（2017）闽0505民初1315号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-03-01
案件名称
泉州市逸涛房地产开发有限公司与泉州市泉港逸辉超市有限公司、林文辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市泉港区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泉州市逸涛房地产开发有限公司,泉州市泉港逸辉超市有限公司,林文辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省泉州市泉港区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0505民初1315号原告：泉州市逸涛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350505705335177J，住所地泉港南北五路逸涛商住楼2#楼二层。法定代表人：施益军，该公司董事长。委托诉讼代理人：林家彬，该公司职员。委托诉讼代理人：江椿平，福建远见律师事务所律师。被告：泉州市泉港逸辉超市有限公司，统一社会信用代码91350505MA3491200N，住所地泉州市泉港区逸涛城市广场。法定代表人：陈国山。被告：林文辉，男，1973年10月11日出生，汉族，住泉州市泉港区。委托诉讼代理人：柳复荣，福建伟立律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈剑伟，福建伟立律师事务所律师。原告泉州市逸涛房地产开发有限公司（以下简称“逸涛公司）与被告泉州市泉港逸辉超市有限公司（以下简称“逸辉公司”）、林文辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告逸涛公司委托诉讼代理人林家彬、江椿平和被告林文辉委托诉讼代理人柳复荣、陈剑伟到庭参加诉讼。被告逸辉公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告逸涛公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除其与被告逸辉公司、林文辉于2016年12月9日签订的《租赁合同》，并将租赁房屋移交给原告；二、二被告支付原告自2017年2月1日起至租赁房屋移交原告之日止的租金；三、二被告支付原告自2017年2月1日起至二被告将房屋移交原告之日止的违约金。庭审时，原告将其上述诉讼请求明确为：一、判令解除其与被告逸辉公司、林文辉于2016年12月9日签订的《房屋租赁合同》，并由二被告将原告所有出租给被告的址在泉州市泉港区逸涛城市广场一层第118、119、120、121、137、152号店面移交给原告使用；二、二被告支付原告租金（自2017年2月1日起至租赁房屋移交原告之日止，按18052元／月计算）；三、二被告支付原告违约金（自2017年2月1日起至二被告将房屋移交原告之日止，按800元／日计算）。事实和理由：2016年12月9日，原告与二被告签订《租赁合同》，约定：二被告向原告承租址在泉州市泉港区逸涛城市广场一层第118、119、120、121、137、152号店面，实际租赁面积451.29㎡，租金按每平方米40元／月计算；租期四年，自2017年2月1日起至2021年1月31日止，其中，2017年2月1日前为免租金期，租金实际自2017年2月1日起算，二被告应于每季度第一个月15日前向原告交纳下季度的租金，但第一季度的租金在2016年12月15日前交纳；若拖欠租金，每逾期一日，按每日800元计算违约金。合同签订后，原告已经履行了将诉争房屋交付二被告之义务。按上述租赁合同约定，被告应于2016年12月15日前交纳第一季度的租金54155元（451.29元㎡×40元／㎡／月×3个月），但被告至今未付。被告林文辉辩称，原告逸涛公司诉称的租赁合同关系属实，但其并非承租人，其在租赁合同上签字确认系履行作为被告逸辉公司的法定代表人的职务行为；被告逸辉公司于2017年2月23日变更法定代表人及股东，被告林文辉自此退出该公司经营管理，即便属于被告逸辉公司的股东应就本案承担责任，与被告林文辉无关；本案租金的计算面积未明确，究竟是按照原告主张的建筑总面积451.29㎡计算，还是按照实际使用面积即套内面积435.34㎡进行计算，由法院审查认定；原告主张的违约金标准偏高，依法应调整至按中国人民银行同期同类贷款利率计算，且约定交纳租金可以延长3天，根据违约条款之规定，违约金的起始日应为2017年2月18日，而不是原告主张的2017年2月16日。综上，被告林文辉不是本案租赁合同的承租方，也不是责任方，请求本院依法判令驳回原告对被告林文辉的诉讼请求。被告逸辉公司未作答辩。本院经公开审理认定事实如下：2016年12月9日，原告逸涛公司以出租房（甲方）名义与被告逸辉公司以承租方（乙方）名义签订1份编号为（2016）第（002）号的《租赁合同》，约定由乙方向甲方承租址在泉州市泉港区逸涛城市广场第一层第118、119、120、121、137、152号店面，用于开设生活广场。其中，第2条第1款规定：“本合同所约定的租赁期为四年，自2017年2月1日起至2021年1月31日止，其中，2017年2月1日前为免租金期，免租期内不支付房租，在免租期内发生的水电费、物业管理费、卫生费等费用，由乙方承担。”第3条第1款规定，本合同中所称“租赁年度”，均系指自免租期满至次日起，向后推算，满十二月为一租赁年度。第3条第2款规定：“第一层6个店面的店号分别为118、119、120、121、137、152号，租金按每平方米40元／月计算（不含租赁税），各店面面积以产权测绘面积为准”。第3条第3款规定：“乙方应于季度第一个月15日前向甲方一次性交纳下季度的租金，第一季度的租金在2016年12月15日前交纳。”第4条第1款规定：“甲方应于本合同签订之日以房产现状交付给乙方使用。交付房产时，双方应派代表到现场进行移交，并签署如附件二所述之房产交付确认书，予以确认。确认书签署之日，为房产正式交付之日。”第5条规定，租赁期内，乙方负责支付所租赁房产因土地及房产使用权或所有权而产生的国家或地方规定的税收费用，如房产税、土地使用税、土地使用费等，乙方经营实际发生的水电费由乙方直接向供电、供水部门缴纳，甲方不负任何责任，若因乙方欠电费发生的法律责任由乙方负责，物业管理费由乙方自行负责，店面租金甲方只出具普通收款收据，如乙方需开具正式票据，则租金税收由乙方承担。第6条第1款规定：“甲方保证对出租的房产拥有房产所有权及土地使用权。”第7条第2款规定：“除本合同另有约定,在甲方无任何违约的前提下，乙方应按合同规定如期支付租金及其它根据合同应向甲方支付的费用，乙方必须按时全额缴交所租赁房屋的房屋租赁税。”第8条第3款规定：“乙方违反本合同的规定，在甲方通知的补救期内又未及时补救或无法补救时，甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先15天以书面形式通知乙方。乙方在接到甲方通知之日起应在15天内迁离并交回房产，且不能破坏房产内的装修设施，乙方在接到通知30天内未交回该房产给甲方，视为乙方违约，乙方所装修的设施归甲方所有，乙方应保持现有房屋格局，不得破坏。”第10条规定：“因甲方违约，每逾期一日，甲方按每日800元的标准支付违约金给乙方；在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取违约金每日800元（按合同约定日期，延长交纳三天）；除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接引致的损失，并承担因违约诉讼而支付的各项费用；除上述各项规定外，本合同任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后七天内予以更正，本合同另有规定的除外，逾期未能更正，另一方保留索赔的权利。”第11条规定：“任何一方就本合同发给另一方的任何通知必须以中文形式进行。对方收到时间按法律规定确认。”第12条规定：“本合同在履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成，任何一方均可向当地的人民法院起诉。”第13条第5款规定：“本合同自双方签署之日起生效。甲乙双方于2016年12月9日签定的《租赁合同》即时生效。”原告逸涛公司和被告逸辉公司分别在甲方、乙方栏内加盖了公章。同时，在原告法定代表人或授权代理人栏内盖有施益军印章，被告林文辉亦在乙方法定代表人或授权委托代理人栏内签名。合同签订当日，原告履行了将诉争房屋交付被告逸辉公司义务。2017年5月2日，原告诉诸本院。庭审时，原告称：《租赁合同》签订后至今，被告至今未付原告分文租金。另查明，原告逸涛公司成立于1999年1月29日，主管部门核准其企业类型为有限责任公司，营业期限自1999年1月29日起至2019年1月28日止，经营范围为房地产开发、销售、建筑材料销售。被告逸辉公司成立于2016年6月14日，主管部门核准其企业类型为有限责任公司，营业期限自2016年6月14日起至2031年6月13日止，经营范围为预包装食品兼散装食品、日用百货、文教体育用品等等。2017年2月23日，逸辉公司的法定代表人由林文辉变更为陈国山，投资人（股权）由林文辉变更为陈国山、郭小山、欧阳剑英。再查明，2012年6月14日，泉州市泉港区人民政府向原告逸涛公司颁发泉港国用（2012）第077号《国有土地使用权证》，该证载明：座落地址为南侧、庄园项目西侧逸涛广场东侧，土地使用面积为7607㎡，使用权类型为出让，备注为商业广场二期，用途为城镇住宅用地（普通住宅），等等。2013年6月，原告取得址在中兴街逸涛城市广场1#、2#楼地下室项目工程《商品房预售许可证》。2015年9月25日，泉州市泉港区建筑设计规划所向原告颁发了《泉州市房产测绘报告书》（产权登记），该报告载明：房屋座落地址为泉港区南侧，项目名称为逸涛城市广场，整栋名称为1#、2#楼；第二部分房产建筑面积汇总表各功能区面积汇总（分摊后）中载明的一层店面建筑面积为1824.40㎡，套数为39套；第三部分房产分户建筑面积汇总表（产权登记）载明的编号为118号店面的套内建筑面积为66.13㎡、总建筑面积为68.55㎡，编号为119号店面的套内建筑面积为52.61㎡、总建筑面积为54.54㎡，编号为120号店面的套内建筑面积为52.61㎡、总建筑面积为54.54㎡，编号为121号店面的套内建筑面积为66.13㎡、总建筑面积为68.55㎡，编号为137号店面的套内建筑面积为113.20㎡、总建筑面积为117.35㎡，编号为152号店面的套内建筑面积为84.66㎡、总建筑面积为87.76㎡，等等。以上诉争6个店面即第118、119、120、121、137、152号店面的套内建筑面积合计435.34㎡，总建筑面积合计451.29㎡。上述事实，有原告逸涛公司、被告李文辉的陈述及原告提供的营业执照（副本）、《租赁合同》、泉港国用（2012）第077号《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》、《泉州市房产测绘报告书》（产权登记）以及本院依职权调取的被告逸辉公司《内资企业登记基本情况表》等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告逸辉公司、林文辉在本院指定的举证期限内未提供证据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告逸涛公司与被告逸辉公司于2016年12月9日签订的上述《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反我国有关法律、法规的效力性规定，合法有效。《租赁合同》签订后，原告已经履行将租赁物交付被告逸辉公司管理、使用之义务，被告逸辉公司具有按合同约定按时交纳租金、在合同解除或终止时交租赁物交还原告等义务。根据《租赁合同》第3条的约定，诉争6个店面的租金按每平方米40元／月计算（不含租赁税）及各店面面积以产权测绘面积为准、被告应于每季度第一个月的15日前向原告交纳下季度租金、2016年12月15日前交纳第一季度的租金（自2017年2月1日起至2017年3月31日止），结合泉港区建筑设计规划所向原告颁发的《泉州市房产测绘报告书》（产权登记）载明诉争6个店面的套内建筑面积合计435.34㎡、总建筑面积合计451.29㎡之事实以及产权测绘面积为房产登记面积之实际，本案诉争店面应按产权测绘面积即总建筑面积451.29㎡和每平方米40元／月计算租金，故被告逸辉公司应支付原告的租金为：自2017年2月1日起至被告逸辉公司将其诉争店面交还原告时止，按18051.6元／月的标准计算租金（451.29㎡×每平方米40元／月）。被告林文辉辩解本案房租租赁的面积应按诉争6个店面套内建筑面积即435.34㎡计算，不符合合同约定。鉴于被告逸辉公司自签订《租赁合同》后至今未付原告租金，其行为构成违约，被告逸辉公司的此项行为明显属于不履行支付租金的合同主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，原告可以解除诉争《租赁合同》。故原告主张解除诉争《租赁合同》，符合法律规定。同时，原告于2017年5月2日依法向本院提起诉讼，要求解除其与被告签订的《租赁合同》，本院于2017年6月20日以公告方式向被告逸辉公司送达起诉状副本等应诉材料，并于2017年9月21日送达被告逸辉公司，可视为原告的解除《租赁合同》通知于2017年9月21日到达被告逸辉公司，《租赁合同》于2017年9月21日予以解除。《租赁合同》解除后，尚未履行的终止履行，被告逸辉公司依法负有返还租赁物给原告之义务。原告主张由二被告支付其自2017年2月1日起至二被告将房屋移交原告之日止按800元／日计算的违约金的问题，如上所述，被告逸辉公司至今未支付原告分文租金，根据《租赁合同》第10条的规定，因被告逸辉公司违约，每逾期一日，被告逸辉公司按每日800元的标准向原告支付违约金，但双方约定按合同约定日期，延长交纳3天，以及被告逸辉公司应于季度第一个月15日前向原告一次性交纳下季度的租金，其中，第一季度的租金在2016年12月15日前交纳，而被告逸辉公司至今分文未交纳，故被告逸辉公司支付原告违约金的起算节点应自2016年12月19日开始起算。故原告主张自2017年2月1日起算，本院予以照准。对违约金的计算标准，原告和被告逸辉公司约定按800元／日计算，被告林文辉提出异议，认为该项违约金标准过高，应予以调整至按中国人民银行同期同类贷款利率计算。本院认为，原告和被告逸辉公司约定按800元／日计算违约金，结合原告的主张、被告逸辉公司拖欠租金给原告造成的实际损失、《租赁合同》的履行情况、原告和被告逸辉公司的过错程度以及预期利益等因素，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条的规定，本院对原告和被告逸辉公司约定按800元／日计算违约金，认定为过分高于造成的损失，并对该项违约金调整为：由被告逸辉公司支付原告自2017年2月1日起至实际支付租金时止，以18051.6元／月租金为标准，按中国人民银行同期同类贷款利率130%计算。因在签订上述《租赁合同》时，被告林文辉系被告逸辉公司的法定代表人，其在该份合同法定代表人栏内的签名应依法认定为履行被告逸辉公司职务之行为，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条的规定，与该份合同相关的法律后果，应由被告逸辉公司承受。故原告主张被告林文辉与被告逸辉公司共同承担支付上述租金、交还房屋、支付违约金等与诉争《租赁合同》相关义务，不符合法律规定，本院不予采纳。被告逸辉公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，逸涛公司的全部诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第二项、第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告泉州市逸涛房地产开发有限公司与被告泉州市泉港逸辉超市有限公司签署的《租赁合同》于2017年9月21日解除；二、被告泉州市泉港逸辉超市有限公司应于本判决生效之日起十日内将其向原告泉州市逸涛房地产开发有限公司承租的址在泉州市泉港区逸涛城市广场第一层第118、119、120、121、137、152号店面交还原告泉州市逸涛房地产开发有限公司；三、被告泉州市泉港逸辉超市有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市逸涛房地产开发有限公司租金（自2017年2月1日起至被告泉州市泉港逸辉超市有限公司将其承租的址在泉州市泉港区逸涛城市广场第一层第118、119、120、121、137、152号店面实际交还原告时止，按18051.6元／月计算）；四、被告泉州市泉港逸辉超市有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市逸涛房地产开发有限公司违约金（自2017年2月1日起至被告泉州市泉港逸辉超市有限公司将其承租的址在泉州市泉港区逸涛城市广场第一层第118、119、120、121、137、152号店面实际交还原告时止，以18051.6元／月的标准基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%计算）；五、驳回原告泉州市逸涛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2823元，由原告泉州市逸涛房地产开发有限公司负担1661元，由被告泉州市泉港逸辉超市有限公司负担1162元。被告泉州市泉港逸辉超市有限公司负担的款项，限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长 胡元明人民陪审员 姚家兴人民陪审员 李惠鹏二〇一七年十月二十日书 记 员 钟小玲速 录 员 潘新榕附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法总则》第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后和合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。