴，本案不予理涉。另一审法院将高亚汝的性别误写为“男”，本院予以更正。据此，戴国栋、谢学萍、戴某的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11700元，由上诉人戴国栋、谢学萍、戴某负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 曾雪蓉审判员 杨 兵二〇一七年十月二十日书记员 杨颖颖 来自：