（2017）鄂0607民初2932号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2018-06-28

案件名称

绿城物业服务集团有限公司襄阳分公司与史彩霞物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

襄阳市襄州区人民法院

所属地区

襄阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

绿城物业服务集团有限公司襄阳分公司,史彩霞

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十六条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条

全文

襄阳市襄州区人民法院民事判决书（2017）鄂0607民初2932号原告：绿城物业��务集团有限公司襄阳分公司。住所地：襄阳市襄州区春园东路特*号。法定代表人：贾迎，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭翠娥、蔡芬，湖南天润人合律师事务所律师。被告：史彩霞，女，1983年10月24日生，汉族，住襄阳市襄州区。原告绿城物业服务集团有限公司襄阳分公司（以下简称绿城物业襄阳分公司）诉被告史彩霞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张萍适用简易程序，于2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告绿城物业襄阳分公司的委托诉讼代理人彭翠娥、蔡芬及被告史彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业襄阳分公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付原告绿城物业襄阳分公司物业费6835元以及违约金615元，合计7450元，并判令由被告承担本案所有诉讼费，包括担不限于案件受理费、司法文书邮寄费、公告费等。事实与理由：被告住襄阳市襄州区春园东路，房屋面积为92.11平方米。2011年2月24日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，原告向被告提供了合格的物业服务，但被告自2013年1月1日起停止缴（交）纳物业管理服务费。根据协议约定，业主或物业使用人不按约定交纳物业管理服务费，原告有权要求业主或物业使用人按每逾期一日加收应缴额的千分之三支付违约金。直至2017年5月31日被告尚欠原告物业服务费6835元不予交纳，引发诉讼。被告史彩霞辩称：1、原告从未就提高服务质量问题与被告进行过调查和沟通，很多问题不及时处理，导致双方矛盾激化；2、原告从没公布公司的财务收支情况；3、卫生环境脏、乱、差、门禁系统形同虚设，安全得不到保障，导致被告的电动车被小偷撬锁；4、业主公共用地、电��内等商业广告或其他收入不公布；5、2013年1月被告卧室飘窗玻璃外侧炸裂，原告不予更换；6、小区集中供热水设备长期不维修。因此，原告不履行以上职责，被告就不交纳物业费。一、原告绿城物业襄阳分公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、绿城物业襄阳分公司的营业执照副本、组织机构代码副本、物业服务企业资质证书、法人代表身份证明书、法定代表人身份证复印件。用以证明原告为适格的诉讼主体。经庭审质证，被告无异议，本院予以采信。证据二、房屋交房流程表、交付物品清单、业主信息汇总、华立.凤凰城装饰装修管理协议书、史彩霞身份证复印件。用以证明被告为华立.凤凰城小区业主。经庭审质证，被告无异议，本院予以采信。证据三、《前期物业服务协议》及《华立凤凰城业主公约��各一份，2013年、2015年湖北省服务价格监审证（副本）以及物业费的标准，被告欠费统计表以及违约金的计算方式。用以证明被告接受了原告提供的物业服务，但欠交2013年1月1日至2017年5月31日的物业费共计6835元和该费的违约金615元。经庭审质证，被告对该组证据的真实性不持异议，认可欠交物业费的期间及数额，但提出违约金无法律依据，其不交物业费的原因是原告未按照合同约定提供物业服务。被告对该组证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以采信。证据四、2013年10月20日，原告向业主发出的交纳物业费通知、2014年11月5日、2015年9月10日、2016年3月10日，原告向全体业主发出的交纳物业服务费温馨提示及其张贴照片，原告于2013年、2014年、2015年向被告发出的缴费通知单各一份，2016年3月14日，原告张贴在被告门前的《诉前责任告知书》，2014年6月10��至2015年12月6日期间，原告分10次向被告向发出催缴物业费的短信。用以证明原告每年对欠交物业费的业主进行公告催收和短信催费，也向被告多次催收物业费。经庭审质证，原告对该组证据的真实性有异议，认可原告于2015年、2016年度向其催费物业费，但2013年、2014年度未收到催费通知，并称其是生意人从不看陌生信息，而催费短信的电话号码也不是本人的，张贴催费通知单的大门贴有“春联”，被告不在家过年没贴过“春联”。本院认为，原告主要的收入来源就是物业费，其每年催收物业费属于常态，且被告在答辩中也认可原告曾电话催费、门上贴条等形式催缴物业费，另外原告发出催费短信的电话号为189××××8833，该号码也是被告向本院提供的通讯号码，被告的上述质证意见与事实不符，本院不予采信。证据五、2013年至2017年期间原告履行物业服务的照片，其中包括维修外墙、路面、水泵、水管、车库改造、清洗路面、修剪草坪、管理车辆以及保安消费等。用以证明原告提供的物业服务是规范的、合格的。经庭审质证，被告提出其住一号楼临街，不清楚小区里面的情况。证据六：住户调查表一组，用以证明业主对物业服务满意度达80%以上。经庭审质证，被告提出该调查结果不客观真实。被告对该证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以采信。二、被告史彩霞为支持其抗辩意见，向本院提供了如下证据：证据一、《前期物业服务协议》及其《华立凤凰城业主公约》和房屋质量保证书各一份。用以证明原、被告之间存在物业服务关系，原告应承担的维修责任。经庭审质证，原告无异议，本院予以采信。证据二、照片三张（涉及玻璃破裂的照片两张、小区堆放建筑材料的照片一张）。用以证明被告卧室飘窗玻璃破裂后原告不予更换，以及小区内堆放建筑材料致车位不够用，说明原告提供的物业服务不合格。经庭审质证，原告对该组证据的真实性不持异议，提出专用玻璃损坏应当由业主自己承担，堆放建筑材料的区域是待开发地段，不属于小区现用公共区域。原告为证明其质证意见，向本院提供华立.凤凰城小区平面规划图纸。经质证，被告无异议。本院认为，原、被告双方对各方提交证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以采信，但被告所提供的证据不能证明原告对被告损坏的玻璃负有维修责任或者玻璃的损坏与原告的管理有因果关系，而堆放建筑材料的照片内容以及平面规划图纸能证明该区域尚属待开发区域，本院对原告质证意见予以采纳，对被告待证目的不予采信。证据三、襄阳市公安局襄州区分局张湾水��派出所的接处警工作登记表一份，用以证明2015年12月19日原告专对被告停止供水侵害业主权益。经质证，原告对该证据的真实性不持异议，提出原告没有停水的权利，即使有停水情形也是维修或其他原因。本院认为，该证据为报警人的单方陈述，无接警人员对事实的认定和处理结果，只能证明被告曾报警的事实，不能证明原告恶意停水损害业主权益的事实，本院对该证据的真实性予以采信，对待证目的不予采信。本院经审理确认以下事实：浙江绿城物业管理有限公司拥有一级物业服务企业资质，于2009年11月12日设立襄阳分公司即本案原告，分公司的经营范围包括房地产物业管理、租赁、咨询服务；水电安装及维修。原告绿城物业襄阳分公司于2010年与开发商襄阳华琛房地产开发有限公司签订委托合同，原告为该公司开发的华立·凤凰城小区提供前期物业管��服务。被告史彩霞为襄阳市襄州区的业主，其房屋建筑面积为92.11平方米。2011年2月24日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定甲方为乙方提供前期物业服务，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本协议第二条第一款约定房屋共用部位的维护和管理。公用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、点表决、电梯间….地下室、停车场等部位；第二款约定房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。公用设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管……垃圾通道、电梯、照明灯具、防盗门、娱乐、体育设施等设备。本协议的第四条约定物业管理服务费收费时间及标准：商品房交付之日起预收一年，第二年交费时间为第一年交费时间的前一个月，每逾期一日加收3%的滞纳金。按建筑面积每月每平方米1元，公共能耗按当月发生费用分摊。协议第六条关于违约责任约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定交纳物业管理服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应收费额的3‰的滞纳金。被告入住华立.凤凰城后按约定交纳物业费至2012年12月。2013年被告家卧室的飘窗玻璃损坏要求原告予以更换，原告以玻璃损坏的损失属于被告自己承担为由拒绝更换而发生纠纷。自此，被告以玻璃损坏以及原告存在服务不到位、财务不公示等为由一直拒绝交纳物业费至今��华立.凤凰城小区至今未成立业主委员会。原告向被告索要物业费未果，引起诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告绿城物业襄阳分公司与被告史彩霞签订的《前期物业服务协议》，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人争议的焦点：一、原告是否按照协议提供了服务。针对该焦点，被告认为原告对其提供的服务质量不进行调查和沟通，亦不向业主公布物业维修费用和收支账目，且小区卫生常年不达标、门禁系统形同虚设、小区供热设备长期不维修等违约行为导致其行使不安抗辩权。因此，被告要求在原告补偿其支出的维修玻璃款，并依照辩解事项全部执行到位后再交纳物业费。审理认为，物业服务合同是双务合同，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”《前期物业服务协议》第四条约定，商品房交付之日起，预收壹年，第二年交费时间（业主选择按季或按年）为第一年交费时间的前一个月，每逾期一日，加收3%滞纳金。该协议约定了交纳物业费的时间。本案当事人发生纠纷的起因是被告认为原告应当为其更换玻璃而不予更换，其后被告又以其未享受到相关的物业服务及知情权等为抗辩理由拒绝交纳物业费至今。在审理中，被告虽提供照片等证据以证明原告服务质量不到位，但不足以证明，故对上述辩称意见，本院不予采纳。二、玻璃损坏是否属于原告应当更换的范围。根据《前期物业服务协议》第二条第一项、第二项对房屋公用部位以及公用设施设备的维护和管理的约定，能确定被告的卧室玻璃不属于公用部位，不应当由原告给予更换，另外，被告提供的《房屋质量保证》的保修内容中也未将玻璃列入保修范围。故被告要求原告补偿玻璃费用无事实和法律依据，其辩称理由，本院予以采纳。综上，原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。因《前期物业服务协议》第四条第二项关于收费标准约定，高层每月每平方米1.0元，能耗费暂定每月每平方米0.6元。2012年12月14日，襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局发布了《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》（襄价服规〔2012〕214号），规定从2013年1月1日起，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用包含在物业服务费中，物业服务收费实行“一价清”，一级小区高层住宅的物业费政府指导价基准为1.4元/平方米/月，物业服务企业不得再收取公共��耗分摊费。该规定试行一年。襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局于2014年4月3日发布了《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》（襄价服规〔2014〕13号），对襄价服规〔2012〕214号通知内容做了部分调整，但仍延续执行“一价清”制度及收费标准不变。2013年，襄阳市襄州区物价局核定原告对高层住宅的收费标准为每平方米1.4元。故原告要求被告按照每月每平方米1.4元的标准向其补交2013年1月1日至2017年5月31日期间物业费6835元的诉讼请求，本院予以支持。原告还主张违约金615元。被告虽存在欠交物业费的行为，但原告在提供服务过程中存在与业主沟通不畅，解决反馈问题不及时等服务瑕疵，故本院不予支持。被告还称2013年、2014年度的物业费超过诉讼时效。因原告提交的缴（交）费通知单以及向被告发出的催交物业费短信能证明原告每年多次多形式向被告催交物业费的事实，存在诉讼时效中断的情形，故被告上述辩称意见，本院不予采纳。本院认为，在履行物业服务合同中，业主若认为物业服务企业服务不到位的，可以向物业公司提出整改要求，亦可以向物价部门或其他行政管理部门投诉，责令其整改或降低其收费资质等级及标准。如果物业服务企业给业主造成了损失也可以依法向人民法院提起诉讼，维护自己的权利，业主以拒交物业费的形式来对抗物业公司的服务瑕疵，也会损害物业公司及其他正常交费业主的合法利益，是不值得提倡的。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告史彩霞于本判决生效之日起三日内向原告绿城物业服务集团有限公司襄阳分公司支付2013年1月1日至2017年5月31日期间的物业服务费6835元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司襄阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告绿城物业服务集团有限公司襄阳分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员　张　萍二〇一七年十月二十日书记员　马玲玲来自