（2016）豫0184民初2461号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-05-31
案件名称
郭双辉与董飞鹏、河南联润盟房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
新郑市人民法院
所属地区
新郑市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭双辉,董飞鹏,河南联润盟房地产营销策划有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0184民初2461号原告（反诉被告）：郭双辉，男，1985年12月20日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：王晓飞，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：付宇飞，河南天基律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：董飞鹏，男，1987年12月17日出生，汉族，住河南省内黄县。委托诉讼代理人：夏在强，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏腾飞，河南荟智源策律师事务所律师。被告：河南联润盟房地产营销策划有限公司，住所地：河南省郑州市金水区中方园路9号院4号楼3单元39号。法定代表人：耿磊，总经理。原告（反诉被告）郭双辉与被告（反诉原告）董飞鹏、被告河南联润盟房地产营销策划有限公司（以下简称联润盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭双辉及其委托诉讼代理人王晓飞、付宇飞，被告（反诉原告）董飞鹏及其委托诉讼代理人夏在强、夏腾飞到庭参加诉讼，联润盟公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭双辉向本院提出诉讼请求：判令解除郭双辉与董飞鹏、河南联润盟房地产营销策划有限公司之间签订的房屋买卖合同及补充协议。事实与理由：2016年9月14日，郭双辉与董飞鹏、联润盟公司签订房屋买卖合同一份，董飞鹏支付定金5万元，后三方又于2016年10月8日签订补充协议一份，董飞鹏共支付首付款18万元，联润盟公司承诺、董飞鹏认可在签订合同后三个月内完成房屋过户手续，现因郑州市不动产登记的有关政策规定，案涉房产不能办理不动产过户登记手续，导致合同无法继续履行，故诉至法院。被告（反诉原告）董飞鹏辩称，2016年10月18日，董飞鹏与郭双辉在原《房屋买卖合同》的基础上，又签订补充协议一份，约定由于郭双辉房产证未下发且仍处于抵押状态的原因，董飞鹏提前向郭双辉支付购房首付款30万元（在原合同之外增加了12万元）用于郭双辉房产解押使用，在郭双辉房产证下发后的10个工作日内共同到银行办理抵押按揭贷款相关手续，并于银行按揭审批通过后5个工作日内共同到新郑市房管局办理房产立契过户及相关手续，还约定郭双辉在收到首付款后将案涉房产交付董飞鹏使用并装修入住，如任一方违约，支付违约金30万元。董飞鹏在《房屋买卖合同》签订后，向郭双辉支付定金5万元，于《补充协议》签订当天，又向郭双辉支付了27万元购房首付款，实际交付购房款32万元，已完全履行了合同约定的各项义务。郭双辉在收到购房款后，不仅不履行合同约定的义务，反而明确要求董飞鹏增加购房款后才能继续履行合同，其行为已严重违约。另，本案买卖行为没有完全履行是因为郭双辉的违约行为造成的，与国家政策及郑州不动产规定无关。被告联润盟公司未作答辩，亦未提供任何证据。反诉原告（被告）董飞鹏向本院提出反诉请求：1、解除董飞鹏与郭双辉签订的《房屋买卖合同》及其补充协议；2、判令郭双辉向董飞鹏退还购房款32万元并赔偿违约金30万元整。事实与理由：2016年9月14日，董飞鹏与郭双辉签订《房屋买卖合同》，约定郭双辉以88万元价格将其位于新郑市龙湖镇黄河路南侧康桥溪月20号楼1层103号房产出售给董飞鹏，董飞鹏应在立契时间向郭双辉支付购房首付款18万元，2016年10月18日，董飞鹏与郭双辉在原《房屋买卖合同》的基础上，又签订补充协议一份，约定由于郭双辉房产证未下发且仍处于抵押状态的原因，董飞鹏提前向郭双辉支付购房首付款30万元（在原合同之外增加了12万元）用于郭双辉房产解押使用，在郭双辉房产证下发后的10个工作日内共同到银行办理抵押按揭贷款相关手续，并于银行按揭审批通过后5个工作日内共同到新郑市房管局办理房产立契过户及相关手续，还约定郭双辉在收到首付款后将案涉房产交付董飞鹏使用并装修入住，如任一方违约，支付违约金30万元。董飞鹏在《房屋买卖合同》签订后，向郭双辉支付定金5万元，于《补充协议》签订当天，又向郭双辉支付了27万元购房首付款，实际交付购房款32万元，已完全履行了合同约定的各项义务。郭双辉在收到购房款后，不仅不履行合同约定的义务，反而明确要求董飞鹏增加购房款后才能继续履行合同，其行为已严重违约。反诉被告（原告）郭双辉辩称，1、郭双辉收到董飞鹏购房款30万元，另2万元董飞鹏支付给了联润盟公司；2、郭双辉并未要求董飞鹏增加房款才能继续履行合同，不存在违约行为。合同签订后，郭双辉并未怠于履行合同，而是积极办理解押手续，补充协议签订后，郭双辉将案涉房产解押完毕，后通过电话等方式多次催促董飞鹏及联润盟公司办理房屋买卖相关手续，但联润盟公司均以各种理由推脱，在联润盟公司怠于办理相关手续后，郭双辉也让董飞鹏积极联系联润盟公司办理相关手续，并且在签订《房屋买卖合同》当天，联润盟公司就向郭双辉出具了收条，将购房合同原件及将要取得的《房屋所有权证》原件暂行保管，以约束三方履行合同，至今仍在联润盟公司，董飞鹏主张郭双辉违约，无事实和法律依据；3、因郑州市不动产登记政策调整，2016年8月25日郑州市全面启动不动产统一登记服务，房屋在办理变更、转移等登记时，更换为新的《不动产权证书》和《不动产登记证明》，案涉房屋土地信息不明不能办理不动产证，因此三方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》无法继续履行，合同目的无法实现。根据合同约定，如果房产不符合国家级郑州市房屋上市交易的政策法规及有关规定，双方均有权解除合同，互不承担违约责任，案涉房产不能办理不动产登记过户手续，导致合同无法继续履行，符合约定解除条件，双方之间的房屋买卖合同应依法解除，三方签订房屋买卖合同及补充协议时董飞鹏及联润盟公司均知悉案涉房产未办理房产证，且联润盟公司承诺两三个月内完成过户等相关手续，董飞鹏对此事也是明知的，现董飞鹏反诉郭双辉也要求解除合同，可以认为其也知道郑州市的限购政策及房屋交易的相关政策原因，导致案涉房屋不能交易，合同不能继续履行，合同目的无法继续实现，双方一致同意解除合同；4、因政策调整属不可抗力，以及三方签订的《房屋买卖合同》约定，三方均可以解除房屋买卖合同，互不承担违约责任，董飞鹏反诉郭双辉要求承担30万元违约金无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月14日，郭双辉（卖方以下简称甲方）、董飞鹏（买方以下简称乙方）、联润盟公司（居间方以下简称丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将位于新郑市龙湖镇黄河路南侧，康桥溪月20号楼1层103的房产出售给乙方，总价款88万元，乙方于本合同签订时支付定金5万元给丙方，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。付款方式采用按揭贷款方式，甲、乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在立契时将首付款18万元交付甲方，剩余房款70万元由银行放贷时一次性支付给甲方。甲、乙双方应在本合同签订之日起房产证下发后、银行按揭审批通过后5个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。另约定，1、甲方配合乙方办理房屋立契过户及维修基金过户；2、经三方协商，现由于甲方房产证未办理，甲、乙双方协商，乙方签订本合同后10天内将首付款支付甲方，甲方收到此款后将名下该房产交付乙方，乙方可提前装修及入住；3、经双方协商，现有该房产处于抵押状态，乙方首付款交甲方用于解押该房产，双方并约定于房产证下发后10个工作日内共同到房管部门及不动产中心办理立契过户及维修基金过户；4、经双方协商、丙方见证，甲、乙双方任意一方违反本合同赔偿违约金总房价百分之二十（人民币20万元）；5、执行国家最新政策；6、乙方中介、佣金及金融贷款费用共计22000元整。2016年9月13日，董飞鹏向联润盟公司交付定金5万元，由联润盟公司出具《收据》，并将其中的3万元定金交付郭双辉，2万元暂由联润盟公司保管。2016年10月8日，郭双辉（甲方）、董飞鹏（乙方）、联润盟公司（丙方）签订《补充协议》一份，约定，第一、甲方房产处于抵押状态，乙方出资首付款30万元用于解押该房产，由于甲方房产证未下发，双方约定在房产证下发后10个工作日内共同到银行办理按揭贷款手续及相关手续，并于银行按揭审批通过后5个工作日内共同到新郑市房管局办理房产立契过户及相关手续；第二、经双方协商，因甲方房产需要解押，乙方提前支付甲方首付款30万元，乙方实际首付款为18万元，甲方在立契过户后收到银行余款当日退还乙方12万元；第三、经三方协商，甲方收到首付款后将该名下房产交付乙方使用并装修入住；第四、甲方房产未办理，解押注销后，甲方应积极配合办理房产证，甲、乙双方任意一方违反本协议，赔偿违约金30万元；第五、执行国家最新政策。当日，董飞鹏向郭双辉交付购房首付款27万元，由郭双辉出具《收据》。2016年9月14日，郭双辉将购房合同原件交由联润盟公司保管。2016年10月16日，郭双辉与董飞鹏进行物业交接。2016年11月7日，郭双辉还清银行按揭贷款。2016年8月25日，郑州市全面启动不动产统一登记服务，郭双辉所购房产因土地信息不明，暂时无法办理不动产权证书。2017年3月23日郭双辉与董飞鹏通话录音显示，郭双辉以等的时间过长为由，要求再加价，双方遂成纠纷。另，联润盟公司出具《情况说明》，证明联润盟公司代为收取5万元定金，其中3万元交付郭双辉，2万元由公司保管，与佣金无关。郭双辉收到购房款30万元后，由于个人原因，房产证一直未予下发，郭双辉表示等的时间太长，要求董飞鹏增加房款才能继续履行合同，双方遂成纠纷。上述事实，有当事人的陈述、《房屋买卖合同》、《补充协议》，《收条》、《情况说明》等相关证据证明。本院认为，被告联润盟公司经本院传票传唤无正当理由未有到庭，视为对其答辩、举证、质证权利的放弃，不影响本院依据现有的证据及查明的事实依法作出判决。当事人协商一致的，可以解除合同。郭双辉、董飞鹏均要求解除合同，可以视为协商一致，对其二人要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。鉴于合同已经解除，郭双辉收取董飞鹏的购房款27万元及定金3万元应予返还，另2万元定金系由联润盟公司保管，应由联润盟公司向董飞鹏返还。根据郭双辉所提交的证据材料显示，郑州市于2016年8月25日启动不动产统一登记制度，而双方签订《房屋买卖合同》的时间系在2016年9月14日，即双方在签订合同时该政策已经出台实施，郭双辉关于因政策影响导致合同不能继续履行的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。根据董飞鹏所提交的录音及联润盟公司出具的《情况说明》，可以证明在合同履行过程中，因郭双辉表示不能继续等待，要求加价是导致双方产生纠纷的主要原因，郭双辉的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。双方约定违约金30万元，郭双辉主张过高的意见本院予以采纳，应予适当减少，本院酌定为10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）郭双辉、被告（反诉原告）董飞鹏、被告河南联润盟房地产营销策划有限公司于2016年9月14日签订的《房屋买卖合同》、于2016年10月8日签订的《补充协议》；二、反诉被告（原告）郭双辉于本判决生效之日起十日内向反诉原告（被告）董飞鹏返还购房款27万元、定金3万元并支付违约金10万元，合计40万元；二、被告河南联润盟房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向被告董飞鹏返还定金2万元；三、驳回反诉原告（被告）董飞鹏其他诉讼请求。本诉案件受理费100元，由原告（反诉被告）郭双辉承担，反诉案件受理费5000元，由反诉原告（被告）董飞鹏承担1200元，反诉被告（原告）郭双辉承担3650元，被告河南联润盟房地产营销策划有限公司承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 赵文奇审 判 员 乔东亮人民陪审员 张志民二〇一七年十月二十日代理书记员 李峰超 关注公众号“”