（2017）沪02民终9500号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-07-12
案件名称
吕敏玲、陈树权与吴保康、陈天慧房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕敏玲,陈树权,吴保康,陈天慧,上海方乐房地产经纪事务所
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
上海市第二中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）沪02民终9500号上诉人(原审原告)：吕敏玲，女，1939年3月17日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：陈嵋,吕敏玲之女，女，1964年1月17日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人(原审原告)：陈树权，男，1941年1月24日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：杨振荣，上海市瑞和律师事务所律师。委托诉讼代理人：郦诗远，上海市瑞和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：吴保康，男，1984年5月15日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：华晨兴，上海云赢律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈天慧，女，1995年4月1日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：李东方，上海李东方律师事务所律师。原审第三人：上海方乐房地产经纪事务所，住所地上海市普陀区。上诉人吕敏玲、陈树权因与被上诉人吴保康、陈天慧、原审第三人上海方乐房地产经纪事务所(以下简称“方乐地产”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初5436号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人吕敏玲、陈树权上诉请求：撤销一审判决主文第二、三项，改判支持其一审相应诉请或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、一审法院未能查明《公证书》、《委托书》的来源与事实真相，即陈天慧没有能力也没有权利与吴保康订立房屋买卖合同；2、吴保康出示的收条虽有陈天慧的签名，但内容并不是陈天慧书写。第一张收条未写明日期，第二张收条日期也非陈天慧书写，两张收条均为伪造；3、己方并未请求吴保康予以补偿，一审判决主文的第三项超出权限，与法相悖。二、一审适用法律错误。吴保康不是善意的购房人。1、房屋的转让价款为人民币(以下币种均为人民币)255万元，但当时其市场价约为380万元，交易价格明显低于市场价格，吴保康并没有支付合理对价；2、吴保康欲购买闸北区的房屋，却通过普陀区的中介来购房，有违常理；3、吴保康在购房过程中并未去看房，也没有与己方或租客有任何接触，其对房屋状况等均不了解，有别于一般购房人。故吴保康在购房时种种行为均有悖于常理，且没有支付合理对价，一审认定其为善意购房人是错误的。本案是典型的套路贷，是有组织的违法行为，应由公安部门处理。被上诉人吴保康辩称，其是善意的，对公证文书效力不可预知。房款后续走向也与吴保康无关。同意一审判决，请求予以维持。被上诉人陈天慧辩称，本案是典型的套路贷，是诈骗行为，陈天慧没有收到任何房款。一帮人利用陈天慧智力低下进行诈骗，吴保康也是整个套路贷之中一个环节。二审应驳回本案，先刑后民。法院没有能力查明有关诈骗的事实，应当由公安机关查明。原审第三人方乐地产未作述称。吕敏玲、陈树权向一审法院起诉，要求判令：一、确认吴保康、陈天慧之间关于本市静安区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的《上海市房地产买卖合同》无效；二、系争房屋恢复登记至吕敏玲、陈树权及陈天慧名下。一审法院认定事实如下：吕敏玲、陈树权系夫妻关系，陈天慧系吕敏玲、陈树权的孙女，三人原为系争房屋的产权人(2010年登记)。2015年9月1日，湖北省云梦县公证处出具(2015)鄂云梦证字第352号《公证书》，载明吕敏玲、陈树权于2015年9月1日在其处共同在《委托书》上签名、捺印等。《委托书》则载明，委托人吕敏玲、陈树权，受托人陈天慧，因委托人在湖北省疗养，不便亲自回沪办理系争房屋的有关手续，特委托陈天慧为代理人，代为全权办理如下委托事项：一、代为签订所售房屋的房地产买卖转让合同；二、代为办理产权交易过户、登记手续；三、代为收取所售房屋的房价款；……委托期限自签署本委托书之日起至2016年8月31日止。2015年10月21日，陈天慧与吴保康就系争房屋签署《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)。该份合同上载明，系争房屋转让价款为255万元，双方应于2016年2月29日前办理转让过户手续。合同附件三的付款协议载明，吴保康于2015年10月20日前支付5万元作为定金，于2015年10月30日前支付90万元，应于2016年1月31日前支付160万元。落款处，有吴保康、陈天慧的签名(陈天慧并作为吕敏玲、陈树权的代理人签名)。2015年11月4日、11月9日，吴保康的妻子李云先后向陈天慧转账49万元、41万元。2016年2月5日，系争房屋被核准变更登记至吴保康名下。2016年3月1日，吴保康申请的贷款160万元放款至陈天慧的银行帐户。2016年5月12日，湖北省云梦县公证处出具《湖北省云梦县公证处关于撤销(2015)鄂云梦证字第352号公证书的决定》。该决定书上载明，2016年4月18日收到吕敏玲、陈树权代理律师来函，申请对(2015)鄂云梦证字第352号公证书进行复查。经复查查明，2015年9月1日，他人持伪造的身份证，冒充陈树权、吕敏玲夫妇委托陈天慧处理该房产，办理委托公证，骗取(2015)鄂云梦证字第352号公证书。据此，特决定撤销上述公证书，该公证书自始无效。一审另查明：1、上海市儿童保健所曾于2010年4月19日出具《儿童智能测验报告单》，其上记载陈天慧的总IQ值为93，《病情及医疗记录》中记载诊断结果为“智力落后”。2、李云转账支付给陈天慧的49万元和41万元，均于转账当天柜台取现；转入陈天慧名下银行帐户的贷款160万元，也于当日由案外人张峰作为陈天慧的代理人，经柜面卡取。3、签订房屋买卖合同时，系争房屋由吕敏玲、陈树权对外出租。一审中，关于交易过程，吕敏玲、陈树权及陈天慧称，陈天慧从小智力落后于常人，并无能力处分房屋；陈天慧并不认识吴保康，只认识方乐房产的ＸＸ(因为之前曾向其借过款)，有一天ＸＸ接其一同去银行，其就去了，去银行后其按要求将钱款取出后交给同行的另一人后，就自行回家了，不知道发生了什么事。目前系争房屋由吕敏玲、陈树权居住使用。吴保康则称，其因他处无房，一直想购房自住，经朋友介绍得知系争房屋出售的信息。看过几次房，都是租客在。在与陈天慧的几次见面过程中其并未发现陈天慧有智力低下的情况，陈天慧持有公证委托书，其对该委托书如何形成并不知情，还曾就该公证书的问题询问过中介和交易中心，确认陈天慧有权交易后其才与陈天慧签订合同。陈天慧在交易过程中确有同伴随行，但其并不认识，其完成付款后并未注意款项的去向。之后其一直正常归还银行贷款，并仍与家人多人同住一处，因陈天慧未按约定向其交房，其上门后才得知陈天慧起诉了。方乐地产则称，房屋买卖合同是根据陈天慧的要求拟定的，当时并未发现陈天慧的智力异于常人。此外，吕敏玲、陈树权还称，因想为儿子在外地购房养老，资金有缺口，所以陈天慧的男友曾怂恿陈天慧办理了无抵押贷款，之后不知为何系争房屋就变更至吴保康名下，吕敏玲、陈树权询问陈天慧才知道了陈天慧受到了诈骗，目前吕敏玲、陈树权及陈天慧未收到任何房款。一审中，吕敏玲、陈树权坚持诉请，并表示因未收到任何房款，房款的返还问题不应在一审中处理。吴保康表示，不同意吕敏玲、陈树权的诉请，但鉴于房价上涨，自愿补偿吕敏玲、陈树权40万元。一审法院认为：民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益。根据一审查明的事实，就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)系由他人冒吕敏玲、陈树权之名办理了虚假的委托公证后由“代理人”陈天慧冒名而签，而相关的公证委托书已被撤销。现吕敏玲、陈树权表示对陈天慧的签名不予追认，因此陈天慧以吕敏玲、陈树权的名义所签订的上述合同，因缺乏当事人的真实意思表示而应归于无效。关于合同无效后果的处理问题，根据一审的事实及当事人的陈述，吴保康在签订上述合同时已有公证委托书在先，其购买房屋所支付的对价尚属合理，并已完成过户登记。虽吕敏玲、陈树权及陈天慧均称并未实际收到房款，但根据证据显示，吴保康已向陈天慧支付了房款，至于款项的后续走向，吕敏玲、陈树权及陈天慧并未提供充分证据证明与吴保康有关。鉴于此，一审法院认为吴保康为善意购房人，可取得房屋的所有权，吕敏玲、陈树权主张恢复系争房屋原产权登记的诉请，一审法院难以支持。吕敏玲、陈树权由此所造成的损失，可另行向有过错的责任方主张。一审中吴保康表示考虑房价上涨自愿补偿吕敏玲、陈树权40万元，并无不妥，一审法院予以认可。一审法院判决：一、关于上海市静安区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)无效；二、驳回吕敏玲、陈树权的其余诉讼请求；三、吴保康应于判决生效之日起三日内自愿补偿吕敏玲、陈树权40万元。二审中，吕敏玲提供2016年3月25日上海市公安局宝山分局立案告知书，载明陈天慧报诈骗案决定立案。吕敏玲提供2016年6月28日云梦县公安局立案告知单，载明云梦县司法局公证处报他人使用虚假信息案决定立案。吕敏玲表示是由其陪同陈天慧向宝山公安局报案。本院认为，根据公安机关刑事案件立案受理情况，本案所涉房屋买卖行为可能涉嫌诈骗及他人使用虚假信息等刑事犯罪，吕敏玲、陈树权有关本案民事诉讼的起诉应予驳回。同时需要指出的是，吕敏玲、陈天慧已获知公安机关立案受理其报案，未向一审法院如实报告前述情况，其行为有违诉讼诚信。据此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初5436号民事判决；二、驳回吕敏玲、陈树权的起诉。一审判决受理费27,200元、保全费5,000元，退还吕敏玲、陈树权；上诉人吕敏玲、陈树权预交的二审案件受理费27,200元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 彭 辰审 判 员 姚 跃代理审判员 陈家旭二〇一七年十月二十日书 记 员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。 来源：百度搜索“”