（2017）川0104民初4101号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2018-03-22

案件名称

张必兵与成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司、成都市腾启房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市锦江区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张必兵,成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司,成都市腾启房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百十一二条

全文

{C} 成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0104民初4101号 原告:张必兵，男，1974年9月10日出生，汉族，住四川省仁寿县文林镇。 委托诉讼代理人：陈庆跃，四川聚沙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨念念，四川聚沙律师事务所律师。 被告：成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司。住所地：成都市锦江区。 法定代表人：申彪，成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司总经理。 委托诉讼代理人：申杰锋，四川蜀丰律师事务所律师。 被告：成都市腾启房地产开发有限公司。住所地：成都市。 法定代表人：李文俊，成都市腾启房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人：谢晋茹，女，1985年3月25日出生，汉族，住四川省西昌市，系成都市腾启房地产开发有限公司员工。 原告张必兵与被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司（以下简称丽斯顿酒店）、成都市腾启房地产开发有限公司(以下简称腾启房地产公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理。本案依法由审判员李军适用简易程序进行独任审判，于2017年7月7日公开开庭进行了审理。原告张必兵的委托诉讼代理人杨念念、被告丽斯顿酒店的委托诉讼代理人申杰锋、被告腾启房地产公司的委托诉讼代理人谢晋茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张必兵向本院提出诉讼请求：1.确认张必兵与丽斯顿酒店于2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，丽斯顿酒店按照该合同的标准继续履行该合同；2.判决丽斯顿酒店向张必兵支付租金10850.7元（租金暂计算至2017年5月），并支付违约金1808.4元(当庭变更为支付租金16260.45元,租金暂计算至2017年8月31日)；3.判决腾启房地产公司承担连带责任；4.本案诉讼费由丽斯顿酒店、腾启房地产公司承担。 事实和理由：2011年10月13日，腾启房地产公司投资98万元，于2011年10月19日注册登记成立了丽斯顿酒店公司。2012年3月2日，自然人黄立飞投资102万元入股。2016年4月5日，丽斯顿酒店的投资人登记信息由腾启房地产公司和黄立飞变更为黄立飞一人，同时，法人代表变更为黄立飞。2016年10月27日，投资人登记信息又由黄立飞变更为申彪，同时法人代表也变更为申彪。腾启房地产公司通过承诺高租金高回报的方式，对外宣传自身开发的位于成都市锦江区静渝路2号索尔龙舟项目楼盘，并承诺售后包租。 张必兵在腾启房地产公司的工作人员引导下，于2012年12月1日签订《房屋租赁合同》及《商品房买卖合同》，当天结账等相关手续均由腾启房地产公司办理。《房屋租赁合同》的合同相对人为案外人成都易程快捷酒店管理有限公司，而后来腾启房地产公司告知承租人更换为丽斯顿酒店，于是张必兵在腾启房地产公司工作人员的引导下，换签了《房屋租赁合同》，该租赁合同的承租人由成都易程快捷酒店管理有限公司更换为了丽斯顿酒店。租赁合同中约定张必兵将坐落于成都市锦江区XXXX号房屋出租给丽斯顿酒店，租赁期限从2013年6月1日起至2028年5月31日止。房屋建筑面积为31.02平方米，房屋月租金为55元/平方米，月租金每三年在上次租金的基础上增加6%。违约条款约定为：丽斯顿酒店在接到原告催费通知十日后，仍不支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按预付租金总金额的0.3%支付滞纳金。逾期30日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为违约，丽斯顿酒店应向张必兵支付一个月租金额的违约金，张必兵有权解除本合同。丽斯顿酒店自2016年12月起未再支付租金。张必兵多次催收，丽斯顿酒店告知须签订降租协议才能继续领取租金，张必兵不同意降租，丽斯顿酒店便拒绝再支付租金。综上，张必兵认为，腾启房地产公司与丽斯顿酒店财产业务混同，双方串通通过售后包租来达到收取高额购房款的目的，以后再恶意降租，其行为已经严重损害张必兵的合法利益，故张必兵提起诉讼。 被告丽斯顿酒店辩称：1.确认双方签订的合同有效，对于张必兵要求按照合同要求继续履行合同，丽斯顿酒店认为在法律上无异议，但事实上丽斯顿酒店无法按照原合同标准继续履行合同，因为市场经济不好，酒店生意很差；2.对于张必兵要求支付2016年12月1日至2017年8月31日的租金无异议，但金额应当为16260.48元；3.违约金约定较高，请求法院依法进行裁减；4.丽斯顿酒店和腾启房地产公司没有混同。 被告腾启房地产公司辩称：1.张必兵陈述由腾启房地产公司承诺包租与事实不符，陈述是在腾启房地产公司办理房屋买卖合同及租赁合同不是事实，腾启房地产公司是委托了专业的销售公司进行销售，只有出纳是腾启房地产公司的；2.腾启房地产公司与丽斯顿酒店没有业务混同，是两家完全不同的公司，虽然丽斯顿酒店是由腾启房地产公司开发成立的，是在成都易程快捷酒店管理有限公司内部发生问题，撤场的情况下，为了保证业主的权益，才成立了丽斯顿酒店继续来经营管理。 本院经审理查明事实如下：2012年12月1日，张必兵与丽斯顿酒店签订《房屋租赁合同》，约定张必兵将位于成都市XXXX号房屋(建筑面积30.99平方米)出租给丽斯顿酒店用于经营，租赁期限自2013年6月1日起至2028年5月31日止。丽斯顿酒店给予张必兵的租金为税后净收益，其中起始租金每月55元/平，每3年在上期租金的基础上递增6%。丽斯顿酒店每个季度向张必兵交纳租金，租金计收起始日期为2013年6月1日，租金在当季度首月的10日前付给张必兵，签订合同当日内，丽斯顿酒店向张必兵支付第一个季度的租金以及数额为一个月租金的保证金。丽斯顿酒店缴纳与该物业租赁收益有关的相关税费。自租赁物移交之日起，丽斯顿酒店根据经营需要，在保证不影响房屋承重结构安全和消防安全的原则下对租赁物进行装修。丽斯顿酒店应按时向张必兵足额支付房屋租金，丽斯顿酒店在接到张必兵催费通知十日后，仍不及时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按预付租金总额的0.3%支付滞纳金，逾期30日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为丽斯顿酒店违约，丽斯顿酒店应向张必兵支付一个月租金金额的违约金，丽斯顿酒店有权解除合同。 2014年4月1日，张必兵取得位于锦江区XXXXX号房屋(建筑面积31.02平方米、权XXXX)的房屋所有权证。 另查明，腾启房地产公司于2010年8月25日与成都市力诚营销策划有限公司签订《全程营销、策划代理服务合同》，约定腾启房地产公司委托成都市力诚营销策划有限公司全程策划和独家销售代理其开发的“索尔龙舟”项目的12F-33F所有商品小户型。腾启房地产公司负责派专人配合销售，负责审核《商品房买卖合同》、收取售房款(包括预定金等)，成都市力诚营销策划有限公司负责委派现场销售人员，全面负责组织和执行项目的销售工作。 庭审中，张必兵与丽斯顿酒店确认尚欠2016年12月1日至2017年8月31日的租金16260.48元。 上述事实的认定，有张必兵提交的张必兵身份证、丽斯顿酒店、腾启房地产公司查询信息、房屋所有权证、《房屋租赁合同》、银行流水明细、腾启房地产公司提交的销售代理合同（全程营销、策划代理服务合同）以双方当事人的当庭陈述在案为证。 本院认为，张必兵、丽斯顿酒店签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示,合同内容不违反法律法规之规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。现张必兵请求确认双方签订的《房屋租赁合同》有效，丽斯顿酒店亦无异议，本院予以确认。丽斯顿酒店辩称继续履行合同，从法律上无异议，但事实上由于酒店生意很差，无法按原合同继续履行。丽斯顿酒店的辩称事由不符合双方合同约定，亦不符合法律规定，本院对该意见不予支持。张必兵要求丽斯顿酒店支付2016年12月1日至2017年8月31日的租金，因双方在庭审中均确认应付租金金额为16260.48元，本院对此予以确认。根据双方合同约定，租金在当季度首月的10日前支付，丽斯顿酒店至今未支付2016年12月1日至2017年8月31日的租金，已构成违约。双方合同约定，丽斯顿酒店在接到张必兵催费通知十日后，仍不及时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按预付租金总额的0.3%支付滞纳金，逾期30日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为丽斯顿酒店违约，丽斯顿酒店应向张必兵支付一个月租金金额的违约金。本院认为，张必兵在庭审中未提交证据证明其在丽斯顿酒店逾期支付租金后进行了催收，故本院视其起诉为催收。租金的损失实为资金的占用利息，双方合同对违约金的约定过高，本院酌情确定丽斯顿酒店应自起诉之日即2017年5月17日起，以欠付的租金金额为基数，按日万分之三向张必兵支付逾期支付租金的违约金至实际支付之日止，并以主张的1808.4元为限。 关于张必兵要求腾启房地产公司承担连带责任。本院认为，张必兵以腾启房地产公司设立丽斯顿酒店的过程，由法人股东变更为自然人股东，是滥用法人独立地位，且两公司财务混同、双方恶意串通，应依照公司法第20条的规定承担连带责任。本院认为，张必兵提出的上述意见未提交任何证据证明。故其要求腾启房地产公司承担连带责任无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百十一二条、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、确认原告张必兵与被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司于2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》有效，双方继续履行合同； 二、被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张必兵支付2016年12月1日至2017年8月31日的租金16260.48元，并支付逾期付款的违约金，计算方式：以本金16260.48元为基数，自2017年5月17日起至实际付清之日止，按日万分之三计算，并以原告张必兵主张的1808.4元为限； 三、驳回原告张必兵的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2705元，由被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员　李　军 二〇一七年十月二十日 书记员　张海燕 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百十一二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”