（2017）桂0203民初2988号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2018-05-15

案件名称

林晓梅与柳州市星宇房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

柳州市鱼峰区人民法院

所属地区

柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林晓梅,柳州市星宇房地产开发有限责任公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0203民初2988号原告：林晓梅，女，1989年7月15日生，汉族，广西荔浦县人，户籍所在地：广西荔浦县。委托诉讼代理人：黄耀臻，柳州市柳北区雀儿山法律服务所法律工作者。被告：柳州市星宇房地产开发有限责任公司，住所地：柳州市阳和工业新区香港新城聚龙苑3栋底层D-1号，统一社会信用代码：91450200697625085A。法定代表人：秦华忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张德宣，1969年7月23日生，汉族，广西柳州市人，柳州市星宇房地产开发有限责任公司总工，住广西柳州市城中区。委托诉讼代理人：蒋建宇，男，1964年6月9日生，汉族，柳州市星宇房地产开发有限责任公司办公室主任，住广西柳州市鱼峰区。原告林晓梅与被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告林晓梅的委托诉讼代理人黄耀臻，被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张德宣、蒋建宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林晓梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金12724元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年2月23日就柳州市签订《商品房买卖合同》（合同编号：01201403061400160502），出卖人（被告）、买受人（原告）双方约定的房屋建筑面积共86.00平方米，其中套内面积69.98平方米，单价为每平方米6636.18元，购房款总价人民币464400元。合同约定该房交付期限在2016年6月30日前，出卖人未能按约定的时间将上述房屋交付买受人使用，出卖人违约期间每日按房款总价万分之一的标准支付违约金。签订合同后，原告依约向被告支付购房款464400元。被告于2017年4月30日向原告交房，被告逾期交房304天，原告依《商品房买卖合同》中约定不可预见的异常施工困难情况自愿扣除30天，被告还应承担274天逾期违约金，原告的购房款为464400元×1?×274天=12724元。综上，被告应支付原告逾期交房违约金12724元，但被告不愿履行双方签订《商品房买卖合同》的约定，为维护原告的合法权益，现原告特向法院起诉，请法院依法支持原告的诉请。被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司辩称，一、被告延期交房是事实，但被告延期交房是有不可抗力的客观事实。一是《商品房预售合》第八条第七款第二项中对于延期交房中存在不可抗力的约定，按照该条约定，且合同也约定了包括气象部门的连续两天以上的雨天记录，经核实被告从开工至交房共有459天连续二天（含二天）以上的雨天记录，请求法院支持扣除的雨天天数。二是被告的房屋在施工过程中遇有高考、创城等政府规定的必须停工的时间，直接影响工程项目的施工工期。三是合同约定的交房时间是2016年6月30日，被告实际交房时间为2017年4月30日，在合同约定的交房之前，于2016年6月14日，柳州市遭遇到了特大暴雨洪水，被告所建小区受到浸泡，地下室6米高的空间全部被洪水淹没，被告用了3个月的时间才能恢复原貌，因此，要扣除3个月的工程恢复时间。四是上述扣除雨天的记录均有施工日记、监理日志、柳州市气象资料加以佐证。二、关于违约金的计算。根据合同第九条的约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理。即“如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，出卖人按买受人已付房款每日万分之一支付违约金给买受人，合同继续履行。”；计算违约金方式，应以首付款×逾期时间×1?，因为原告仅支付了首付（20%-30%），银行按揭放款的时间是不规则的，原告现在仍然每月按揭。综上，本案中原告对房屋的交房目的已经实现，对于违约金的原因及赔付标准，双方在合同条款中有明确约定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2016年2月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买位于房屋，建筑面积为86平方米，套内建筑面积为69.98平方米，按套内建筑面积每平方米6636.18元计算，总价款为464400元；被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告实际交房时间为2017年4月30日，被告逾期交房时间为304天。《商品房买卖合同》第八条第7款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30天内告知买受人的；2、不可预见的异常施工困难（包括气象部门的连续两天以上雨天的记录，供电部门的连续停电四小时以上，因政府管理城市的临时管制措施等自然客观原因）及重大技术问题（政府建设主管部门认可）；《商品房买卖合同》第九条第二项约定：如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，出卖人按买受人已付房款每日万分之壹支付违约金给买受人，合同继续履行。《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。另外，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定“买受人声明已阅悉并理解上述明示的合同文本，补充协议及重要提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。”。被告认可逾期交房的事实，但逾期交房是因为施工期间雨天过多和2016年6月14日洪灾造成的，按合同约定，因不可预见的异常施工困难（包括气象部门的连续两天以上雨天的记录），除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，因此，被告并未违约，原告与被告就被告逾期交房要求其支付违约金协商未果，诉至本院提出上述诉讼请求。本院认为，双方当事人于2016年2月23日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同。原、被告双方约定交房时间为2016年6月30日前，但被告实际交房时间为2017年4月30日，实际逾期交房时间为304天。被告认为逾期交房是因为从2013年8月20日开工至2016年5月31日连续两天以上雨天为459天，加上2016年6月14日特大洪灾和恢复生产时间90天，共计549天，按照第八条第7款第2项规定，气象部门的连续两天以上雨天的记录，要扣除雨天549天，工期顺延549天，所以被告逾期交房，未构成违约。被告为证明其主张提供了以下证据：1、2016年6月2日柳州市气候评价所出具的2013年8月1日至2016年5月31日的《气象资料》；2、《施工日记》、《工程签证单》、《监理工作日志》和2016年6月14日工地受洪灾的照片打印件。上述《施工日记》、《工程签证单》、《监理工作日志》均为电脑打印件，原告对上述证据不予认可。本院认为，《施工日记》、《工程签证单》、《监理工作日志》系电脑打印件不能全面反映被告因雨天停工日期的真实性，被告辩称是公司制度要求电脑制作《施工日记》、《工程签证单》、《监理工作日志》并由专人负责操作，但被告没有提供相关证据加以佐证，因此，本院对上述证据不予采信；虽然被告提供了柳州市气候评价所出具的2013年8月1日至2016年5月31日的《气象资料》，可以证明柳州市连续两天以上雨天的记录，但根据《商品房买卖合同》第八条第7款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”被告没有提供相应雨天停工的实情记录加以认证。根据《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，对被告辩称扣除2013年8月20日开工至2016年5月31日连续两天以上雨天为549天，不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”合同约束双方依法生效的合同，对合同未定立前的行为不产生影响。原告与被告于2016年2月23日签订的《商品房买卖合同》，合同效力应从2016年2月23日双方签订合同起计算，被告辩称工程具有连续性，计算连续两天以上的雨天从开工日开始计算。对此，法院不予以支持。关于2016年6月14日柳州市发生洪灾，被告在建楼盘被淹，属于不可抗力的因素，但被告没有按合同约定在30天内告知原告工程受损，需要延期。被告因暴雨受损是客观事实，由于受损面积较大，生产自救和恢复施工需要较长的时间，本院认为酌情扣除30天作为顺延交房时间比较适宜。因此，从2016年7月1日起至2017年4月30日止，扣除30天作为顺延交房时间，被告逾期交房274天（304天－30天），被告逾期交房构成违约。关于违约金的计算，《商品房买卖合同》第九条第二项约定：“如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，出卖人按买受人已付房款每日万分之壹支付违约金给买受人，合同继续履行。”被告认为以原告交付首付购房款为违约金计算基数。本院认为银行按揭发放的贷款，是经原告申请，金融部门审核批准，原告符合贷款条件，金融部门已将此款转入被告的账户应属于购房款部分。按（首付购房款数＋银行按揭发放的贷款数）×1?×逾期交房的天数＝违约金。本案被告应支付原告违约金464400元×1?×274天=12724元，对原告主张本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司应支付原告林晓梅违约金人民币12724元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费人民币118元（原告已预交），减半收取59元，由被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判员　欧阳九林二〇一七年十月二十日书记员　高 文 雪附相关法律条文：附：本案适用的法律：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 百度搜索“”