（2017）粤0902民初1620号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-08-04
案件名称
广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司与陈广林物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
茂名市茂南区人民法院
所属地区
茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司,陈广林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0902民初1620号原告：广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司。住所地：茂名市站前五路东茂花园*梯202。负责人：郑力源，该公司经理。被告：陈广林，男，汉族，住茂名市。原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司（以下简称蓝悦公司）与被告陈广林物业服务合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蓝悦公司的负责人郑力源到庭参加诉讼，被告陈广林经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝悦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈广林立即支付拖欠的物业管理费368.4元（2014年8月、2014年9月和2015年5月）；2.判令被告陈广林支付拖欠的公摊电费125.1元（其中梯灯分摊41.2元、电梯分摊42.6元、消防泵用电分摊12.4元、生活泵电量分摊28.9元）、自用水费134.2元、卫生间用水公摊0.4元、电梯维保及年检费66.3元、生活泵维保费9.9元、生活垃圾费9元。上述二项合计：713.2元；3.判令本案诉讼费用由被告陈广林承担。事实和理由：2014年6月10日，蓝悦公司与茂名油城建筑工程有限公司（以下简称油城建筑公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定：由蓝悦公司对油城建筑公司开发的位于茂名市XXX小区进行前期物业管理。合同第七条第（一）款约定：物业服务费的收费面积按房产证房屋建筑面积计算。1.住宅物业服务费由蓝悦公司向业主按月收取，收费标准为：（1）七楼以下（含七楼）住宅物业费0.7元/平方米/月；（2）八楼以上（含八楼）住宅物业服务费1元/平方米/月。2.业主的住宅物业或单车房、车库改作办公用途或者商业用途的，物业服务费上业主按2元/平方米/月缴纳。3.单车房、杂物房物业服务费由业主按0.5元/平方米/月缴纳。4.首层商铺物业服务费一层0.5元/平方米/月，二层商铺0.2元/平方米/月缴纳。该条第（二）款约定：1.小区公共水费、电费的分摊根据全体业主所拥有房屋建筑面积分摊；2.小区地下车库的公用水电为业主按车位分摊，汽车位分摊系数为1，摩托车车位分摊系数0.5；3.电梯日常运行电费由该梯业主按房屋建筑面积分摊，电梯的维保、维修、检验、检查费用由该梯全体业主按所拥有的房屋建筑面积分摊；4.住宅水池清洗用水、清洗费用以及二次供水费用和损耗根据使用该水池和供水的受益最终用房按实际用水量分摊。第十条约定：车位使用人按汽车车位20元/月，摩托车车位10元/月的标准交纳停车管理服务费。合同签订后，蓝悦公司依约对茂名市XXX小区提供前期物业管理服务。陈广林是茂名市XXX的业主，该房屋建筑面积175.48平方米，按合同约定应向蓝悦公司交纳2014年8月、2014年9月和2015年5月各项费用共713.2元。合同签订后，蓝悦公司依合同履行了合同义务，但陈广林未按合同履行缴费义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如前诉。原告蓝悦公司为证实其诉讼主张，向本院提交以下证据：1.营业执照、机构代码证，证明蓝悦公司的主体资格；2.前期物业服务合同。证明蓝悦公司中标后与油城建筑公司签订合同，并与茂名华达石化物业有限公司（以下简称华达公司）交接；3.广东省城市供用水合同，证明蓝悦公司与自来水公司签订供水合同，为住户代缴水费；4.供用电合同，证明蓝悦公司与茂名市供电局签订用电合同，为住户代缴电费；5.电、水费发票，证明蓝悦公司代缴的公摊费用的依据，自2014年6月至2015年5月，发票显示是上一个月的费用，计费周期是1号到月底。蓝悦公司是2014年6月份进场，只是收取当月的物业管理费，从8月份开始收取6月和7月的公共设施费用。2014年8月1日缴纳6月份的电费12721.09元、2014年8月21日缴纳7月份的电费12455.58元、2014年11月14日缴纳的是12133.23元、2014年12月12日缴纳11月份电费11952.97元、2015年1月14日缴纳的是12213.61元、2015年2月12日缴纳的是11412.31元；6.陈广林交纳物管费和水电费情况统计表，证明进场后蓝悦公司和华达公司办理交接签订的缴纳水、电费证明；7.9梯各业主水电费的公摊公式表，证明蓝悦公司没有多收取物业管理费用；8.，茂名市电梯日常维护保养合同、XXX泵房设备维修保养合同，证明我司为业主提供了电梯及生活泵的服务。被告陈广林不作答辩亦未提交证据。经审理查明：油城建筑公司是茂名市XXX的建设单位。2014年6月10日，油城建筑公司（甲方）与蓝悦公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定由蓝悦公司对茂名市XXX提供前期物业管理服务，合同约定案涉争议事项的内容有：第七条，本物业管理区域物业服务收费实行包干制形式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费和分摊费用具体标准如下：（一）物业服务费：物业服务费的收费面积按房产证房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（没有办理房产证的，按茂名市房产局测量为准，以下相同）。1.住宅物业服务费由乙方向业主按月收取，其收费标准为：（1）七楼以下（含七楼）住宅物业服务费0.70元/平方米/月。（2）八楼以上（含八楼）住宅物业服务费1元/平方米/月。2.业主的住宅物业或单车房、车库改作办公用途或者商业用途的，物业服务费由业主按2元/平方米/月向乙方缴纳。3.单车房、杂物房物业服务费由业主按0.50元/平方米/月向乙方缴纳。4.首层商铺物业服务费一层0.50元/平方米/月，二层商铺0.20元/平方米/月。5.业主缴纳物业服务费的计费起始日期从统一交楼之日起。6.因业主原因未及时办理收楼手续的业主，其交纳物业服务费起计费时间与第七条第二款第5项相同。（二）其他约定和收费：统一交楼日之前的购房者，按统一交楼次月起分摊下列费用；统一交楼日之后的购房者，从签订《商品房买卖合同》次月起分摊下列费用。1.住宅小区公共、共用水费、电费：（1）小区公共水费、电费分摊（已明确的及地下车库的除外）根据全体业主所拥有房屋建筑面积分摊。公共水费包括但不限于小区内设备运转耗水、消防用耗水及其他公共区域发生的用水、耗水费用。公共用电包括但不限于小区内差额电量（公共部分的变损、线损、表损用电损耗），大堂、消防楼梯、楼道等照明用电，消防水泵用电及共同庭院照明、小区外立面照明、路灯等用电，消防系统、楼宇智能系统、保安系统及通风系统等设备设施用电及其他公共区域发生的用电、耗电费用。（2）小区地下车库的公用水电由业主按车位分摊，汽车位分摊系数为1，摩托车车位分摊系数0.5。（3）小区住宅电梯日常运行电费由该梯已住业主及开始装修的业主按所拥有房屋建筑面积分摊（装修的业主从办理好装修手续的次日开始计算）；小区住宅电梯的维保、维修、检验、检查费用由该梯全体的业主按所拥有房屋建筑面积分摊。（4）小区住宅水池清洗用水、清洗费用以及二次供水费用和损耗根据使用该水池和供水的受益最终用户按实际用水量分摊。2.公共、共用设备（已明确的除外）设施年检、检测等费用，根据受益业主所拥有房屋建筑面积分摊。3.共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。4.住宅小区公共、共用水电费，公共、共用设备设施维护、维修、检验、检查费等费用住宅物业的分摊系数为1，办公物业的分摊系数为2。5.乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示。第九条，物业服务费用和分摊费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5号前，履行交纳当月物业服务费用义务。第十条、车位使用人应按汽车车位20元/个/月、摩托车车位10元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费。第三十一条、本合同期限自2014年6月13日起至2017年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十四条、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。”上述合同签订后，蓝悦公司进场对XXX小区提供物业服务管理，并于2014年7月份分别与茂名市自来水公司、广东电网公司茂名供电局签订供水、供电合同。庭审中，蓝悦公司出示的水电费发票显示的收费月份为2014年7月至2015年4月。在蓝悦公司进场提供物业管理服务前，由华达公司提供物业管理服务并收取相关费用。另查明，陈广林是茂名市XXX房的业主，该房屋建筑面积175.48平方米。后原、被告双方就物业服务费等费用缴纳事宜无法协商一致，蓝悦公司遂诉至本院，请求判如前诉。以上事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，虽然原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但蓝悦公司与建设单位油城建筑公司签订了《前期物业服务合同》，该合同对业主具有约束力，且蓝悦公司已进场对XXX小区进行物业服务管理，其事实上已向陈广林提供了物业服务。因此，蓝悦公司有权向拖欠物业服务费的业主主张权利。根据合同约定以及本院查明的事实，陈广林的房屋面积是175.48平方米，每月应缴纳的物业服务费是122.84元（175.48平方米×0.7元/平方米/月），蓝悦公司请求陈广林2014年8月、2014年9月和2015年5月拖欠的物业服务费368.4元，理由成立，予以支持。蓝悦公司诉请陈广林支付其代收代付的公摊电费125.1元、自用水费134.2元，提供了水电费发票为证，事实清楚、证据确实，予以支持。蓝悦公司诉请陈广林支付其代付的电梯维保及年检费66.3元、生活泵维保费9.9、生活垃圾费9元，其所举证据不足以证明其主张，对其诉请依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告陈广林于本判决生效之日起十日内支付物业服务费368.4元、公摊电费125.1元、自用水费134.2元给原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司；二、驳回原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费300元，合计350元（原告已预交），由被告陈广林负担，限其于本判决生效之日起十日内支付给原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长 何秋玲代理审判员 周晋锋人民陪审员 许 峰二〇一七年十月二十日书 记 员 杨志新附本案判决相关的法律和司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：