（2017）冀07民终2099号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-28
案件名称
李春兰、李春霆确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
河北省张家口市中级人民法院
所属地区
河北省张家口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李春兰,李春霆
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀07民终2099号上诉人（原审原告）：李春兰，女，1951年12月9日出生，汉族，农民，住河北省怀安县。委托诉讼代理人：张映亮(系李春兰儿子)，汉族，1973年10月31日出生，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：李春霆，男，1974年8月2日出生，汉族，工人，住新疆克拉玛依市独山子区。委托诉讼代理人：李晓庆（系李春霆侄子），1987年1月4日出生，汉族，农民，住河北省张家口市怀安县。上诉人李春兰因与被上诉人李春霆确认合同无效纠纷一案，不服河北省怀安县人民法院（2017）冀0728民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人李春兰及委托诉讼代理人张映亮，被上诉人李春霆的委托诉讼代理人李晓庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李春兰上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，确认张贵善与李春霆就位于怀安县解放街村水口寺28号房产所签订的《房屋买卖合同》无效；判令李春霆返还房屋及产权证和土地使用证。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。(一)、本案《房屋买卖合同》所涉及的房屋及宅基地，系经怀安县左卫镇解放街村村委会及政府部门批准给予李春兰夫妻的，并于1972年在该宅基地建造房屋院落一处，是属于农村集体宅基地和农民的住房。李春霆属于外省市城镇居民，其户籍及居住一直在新疆××独山子区，并在当地工作，并非争议宅基地左卫镇解放街村经济组织成员。根据我国现行法律及土地政策，农村宅基地的享有是与集体经济组织成员资格联系在一起的，农村的宅基地只能分配给本经济组织成员使用，城镇居民和非本集体经济组织成员不得买卖宅基地和农村住宅。李春霆通过涉案合同购买涉案房产，违反了相关法律、行政法规的强制性规定和国家相关的土地政策规定，依据《中华人民共和国合同法》第52条、第5项的规定，当属无效。(二）李春霆就涉案房屋签订的涉案合同，损害了社会公共利益，应属无效。1999年以来，国家之所以反复强调禁止城镇居民购买农村房屋，主要是为了保护农民利益、保持农村稳定、保障经济社会可持续发展、保护全民族的根本利益，是为了保障农民的基本生存条件，维护社会稳定，这些都属于社会公共利益。涉案合同即城镇居民购买农村房屋的合同，在违反现行法律和国家政策、有关规定的同时，也损害了其所维护的社会公共利益，故应按照《合同法》第52条第4项的规定认定无效。若依一审法院判决有效，将产生与现行土地法律政策背道而驰的负面导向作用，将为城镇居民购买农村房屋和宅基地开辟通道，大开绿灯，将释放城镇人员的强大购买力，严東冲击对农村耕地保护的红线，带来严重侵害广大农民合法权益的社会后果，将严重动摇农业、农村稳定，破坏和谐社会，导致不稳定因素。(三）最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议关于民事部分的会议纪要关于农村房屋买卖问题明确指出（19),“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”而涉案房产所在地区属于非试点地区。因此，根据该审判会议精神，涉案房屋买卖合同应当认定为无效。(四）、基于婚姻关系，李春兰是涉案房屋的共有权人。如上所述，李春兰对买卖涉诉房产并不知情，也没在涉案合同上签字画押，自始未同意处分涉案房产，出卖方属于无权处分行为，涉案房产至今仍登记在李春兰配偶名下未变更。根据《中华人民共和国物权法》第97条的规定“处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”，同时根据最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释的相关规定，李春兰认为涉案合同应认定为无效，以保护李春兰合法财产权益和基本生存权利以及作为妇女老年弱势一方的权益。最后、涉案合同中上出卖方处仅显示李春兰配偶一人的名义签字，并未包括李春兰本人签名，不符合表现代理的条件，一审法院以表现代理为由认定涉案合同有效，于法无据。二、一审法院认定事实不清一审法院认为李春兰应知道其丈夫将房屋出卖给李春霆以及认定签订合同是双方真实意思表示没有事实依据。首先，在涉案合同所注明的合同签订时，李春霆远在新疆，根本没有回到签约地，怎么可能到所谓的签订地即李春兰家中，李春兰怎能知道所谓签订合同的事情，涉案合同上的买受人处的签字或手印也不知何人所为；况且李春兰系全文盲，直到在2016年初县里对不动产普查时才知道此涉案合同内容。其次，2011年李春兰丈夫因偿还丈夫及长子（均己故）治病所欠外债（并非一审李春霆所称为了他处买楼房，李春兰购买房屋是在2008年），鉴于家中实际情况及李春兰丈夫的病情，无奈向李春霆借款50000元，李春霆因担心以后无力偿还或李春兰子女不愿偿还，故将涉案房屋的房证抵押给李春霆，并称以后还款时，李春霆就将房产及证书返还。所以，李春兰一直认为是将房子抵押给李春霆的，双方就涉案房屋的交易并非双方的真实意思表示，否则在合同中不会出现回购条款，也不会有早在李春兰丈夫去世后第一个春节期间，李春兰就向李春霆偿还欠款要求返还涉诉房屋的事实过程了，同时李春兰的家具用品仍在涉案房屋中，只是后因李春霆违背承诺并以种种借口不愿返还而发生纠纷。即便是假设一审法院认定的所谓意思表示真实的内容，也因与法律的强制性或禁止性规范相抵触、违反社会公共利益，当属无效，不受法律保护。三、一审法院的判决理由不成立，不应当作为判决依据。不论一审法院所谓该镇相关房屋的建设是否违反国家有关法律及能否出售，仅就所针对的房屋性质类型而言，本案涉及的房屋是属于农村集体宅基地上的房屋，与一审法院所提及的“商品房城镇居民也可以买卖”没有关联，更是不能类比，完全属于两种不同类型和性质的房屋。一审法院以“且解放街、生产街等四个街的村民在侵权、人身损害赔偿等领域的相关标准也已适用城镇居民的标准”作为判决理由之一，没有无依据。被上诉人李春霆辩称，我买这房屋并不是宅基地，是买的房屋居住。买房是两个目的，当时李春兰需要钱，并不是上诉说的外债多少李春兰是买楼房压力大才卖的房屋。上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回上诉、维持原判。李春兰向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决确认张贵善和被告李春霆于2011年8月1日就位于怀安县左卫镇解放街村水口寺28号房产所签订的《房屋买卖合同》无效。2.判令被告返还房屋及产权证和土地使用证。3.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告系姐弟关系，2011年8月1日，被告李春霆与原告配偶张贵善在张贵善家中签订了《房屋买卖（契约）合同》，双方约定张贵善将座落于河北省怀安县左卫镇解放街口水寺28号房屋一处（原建房院时间1972年）卖于本案被告名下，永远归被告所有，房产总价人民币50000元。2011年8月1日张贵善将房产移交被告时，被告一次性给付张贵善全部款项。房屋院内有土木结构北窑三间，砖木结构西房两间，东至霍玉花，西至武尚友，南至贾进英，北至街，使用面积共305㎡。同时约定如有一方违约其责任自负，并赔偿给对方造成的所有损失。现原告主张被告不是左卫镇解放街村民，买卖合同的签订违反法律规定，主张该合同无效。被告主张买卖合同的签订是双方自愿行为并且被告已经给付价款，原告也已经交付了房屋，且从购买房屋后一直给双方父母居住使用，该合同应该有效。一审法院认为，本案买卖合同的标的物为农村宅基地上的自建房屋，该房屋的买卖涉及到宅基地使用权的处分。随着左卫镇城镇一体化建设的推进，左卫镇现有部分房屋为商品房，城镇居民也可以购买，且解放街、生产街等四个街的村民在侵权、人身损害赔偿等领域的相关标准也已适用城镇居民的标准。在本案中原、被告系亲姐弟关系，被告李春霆购买房屋是为了给双方父母居住，依照老人养儿防老的传统观念让父母老有所养、老有所依。另《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告丈夫张贵善与被告签订房屋买卖合同的地点是在原告家中，原告作为张贵善配偶理应知道其丈夫的民事行为是将该房屋出卖与其弟李春霆，且张贵善的民事行为已构成法律上的表见代理，故原告应知道该房屋已出卖给其弟弟即本案被告李春霆。因此双方签订合同时是双方真实意思表示，且从维护家庭和睦、经济秩序和交易稳定的角度，根据合同法诚实信用原则，本案争议的房屋买卖合同为有效合同，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李春兰的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告李春兰负担。本院二审期间，李春兰提交四张纸十二张照片。你证明涉案房屋并不是老人使用，而是用来加工食品经营的。李春霆质证意见我不承认，现在是我父母在那里住的，李晓庆的父母也在那里住的。本院认证，李建华提供的证据与本案具有关联性，但达不到其证明目的。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据查明的事实，李春霆购买涉案房屋是为了给其与李春兰的父母居住。李春兰丈夫张贵善与李春霆于2011年8月1日签订房屋买卖合同时，签订的地点是在李春兰家中。李春兰作为张贵善的妻子与张贵善共同生活，按照常理，应当知道其张贵善将该房屋出卖与其弟李春霆，且李春霆也支付了该房屋的相应价款。李春兰主张双方签订的房屋买卖合同中有回购条款，但在该合同中没有约定。在是隔多年后，随着房地产市场行情的上涨，李春兰主张房屋买卖合同无效明显违反诚实信用原则。综上，原审法院判决并无不当，上诉人李春兰的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李春兰负担。本判决为终审判决。审判长 成 进审判员 姜建龙审判员 王 悦二〇一七年十月二十日书记员 宋 力附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注公众号“”