（2017）宁01民终2313号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-14
案件名称
党发军与王微房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区银川市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区银川市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
党发军,王微
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终2313号上诉人（原审被告）：党发军，男，1981年10月2日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。被上诉人（原审原告）：王微，女，1980年10月5日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。上诉人党发军与被上诉人王微房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结党发军上诉请求：1.依法撤销一审法院的部分判决，改判上诉人不承担一审判决的第一项给付8008元租金的义务；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，作出错误判决。在上诉人租赁了被上诉人的房屋后，于2015年12月30日付清了第一年的全部租赁费后，被上诉人于2016年4月份打电话通知上诉人他欲出售涉案房屋，被上诉人对此亦认可。上诉人于2016年8月份初打电话通知被上诉人，他已不再继续租赁涉案房屋了，随后为被上诉人腾空了涉案房屋，且《房屋租赁合同》中明确约定”第二年、第三年房租应在当年9月1日前一次性付清，欠租超过一个月合同自动解除”。被上诉人已明知上诉人打电话的意图，却一直避而不见，恶意拖延时间，放任损失扩大。导致上诉人无法交还涉案房屋钥匙，不存在上诉人实际占用的事实。且上诉人搬出涉案房屋后未支付过房屋租赁费，依合同约定双方的合同已自动解除。因此，上诉人不承担给付8008元租金的义务。王微辩称，被上诉人未要求解除合同，也一直将此房租赁给上诉人，被上诉人本意是告诉上诉人该涉案房屋欲出售，但对上诉人使用该房屋无任何障碍。上诉人未主动向被上诉人交付该房屋钥匙，被上诉人认为此房屋租赁给上诉人，且到现在为止上诉人经营的房屋中介的牌匾还挂在此房的门头。本案一审后，上诉人将钥匙交于物业，被上诉人是出租后第一次拿到钥匙，发现天然气欠费被关，水费欠费被关，与上诉人沟通未果，致此房屋不能使用。王微一审诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《租赁合同》；2.依法判令被告支付2016-2017年度房屋租金26000元，滞纳金854元（暂计算至2017年4月1日）共计26854元，并主张至实际付清之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实,2015年12月31日，原、被告签订《租赁合同》，约定：一、原告将位于贺兰县南环路南侧望都太阳城二期3-1-10号房屋一套（面积为112.94平方米）出租给被告，租期为三年，自2015年9月1日至2018年9月1日；二、租金24000元，从第二年起，租金每年比上年度增加2000元，即第二年租金26000元，第三年租金28000元；三、第二年、第三年房租应当在当年9月1日之前一次性付清，欠租超过一个月合同自动解除；四、如被告延迟付款，应承担每天房租5%的滞纳金；五、被告同意向原告交纳2000元押金，待租期届满时将全部押金无息退还被告，押金不做租金使用。合同签订后，被告向原告支付押金2000元，并分两次付清2015年9月1日至2016年9月1日期间的租金。2016年8月，被告电话通知原告不再继续租赁涉案房屋，原告告知被告押金不予退还，被告搬离涉案房屋。2016年8月15日，被告租赁位于贺兰县利民路兰庭花园南门6号营业房一套，与案外人赵毅、陈香签订《租赁合同》，并于2016年9月5日将经营的贺兰县谊诚房产信息部的经营场所变更为贺兰县利明东路57号。2016年9月初，被告将搁置在涉案房屋内物品搬走，现房屋空置，房屋钥匙在被告处。一审法院另查明，一、涉案房屋登记在陈生名下，原告与陈生系夫妻关系；二、涉案租赁房屋押金原告未退还。一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，原、被告之间成立房屋租赁合同关系，原、被告应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，被告于2016年8月通知原告不再租赁涉案房屋，原告同意,被告未按合同约定于当年9月1日前支付下一年租金，原告亦未向被告收取，根据合同约定，合同的解除条件已成就，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，涉案合同自2016年10月1日已解除，现原告要求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，法院不予支持，但法院予以确认。对于原告要求被告支付2016年9月1日至2017年9月1日期间的租金26000元的诉讼请求，因2016年9月1日至2016年9月30日为第一年租期届满且在合同解除之前的期间，该期间仍在合同履行期限之内，按照合同约定被告应当向原告支付该期间租金2167元（26000元÷12个月）。对于2016年10月1日涉案合同解除后的房屋租金损失，根据《合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告虽已实际搬离涉案房屋且提前通知了原告，但无论出于何种原因其至本案诉讼时还未交还涉案房屋钥匙，以致原告对涉案房屋无法进行再次出租或出售，给原告造成了一定的损失，其行为属于违约，应当承担一定的违约责任。但同时，原告在被告提前告知其解除合同的情形下，未能及时与被告进行沟通处理，放任损失扩大，亦有过错，应当承担放任期间的部分损失。综上所述，并结合本案双方庭审中均未提交直接的证据证明未交还、收取钥匙的责任在于对方，故为平衡各方利益，本案原、被告均有过错，对解除合同后的损失应当各自承担50%的责任较为适宜，因此对自2016年10月1日至起诉之日2017年3月14日期间共计164天的租金损失，参照合同约定的第二年租金每年26000元为基数，由被告按照50%的责任比例赔偿原告租金损失5841元（26000元÷365天×164天×50%≈5841元）。对原告要求被告支付滞纳金854元的诉讼请求，鉴于被告就合同解除提前通知了原告，且第一年租赁期间内的租金不存在欠缴的事实，同时对于合同解除后的租金损失因原告亦有过错，故法院对该项诉请不予支持。综上，对于原告要求被告支付所欠2016-2017年度租金26000元、滞纳金854元（暂计算至2017年4月1日，主张至实际付清之日），共计26854元的诉讼请求，法院支持由被告负担2016年9月租金2167元，2016年10月1日至起诉之日2017年3月14日期间的租金损失5841元，合计8008元，超出部分不予支持；对于原告主张的其他诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告党发军支付原告王微自2016年9月1日至起诉之日2017年3月14日期间的租金共计8008元，于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告王微的其它诉讼请求。案件受理费472元，减半收取计236元，由原告王微负担166元，由被告党发军负担70元。双方当事人在二审中均没有向法庭提交新证据。二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，本案在二审的争议焦点是上诉人是否要向被上诉人支付房屋租金。根据上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定，双方租赁合同在2016年10月1日已解除。双方的租赁合同虽已解除，但是被上诉人未向上诉人交还涉案房屋钥匙，交付租赁房屋，确会造成被上诉人对于上诉人还要继续租赁房屋的误解，且涉案房屋亦无法进行再次出租或出售，给被上诉人造成了一定的损失，上诉人应当承担一定的违约责任。故一审法院综合各方面因素，确定上诉人承担2016年10月1日至2017年3月14日50%的房屋租金并无不妥。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费472元，由上诉人党发军负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵和平审 判 员 赵来珍代理审判员 杨璐璐二〇一七年十月二十日书 记 员 何聪霞 关注微信公众号“”