（2017）赣民终351号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2018-07-14

案件名称

南昌博文商厦、龚奇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江西省高级人民法院

所属地区

江西省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南昌博文商厦,龚奇,胡荣辉,龚伟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣民终351号上诉人（原审原告）：南昌博文商厦，地址：江西省南昌市西湖区中山路***号。法定代表人：刘治华，该公司经理。委托诉讼代理人：雷荷生，江西华兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：龚奇，男，1987年7月29日生，汉族，住江西省南昌市东湖区，上诉人（原审被告）：胡荣辉，男，1974年10月9日生，汉族，住江西省南昌市东湖��，上诉人（原审第三人）：龚伟，男，1968年8月29日生，汉族，住江西省南昌市西湖区，上诉人龚奇、胡荣辉、龚伟的委托诉讼代理人：文青勇，江西华邦律师事务所律师。南昌博文商厦（下称博文商厦）与龚奇、胡荣辉、龚伟房屋租赁合同纠纷一案，博文商厦2015年2月28日起诉龚奇、胡荣辉，江西省南昌市中级人民法院（下称南昌中院）受理本案后，2015年5月7日胡荣辉提出管辖权异议，南昌中院5月26日作出（2015）洪民一初字第15-1号民事裁定，驳回胡荣辉的管辖异议。胡荣辉不服提出上诉，本院于2015年11月10日作出（2015）赣立终字第129号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2015年3月16日，博文商厦申请追加南昌太平鸟服饰营销有限公司（下称太平鸟公司）为本案第三人参加诉讼，原审法院经合议后同意并于2015年5月12日作出追加太平鸟公司为本案第三人参加诉讼的通知。2016年4月14日博文商厦又申请撤销对太平鸟公司的申请，原审法院同意并在开庭时口头答复。2016年4月25日，胡荣辉申请追加龚伟、张勇为本案被告，原审法院经合议后同意追加龚伟为本案第三人参加诉讼，对申请追加张勇予以驳回。2016年4月27日原审法院第一次开庭，因博文商厦变更诉讼请求，一审法院于2016年11月23日重新开庭。2017年4月26日南昌中院作出的（2015）洪民一初字第15号民事判决，博文商厦与龚奇、胡荣辉、龚伟均不服提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。上诉人博文商厦的法定代表人刘治华及委托诉讼代理人雷荷生，上诉人胡荣辉及上诉人龚伟，龚奇、胡荣辉的委托诉讼代理人文青勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博文商厦的上诉请求：1、改判龚奇���龚伟和胡荣辉增加支付九个月零十天的租金共计3273750元；2、判决龚奇、龚伟和胡荣辉承担50万元的违约金，龚奇、龚伟和胡荣辉已经支付的履约保证金1012500元不予退回；3、一审、二审诉讼费由龚奇、龚伟和胡荣辉承担。事实和理由如下：一、原审法院扣除博文商厦2014年2个月的租金让给龚奇、龚伟和胡荣辉，违背客观事实、违反法律规定，明显对其不公；二、原审判决故意隐藏重要证据，置龚奇、龚伟和胡荣辉交房的事实和证据不顾，将收取租金时间截止于2015年11月20日，少算了博文商厦7个多月租金，属枉法裁判。三、龚奇、龚伟和胡荣辉严重违约，原审法院应依据租赁合同约定判决其承担违约责任，履约保证金不予退还。针对博文商厦的上诉，龚奇、龚伟和胡荣辉答辩称：博文商厦的上诉请求与事实不符，于法无据，应予驳回。理由是：博文商厦上���要求增加9个月零十天的租金毫无事实和法律依据，本案反而是一审法院多算了5个月零九天的租金；博文商厦要求将本案合同截止在2016年7月系无视其自身与政府部门办理交房手续的客观事实；承租人不存在违约行为，无需支付违约金，房屋押金应予退回。龚奇、龚伟和胡荣辉上诉请求：1、改判原审判决第二项为其向博文商厦支付租金1368500元；2、改判原审判决第三项为博文商厦返还其租赁房屋押金等1043000元；3、博文商厦承担上诉费用。事实和理由如下：一、原审判决未查明事实。1、龚伟承租博文商厦在竞拍后交付了3个月租赁押金91500元及支付了第一个月的租金30500元，合计122000元。但由于博文商厦未向龚伟出具收据，导致原审法院未判决博文商厦向龚奇、龚伟和胡荣辉返还122000元；2、租金起算日应为2015年1月20日，原审认定本案租赁房起算日为2014年11月12日，龚奇、龚伟和胡荣辉多支付2个月零9天的租金；二、原审法院适用法律错误，致使其多支付道路施工期间应当减免而未减免三个月的租金。针对龚奇、龚伟和胡荣辉的上诉，博文商厦答辩称：1、我方已经确认押金是1012500元而非1043000元；2、对方违反合同约定，不应该返还房屋押金；3、对方在上诉时未提出增加修路减免租金内容，现在提出没有法律依据，故应驳回龚奇、胡荣辉、龚伟的上诉。起诉时，博文商厦的诉讼请求是：1、终止当事人之间的《房屋租赁合同》；2、龚奇、胡荣辉立即撤离店面；3、龚奇、胡荣辉立即支付所欠租金1228000元（计算至2015年2月12日）并承担违约金20万元，承担截止搬出店面之日止的房租及违约金；4、租赁押金不予退回；5、恢复租赁物原状；6、诉讼费由龚奇、胡荣辉承担。诉讼过程中，2016年4月27��博文商厦变更诉讼请求为：1、终止当事人之间的房屋租赁合同；2、龚奇、胡荣辉立即撤离店面；3、龚奇、胡荣辉立即支付所欠租金5872500元，承担违约金50万元（计算至2016年4月30日止），并继续承担搬出店面之日止的房租及违约金；4、租赁押金不予退回；5、诉讼费由龚奇、胡荣辉承担。原审法院查明：2014年4月29日，龚奇、胡荣辉在江西省南昌公共资源交易中心通过竞拍方式拍得南昌市××号博文商厦一楼和二楼的五年租赁权。2014年5月6日，博文商厦（甲方）与龚奇、胡荣辉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、房屋的座落、面积、用途。甲方出租给乙方的房屋位于南昌市××号，建筑面积共计978平方米。二、租赁期限：1、租赁期为五年，即自2014年8月12日起至2019年8月11日止。如因可归责于甲方的原因，甲方不能在前述约定的租赁期开始之日交付租���物的，乙方同意甲方可延期交付，但延长期限最长不超过两个月，本合同租赁期限自实际交房之日起相应起算和顺延，乙方同意就此放弃向甲方主张任何违约或索赔的权利。如因可归责于甲方的原因，导致自前述约定的租赁期开始之日起超过两个月后，甲方仍不能向乙方交付租赁物，双方同意继续履行本合同的，合同租赁期限自实际交房之日起相应起算和顺延，乙方放弃就此向甲方主张任何违约或索赔的权利；或双方无法就继续履行本合同达成一致的，任何一方有权单方解除本合同。合同解除后，甲方应向乙方返还乙方已实际交付给甲方的履约保证金及乙方已实际支付的拍租佣金和交易费用。但乙方放弃向甲方主张任何其他违约或赔偿的权利。2、合同期满时，甲方有权无条件收回租赁物。乙方应将租赁物如期交还甲方。三、租金及其支付期限与方式、备案登记。1、竞租成交之日起七日内，乙方应与甲方签订本合同。本合同签订之日，乙方应向甲方一次性支付相当于叁个月竞拍成交租金数额的履约保证金。具体计算方式和支付方式为;本合同签订之日，乙方实际交纳的竞拍保证金（拍卖履约定金）即自动转化为履约保证金。3、租赁物的租金为：第一年租金为人民币307000元/月（不含税）；第二年租金在上一年度基础上递增5%；第三年起每年在上一年度基础上递增8%。乙方须先交纳租金后使用租赁物。每壹个月租金为一期，乙方须在进场前三日交清首期租金，之后，乙方须于每一期届满前，提前十五天支付下一期租金。乙方向甲方所交租金为不含税租金，甲方开具租赁发票，所需税费由乙方另行向甲方支付。4、乙方应按约定缴纳租金，逾期缴纳租金的，每逾期一天应按合同约定的日租金的两倍数额向甲方支付违约金，逾���三十日仍未交纳租金的，甲方有权单方面解除本合同、收回租赁物，要求乙方支付相当于合同约定的租金总额的违约金，赔偿甲方的损失，并且视为乙方授权甲方任意处置乙方在租赁场所的所有投资，因此造成的损失由乙方自行承担。四、租赁期间房屋的修缮及装修。1、甲方将租赁物交乙方使用前，乙方须检查并确认无房屋质量问题。如交付时发现租赁物质量问题，由甲方负责修缮，以保证乙方的正常使用。租赁物交付后，如租赁物因乙方装修或使用造成房屋以及内部设施的损坏或发生故障，乙方应及时自行修缮，费用由乙方自理，并由乙方承担一切法律责任及经济损失，否则甲方有权要求乙方支付合同约定的租金总额的违约金，并赔偿甲方损失。2、乙方不得擅自变动或破坏租赁物建筑主体、承重结构和外观或者私自扩建、改建等，否则，甲方有权单方面解除租赁合同、收回租赁物，要求乙方将租赁物恢复原状，不予返还履约保证金，并且有权要求乙方支付合同约定的租金总额的违约金，赔偿甲方的损失；同时，由此造成的一切法律责任及经济责任均由乙方自行承担。3、乙方可以根据经营需要，在不破坏租赁物结构、安全、主体、承重结构、外墙外观等及基础设施的前提下，依法依规对租赁物进行装修、装潢，由此所需费用由乙方自行承担。但合同期满或解除后，乙主不得向甲方主张任何装修损失补偿，装修期为壹个月。乙方租赁期间，如遇房屋拆迁，乙方应无条件的及时退租搬出，不享受任何拆迁安置及补偿待遇，租赁关系终止。五、权利、义务、主体的变更。1、甲方保证拥有本合同租赁物的完全出租权。2、在租赁期间，乙方不得擅自将租赁物转让、转租、分租、借用、抵押等任何形式给第三方使用，如因特殊情况���必须事先书面向甲方申请，并得到甲方书面同意。否则视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同、收回租赁物，并且不返还履约保证金。六、违约责任。1、因政府行为、拆迁、规划要求、政府命令等（以法律规定的有权机关或部门出具的文件认定，下同）不可归责于双方的事由，确需解除、终止合同的，甲乙双方同意，上述事由出现后，任何一方均有权书面通知对方，提前解除或终止本合同，且任何一方不承担违约责任、不向对方赔偿任何损失。7、免责条款：房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任；因城市发展建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的互不承担责任；因上述原因而终止合约的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。附件一：租赁物交接声明。本承租人龚奇、胡荣辉已于2014年5月12日和出租人博文商厦共同对我承租的租赁物进行验收。2014年5月12日至2014年8月11日为装修期。落款时间为2014年5月12日。2014年5月6日，博文商厦向胡荣辉、龚奇出具收据两张，一张（单据2704594）是租赁押金921000元（注明：请保管好，合同期满凭此收据退回押金），一张（单据2704595）是2014年8月12日至2014年9月11日租金307000元。2014年6月23日，博文商厦出具收条一张，内容为“今收到龚伟人民币：壹万贰仟元整。凭此条换收据。”2014年7月7日，南昌轨道交通集团有限公司（甲方）、博文商厦（乙方）、南昌市西湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处（丙方）签订《南昌市轨道交通1号线一期工程八一馆站至八一广场站盾构区间下穿博文商厦期间人员临时撤离协议书》，对南昌市轨道交通1号线一期工程八一馆站至八一广场站区间盾构施工期间，涉及博文商厦承租户及其办公人员的临时撤离阶段的补助标准，各方在临时撤离期间的相关权利义务等达成了协议。2014年9月12日，博文商厦向龚奇、胡荣辉函发《通知书》，主要内容为：由于地铁加固在租赁场所施工近一个月，博文商厦根据地铁公司的协调要求，已多次承诺另增加一个月时间的补偿，现装修期和补偿时间均到期，请按时缴纳租金手续。2014年9月13日和2014年9月20日，龚奇、胡荣辉、龚伟、张勇向博文商厦发出《报告》，主要内容为：对于地铁公司施工造成损失一事，希望博文商厦对合同条款作出调整，1、因为地铁施工影响了我们的装修和开业，要求起租日推迟，按双方协商好的日期开始计算；2、租赁期在原价的基础上无递增再延续三年；3、龚伟为股东之一，其拍卖获得租赁权的13平方米的店面，是为该店面更好经���高价拍卖所得，也同样受地铁施工影响，龚伟的房屋租赁合同也应与本合同同步考虑。2014年10月10日，博文商厦向胡荣辉、龚伟发函，主要内容为:根据你们的诉求及我商厦的实际情况，经报公司经理办公会议决定如下，1、装修期向后延迟两个月（即2014年9月12日至2014年11月11日止）；2、可考虑将龚伟租赁的13平方米店面与胡荣辉、龚奇租赁店面合并，租期由叁年延续至伍年执行，此项事宜待博文商厦逐级请示批准确定。2014年10月13日，胡荣辉、龚奇、龚伟向博文商厦回函，主要内容为：2014年10月11日收到博文商厦的回函意见，希望博文商厦给予合理的经济补偿，同时对合同条款作如下调整，1、因为地铁施工影响了我们的装修和开业，要求起租日推迟，按双方协商好的日期开始计算；2、租赁期在原价的基础上无递增再延续三年。2014年10���20日，博文商厦向胡荣辉、龚奇、龚伟回函，主要内容为：1、你们通知我们要求地铁停工，不仅违背我们之间的协议、违反了我方与地铁公司的协议，还违反了我们之间租赁合同的相关条款，我们不可能满足你方的不合理要求，如果有协议外的其他损失，理应由你方承担；2、你方在2014年7月8日起没有通知，擅自将我商厦营业厅通往二楼楼梯拆除，并将楼梯口注浆封固，按规定拆建楼梯也需上报房管部门核审备案，待确定后方可改变施工的；3、自从双方合同签订后，发现你方对租赁房屋有转租的举动，对此我方人员已多次口头提醒，如今转租行为一经查实，我方将依据双方签订的租赁协议解除租赁关系，相关押金不予退回；4、你方提出装修开业起租日期问题，我们答应给你方延长装修到2014年11月11日止，必须按10月10日函告要求开始执行；5、你方提出租赁合同期限���原价的基础上无递增再延续三年的要求，没有任何道理，双方须按照合同的规定租期执行，如需续租，合同顺利到期后你们享有优先租赁权；6、龚伟于2014年5月23日在江西省宏隆拍卖公司拍到博文商厦标的三（建筑面积约13平方米）的租赁权，经多次通知至今未来我方办理任何租赁合约手续，希望龚伟近期来我处签订房屋租赁合同；7、租赁场地请你方按拍租时的平面图的具体面积使用。2014年11月24日，博文商厦向胡荣辉、龚奇、龚伟发函，主要内容为：我方已在2014年10月20日书面告知贵方在履行合同的过程中出现的违约行为，但至今贵方未有任何改进迹象，特再次发函告知。1、立即支付拖欠的两个月租金；2、签订13平方米店的租赁合同；3、退出未承租场地；4、提交目前进场装修的经营行为的确系贵方自行使用的相关资料（如合作协议等），逾期不提交的我方将视为贵方的行为系擅自转租；5、派专人与我方协商解决如何恢复贵方擅自拆除的楼梯等事宜；请你方在收到本函之日起十五日内解决以上全部问题，若贵方仍借故拖延，拒绝履行上述义务，我方将采取相应法律措施（包括但不限于解除合同并按约定处理履约保证金）。2014年11月26日，胡荣辉、龚奇、龚伟向博文商厦回函，主要内容为：由于博文商厦单方面与地铁公司达成协议未经我方书面同意确认，我方无法正常按进度装修及开业，导致与厂家违约，错过服装销售旺季，同时被代理厂家诉讼至上海法院，造成我方损失巨大，望贵商厦在事实面前端正态度及时纠正错误，租赁物业现状至今关闭，望博文商厦调整如下：1、确定装修期延期（双方协商约定）；2、起租日期推迟（双方协商约定）；3、龚伟所获得租赁13平方店面同步进行；4、补偿租赁期在��价的基础上无递增再延续三年。2015年1月29日，博文商厦向胡荣辉、龚奇发出《告知书》，主要内容为：因你方已出现严重违约行为，长期拒缴房屋租金，我方决定终止双方租赁合同，现已向南昌市中级人民法院提起民事诉讼并已立案，请你方在接到《告知书》后壹周内将原租赁场地全部交还我方。2015年3月26日，龚奇、胡荣辉、龚伟、张勇向博文商厦发“关于解除博文商厦（913平米及13平米）的请示方案”，主要内容为：经多次与商贸委、文化公司、博文商厦各级领导协商，对该租赁日期推迟方案确认，贵单位同意该店面起租时间定于2015年1月11日起租，我方表示基本同意，事实上我方损失过大，恳请再给多点时间，我方特提出解决方案如下，1、至2015年3月31日止，我方首先将该租赁物、空置店面及现使用部分（太平鸟服饰）全部交回公司，同意���除合同；2、我方同意结清已使用发生的水、电费用；3、我方愿意承担实际使用了的部分，场地租金（太平鸟服饰），实际使用面积多少平方米，按（拍卖公司、原始评估面积每平米标准）计算收取，起租日期按协商办法，同时全力配合公司交接。2015年4月7日，龚奇、胡荣辉、龚伟、张勇向博文商厦发“关于调解博文商厦（913平米及13平米）的请示方案”的函，主要内容为：我方特提出解决方案如下：1、从2015年1月11日起，我方同意将已使用部分（太平鸟服饰）按评估公司、拍卖公司原始面积及评估单价结算（16.1万元/月租金），缴纳现金至2015年5月11日止，共计人民币644000元一次性缴纳给贵公司；2、我方同意结清已使用发生的水、电费用；3、争议部分（空置部分）及已使用部分（太平鸟服饰）从2015年5月11日起按原始合同总价337500元/月按时支付给贵公司��并保证履行合同；4、我方自愿承担贵公司撤诉费用的一半。2015年5月11日，博文商厦（甲方）与龚奇、胡荣辉、龚伟（乙方）签订《协议书》，内容为:本着减少双方损失拉近双方后期继续协商（2015年5月10日前）纠纷，现通过双方多次协商，达成如下意见，1、乙方同意从2015年5月11日按月向甲方缴纳房屋租金，每月租金为337500元；2、其余乙方在2015年5月10日前与甲方的租赁纠纷可继续进行协商，如未达成协议此案件继续由法院审判；3、乙方支付租金后，甲方向乙方出具收款收据；4、双方同意在甲方收到乙方租金后，在双方未达成全面（解决所有问题）协议前，甲方不撤诉不放弃向法院起诉请求的全部权利；5、双方应尽快就纠纷的其余问题进行协商，争取妥善解决；6、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等的法律效力。2015年5月11日，胡荣辉向博文商厦缴纳337500元，并在用途处注明（2015年5月11日到6月10日租金，胡荣辉、龚奇、龚伟共同交付）。2015年6月11日，胡荣辉向博文商厦缴纳337500元，并在用途处注明（6月11日到7月10日租金，胡荣辉、龚奇、龚伟共同交付）。南昌市西湖区住房保障和房产管理局根据西湖区人民政府房屋征收决定书（西府征字[2015]第05号），向博文商厦发出房屋征收通知书，通知博文商厦位于中山路××房屋××西湖区××（东××渝亭）××（棚户区）改造项目房屋征收范围，请博文商厦及时办理有产权房屋的签约交房手续。2015年11月20日，博文商厦与交房结算组办理交验房手续并进行现场核查，博文商厦法定代表人刘治华和验房员、动迁员均签字确认。2016年6月21日，南昌市西湖区住房保障和房产管理局与博文商厦签订《南昌市国有土地上房屋征收补偿货币补偿协议书（2-1）（2－2）》[三眼井二期（东上渝亭）序号D0098档案号：D038]，就西湖区中山路168号（新2**号）房屋征收补偿达成协议，根据2016年6月17日三方签订的《国有土地上房屋征收补偿协议书》第六条第1、2、3款，被征收人/公有房屋承租人（博文商厦）已于2015年11月20日交房。关于13平方米店面的问题，博文商厦起诉要求计算每月租金337500元人民币，其中含13平方米店面每月30500元租金。博文商厦、龚奇、胡荣辉、龚伟均同意在本案中一并处理，并同意13平方米店面租金的计算方式与978平方米店面租金的计算方式一致。原审法院认为：龚奇、胡荣辉通过竞拍方式拍得南昌市××号博文商厦一楼和二楼的五年租赁权后，博文商厦与龚奇、胡荣辉签订的《房屋租赁合同》是当事人自愿达成的契约，且不违反我国法律、法规等禁止性规定，应认定合法���效。在本案审理过程中，该房屋于2015年11月20日已被征收，根据《房屋租赁合同》第六条第1款的约定，因拆迁事由，确需解除、终止合同的，甲乙双方同意，故应认定该《房屋租赁合同》已于2015年11月20日解除，《房屋租赁合同》的权利义务终止，由于双方已办理交接，故原告要求被告立即撤离店面的诉请应予驳回。龚奇、胡荣辉主张向博文商厦承租的房屋实为龚奇、胡荣辉、龚伟、张勇四人合伙，从博文商厦、龚奇、胡荣辉所举证据看，博文商厦开具的租金收据均注明“龚奇、胡荣辉、龚伟共同支付”，且博文商厦多份回函中均系向龚奇、胡荣辉、龚伟三人共同回函，应认定龚奇、胡荣辉、龚伟为合伙人，在本案中享有同等的诉讼权利义务。虽然龚奇、胡荣辉、龚伟给博文商厦的函件中有一部分签了“张勇”的名字，但在博文商厦出具的文书以及租金���据中均没有注明张勇，原审法院对龚奇、胡荣辉提出的张勇为实际合伙人的主张不予支持。本案房屋租金起止时间应如何计算？1、租金起始日期应如何计算？根据《房屋租赁合同》附件一载明内容，博文商厦与龚奇、胡荣辉于2014年5月12日共同对租赁物进行了验收，并约定2014年5月12日至2014年8月11日为装修期。后双方多次发函协商，博文商厦同意装修期延至2014年11月11日，原审法院确认租金起始日为2014年11月11日。博文商厦主张租金起始日为2014年8月12日，由于其在2014年10月20日的函中明确答复装修期延至2014年11月11日，故博文商厦该主张不予支持。龚奇、胡荣辉、龚伟在博文商厦同意装修期延至2014年11月11日后，仍多次发函要求博文商厦重新协商起租日期，但均没有得到博文商厦的认可，双方并没有就起租日期再次达成一致，故龚奇、胡荣辉、龚伟主张租金起始日为2015年3月12日的理由不能成立，不予支持。2、租金截止日期应如何计算？根据原审法院向南昌市西湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处调取的证据显示，2015年11月20日博文商厦已与交房结算组办理了交验房手续并对物品进行了现场清点核查，在验房单上已注明“被征收人博文商厦已搬空”，故租金截止日期为2015年11月20日。博文商厦主张拆迁时间是2016年7月8日，交房时间是2016年7月3日，与查明事实不符，不予支持。租金应按什么标准计算？根据《房屋租赁合同》以及2015年5月11日的协议书的约定，龚奇、胡荣辉、龚伟在租赁第一年每月应向博文商厦缴纳房屋租金307000元，加上13平方米店面租金每月30500元，共计337500元。博文商厦主张按2015年5月11日的协议书的约定计算每月租金337500元（含13平方米店面每月30500元），予以支持。博文商厦认��龚奇、胡荣辉、龚伟存在拖欠租金、擅自转租等违约行为，要求龚奇、胡荣辉、龚伟承担违约金50万元及履约保证金不予退回。对此，原审法院认为，双方自2014年5月6日签订《房屋租赁合同》至2015年11月20日房屋清空为止，该租赁房屋经历了地铁盾构区间下穿博文商厦期间人员临时撤离，中山路的象山路口至八一大道路口段实施封闭施工等施工过程，该施工对于从事商业经营的店铺影响显著，从双方多次往来信函也可看出，龚奇、胡荣辉、龚伟一直在向博文商厦进行主张，且博文商厦也在往来信函中同意装修期延至2014年11月11日，对于博文商厦要求龚奇、胡荣辉、龚伟承担拖欠租金的违约金的主张不予支持。博文商厦在2014年10月20日的函中提出龚奇、胡荣辉、龚伟存在转租行为，并提出一经查实，将依据双方签订的租赁协议解除租赁关系，但在双方多次往来信函之后���文商厦不仅没有解除租赁关系，反而于2015年5月11日签订协议书，同意龚奇、胡荣辉、龚伟继续租赁和按月缴纳租金，故博文商厦要求龚奇、胡荣辉、龚伟承担擅自转租的违约金的主张，不予支持。龚奇、胡荣辉、龚伟认为未足额缴付租金系由修路、封路等客观原因导致，属情形变更，应核减部分租金。原审法院认为，本案所涉租赁店铺路段修路、封路属实，双方也多次往来信函进行协商，博文商厦已对龚奇、胡荣辉、龚伟提出的租金起算时间做出调整，装修期给予了延长，现龚奇、胡荣辉、龚伟要求法院核减部分租金的主张没有双方的约定，不予支持。综上，龚奇、胡荣辉、龚伟应向博文商厦交纳2014年11月11日至2015年11月20日的租金共计4151250元（337500元/月×1年零9天）。2014年5月6日，博文商厦向胡荣辉、龚奇出具收据两张，一张是租赁押金921000元（注明：请保管好，合同期满凭此收据退回押金），一张是2014年8月12日至2014年9月11日租金307000元。2014年6月23日，博文商厦出具收条，内容为“今收到龚伟人民币：壹万贰仟元整。凭此条换收据。”2015年5月11日，胡荣辉向博文商厦缴纳337500元，并在用途处注明（2015年5月11日到6月10日租金，胡荣辉、龚奇、龚伟共同交付）。2015年6月11日，胡荣辉向博文商厦缴纳337500元，并在用途处注明（6月11日到7月10日租金，胡荣辉、龚奇、龚伟共同交付）。应认定龚奇、胡荣辉、龚伟向博文商厦交纳押金921000元，交纳租金994000元（307000元+12000元+337500元+337500元）。龚奇、胡荣辉、龚伟还应向博文商厦缴纳租金3157250元。博文商厦应向龚奇、胡荣辉、龚伟返还房屋租赁押金921000元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第九十一条第一款第（二）项、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定，判决：一、2014年5月6日，博文商厦与龚奇、胡荣辉签订的《房屋租赁合同》于2015年11月20日解除；二、龚奇、胡荣辉、龚伟于本判决生效之日起十五日内向博文商厦支付租金3157250元；三、博文商厦于本判决生效之日起十五日内向龚奇、胡荣辉、龚伟返还房屋租赁押金921000元；四、驳回博文商厦其他诉讼请求。一审案件受理费147372元，由博文商厦负担100000元，由龚奇、胡荣辉、龚伟负担47372元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了举证质证。庭审中，博文商厦提交了一份南昌市西湖区国有土地房屋征收与补偿办公室2017年8月15日出具的《证明》，证明博文商厦于2016年7月4日搬迁完毕，原审法院认定2015年11月20日搬空错误。质证时，龚奇、龚伟和胡荣辉对真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，认为该《证明》证明的是中山路168号的房屋，而非本案争议的租赁房屋，且该份证据与原审法院调取的证据矛盾。本院认为：该份证据双方对该份证据的真实性没有异议，但却与原审法院调取的证据内容矛盾，而原审法院调取的证据上有博文商厦法定代表人刘治华的签名，原审法院调取的证据较博文商厦提交的新证据更具有证明效力，故对博文商厦提交的该份新证据不予认可。龚奇、龚伟和胡荣辉向法庭提交了以下新证据：第一组、证据1、2014年6月20日博文商厦发给江西省南昌市公共资源交易中心的《保证金转付通知》；证据2、2014年6月24日江西省南昌市公共资源交易中心出具的《14Z0720项目保证金转付款函》，证明：1、博文商厦通知江西省南昌公共资源交易中心将承租人龚伟缴纳的竞拍保证金11万元已转入博文商厦账户；2、加上一审认定的龚伟交付了1.2万元租金，龚伟合计共交付122000元。第二组、拍卖佣金缴纳凭证，证明：承租人（龚奇、龚伟、胡荣辉）拍卖博文商厦租赁房屋五年租赁权，向拍卖公司支付了共计34万元的拍卖佣金。但实际租赁经营才短短几个月。质证时，博文商厦对第1组证据的真实性不持异议，认为第二组证据与本案无关。本院认为：第一组证据的真实性双方不持异议，予以确认；第二组证据与本案无关，不作认定。本院经审理查明，根据2014年博文商厦向江西省南昌公共资源交易中心出具《保证金转付通知》可知龚伟拍卖取得博文商厦一楼店面一间（建���面积13平方米）三年租赁权并缴纳保证金11万元，该款已经转入博文商厦账户，加上龚伟缴纳的12000元租金，龚伟实际已交付122000元。二审中，博文商厦认可龚奇、龚伟、胡荣辉共缴纳押金101.25元，龚伟已缴纳第一个月的租金30500元。2016年7月1日龚奇、胡荣辉、龚伟与博文商厦签订一份《协议书》，约定：龚奇、龚伟、胡荣辉在本协议签订之日起3日内搬出出租房并获得补偿4293682.84元。二审法院查明的其他事实与一审法院查明的其他事实相同。本案的争议焦点是：1、龚奇、龚伟和胡荣辉应该向博文商厦支付多少租金；2、博文商厦是否应退还龚奇、龚伟和胡荣辉租赁押金，及龚奇、龚伟和胡荣辉是否应向博文商厦支付违约金及支付多少。本院认为：一、关于龚奇、龚伟和胡荣辉应该向博文商厦支付多少租金问题。现有证据证明，龚奇、胡荣辉与博文商厦签订的《房屋租赁合同》虽约定装修期为1个月，但双方在该合同的附件一（即租赁物交接声明）中明确载明装修期为2014年5月12日至2014年8月11日（三个月）。2014年9月12日博文商厦在给龚奇、胡荣辉的《通知书》中自认增加一个月的装修时间，即装修期至2014年9月11日到期，在2014年10月10日向龚奇、胡荣辉的发函中称装修期向后延2个月（即2014年9月12日至2014年11月11日）。此后，龚奇、胡荣辉虽多次发函要求重新协商起租日期，但均未得到博文商厦的同意和认可，故龚奇、胡荣辉的租赁期应该从2014年11月12日开始计算，原审法院确认此时为租金起算日并无不当。原审法院向南昌市西湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处调取的证据显示，2015年11月20日博文商厦已搬空。龚奇、胡荣辉、龚伟上诉称之前早已搬走但无证据证明，与博文商厦也没有办���房屋交接手续。博文商厦上诉称应根据双方2016年7月1日签订的《拆迁补偿协议》确认租赁房屋截止时间为2016年7月4日。对此，本院认为：该《拆迁补偿协议》系争议双方因博文商厦租赁房屋被征收，就征收补偿款事宜达成的协议，该协议并非对三承租人搬空时间事实的确认。一审法院根据自己调取的政府部门的通知确认租赁截止时间并无不当。双方自2014年11月12日起开始租赁至2015年11月20日结束租赁，龚奇、龚伟、胡荣辉应向博文商厦支付租金4151250元（计算方法：337500元×1年零9天），而事实上龚奇、龚伟、胡荣辉仅向博文商厦缴纳租金1012500元（计算方法：30500元+307000元+337500元+337500元），龚伟、龚奇、胡荣辉至今仍欠博文商厦租金3138750元（计算方法：4151250元-1012500元），龚奇、胡荣辉、龚伟对所欠租金应予以支付。二、关于龚奇、龚伟和胡��辉是否应向博文商厦支付违约金和支付多少，以及博文商厦应否退还龚奇、龚伟和胡荣辉租赁押金问题。双方自签订《房屋租赁合同》起到租赁房屋被政府征收，租赁房屋经历地铁盾构区间下穿，相关道路和路口实施封闭施工、房屋征收等政府行为，现涉案租赁房屋已被政府征收，完全符合双方在《房屋租赁合同》中第六条规定情形，原审判决双方解除合同正确。从双方往来信函内容来看，双方在不断协商租赁房屋的装修时间以及租赁房屋的起租日期，龚奇、胡荣辉、龚伟一直在向博文商厦主张装修时间、起租日期等相关权利，博文商厦也同意装修期延至2014年11月11日。博文商厦在2014年10月20日的信函中提出龚奇、胡荣辉、龚伟存在违约行为，并于2015年2月提起诉讼。本院认为：从双方签订《房屋租赁合同》的约定以及履行过程中往来信函看，承租人龚奇、龚伟、胡荣辉存在未按时交纳租金的情形，但本案客观上又确实存在建地铁、封闭道路等因素影响租赁房屋的装修和经营，双方虽在2015年5月11日达成继续承租的协议，但该协议并未对本案是否违约及本案纠纷处理达成一致意见。鉴于三承租人未按协议缴纳租金有其客观原因，与故意不缴纳租金的情形有别，博文商厦应返还部分押金。龚奇、龚伟、胡荣辉要求全部退还租赁押金和博文商厦不予退还的上诉主张均不能成立。综合本案实际，应酌情认定博文商厦退还70.875万元押金。至于龚奇、胡荣辉、龚伟提出的因修路、封路等原因导致其损失，应核减部分租金的主张，原审法院未予支持并无不当。综上，博文商厦和龚奇、龚伟、胡荣辉的上诉请求及理由，部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省南昌市中级人民法院（2015）洪民一初字第15号民事判决第一项；二、变更江西省南昌市中级人民法院（2015）洪民一初字第15号民事判决第二项为：龚奇、胡荣辉、龚伟在本判决生效之日起十日内向南昌博文商厦支付租金3138750元。三、变更江西省南昌市中级人民法院（2015）洪民一初字第15号民事判决第三项为：南昌博文商厦在本判决生效之日起十日内返还龚奇、龚伟、胡荣辉房屋租赁押金70.875万元；四、驳回南昌博文商厦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费147372元，二审案件受理费71182元，合计218554元，由龚奇、龚伟、胡荣辉承担131132元，���昌博文商厦承担87422元。本判决为终审判决。审 判 长　黎章辉审 判 员　赵建艳审 判 员　周　辉二〇一七年十月二十日代书记员　蔡　静附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定���销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；…… 来源：百度搜索“”