（2017）津01民终6249号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-12
案件名称
夏毅、ＸＸ房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
夏毅,ＸＸ,刘莹,陆虹宇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终6249号上诉人（原审被告）：夏毅，男，1967年9月7日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1972年10月25日出生，汉族，无职业，住山东省德州市德城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张军政，天津日久律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘莹，女，1977年4月30日出生，汉族，天津市中天新科技有限公司总经理，住天津市和平区。被上诉人（原审原告）：陆虹宇，男，1984年8月22日出生，汉族，天津鸿森祥瑞国际贸易有限公司职工，住天津市河西区。委托诉讼代理人：刘莹，女，住天津市和平区，天津鸿森祥瑞国际贸易有限公司推荐。上诉人夏毅、ＸＸ因与被上诉人刘莹、陆虹宇房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初12774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏毅、ＸＸ上诉请求：1.撤销天津市南开区人民法院（2017）津0104民初12774号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.两审诉讼费用由被上诉人承担。庭审中，上诉人认可一审判决第二项中关于物业费的判项。事实和理由：1.一审法院事实认定错误。上诉人与被上诉人先后签订了两份《房屋租赁合同》，签订时间在后的合同当然改变签订时间在先的合同。2.本案并非实际履行哪份合同的问题，而是在后合同是否真实有效问题。虽然在后合同上夏毅落款处由王金英代签字，但签字时夏毅在场且加盖了夏毅手戳，应认定在后合同有效。刘莹、陆虹宇辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回夏毅、ＸＸ的上诉请求，维持一审法院判决。事实和理由：诉争房屋的房主是刘莹和陆虹宇。与上诉人签订合同时，刘莹正在出差，所以委托刘莹的母亲王金英代办房屋租赁、签定合同等事宜。相关委托书已经提交一审法院。刘莹授权王金英与上诉人签定合同，每年房屋租金380000元，租期8年。签订合同后，上诉人也交付了租金。对于上诉人提出的第二份合同，我不知情，我也没有授权王金英。至于夏毅和王金英之间产生了什么，与刘莹、陆虹宇没有关系，第二份合同是无效的。被上诉人只承认第一份合同的效力。关于物业费的问题，上诉人从进住之日起就没有交付过物业费。物业费也由被上诉人垫付了，有相应的单据。上诉人一直未提出解除合同。刘莹、陆虹宇向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2.判令二被告支付二原告租金221666.66元（2015年8月10日至2016年3月12日，计算7个月）、违约金66499.99元（未付租金金额的30%）、水费112.7元、水管修理费91元、物业费2125元（月金额125元，17个月）；3.案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实：2014年7月18日，王金英（刘莹之母）与夏毅签订租房意向协议，协议中确认了房屋地址为白堤路200号，租金为叁拾捌万元/年，付款方式为年付，租期为8年，租房押金为伍万元整，装修期15天，并确认王金英收到租房定金100000元。2014年7月25日，二原告与ＸＸ签订《房屋租赁合同》，约定由ＸＸ承租天津市南开区白堤路馨达园1号楼1门101号（白堤路200号）房屋，租赁期限自2014年7月25日至2022年7月24日，2014年8月10日起计租，租金标准为第一、二年租金380000元/年，房屋押金50000元。一审庭审中，双方确认夏毅与ＸＸ为房屋实际承租人，二人租赁房屋用于经营天津市南开区鲁大碗羊汤馆。双方确认二被告于2016年3月12日搬离诉争房屋，在合同期内，二被告已支付2014年8月10日至2015年8月9日租金380000元，及押金50000元。根据原告提供的物业费发票，可确认物业收费标准为125元/月。一审庭审中，二被告确认未支付物业费。另，根据一审法院调取的天津市南开区鲁大碗羊汤馆《个体工商户开业登记档案》，其中有一份天津市南开区鲁大碗羊汤馆与二原告签署的《房屋租赁合同》，租金为每月壹万元。落款处夏毅签字经代理人询问非其本人签署，是王金英代签。一审法院认为，本案的争议焦点为双方实际履行哪份租赁合同。对此，根据原告提供的意向协议、付款明细等证据，可确认2014年7月25日的租赁合同应为双方真实意思表示，并实际履行。一审庭审中，双方均确认承租方已于2016年3月12日搬离诉争房屋，双方的租赁合同已不再履行。故针对二原告诉请第一项一审法院予以支持。针对诉请第二项分析如下：1.租金。根据一审庭审查明的事实，2015年8月10日至2016年3月12日期间的房屋租金，承租方未给付，现二原告为了便于计算，向二被告主张七个月共计221666.66元的租金，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。2.物业费。被告一审庭审中认可其自承租起未交付物业费，现二原告已交付2014年1月至2015年12月的物业费，故其垫付部分，被告方应予以给付。租赁合同约定租赁期限自2014年7月25日至2022年7月24日，其中2014年7月25日至2014年8月9日为装修期，免于支付租金，但物业费被告方应予以支付。故二原告诉请二被告给付2014年8月至2015年12月的物业费2125元符合合同约定及法律的相关规定，二被告应予以给付。3.水费112.7元及水管修理费91元。根据现有证据无法核实水费的实际使用人及水管损坏的原因，故二原告主张该两笔费用由二被告承担，一审法院认为现有证据不足。4.违约金。二原告主张二被告逾期给付租金，应根据合同约定支付违约金，因合同第七条第二项约定标准过高，故自行调整为未给付金额的30%。对此，一审法院认为根据租赁合同约定，二原告诉请的租金应于2015年6月25日前支付，而二原告的主要损失为二被告逾期付款利息损失，故违约金调整为自2015年6月25日起，以221666.66元为基数，以同期人民银行贷款利率为标准，支付至本判决确认给付之日止。对于二被告给付的50000元押金，根据合同约定待二被告结清各种费用后，二原告应予以返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、解除原告刘莹、陆虹宇与被告夏毅、ＸＸ之间的房屋租赁合同关系；二、本判决生效后十五日内，被告夏毅、ＸＸ给付原告刘莹、陆虹宇租金221666.66元、物业费2125元，并自2016年6月25日起至本判决确认给付之日止，以221666.66元为基数以同期人民银行贷款利率为标准向原告刘莹、陆虹宇支付违约金；三、驳回原告刘莹、陆虹宇其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5677元，原告刘莹、陆虹宇负担77元，被告夏毅、ＸＸ负担5600元，被告夏毅、ＸＸ负担部分于本判决生效后十五日内交付一审法院。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘莹、陆虹宇向本院提交授权委托书一份，证明刘莹、陆虹宇只认可年租金为380000元的租赁合同。夏毅、ＸＸ对上述证据的质证意见为：该证据不属于二审中的新证据，对证据的真实性、合法性与关联性均不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上述证据并非一审期间由于客观原因不能提交或一审后新出现的证据，应于一审举证期届满前提交，故不属于二审中的新证据，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人认可一审判决中关于物业费的数额，本院予以准许。本案二审期间的争议焦点为：2014年8月1日签订的租赁合同是否是双方的真实意思表示。2014年8月1日签订的合同是否是双方的真实意思表示，双方对此存在争议。因此，本争议焦点实际上是意思表示的解释问题。上诉人主张，2014年7月18日的合同确实是双方签订的。签定合同之后，上诉人不再打算做生意，房子也不租了。鉴于这种情况，刘莹的母亲王金英表示，这个房子先由上诉人使用，双方把租赁时间缩短，租金改为一个月10000元，如果后面有别人租，能满足每年30余万元租金的条件，被上诉人可以将诉争房屋再租给其他人，这是双方一致协商的结果。被上诉人抗辩称，上诉人陈述刚订立租赁合同后就不打算租房了，这与事实不符。签定合同之后，上诉人便开始装修，购买了一些设备，开业时被上诉人还去了现场。2015年初，在开业之后三、四个月上诉人还让被上诉人找美食节目给上诉人做宣传，被上诉人有相关录像和证人。如果上诉人不租了，不会把租金、定金都给被上诉人。签订第二份合同是因为上诉人要办理营业执照手续，与王金英签订一份租金低的合同减免相关税费。意思表示的解释，应坚持主客观相结合的方式来认定。从主观解释方法看，合同的解释应着眼于合同订立过程中能够辅助意思表示解释的事实。双方当事人于2014年7月18日签订的合同系双方认可的合同，是双方的真实意思表示，且有居间人天津吉地房地产经纪有限公司出具的证明，本院对该合同予以确认。该份合同约定，诉争房屋年租金380000元。同年8月1日，双方在时隔十余天后又签订了第二份合同，租金价格为每月10000元，两份合同租金价格差距巨大。上诉人认为第二份合同亦属双方当事人真实意思表示，但未能就第二份合同订立过程提供相关证据证明该合同系被上诉人的真实意思表示。2014年7月26日，夏毅支付王金英涉诉房屋租金380000元，收据上载明该笔款项系2014年7月25日至2015年7月24日租期一年的租金。上诉人亦未提交证据证明其曾依据第二份合同向被上诉人主张多付的租金。如8月1日合同系双方真实意思表示，在双方协商订立该份合同的过程中，上诉人无必要再按原合同价格支付租金，即便支付该笔租金，亦应对超出120000元年租金部分主张返还。因此，从双方缔约及履行过程看，不能认定8月1日合同系双方真实意思表示。从客观解释方法看，上诉人在上诉中不能陈述诉争房屋在2014年租金的市场价格，被上诉人则认为同地段类似房屋2014年租金的市场价格在350000元至400000元之间。从上诉人自述的合同变更过程来看，其关于希望解除合同，经王金英做工作后同意若有其他人承租，能满足每年30余万元租金条件时，被上诉人可以将诉争房屋再租给别人，这一自述表明上诉人认可涉诉房屋年租金在2014年的市场价格应在300000元以上。现被上诉人主张双方成立的合同月租金仅为10000元，该价格显失对待给付上的客观均衡。综合8月1日合同订立的主客观情况分析，该合同系非真意思表示。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，应依照有关法律规定处理。现2014年7月18日合同系双方真实意思表示，应依该份合同约定的租金标准计算租金。关于合同解除问题，上诉人认为双方之间的租赁合同系自然终止，无需解除。本院认为，2014年7月18日合同系双方真实意思表示。根据该份合同，双方之间签订的书面合同租赁期限为2014年7月25日至2022年7月24日，因此约定的租赁期尚未届满。双方已在一审诉讼中确认承租人于2016年3月12日搬离诉争房屋，租赁合同不再继续履行，因此租赁合同系双方协议解除，本院对此予以确认。综上所述，夏毅、ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4625元，由上诉人夏毅、ＸＸ负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝莉代理审判员 张玉洁代理审判员 尹春海二〇一七年十月二十日书 记 员 张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：