（2017）京0106民初19829号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-03-23
案件名称
北京华夏夕阳红商贸有限公司与北京市丰台区南苑乡南苑村村民委员会、马恩忱租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京华夏夕阳红商贸有限公司,北京市丰台区南苑乡南苑村村民委员会,马恩忱
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第二条
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初19829号原告：北京华夏夕阳红商贸有限公司，住所地北京市丰台区团河路北口西500米。法定代表人：于乃国，总经理。委托诉讼代理人：王凯君，北京储正律师事务所律师。被告：北京市丰台区南苑乡南苑村村民委员会，地址北京市丰台区南苑团河路北10号。负责人：王春梅，主任。被告：马恩忱，男，1974年10月25日出生。二被告委托诉讼代理人：王栋，北京市嘉安律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：李亚凡，北京市嘉安律师事务所律师。原告北京华夏夕阳红商贸有限公司（以下简称夕阳红商贸公司）与被告北京市丰台区南苑乡南苑村村民委员会（以下简称南苑村委会）、马恩忱租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夕阳红商贸公司法定代表人于乃国、委托诉讼代理人王凯君，被告南苑村委会及被告马恩忱的委托诉讼代理人王栋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告夕阳红商贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令马恩忱退还申请人2017年1月15日至2017年2月28日的厂房租金17500元；2、判令马恩忱退还申请人预付的2017年3月1日至2018年2月30日的厂房租金80000元；3、判令二被告承担其造成申请人生产经营损失的费用89.90279万元；4、判令二被告支付2017年3月至2019年3月租金差额40000元；5、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2004年3月1日，北京华夏夕阳红商贸有限公司与马恩忱订立租赁合同，约定马恩忱将自己位于南苑天津庄的自建房出租给原告作为厂房使用。租赁面积1336㎡，租赁期限十年，后合同到期前双方在原合同范本上续签合同至2019年底，并且年租金自2014年3月2日起涨至14万元。原告于2015年8月4日已经通过被告马恩忱提供的银行卡号预付其2016年3月1日至2017年2月底的房租14万元，又于2016年4月29日和11月8日以借条方式预付2017年3月1日起的房租金共8万元。同年11月21日，公司住所地南苑村委会毫无征兆以通知方式告知租户在12月1日前搬家。即没有与原告订立拆迁补偿安置协议又没有给予原告合理的腾退过渡期限；在原告未来得及搬走情况下，12月30日南苑村委会即强行停电，之后陆续以停电等方式逼迫原告无法正常生产经营，直至将原告逼至搬迁。被告南苑村委会辩称，不同意原告的全部诉请，请法院驳回。南苑村委会与被告没有任何关系，是北京中恒金苑有限公司租给马恩忱，马恩忱与原告签订的协议。根据合同相对性的原则，起诉南苑村委会被告不适格。本地实施的不是拆迁，而是疏解，没有拆迁补偿。因此原告的请求没有事实依据。原告主张的南苑村委会采取了停水停电迫使原告搬离，应提起财产损害赔偿纠纷，与本案无关。被告马恩忱辩称，不同意原告的全部诉请，请法院驳回。理由一：8万元并不是预付款，也不是租金，实际是民间借贷纠纷，证据中有借条为证。理由二：关于退还17500，实际原告使用房屋已经远远超过期限，租金刚好不应退还。理由三：生产经营损失费用，属于疏解，不是拆迁，不可归责于双方的原因解除的合同，马恩忱与中恒金苑的合同于2017年2.3月份双方协商一致解除了，因此不应有任何的赔偿补偿。理由四：租金差额4万，与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据双方一致认可的证据，本院认定事实如下：2005年4月14日，北京市丰台区南苑农工商联合公司、北京市丰台区南苑农工商联合公司第二分公司（出租方）与马恩忱（承租方）签订《场地有偿使用协议》，马恩忱租用南天津庄南，东至×西至×，面积1998平方米的场地，使用期限十五年，自2003年1月1日起至2017年12月31日止。2004年3月1日，马恩忱（甲方）与夕阳红商贸公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于南苑天津庄办公房及库房租赁给乙方经营使用。一、地址及面积：1、地址：南苑天津庄。2、面积共1336平方米，其中库房936平方米，办公房400平方米。二、租期及租金。1、租期10年，自2004年3月1日起至2014年3月1日止。2、租金。年租金为10.5万元。人民币大写壹拾万伍仟元。三、付款方式：1、每年按上交租金，租金不得拖欠。五、其它条款：1、甲、乙双方不得提前单方面终止合同。2、合同期内如遇国家或地方政府规划占地需要乙方搬迁时，乙方无条件搬出。该合同在租金处有手书部分“租金每年涨至14万元，租期至2019年底”，在第五条其他条款处有手书部分“甲方将乙方多付的租金退还乙方”。夕阳红商贸公司主张上述手书部分由其书写，马恩忱对上述手书部分所载内容不予认可。上述协议签订后，马恩忱依约交付房屋。夕阳红商贸公司于2015年8月4日支付了2016年3月1日至2017年2月底的房屋租金14万元。2016年11月21日，南苑村委会发出《通知》，为配合南苑村完成疏解任务，要求各租户于2016年11月21日至2016年12月1日之内搬离。如有租户在规定时间不予配合的，南苑村将要采取相应的措施，予以清退。另，涉案房屋无建设规划许可手续。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、借条及银行转账凭证2份。夕阳红商贸公司提交2016年4月29日、2016年11月8日的借条两张，主张马恩忱曾向于乃国借款八万元，用于预付房屋租金。马恩忱对上述证据的关联性不认可。上述证据无论从证据形式看所载证明名称是“借条”，从内容上看，所载内容是“今借”于乃国款项。借条中并未载明该借款系预付租金所用。故，对该证据的关联性本院不予确认。双方如确实存在借贷关系，可另案解决。2、增值税专用发票、经营销售历程统计表。夕阳红商贸公司提交上述两份证据，佐证其经营收入损失。首先，经营销售历程统计表系其单方制作，对该证据的真实性本院无法确认。其次，增值税专用发票即使是真实有效的，也只能证明其收入情况，而并不能证明其损失的多少。故，对上述两份证据本院均不予确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，马恩忱就未取得建设工程规划许可证的房屋与夕阳红商贸公司签订租赁合同，双方所签订的租赁合同无效。双方合同虽然无效，但夕阳红商贸公司仍应参照合同约定租金标准按照其实际占用房屋的期间支付房屋占有使用费。关于本案的腾退时间，因合同双方对此不能达成一致意见，本院结合已查明事实及举证责任分配情况，认定为2017年1月14日。夕阳红商贸公司于2015年8月4日支付了2016年3月1日至2017年2月底的房屋租金14万元，按照此标准马恩忱仍应退还夕阳红商贸公司房屋占有使用费17500元。关于经营损失问题，本院结合双方导致合同无效的过错责任、合同履行情况、另行租赁房屋的差价及成本，依法酌定为7万元。夕阳红商贸公司主张的其他诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。本案是租赁合同纠纷，南苑村委会并非涉案合同的相对方，故，夕阳红商贸公司要求其承担责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、马恩忱于本判决生效之日起七日内返还北京华夏夕阳红商贸有限公司房屋占有使用费17500元；二、马恩忱于本判决生效之日起七日内给付北京华夏夕阳红商贸有限公司经营损失70000元；三、驳回北京华夏夕阳红商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7064元，由北京华夏夕阳红商贸有限公司负担6070元（已交纳），由马恩忱负担994元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 董 会二〇一七年十月二十日书记员 商丽颖 搜索“”