（2017）豫07民终3558号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-07-14
案件名称
新乡凯德商用置业有限公司、王锐租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新乡凯德商用置业有限公司,王锐
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫07民终3558号上诉人（原审被告、反诉原告）：新乡凯德商用置业有限公司。住所地：新乡市人民中路199号。法定代表人：黄瑞娟。委托诉讼代理人：谢荣华、张光军，河南国豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王锐，男，汉族，1975年8月15日出生，住新乡市。上诉人新乡凯德商用置业有限公司（以下简称凯德公司）因与被上诉人王锐租赁合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（2014）红民一初字第2152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凯德公司的委托诉讼代理人谢荣华、张光军到庭参加诉讼，王锐经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。凯德公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回王锐要求凯德公司赔偿各项经济损失的诉讼请求；2、王锐支付凯德公司租金、物业管理费及其他费用297328.22元、违约金347113.8元及房屋占用费；3、王锐承担本案一、二审诉讼费用及评估鉴定费用。事实和理由：一、本案解除合同的原因完全是由于王锐的违约行为所致，凯德公司在合同履行过程中没有任何违约行为。1、凯德公司在一审提供的证据能够证明王锐自2013年11月份开始不按时缴纳租金，2014年7月起拒绝缴纳租金、物业管理费以及水电费等，凯德公司在催收催缴后，王锐仍不履行合同义务，已构成严重违约，且已超过一个月，凯德公司依据双方之间的合同约定，与其解除合同并将解除通知书面送达王锐，至此双方之间的合同解除，凯德公司的行为符合法律规定和合同约定，凯德公司不存在违约行为。2、沃尔玛超市的闭店和其他店铺的撤柜，是王锐作为承租人应当预见的正常商业风险，与凯德公司履行合同行为无关，因此无论根据法律规定还是合同约定，凯德公司均不应承担任何责任。3、一审法院在违约责任中认定凯德公司在沃尔玛超市闭店后将商场内中央空调和电梯关闭，2014年9月又停供王锐经营的“深澳豆捞店”的水电，系凯德公司在先违约行为，该认定违背客观事实。沃尔玛超市于2014年7月29日闭店停止经营，随后凯德公司及时发布告示商场仍继续正常经营，因此不可能停止中央空调和电梯的运行，王锐也无任何证据证明以上事实。根据双方签订的租赁合同约定，王锐逾期支付租金和双方约定的各项费用的，每逾期一日，应按逾期之款项的0.1%向凯德公司支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，凯德公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止王锐方使用，据此约定，即使退一步讲，凯德公司停止供应，也属于合同赋予的权利而不属于违约行为。二、凯德公司不存在违约行为，不应当承担本案的赔偿责任，一审判决判令凯德公司赔偿王锐各项损失共计2018917元，无事实和法律依据。首先，对于装修损失603922元。1、根据《最高院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第2项的规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内的装修残值的，不予支持”。本案中王锐违约造成合同解除，故王锐的该项请求不应当支持；2、根据上述司法解释第9、10、11条的规定，装饰装修残值是指已形成符合装饰装修的处理原则，但《价格评估报告书》并未将未形成符合装饰装修物与已形成符合装饰装修物予以区分，一审法院依据该报告书径行判决显属错误；3、退一步讲，本案合同解除按照一审法院认定系由双方的违约行为所致，根据该解释第11条第3项的规定“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”，据此，一审法院判决凯德公司全部承担装饰装修残值损失违背上述法律规定。其次，关于物品损失410205元。1、所有进行价值评估的物品均属于可移动物品，且移动之后并不改变其用途和价值，无论根据合同约定还是法律规定，该部分不应当计入租赁合同解除后损失计算的依据；2、上述可移动物品在合同解除时均在王锐所租赁的房屋内，完全在其自己的控制范围内，完全有条件和能力将其移走和进行再利用，导致该损失的产生由王锐个人造成，损失应由王锐自负；3、在凯德公司停业、本案评估以及后期清场时，多次通知王锐将其物品腾空并将租赁房屋返还凯德公司，王锐拒不履行，据此凯德公司也不应当承担赔偿义务；4、根据《合同法》第119条的规定可知，即使凯德公司违约，王锐也应当采取适当措施避免损失的扩大，更何况凯德公司不存在违约行为，因此对于物品损失凯德公司不应当承担赔偿责任。再者，关于预期营业损失1004800元。1、一审法院已经认定双方的租赁合同已经解除，根据《合同法》第97条的规定，合同解除后并没有关于赔偿预期营业损失的规定，王锐要求赔偿合同解除后的预期营业损失违背了法律规定；2、一审法院所依据的《价格评估报告书》缺乏评估鉴定的客观性和科学性。营业损失的评估应当根据该酒店前期的营业利润的平均值加之市场波动情况予以确定，而王锐没有提供前期营业平均利润及对应的纳税证明的相关证据，而鉴定部分在没有任何证据的情况下进行推算，显然缺乏鉴定评估的客观真实性；王锐与凯德公司所签订的租赁合同系固定租金和提成租金两者提高的模式，所以王锐每月会向凯德公司申报营业额，根据其提供的营业额，2013年全年销售营业额992300元，每月平均82691元，扣除租金及其成本，基本不存在利润，而评估结果为每月75360元，与实际情况严重不符；酒店的经营情况受多方面因素的影响，而本案评估报告没有考虑此因素在没有任何事实依据的情况下，就推算出营业利润显然缺乏评估的科学性。另该案件与另案诉讼的新乡中院（2016）豫07民终1974号民事判决书相矛盾。三、凯德公司的反诉请求应当予以支持。1、本案是由于王锐的违约行为所致，故王锐应当支付租金、物业管理费和其他费用291328.22元，违约金347113.80元以及房屋占用费；2、一审法院对违约金数额进行的调整不符合法律规定和本案的事实及双方合同的约定，二审法院应予以纠正；3、一审法院判决用王锐缴纳的租赁保证金冲击租金显然违背了双方合同的约定。王锐辩称，1、双方合同签订后，王锐依照合同约定给凯德公司缴纳了租赁保证金和租金，2014年7月份沃尔玛超市闭店和商场众多商户陆续撤离，直接导致王锐所经营的酒店完全丧失客源，无法继续经营，凯德公司又擅自将商场内的中央空调和电梯关闭，加上凯德公司在2014年9月20日又将王锐所经营的餐饮酒店的水电停用，最终迫使王锐所经营的酒店停业，这都是凯德公司违约在先所直接导致的;2、由于凯德公司的经营环境一直持续恶化，双方签订的租赁合同赖以履行的环境和基础已不复存在，继续履行对王锐明显不公平，加上凯德公司又给王锐的酒店停水停电，凯德公司在王锐无过错的情况下提出解除合同，凯德公司实属违约；3、双方的租赁合同于2015年10月31日届满，凯德公司于2014年9月20日将王锐经营的酒店停水停电，此时间应作为要求凯德公司赔偿的依据；4、一审法院依据评估机构的评估结论并结合本案其他事实，在相互折抵的情况下判令凯德公司赔偿王锐各项损失1989502.41元是合法合理的；5、一审法院在处理本案时，也是参照二审法院所审结的其他商户诉凯德公司租赁纠纷案件作出的判决，并无不当之处。王锐向一审法院起诉请求：1、依法判令凯德公司7因违约单方面解除合同，赔偿王锐经济损失2000000元；2、本案诉讼费、评估费由凯德公司负担。诉讼中，王锐增加诉讼请求，由诉讼请求2000000元增加为2800000元。凯德公司向一审法院反诉请求：1、请求人民法院确认2014年10月20日凯德公司与王锐解除了2012年7月20日、2012年9月29日所签订的三份租赁合同；2、判令王锐将租赁商铺恢复原状后返还凯德公司；3、判令王锐支付租金、物业管理费及其他费用291328.22元；4、判令王锐支付违约金347113.80元；5、判令王锐自2014年10月21日起至将房屋交付之日止，按照每日每平方米6.60元支付房屋占用费；6、由王锐承担本案的反诉费用。2016年4月26日，凯德公司当庭撤回第二项反诉请求。后凯德公司又书面撤回了第五项诉讼请求。一审法院认定事实：2012年7月20日、2012年9月29日，凯德公司（出租方、甲方）与王锐（承租方、乙方）签订房屋租赁合同三份，主要约定：王锐租赁凯德公司“凯德广场红旗”01层13/14/18/10A号房屋作为经营“深澳豆捞餐饮酒店”使用，租用面积为951.2平方米。商场营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10：00至晚上10:00，租赁期限分别为2012年11月1日至2015年10月31日和2012年11月18日至2015年10月31日。甲方给予乙方2012年8月1日至2012年10月31日3个月的装修期和2012年10月1日至2012年11月17日48天的装修期，装修期内乙方无需承担期内的租金、物业管理费及宣传推广费。该房屋的租金（含物业管理费）按照保底租金或提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取：1、保底租金：按租用面积计算。01层10A号、18号、13/14号房屋第一个租金计收年度的月租金额分别为每平方米85元，月保底租金为6111.50元；每平方米15元，月保底租金为2280元；每平方米15元，月保底租金为10909.50元。第二个租金计收年度的月租金额为每平方米97元，月保底租金为6974.30元；每平方米20元，月保底租金为3040元；每平方米20元，月保底租金为14546元。第三个租金计收年度的月租金额为每平方米110.20元，月保底租金为7923.38元；每平方米25.5元，月保底租金为3876元；每平方米25.5元，月保底租金为18546.15元。物业管理费均按每平方米35元，月物业管理费分别为2516.50元、5320元、25455.50元。2、提成租金：租赁期间的月提成比例按乙方该年度每个日历月的营业额的10％计算。乙方应于合同签订前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金分别为31319.64元、27588元、109095元。如乙方违反合同约定，甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款，作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还。乙方应于租赁期满之日或合同提起终止之日向甲方交还该房屋，逾期不交还，甲方除有权在交还房屋逾期满7日后将房屋腾空收回外还有权要求乙方按照每日每平方14.32和5.97元标准支付逾期期间的房屋占用费，乙方承担房屋占用期间所发生的一切其它费用，如造成甲方其它损失的乙方还应承担赔偿责任。租赁期和装修期内房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用均由乙方承担。乙方逾期支付租金和租赁保证金、物业管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期之款项的0.1％向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金或其它任何应支付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还必须支付甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。若甲方交付的房屋不符合合同约定，不能实现租赁目的，乙方可书面通知甲方解除合同且甲方承担由此给乙方造成的直接损失。签订合同后，王锐交纳190912.59元的租赁保证金，凯德公司将房屋交付给王锐租赁使用。2014年7月30日，河南国豪律师事务所受凯德公司委托给王锐发出的（2014）律函字第019号律师函，主要载明：王锐应当支付物业管理费和租金合计57852.30元。同时你逾期支付租金及费用的行为已构成了违约，应当按照合同约定，每逾期一日，按逾期之款项的0.1％向凯德公司支付违约金。2014年9月18日，凯德公司向深澳豆捞发出的催缴欠费通知函，主要载明：深澳豆捞截止2014年8月31日累计欠缴租金共计228471.37元，请于2014年9月23日17:30前缴纳所欠相关费用。若逾期仍未缴纳的，我公司将依据双方签订的《租赁合同》第十条约定，停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由深澳豆捞自行承担。2014年10月17日凯德公司向王锐发出的解除合同通知书，主要记载：一、解除与您所签订的《房屋租金合同》。二、要求您在收到该通知一周内将所拖欠的租金、水电费、物业管理费等所有费用与我公司结清并按照合同第12.2款承担违约金。三、解除合同通知书按照合同第二十二条联系方式送达您的当日，您应将所承租的房屋恢复原状后返还我公司。否则，我公司将依据合同第13.2款的约定自行清理，由此产生的清理费、公证费、律师费等一切费用均由您承担。若您未按上述通知要求支付费用、办理手续，将承担因此造成的一切法律后果。2014年9月25日，王锐深澳豆捞向凯德公司发出的免租申请，主要记载：截止到2014年7月以来没有欠凯德公司任何费用，自2014年5月份以后，商场商户相继撤场，2014年沃尔玛超市停止营业撤出商场，现在的商场已完全不是一个正常商场应有的经营氛围，整个商场大部分商户已经撤离，双方签订合同的基础已改变，深澳豆捞已不存在正常的经营氛围，要求凯德公司给予免租金。在不欠凯德公司水电费的情况下，凯德公司停止深澳豆捞经营用电，导致无法经营，要求凯德公司恢复通电。2014年9月29日，凯德公司给深澳豆捞回复的公函，主要记载：贵方落款时间为2014年9月25日的来函，我公司已经收悉。2014年10月7日和2014年10月9日王锐和凯德公司主管商场的业务经理武捷的电话录音，主要记载：王锐深澳豆捞给凯德公司提交免租申请后，鉴于商场商户基本上都撤离了，已经完全丧失客源，并且凯德公司又停止了深澳豆捞的正常用水用电，导致深澳豆捞一直处于停业状态，要求凯德公司给予免租和恢复用电，武捷经理声称，请示公司总部，总部一直没有恢复，并对王锐现状也表示同情。合同签订后，王锐按照合同约定给凯德公司交纳租赁保证金和正常租赁使用房屋的租金及物业管理费，王锐陆续投入数百万元用于深澳豆捞餐饮店面的装修和购买餐饮设施设备及餐饮餐具等物品；2014年初凯德广场多家商铺纷纷撤柜，客流量急剧减少，直接导致王锐经营的“深澳豆捞店”客源流失，经营陷入困境；2014年7月沃尔玛超市闭店，直接导致“深澳豆捞店”完全丧失客源，2014年9月凯德公司又停止“深澳豆捞店”的用水用电，“深澳豆捞店”停止营业；由于凯德商场的经营环境和客流量较之双方签订租赁合同时发生了根本变化，继续履行原合同对于王锐明显不公平，王锐有权向凯德公司提出免租申请，要求减免租金，由于凯德广场经营环境的变化发生在有效的租赁期内，双方租赁期限又未到期，王锐有权要求凯德公司进行相应的赔偿。王锐向凯德公司交纳租金和物业管理费到2014年6月底。王锐称深澳豆捞餐饮店于2014年9月20日停止营业。2016年1月29日，凯德公司将王锐的深澳豆捞店涉案所有租赁房屋腾空。一审另查明，涉案租赁合同通用条款第4.2.1条约定，王锐应于租赁期内向凯德公司或其指定的管理公司支付该房屋的物业管理费，该物业管理费由凯德公司或管理公司自主使用。此费用为该房屋配套的公用设施设备、商场共同部位与公共区域进行维修、养护、运营、管理、水、电和维护相关区域内环境卫生和秩序发生的费用；商场营业时间内该房屋的空调费用及其他根据规定应列为物业管理服务成本或物业管理服务支出而向王锐收取的费用包括但不限于物业管理的固定资产折旧及办公费用；商场共用部位、公用设施设备的财产保险费用及商场共用部位与公共区域的公众责任保险费用；专项性服务费用（即电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行费用）、特约性服务费用（即商业运营顾问费、商业管理费、品牌使用费等其他特约服务管理费用）的总和。一审还查明，在凯德公司“凯德广场.红旗”商厦经营的沃尔玛超市于2014年7月29日闭店停止营业后，凯德公司将商场内中央空调和电梯关闭，2014年12月16日“凯德广场.红旗”停止营业。一审再查明，王锐在审理期间申请对涉案“凯德广场.红旗”01层所租赁房屋经营的“深澳豆捞店”商铺装修剩余价值、店物品剩余价值和预期营业损失进行评估，新乡市兴发价格评估有限公司出具新兴价评字（2016）18号价格评估报告书，价格评估结论为：1、装修剩余价值：认为按照自然损耗计算成新率的情况下标的在评估基准日2014年9月20日价格为人民币1353254元，按照租赁合同剩余年限计算成新率的情况下标的在评估基准日价格为人民币603922元。2、“深澳豆捞店”物品剩余价格，在价格评估基准日价格为人民币410205元。3、“深澳豆捞店”预期营业损失，在价格评估基准日价格为人民币904320元。庭审中，王锐对凯德公司反诉主张要求支付租金、物业管理费、其他费用和违约金及自2014年10月21日起至将房屋交付之日的房屋占用费，认为在签合同时给凯德公司交纳保证金190912.59元，此租赁保证金一直留置在凯德公司处，凯德公司将此租赁保证金抵扣后，已不存在拖欠凯德公司租金行为，也不存在违约行为，同时也不应支付房屋占用费。即使存在违约，合同约定明显过高，不应支持。凯德公司称王锐从2016年7月份开始拖欠租金、物业管理费，存在违约，王锐交纳的租赁保证金按照合同约定不予退还。一审法院认为，（一）关于解除合同问题。凯德公司与王锐签订的三份租赁合同均为双方真实意思表示，为有效合同。诉讼中凯德公司反诉要求确认2014年10月29日凯德公司与王锐解除了2012年7月20日、2012年9月29日所签订的三份租赁合同，因当时凯德公司“凯德广场.红旗”商场的众多商户已陆续撤离，2014年7月份沃尔玛超市闭店后，凯德商场将商场内中央空调和电梯关闭，商场已不再具备正常营业的环境，凯德公司又将王锐的“深澳豆捞店”使用的水电停用，不再营业，况且在“深澳豆捞店”闭店后，也没有再继续使用所租赁的房屋。凯德公司于2014年12月16日停止营业后一直未恢复营业，凯德公司向王锐发出解除合同通知，王锐也没有向凯德公司提出书面异议，双方当事人对解除合同已形成合意，对原租赁合同无需再确认解除，故对凯德公司反诉第一项请求不予支持。（二）关于租赁保证金问题。王锐向凯德公司缴纳租赁保证金为190912.59元。双方在租赁合同中有约定“若乙方违反合同约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同不予返还，综合涉案合同履行情况，对于租赁合同无法履行凯德公司过错居多，故应以租赁保证金抵扣王锐应付款项。（三）关于租金问题。凯德公司按照约定向王锐交付了房屋，王锐应当按照约定支付租赁期间的租金和物业管理费、水电费等各种费用。虽然王锐称因沃尔玛超市停止营业造成凯德商场的经营环境和客流量较之双方签订租赁合同时发生了根本变化，但二者并无必然的联系，应属王锐经营中遇到的商业风险，在其与凯德公司就租金问题达成新的合意之前应当按照生效合同继续支付租金和物业管理费等各种费用。在庭审时，王锐所提交的证据已充分证明在2014年9月因凯德公司停用了“深澳豆捞”的水电，直接导致“深澳豆捞”于2014年9月20日闭店停业，以后未再继续营业。对“深澳豆捞”2014年9月20日停止营业的时间，庭审中凯德公司也是认可的，故王锐应付凯德公司的租金、物业管理费和水电费应计算到其闭店停业之日。结合凯德公司提交的欠费单据和本案已查明的事实，王锐2014年7月开始拖欠租金和物业管理费等费用，每月租金和物业管理费为57852.30元、水费1213.60元、电费14003.74元，计算至2014年9月20日为宜，故王锐向凯德公司应支付的租金和物业管理费及水电费用共计169490.14元予以支持。凯德公司反诉要求王锐支付租金、物业管理费及其他费用（含违约金）291328.22元的请求与事实不符，缺乏法律依据，超出部分不予支持。王锐的租赁保证金190912.59元抵扣应支付169490.14元后，凯德公司还需返还租赁保证金21422.45元。（四）关于违约金责任承担问题。王锐称2014年7月沃尔玛超市闭店后，凯德商场的众多商户纷纷撤柜，商场的经营环境持续恶化，客流量也随之完全丧失，凯德公司将商场内中央空调和电梯关闭，2014年9月凯德公司又停供“深澳豆捞店”的水电，最终导致“深澳豆捞店”于2014年9月20日闭店停业。以上事实结合相关证据与庭审中查明的事实相符，确认王锐主张的上述事实成立，而凯德公司的上述行为属于其不完全按照合同约定提供物业服务之行为，已构成违约。王锐迟延履行支付租金和物业管理费之义务，虽亦构成违约，但系凯德公司在先违约行为造成。凯德公司反诉请求中的滞纳金在双方合同中实际约定为逾期付款的违约金，双方在租赁合同中还约定逾期支付租金一个月以上的应支付违约金的标准。我国《合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。王锐欠付租金和物业管理费超过一个月确实存在违约，凯德公司未及时采取适当措施防止损失扩大也具有过错。我国《合同法》第一百一十四条等法律规定的违约金系以弥补损失为主，惩罚为辅，王锐在庭审中对违约金认为约定过高，而凯德公司因逾期付款受到的损失主要应当是利息损失，故本院依法将合同约定的违约金调整为实际欠付租金、物业管理费、水电费金额的30％计算，即169490.14元×30％=50847.04元，故对凯德公司关于违约金的诉求予以部分支持。（五）关于合同解除后的损失赔偿问题。1、因凯德公司在2014年12月16日关门停业，凯德公司庭审中确认已于2016年1月29日自行将涉案租赁房屋腾空收回，王锐的有关物品虽仍在租赁场所存放一段时间，但该情形并未对凯德公司造成实际损失，故凯德公司反诉要求王锐支付房屋占用费的请求，依据不足，本院不予支持。2、案涉租赁合同解除的主要原因是由于凯德公司违约造成的，凯德公司应当赔偿因此给王锐造成的损失。（1）关于装修损失。因凯德公司违约在先，在2014年12月6日关门前后始终未通知王锐取回或依法提存未形成附合的装饰装修物的情况下，自行将租赁房屋腾空，致未形成附合的装修装饰物不能为王锐重新利用，故凯德公司应当按照鉴定意见赔偿王锐的装修损失。装修损失经评估鉴定具有两种标准，即按照自然损耗计算成新率的情况下为1353254元，按照租赁合同剩余年限计算成新率的情况下为603922元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（一）项的规定“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失的，应予以支持”，装修损失应按照租赁合同剩余年限计算，故凯德公司应赔偿王锐装修损失数额为603922元。（2）关于“深澳豆捞店”物品剩余价值的损失。评估鉴定机构出具的价格评估结论书，是在评估鉴定时，经双方当事人清点对店内的物品的品牌、型号、数量进行了确认后，评估鉴定机构进行了市场调查，根据年限，扣除30％的残值率后，按照物品70％的成新率计算评估价格为410205元。故凯德公司应赔偿王锐“深澳豆捞店”物品剩余损失410205元。（3）“深澳豆捞店”预期营业损失。在合同期限内，因凯德公司违约在先，导致双方所签订的租赁合同不能继续履行，庭审中已查明，“深澳豆捞店”在2014年9月20日闭店停业，凯德公司对此事实也予以了确认。双方签订的租赁期限至2015年10月31日届满，从“深澳豆捞店”闭店停业到合同期届满，剩余租期为13个月零10天。评估机构在评估预期损失时按一年为周期12个月计算评估的数额为904320元（月利润为75360元），结合此评估鉴定“深澳豆捞店”剩余租赁期13个月零10天的预期营业损失为1004800元。故凯德公司应赔偿王锐预期营业损失数额为75360元×13个月＋75360÷30天×10天=1004800元。综上，凯德公司应赔偿王锐各项损失为603922元＋410205元＋1004800元=2018927元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十六条、第九十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、凯德公司于判决生效之日起七日内赔偿王锐各项损失共计2018927元；二、凯德公司于判决生效之日起七日内返还王锐租赁保证金21422.45元；三、王锐于判决生效之日起七日内支付凯德公司违约金50847.04元；四、驳回王锐其他诉讼请求；五、驳回凯德公司其它诉讼请求；六、上述几项相抵，凯德公司于判决生效之日起七日支付给王锐共计1989502.41元。如果王锐、凯德公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，由王锐承担11610.73元，由凯德公司承担23189.27元。反诉费5092元，由王锐承担407.36元，由凯德公司承担4684.64元。评估鉴定费28000元，由王锐承担6000元，由凯德公司承担22000元。综上各项费用共计67892元，由王锐承担18018.09元，凯德公司承担49873.91元。各方当事人在二审审理过程中均未提交新证据。本院经审理查明：在上诉人凯德公司与被上诉人新乡市亿婴学前教育咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案[（2016）豫07民终1974号]中、上诉人凯德公司与被上诉人新乡市红旗区嘉乐盛邦文化盛邦有限公司房屋租赁合同纠纷一案[（2016）豫07民终2221号]中，均认定以下事实：2014年7月份沃尔玛超市闭店后，凯德公司将商场内中央空调和电梯关闭。本院经审理查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，（一）关于合同解除的违约责任承担及王锐的责任承担问题。案涉租赁合同中既有租赁合同的主要内容，也包含有凯德公司提供物业服务并收取物业管理费等物业服务合同的主要内容。一审法院认定凯德公司在沃尔玛超市于2014年7月份闭店后将中央空调和电梯关闭的行为，属于不完全按照合同约定提供物业服务的违约行为，并无不当，本院予以认定。王锐虽迟延支付租金及物业管理费之费用亦构成违约，但系凯德公司先违约行为造成，故对凯德公司上诉称其不存在违约行为及合同解除完全系王锐的违约行为所致的上诉理由，本院不予支持。至于王锐应承担的违约金，一审法院对凯德公司依合同约定主张的违约金酌减为50847.04元，符合《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条的规定，并无不妥。在合同解除之前，双方当事人未能就租金及物业管理费的变更达成一致意见，双方又均认可王锐经营的“深澳豆捞”的闭店停业时间为2014年9月20日，故一审法院判令王锐在2014年9月20日前按约定支付租金及物业管理费，另根据双方租赁合同中的约定“若乙方（王锐）违反合同约定，则甲方（凯德公司）有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项”，并综合涉案合同履行及双方的违约情况，判令以租赁保证金抵扣王锐应付款项，并无不妥。关于房屋占用费，因凯德公司在一审审理过程中已书面撤回该项诉讼请求，本院对凯德公司在二审审理过程中的该项上诉请求亦不予支持。（二）关于合同解除后凯德公司的责任承担问题。案涉租赁合同解除的原因主要是由于凯德公司的违约造成，凯德公司应当赔偿因此给王锐造成的损失。（1）关于装修损失。因凯德公司违约在先，且在其关门前后未通知王锐取回或依法提存未形成附合装饰物的情况下，自行将租赁房屋腾空，致使未形成符合的装修装饰物不能为王锐重新利用，一审法院据此并结合装修损失评估鉴定结果判令凯德公司赔偿王锐装修损失603922元，并无不妥。凯德公司要求区分未形成附合和已形成符合的装修装饰物对损失进行处理以及要求王锐承担部分损失的主张，依据不足，本院不予支持。（2）关于物品损失。一审法院审理期间在对物品剩余价值损失评估鉴定时，经双方当事人清点对店内的物品进行了确认，一审法院根据评估机构的评估结果，判令凯德公司赔偿物品损失410205元，并无不妥，凯德公司上诉称其不存在违约并不应当赔偿物品损失的主张，依据不足，本院不予支持。（3）关于预期营业损失。凯德公司上诉称评估机构出具的关于王锐预期营业损失的评估结论缺乏真实性、客观性和科学性而不应作为认定预期营业损失的主张，因凯德公司未能提供反证予以证明，本院对其该项上诉理由不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，一方当事人履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当包括合同履行后可以获得的利益。案涉租赁合同主要由于凯德公司的先违约行为导致解除，一审法院据此认定凯德公司承担预期营业损失，并无不妥。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“一方当事人违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，案涉租赁合同在租赁期限到期之前，双方已形成合意解除合同，合同解除后王锐不再受该租赁合同关系的束缚，从而使王锐可以选择新的经营活动使其受到的预期营业损失得到部分弥补，但王锐未就该损失采取适当措施，应当承担部分责任，故本院依据本案的实际情况，酌定王锐对预期营业损失承担100000元的责任，由凯德公司对剩余的904800元预期营业损失承担赔偿责任。综上，凯德公司应赔偿王锐各项损失为603922元＋410205元＋9004800元=1918927元。综上，凯德公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，缺席判决如下：一、维持新乡市红旗区人民法院（2014）红民一初字第2152号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项及诉讼费用负担部分；二、变更新乡市红旗区人民法院（2014）红民一初字第2152号民事判决第一项为“新乡凯德商用置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿王锐各项损失共计1918927元”；三、变更新乡市红旗区人民法院（2014）红民一初字第2152号民事判决第六项为“上述几项相抵，新乡凯德商用置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付给王锐共计1889502.41元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费27824元，由新乡凯德商用置业有限公司负担25524元，由王锐负担2300元。本判决为终审判决。审判长 张妍丽审判员 冯艳婷审判员 马兵务二〇一七年十月二十日书记员 吕自尧 搜索“”