（2017）粤0402民初730号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-12
案件名称
珠海市家家信物业管理有限公司与颜芹物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香洲区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市家家信物业管理有限公司,颜芹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0402民初730号原告：珠海市家家信物业管理有限公司，住所地珠海市香洲区沿河东路31号7栋202（好景花园）。法定代表人：裴金美。委托诉讼代理人：王平，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳青，广东莱恩律师事务所律师。被告：颜芹，女，1974年1月30日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告珠海市家家信物业管理有限公司诉被告颜芹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠海市家家信物业管理有限公司的委托诉讼代理人王平到庭参加诉讼，被告颜芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市家家信物业管理有限公司诉称:原告是香洲区翠景豪景小区的物业服务企业，合同期限自2011年11月1日至2016年10月31日；被告居住于其中的豪景花园2栋302房，并且曾经是该小区业主委员会的委员。在合同履行期限内，被告拖欠了2013年7至8月的管理费合计150元；2015年1月至2016年10月的停车费合计1540元；2016年1至10月的商铺管理费合计650元。原告认为：早在2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第四十一条就规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”；2004年1月1日起执行的《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）规定“第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”、“第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；…”；《广东省物业管理条例》（2008年修订，2009年3月施行）第三十条规定：“业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：…（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；……”《珠海市物业管理条例》（2008年4月起施行，2010年经珠海市人大常委会通过、广东省人大常委会批准修正）第六十一条规定：“业主应当按照物业管理服务合同约定按时交纳物业管理服务费用及其他费用。……业主委员会应当协助物业服务企业进行催缴。”根据上述法律、法规等的规定，被告曾经身为业委会委员，但却长期拖欠上述物业服务费用，行为严重失当，已经损害了原告的合法权益。故，原告按照上述相关规定，特向贵院起诉，请求判如所请。原告诉讼请求如下：1.请依法判令被告向原告支付拖欠的物业服务费用，包括：管理费150元，滞纳金187元；停车费1540元，滞纳金550元；商铺管理费650元，滞纳金110元。（滞纳金自拖欠之日起，按合同约定的1‰逐日计，暂计至2017年1月9日止，应计至还清之日止）;（以上物业服务费用的请求共计3187元）2.请求确认被告在原告与香洲区翠景豪景小区之间的物业服务合同履行期间内，曾经连续三个月以上拖欠物业管理服务费用的事实。原告珠海市家家信物业管理有限公司为其诉请提交了以下证据：1.物业服务企业资质证书；2.业主委员会备案确认书；3.物业管理委托合同；4.催缴通知；5.不动产权登记表;6.停车照片、机动车登记档案查询；7.珠海市祈福物业代理有限公司的工商登记资料、被告于2016年之前曾经缴交的商铺管理费收据；8.小区工作评估表；9.停车位使用守则、充卡记录；10.翠景豪景小区保安消防训练照片；11.（光盘）翠景豪景小区保安消防培训视频。被告颜芹辩称：家家信的诉求缺乏事实与法律依据，恳请人民法院判决驳回。一、本案的事实是：答辩人是翠景豪景花园小区（以下简称“翠景豪景”）2栋3B房的业主，曾当选该小区业主委员会成员，于2016年10月31日辞去业主委员会成员职务。家家信是翠景豪景的物业服务企业，物业服务合同期限自2011年11月1日至2016年10月31日止。由于家家信与翠景豪景业主的物业服务合同即将到期，小区业主委员会于2016年8月1日召开业主大会拟重新选聘新的物业服务企业，而家家信因被主长期投诉物业服务质量不达标，自知续聘机会不大，便出于“使业主大会决议无效”的目的，在这期间拒收部分业主委员会成员的物业费，以制造业委会成员“欠费”假象，最终“赖着不走”。后经过小区业主大会的投票表决，“双过半”的业主投票同意解聘家家信，业主委员会根据业主大会决议于2016年8月19日向小区全体业主公示《关于小区解聘/续聘家家信公司征求意见的公示》，明确2016年10月31日物业服务合同到期后便自动终止双方的合同关系。不料家家信拒不退场，针对业主委员会成员个人径直提起诉讼，企图攀附《珠海市物业管理条例》第三十条第（二）项的规定：”连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业管理服务费用或者物业维修费用且在选举前仍未补缴的〃要求取消业主委员会成员资格，从而追溯小区业主大会决议无效。二、答辩人从未拖欠物业费，家家信请求2013年7月8日至8月的物业费已过诉讼时效。答辩人是以现金的方式缴纳物业费，从未拖欠，更不存在连续三个月以上拖欠物业费的情况，特别是停车费的缴纳，答辩人是现金充值到家家信发放的停车卡中，只有在停车卡中有余额时，答辩人才能将车驶入小区停放，不存在“拖欠”一说。家家信自行制作的《催缴通知》，答辩人从未见过，而且《催缴通知》无法看出真实的时间，无法确定是真有进行催缴还是其为了诉讼单方制作，法院不应采信。退一万步说，即使答辩人真的拖欠了物业费，家家信请求2014年之前的物业服务费也已过诉讼时效，法院不应支持。三、家家信请求2016年1月至10月的商铺管理费与答辩人无关，其告错被告。答辩人在翠景豪景小区仅有一处住宅，没有购买商铺。家家信请求的商铺管理费与答辩人无关，请求法院查明事实，限制家家信滥用诉权的行为。综上，家家信为达到“不退场”的目的，处心积虑的提起诉讼，恳请贵院依法驳回，维护答辩人的合法权益。被告颜芹为其辩称提交证据如下：1.房产证复印件；2.业主委员会备案确认书；3.告知函；4.情况说明；5.前山街道办证明；6.关于小区解聘/续聘家家信公司征求意见的公示；7.物业费发票。经审理查明，原告珠海市家家信物业管理有限公司系2008年1月17日成立的物业管理公司，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为叁级的物业服务企业资质证书。香洲区翠景豪景花园业主委员会于2011年10月31日成立，包括被告颜芹在内的九位业主为业主委员会成员。2012年4月13日，香洲区翠景豪景花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了一份《物业管理委托合同》，合同主要内容为：“甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对翠景豪景花园小区进行物业管理，特订立此合同。第三条、合同期限，本合同期限5年，自2011年11月1日至2016年10月31日止。第七条、管理服务费用，1、本物业的管理服务费暂按现行的收费标准向业主（住、用户）收取，即住宅每月每平方米建筑面积0.58元，商铺1元。物业收费标准需要调整时，按双方商议的原则，召开业主大会经1/2以上业主同意后按新标准执行。2、公用分摊电费按实际用量按户分摊，对讲系统维修费2元/户/月。物业管理处办公的生活用水、用电不得向业主用户分摊。3、停车费：临时停车，2元/小时，24小时以内最高收费10元，不足1小时不收费。4、车位使用管理费：小型车辆70元/辆/月，中型车辆80元/辆/月。以上费用收费时间：每月1-10号收取上个月的费用。未按时缴纳费用的，每逾期一天，按所欠费用的千分之一收取滞纳金，业主有异议的，可向人民法院起诉。第十条、其他事项，1、合同期满，双方如需续订合同，应在该合同期满前三个月向对方发出书面通知”。合同签订后，原告即进场进行物业管理至今。2016年8月19日，香洲区翠景豪景花园业主委员会作出关于小区解聘/续聘家家信公司征求意见的公示。内容为：“尊敬的业主：翠景豪景花园业主委员会于2016年6月1日至8月1日就解聘/续聘家家信物业管理有限公司业主投票结果：赞成解聘：454票及弃权47票（纳入多数人意见），合计501票、反对解聘：27票。敬请收悉！公示日期：2016年8月20日至9月14日。”被告颜芹系珠海市前山明珠南路2108号2栋302房的产权人，该房屋建筑面积91.33平方米，用途为住宅。被告颜芹也是粤Ｃ×××××小汽车的所有人。珠海市祈福物业代理有限公司的法定代表人为被告颜芹，公司住所地为珠海市明珠××路××号商场之九。珠海市明珠××路××号商场之九的产权人为唐丽娥，建筑面积为108平方米。庭审中被告颜芹确认该商铺的一半由其与房东签订租赁合同，由珠海市祈福物业代理有限公司自2003年使用至今，同意按该商铺一半面积计算物业管理费，但认为该物业管理费一直由商铺的另一合租人代为交纳，是原告拒收2016年1月至10月的物业管理费。现原告根据其电脑系统打印出来的明细表主张被告颜芹拖欠住宅2栋302房2013年7月至2013年8月的物业管理费142元、门铃门锁维护费4元、公摊电费4元；拖欠翠景花园2号商场之九商铺2016年1月至10月的物业管理费650元，以及粤Ｃ×××××小汽车2015年1月至2016年10月的停车费1540元，并请求滞纳金847元。同时，原告提供了催缴通知以证明曾向被告进行过催收。被告颜芹辩称以现金方式交费，不存在拖欠原告物业费的情形。被告颜芹提供了2013年11月至2014年5月管理费、停车费的发票，2015年1月至2016年8月管理费、公摊费的发票，2016年9月、10月管理费、公摊电费的收据，上述发票、收据显示每月管理费71元，公摊费4元、停车费70元。原告提供了翠景花园2号商场之九2015年4月至12月的物业管理费收据，显示天津包子、祈福物业每月物业管理费共计130元。原告提供了CKA923小汽车在起公司电脑中自2015年7月至2016年9月的入场记录，但未提供相应的出场记录。被告颜芹称不拖欠停车费，其车辆是停放在小区外面的。以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，原告领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业三级资质证书，其符合从事物业管理活动的资格。原告与被告所住小区的业主委员会签订的《物业管理委托合同》系签订方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同对被告和豪景花园小区业主及物业使用人均具有法律约束力。被告所有的珠海市明珠南路2108号2栋302房、以及租用的明珠南路翠景花园2号商场之九在上述物业服务范围内，被告作为业主、承租人已受用了原告提供的基本物业管理服务，应向原告支付相应的物业管理费及停车费。根据原、被告双方的陈述，被告采取现金的方式缴纳物业管理费，原告开具发票或收据。被告辩称2014年7月至8月的物业管理费已缴纳，但未提交相应缴费的证据，因此，被告应向原告交纳2014年7月至8月的住宅物业管理费150元、2016年1月至10月的商铺物业管理费650元。关于被告辩称诉讼时效问题，原告与被告所住小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》的有效期为5年，被告缴纳物业管理等费用是持续性行为，被告关于已过诉讼时效的辩解理由不能成立，本院亦不予采纳。关于滞纳金，被告仅提供了其自行制作的催缴通知，未能举证证明其已送达被告并进行了催缴，故对原告滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求的停车费，被告虽然居住在案涉小区，也是粤Ｃ×××××小汽车的所有人，但并不必然导致产生每月70元的停车费，原告仍须举证粤Ｃ×××××小汽车在2015年1月至2016年10月期间停放在小区，对此原告提供了该车辆的入场纪录，未提供出场记录，不足以证明该车辆在此期间长期停放小区产生了停车费，故原告的该项请求，依据不足，本院不予支持。对原告第二项要求确认被告拖欠三个月以上物业费的诉讼请求，本院认为，原告第一项诉讼请求实际上包含了欠费的起止时间，就第一项诉讼请求本院已作出了认定和处理，原告再请求确认，属于重复诉请，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告颜芹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市家家信物业管理有限公司支付住宅物业管理费150元、商铺物业管理费650元，合计800元；二、驳回原告珠海市家家信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由原告珠海市家家信物业管理有限公司负担100元，被告颜芹负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 杨 凡人民陪审员 宋柳青人民陪审员 王世荣二〇一七年十月二十日书 记 员 郑漫莹朱丹君 微信公众号“”