（2017）兵08民终776号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-10-22
案件名称
石河子市东盛房地产开发有限公司与吴兵德房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
石河子市东盛房地产开发有限公司,吴兵德
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵08民终776号上诉人（原审被告）：石河子市东盛房地产开发有限公司，住所地：新疆石河子市北泉镇军垦新村6小区153栋201室。法定代表人：王晓军，该公司董事长。委托诉讼代理人：周钰红，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张君，新疆双信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴兵德，男，1991年11月16日出生，住甘肃省张掖市。委托诉讼代理人：吴学志（吴兵德之父），男，1965年8月14日出生，住甘肃省张掖市。委托诉讼代理人：王新梅，石河子市司法局红山法律服务所法律工作者。上诉人石河子市东盛房地产开发有限公司（以下简称东盛房地产公司）因与被上诉人吴兵德房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2017）兵9001民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东盛房地产公司的委托诉讼代理人周钰红、张君，被上诉人吴兵德的委托诉讼代理人吴学志、王新梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东盛房地产公司上诉请求：请求撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审案件诉讼费用。事实和理由：2015年4月9日，上诉人与被上诉人签订商品房预售合同，约定被上诉人购买上诉人开发的位于北泉镇军垦新村南区XX栋XXXX号房屋。由于北泉镇政府没有与被拆迁人达成拆迁安置协议，导致工期延误，致使施工单位北泉镇建筑安装工程有限公司未按期完工。据此结合双方之间签订的合同第八条约定，“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因不可归责于建设方的原因，导致施工期限延长的，交付期限相应顺延；3、停水、停电政府要求停工等因素，交付期限据实予以顺延”，可以看出并非上诉人原因导致工期延长。虽合同具有相对性，但合同双方所约定的事项中存在第三方的原因（即因不可归责于建设方的原因），而且双方就此合同的全部条款达成一致意见。本着充分尊重当事人自由意志的原则，上诉人认为造成交付延期的因素及其可能性的条款是上诉人与被上诉人自由意志的体现，一审法院在庭审过程中，不顾合同的基本原则，让上诉人承担责任没有事实和法律依据。吴兵德辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。吴兵德向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告于2015年4月9日签订的商品房预售合同；2．被告返还原告购房预付款404683.2元；3．赔偿手续费23406.21元并承担违约金32779.34元（404683.2元×0.3‰×270天，2016年6月30日至2017年3月30日）；4．诉讼费及送达费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月9日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于北泉镇军垦新村南区XX栋XXXX号房屋，商品房预售许可证号为石河子市房售字（2014）石第北059号；商品房预测建筑面积为113.04平方米，其中套内建筑面积89.74平方米，商品房单价为每平方米3580元，总金额为404683元。合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因不可归责于建设方的原因，导致施工期限延长的，交付期限相应顺延；3、停水、停电政府要求停工等因素，交付期限据实予以顺延。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之三向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。合同还对其他事项作了约定。2014年12月30日至2015年2月3日，原告向被告支付购房款204683.2元。2015年9月，由石河子市瑞嘉住房置业担保有限公司担保，原告向中国建设银行石河子市分行申请贷款200000元，产生担保服务费2300元，原告向北泉镇地方税务局交纳房屋买卖的契税6070.25元。截止2017年4月13日，原告已归还银行贷款本金11540.49元，已还银行利息10301.81元。原告称其在本案中主张的手续费23406.21元包含契税6070.25元、担保服务费2300元及向银行还款的利息等费用。庭审中，被告提交石河子市北泉镇人民政府拆迁安置办公室出具的情况说明和其向石河子市北泉镇政府就被拆迁户的安置问题多次出具报告及施工现场图等证据，欲证实因石河子市北泉镇政府未完成建设用地上的拆迁安置工作，导致施工期限延长，应属于合同约定的“不可归责于建设方的原因”。原告认为被告提供的证据与本案没有关联性。一审法院认为，原、被告双方在平等自愿、协商一致基础上签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。原、被告争议焦点为：一、商品房预售合同应否解除；二、原告主张的手续费及违约金有无事实和法律依据。关于争议焦点一，首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，原、被告均应恪守合约，全面履行各自的义务。原告依约向被告支付了购房款，被告理应严格依照合同约定的时间向原告交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的商品房预售合同约定的交房日期为2016年6月30日，被告至今未向原告交付房屋，构成根本性违约，依照合同约定，被告逾期交房超过90日后，原告作为买受人有权解除合同。其次，对于被告称因石河子市北泉镇政府未完成建设用地上的拆迁安置工作，导致施工期限延长，应属于合同约定的“不可归责于建设方的原因”，交付期限可以顺延的辩解意见，因其提供的证据不足以证实其主张，该院不予采信，理由如下：1、根据合同相对性，原、被告之间存在房屋买卖合同关系，被告与他人之间的合同关系与原告无关联性。2、一般常理来说，只有完成建设用地上的拆迁安置工作后，方可在合法的建设用地上建造房屋，即便存在部分拆迁户不同意安置方案，则被告作为建设方理应及时合理规划小区建设，保证如期向购买房屋的业主交付房屋。3、原、被告签订商品房预售合同，合同约定的交房日期是2016年6月30日，该交房时间的确定应是被告综合各种因素后作出的判断，被告对该交房时间的确定应具备一定预见性。4、庭审中，被告仍然无法确定具体的交房日期。综上，原告要求解除与被告签订的商品房预售合同的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，该院予以支持。关于争议焦点二，首先，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方签订的商品房预售合同解除后，被告应当按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告的损失，因此被告理应返还原告已付房款404683.2元及因签订商品房预售合同、个人住房借款合同而缴纳的契税、保险费、利息损失等。原告虽主张购房相关手续费23406.21元，但其提供的证据仅能证实其交纳购房相关费用18672.06元（房屋契税6070.25元＋担保服务费2300元＋银行还款的利息10301.81元），故该院对原告主张的相关手续费予以部分支持。其次，本案原、被告签订的商品房预售合同中约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之三向买受人支付违约金。按照该项约定，被告支付原告违约金为121.4元，本案中，原告依照已付房款的日万分之三计算违约金32779.34元，被告认为过高，请求调整。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”由此可见，违约金主要具有补偿性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损失，以实际损失为依据进行核减或核增。原、被告对违约金的约定显然低于被告违约给原告造成的损失，被告应赔偿原告已付款利息损失为宜。该院已支持了原告因向银行贷款200000元产生的利息损失，原告向被告支付的首付款204683.20元自2015年2月3日至今贷款利息损失，被告亦应赔偿，该部分利息损失作为原告主张的违约金为宜。在此基础上，该院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条规定，判决：一、解除原告吴兵德与被告石河子市东盛房地产开发有限公司于2015年4月9日签订的商品房预售合同；二、被告石河子市东盛房地产开发有限公司返还原告吴兵德购房款404683.2元；三、被告石河子市东盛房地产开发有限公司赔偿原告吴兵德购房相关手续费用损失18672.06元（房屋契税6070.25元＋担保服务费2300元＋已向银行还款利息10301.81元）；四、被告石河子市东盛房地产开发有限公司给付原告吴兵德违约金21875.52元（首付款204683.2元×4.75%÷12×27个月，自2015年2月至2017年5月）；以上款项合计445230.78元，被告石河子市东盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告吴兵德；五、驳回原告吴兵德其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4146元（减半收取），邮寄送达费90元，合计4236元（原告已预交），由被告石河子市东盛房地产开发有限公司承担，与前款同期给付原告。本院二审期间，双方当事人没有提供新证据。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人于2015年4月9日签订的商品房预售合同应否解除；二、被上诉人吴兵德要求上诉人东盛房地产公司返还房款404683.2元、支付的手续费损失18672.06元及违约金21875.52元是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，上诉人东盛房地产公司与被上诉人吴兵德于2015年4月9日签订的商品房预售合同合法有效，双方均应依据合同内容忠实履行合同义务。根据该合同第八条和第九条的约定，上诉人作为涉案房屋的出卖人应当于2016年6月30日前向买受人即被上诉人吴兵德交付涉案房屋。如出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。根据庭审查明的事实，涉案房屋至今不能交付，已超过90日，故被上诉人作为一审原告起诉要求解除上述合同符合合同约定。一审法院予以确认正确，本院予以维持。因上诉人与被上诉人在商品房预售合同中约定的“不可归责于建设方的原因”是指相对于签订本案商品房预售合同的双方而言，非因上诉人的原因，上诉人不承担责任，并不涉及该合同以外的其他人员或单位。故房屋的实际施工方或拆迁方是否延期履行义务与本案无关，不能以此免除上诉人延期交房责任，排除被上诉人行使合同解除权。故上诉人关于逾期交房不是上诉人的原因所致，不适用合同解除条款的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定和本案商品房预售合同第九条的约定，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同被解除合同后，上诉人作为出卖人应向被上诉人退还全部已付款，并赔偿被上诉人损失。依据查明的事实，上诉人应当返还被上诉人购房款404683.20元，赔偿被上诉人购买手续费损失18672.06元。因违约金的设定旨在弥补或补偿因违约方的违约行为给守约方造成的损失，而被上诉人主张的违约金过高，上诉人要求核减，而被上诉人除损失购房手续费外，还支付了银行货款利息21875.52元，该损失应当作为违约金予以处理。上诉人关于不予返还房款、赔偿损失、违约金的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7978元，由上诉人石河子市东盛房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 范 晓审判员 杨新宝审判员 李红敏二〇一七年九月二十二日书记员 陈梓萱 关注微信公众号“”