（2017）渝0106民初9565号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2018-04-18

案件名称

李刚、李家丽与向美行房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市沙坪坝区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李家丽,李刚,向美行

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初9565号原告：李家丽，女，1972年1月16日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝中区。原告：李刚，男，1968年7月3日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：李家丽（原告李刚配偶），女，无固定职业，住重庆市渝中区。被告：向美行，女，1957年4月1日出生，汉族，职业不详，住重庆市渝中区。原告李家丽、李刚与被告向美行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案受理后，依法由审判员龚陵川担任审判长，与代理审判员陈劲松、人民陪审员梁月娇组成合议庭，适用普通程序于2017年10月13日公开开庭进行了审理。原告李家丽到庭参加诉讼,被告向美行下落不明，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求解除原被告于2013年1月21日签订的房屋租赁合同；2.要求被告支付2015年9月21日至2017年5月31日欠付的租金77060元，该租金分为两部分，第一部分为2015年9月21日至2016年5月31日欠付租金42300元；第二部分为2016年6月1日至2017年5月31日的欠付租金34760元；3.要求被告支付2016年10月至2017年6月物管费及电费共计10766元；4.要求被告立即将重庆市沙坪坝区沙滨路××号附×号房屋腾空并交付原告；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年1月21日与被告签订了《房屋租赁合同》，将位于重庆市沙坪坝区沙滨路××号附×号门市出租给被告经营使用。根据合同第4条约定，被告应在每年的3月21日前向原告缴纳4月21日至10月21日的租金；在每年的9月21日前向原告缴纳10月21日至第二年4月21日的租金。虽经原告多次催收，现被告仍未缴纳2015年9月21日以后的租金。根据合同约定，被告如未按时支付租金，原告有权单方解除租赁合同，被告应按年租金总额的千分之一每日向原告支付违约金，且原告不再退还租赁保证金10000元。现被告的行为已构成严重违约。现诉至法院，请求判如所请。被告向美行未作答辩。本院经审理确认以下事实：2013年1月21日，原告李家丽、李刚作为出租方（甲方）与作为承租方的被告向美行（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区沙滨路××号附×号房屋出租给乙方经营使用。租赁期限共8年，自2013年4月21日至2021年4月21日止。对于租金条款，原被告进行如下约定，“第3条，租金采用每两年6%递增定价形式，从2015年递增起算。租期时间2013年4月21日至2014年4月21日，每月租金8000元；租期时间2014年4月21日至2015年4月21日，每月租金8000元；租期时间2015年4月21日至2016年4月21日，每月租金8480元；租期时间2016年4月21日至2017年4月21日，每月租金8480元；租期时间2017年4月21日至2018年4月21日，每月租金8988元；租期时间2018年4月21日至2019年4月21日，每月租金8988元；租期时间2019年4月21日至2020年4月21日，每月租金9527元；租期时间2020年4月21日至2021年4月21日，每月租金9527元。第4条，租金每六个月支付一次，第一次租金支付的时间为2013年1月21日，缴纳2013年4月21日至2013年10月21日的租金；第二次租金支付的时间为2013年9月21日，缴纳2013年10月21日至2014年4月21日的租金；其他剩余各年依次类推，分别于每年的3月21日和9月21日缴纳六个月的租金。否则，甲方有权单方解除房屋租赁合同，并不再退还租赁保证金。第6条，本合同签订之日，乙方应向甲方缴纳保证金1万元，合同到期后，如乙方不存在违约情形，甲方应将保证金全部退还给乙方。如乙方在租赁期内，造成甲方房屋主体损失、拖欠缴纳相关费用或者未支付甲方相关赔偿等，甲方除不再退还乙方保证金外，乙方还应补足相关费用的差额部分”。对于租赁相关费用，原被告进行如下约定，“第7条，租赁期内，乙方负责缴纳因经营所发生的所有税收和费用。第8条，租赁期内，乙方的通讯、室内环卫均由乙方自行负责，并承担租赁期间自用水、电、物业管理费（甲方须保证乙方的正常经营用水、电）”。对于房屋修缮，原被告进行如下约定，“第12条，租赁期间，乙方自行负责房屋相关配套设施、设备等的正常维修，因乙方装修造成的损坏由乙方自行负责维修并承担相关费用”。对于甲方权利和义务，原被告进行如下约定，“第15条，按本合同约定的时间向乙方收取房屋租金，如乙方未按期缴纳租金或其他应由乙方缴纳的费用，甲方有权单方解除合同，同时，按年租金总额的千分之一每日向甲方支付违约金，且所收保证金不予退还”。对于违约责任，原被告进行如下约定，“第23条，任何一方未履行合同约定的任何一项条款均被视为违约。第24条，甲方因自身经营需要，应提前三个月书面通知乙方。在乙方结清水、电等相关费用后，退还乙方提前缴纳的租金和保证金，甲方同时支付违约金1万元，本合同即提前解除，给乙方造成装修损失的，甲方还应作出相应赔偿。第25条，乙方因自身经营需要，应提前三个月向甲方提出书面申请，乙方提前缴纳的租金和保证金不予退还，乙方同时需结清相关费用并向甲方支付违约金1万元，本合同即提前解除，乙方投入的装修除可自然移动的物品归乙方所有外，其他的所有固着物，如天、地、墙以及隔断、楼梯等归甲方所有”。同时，原被告双方还对房屋变更与设立他项权利、乙方权利及义务等进行了约定。房屋租赁合同签订后，原告将涉案房屋毛坯房交付被告，被告对该房屋进行装修。后，因被告未按约交纳租金，原告李家丽与被告向美行达成和解协议一份。该和解协议载明，兹有原告（李家丽）、被告（向美行）因沙滨路附×号门面所欠租金一案于沙区法院达成和解：1、2015年9月21日至2016年2月21日所欠五个月租金42400元于门面排除漏水危害、恢复原状后三天内一次性付清。2、2016.2.22至2016.3.21租金于2016.3.21付8480元；2016.3.22至2016.4.21租金于2016.4.21付8480元；2016.4.22至2016.5.21租金于2016.5.21付8480元；2016.5.22至2016.5.31租金于2016.5.31付2460元；2016.6.1以后租金另行签订合同支付。3、所欠水电费由向美行自行在物管交纳。2016年5月12日，被告向美行向原告出具欠条一份。该欠条载明，今欠李家丽沙滨路××号附×号门面租金42300元，若于2016年5月31日前不支付，李家丽有权处置门面。2017年6月9日，重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处出具证明一份。该证明载明，兹有李家丽、李刚属于沙坪坝区沙滨路××号附×号门面业主，在2013年出租给向美行，现该住户从2016年10月到2017年6月物管费、电费共欠10766元，在2017年2月份至2017年6月份因该租户未经营联系不上，水电一直未抄还应欠费，情况属实。另查明，原告李家丽、李刚系重庆市沙坪坝区沙滨路××号附×号房屋权利人。庭审中，原告举示银行打款流水，证明被告于2016年5月31日支付租金10000元；2016年6月6日支付租金9000元；2016年8月14日支付租金20000元；2016年9月30日支付16000租金元；2016年11月24日支付租金12000元，合计支付租金67000元。庭审中，原告陈述，原告要求被告支付2015年9月21日至2017年5月31日欠付的租金77060元分为两部分：第一部分依据是被告于2016年5月12日出具欠条。该欠条载明，被告2015年9月21日至2016年5月31日欠付租金42300元。第二部分是2016年6月1日至2017年5月31日共12个月的租金。虽合同约定“2017年4月21日至2018年4月21日的租金标准为8988元每月”，但在本次诉讼中，2017年4月21日至2017年5月31日期间，原告仍按每月8480元的标准计算租金，应为101760元。扣除被告于2016年5月31日支付的租金10000元、2016年6月6日支付的租金9000元、2016年8月14日支付的租金20000元、2016年9月30日支付的租金16000元、2016年11月24日支付的租金12000元。故被告欠付2016年6月1日至2017年5月31日的租金34760元。以上两项合计77060元。上述事实,有原告举示的《房屋租赁合同》、房地产权证复印件、和解协议、欠条、银行打款流水、证明及其陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。本院现就原告的诉讼请求分项评述如下：关于原告要解除合同的诉讼请求。原被告在合同中约定，如被告未按期交纳租金，原告有权单方解除合同。现被告自2015年9月起开始欠付租金，故原告有权解除合同。关于原告要求被告支付2015年9月21日至2017年5月31日欠付的租金77060元的诉讼请求。该欠付租金分为两部分：第一部分是被告于2016年5月12日出具欠条载明，被告2015年9月21日至2016年5月31日欠付租金42300元；第二部分是2016年6月1日至2017年5月31日共12个月的租金，虽合同约定“2017年4月21日至2018年4月21日的租金标准为8988元每月”，但在本次诉讼中，2017年4月21日至2017年5月31日期间，原告仍按8480元/月的标准计算租金，应为101760元，扣除被告于2016年5月31日至2016年11月24日支付的5笔租金67000元，尚欠34760元。故，2015年9月21日至2017年5月31日期间合计欠付租金77060元。故本院对原告的此一诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付物管费及电费的诉讼请求。原被告在合同中约定租赁期间被告自用的水、电、物业管理费由被告承担。涉案小区物业管理处出具的证明载明被告2016年10月至2017年6月欠付物管费、电费合计10766元。该费用应由被告交纳。故本院对原告的此一诉讼请求予以支持。关于原告要求返还涉案房屋的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在合同中约定，因被告违约提前解除合同，被告投入的装修除可自然移动的物品归乙方所有外，其他的所有固着物，如天、地、墙以及隔断、楼梯等归原告所有。合同解除后，原告要求被告返还房屋，具有法律及事实依据，应予支持。被告向美行下落不明，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李家丽、李刚与被告向美行于2013年1月21日签订的《房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除。二、被告向美行于本判决发生法律效力之日支付原告李家丽、李刚2015年9月21日至2017年5月31日欠付的租金77060元。三、被告向美行于本判决发生法律效力之日支付原告李家丽、李刚2016年10月至2017年6月物管费及电费10766元。四、被告向美行于本判决发生法律效力后三日内将重庆市沙坪坝区沙滨路××号附×号房屋腾空并交付原告李家丽、李刚。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费2556元（原告已预交），由被告向美行负担。由被告向美行在本判决发生法律效力之日给付原告李家丽、李刚。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审　判　长　　龚陵川代理审判员　　陈劲松人民陪审员　　梁月娇二〇一七年十月二十日书　记　员　　张　伟 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