（2017）鲁0214民初4344号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-05-31
案件名称
隋桂琴与青岛真源置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市城阳区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
隋桂琴,青岛真源置业有限公司,中国建设银行股份有限公司青岛四方支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第八条第一款
全文
山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0214民初4344号原告隋桂琴，女，汉族，1965年7月21日生，住青岛市城阳区。委托代理人许立涛，山东海乐普律师事务所律师。被告青岛真源置业有限公司，住所地青岛市城阳区西郭庄社区12号楼1单元402室。法定代表人王成卫，该公司总经理。第三人中国建设银行股份有限公司青岛四方支行，住所地青岛市重庆南路26号，统一社会信用代码：91370203863581680G。负责人单正鑫，该行行长。委托代理人李修超，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。原告隋桂琴与被告青岛真源置业有限公司，第三人中国建设银行股份有限公司青岛四方支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告隋桂琴的委托代理人许立涛，第三人中国建设银行股份有限公司青岛四方支行的委托代理人李修超均到庭参加了诉讼，被告青岛真源置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月11日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》，原告购买了被告开发的位于青岛市城阳区泰城路537号臻园小区3号楼2单元901户房屋，并在中信银行贷款支付了全部购房款。2014年4月，被告向原告交付房屋，原告从被告处领取房屋钥匙，后装修入住。合同约定双方应在房屋交接之日起180天内办理房屋过户手续，并且被告保证在向原告交付房屋时该房屋没有抵押，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷。经原告在合理期间内多次催告，但被告迟迟未予办理房屋过户手续。后原告到城阳区房产交易中心查询得知，该房屋上设定了抵押权，无法办理过户。根据相关法律规定，该房屋抵押权应当予以解除，故请求判令：1、被告将青岛市城阳区泰城路537号臻园小区3号楼2单元901户房屋过户到原告名下；2、解除被告和第三人在青岛市城阳区泰城路537号臻园小区3号楼2单元901户房屋上设定的抵押权；3、本案诉讼费用由被告承担。为证明其诉讼主张，原告向本院提交下列证据：一、原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》1份，证明原告购买了被告开发的涉案房屋，并在房屋管理部门办理了网签备案，双方房屋买卖法律关系成立，该合同合法有效，应受法律保护。第三人称因第三人并非合同当事人，对其双方签订的合同真实性不予确定。二、住宅专项维修资金专用收据1份、购房款收据2份、中信银行个人购房借款合同1份及银行还款记录6份，证明原告已缴纳了涉案房屋维修基金，就购买本案房屋向被告支付了首付款并向中信银行青岛分行抵押贷款，贷款银行将贷款全部支付给了被告，贷款办理成功并由原告每月还贷情况，原告已经向被告支付了全部购房款，但被告未向原告出具正式购房发票等收付款凭证。第三人认为对于住宅专项维修资金专用收据、房款收据的真实性无异议，但无法证明其款项是汇入到原、被告双方合同约定的监管账户。第三人不是合同的当事人，对该证据的真实性无法确认，根据合同所约定放款账号与原告证据1预售合同所约定的监管账户不一致，原告对涉案房屋不能解压存在过错，且该合同均未办理抵押登记，第三人对涉案房屋仍享有抵押权。三、业主手册1份及物业费单据1份，证明被告在2014年4月向原告交付了涉案房屋，原告接收涉案房屋并已经实际占有使用，原、被告双方的商品房预售合同已经实际履行。第三人称对业主手册无异议，物业费单据真实性无法确认，且不能作为房屋交付的证据，应提交房屋交付的交接文件。四、青岛中院民事裁定书1份，证明涉案房屋已经足额缴付了购房款，涉案房屋已经实际交付使用，第三人对此事实无异议，解除对涉案房屋的查封。第三人称对真实性无异议，但只能证明涉案房屋具备了解封条件，不足以证明该证据可以解除第三人所享有的抵押权，再无法律明确规定的情况下，原告无权要求解除第三人所享有的抵押权。被告未答辩，亦未向本院提交证据。第三人提交下列证据：《固定资产贷款合同》、《最高额抵押合同》、开户通知书、贷款转存凭证、核定贷款指标通知、房地产他项权证各2份，证明2012年5月31日，被告与第三人签订《固定资产贷款合同》,约定被告向第三人借款1.5亿元，用于臻园居住小区项目开发，借款期限为36个月，即从2012年5月31日起至2015年5月30日。同日，被告与第三人签订《最高额抵押合同》,被告愿意为上述《固定资产贷款合同》项下的一系列债务提供最高额抵押担保，以合同“抵押财产清单”所列之财产设定抵押，担保责任的最高限额为人民币2亿元。抵押财产清单如下：抵押财产为国有土地使用权，房地产权证证书号为：青房地权市字201152904号，位于城阳后桃林社区，面积为50194.2平方米，抵押财产价值为29274.71万元。2012年8月2日，被告与第三人签订《固定资产贷款合同》，约定被告向第三人借款5000万元，用于臻园居住小区项目开发，借款期限从2012年8月2日起至2015年5月30日。同日，被告与第三人签订《最高额抵押合同》，被告愿意为上述《固定资产贷款合同》项下的一系列债务提供最高额抵押担保，以合同“抵押财产清单”所列之财产设定抵押，担保责任的最高限额为人民币5000万元。抵押财产清单包含：1、抵押财产为国有土地使用权，房地产权证证书号为：青房地权市字201152904号，位于城阳区后桃林社区，面积为50194.2平方米，已经为编号为FKD2012-30的《固定资产贷款合同》提供抵押担保，担保金额为20000万元；2、抵押财产为在建工程，建筑面积75637.09平方米，抵押财产价值9972万元。在建工程抵押明细中包括涉案房屋在内。第三人按照合同约定已足额发放了贷款，合法办理了抵押，且抵押权的设立先于原、被告之间的债权。原告对该证据的真实性无异议，但原告已经支付全部购房款且实际入住的情况下，其享有消费者的权益优先于本案的抵押权，该抵押权应依法解除。经审理查明，2012年5月31日，被告青岛真源置业有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司青岛四方支行签订《固定资产贷款合同》（合同编号：FKD2012-30），约定被告向第三人借款1.5亿元，用于臻园居住小区项目开发，借款期限为36个月，即从2012年5月31日起至2015年5月30日。同日，被告与第三人签订《最高额抵押合同》（合同编号：EGD2012-7），被告愿意为上述《固定资产贷款合同》项下的一系列债务提供最高额抵押担保，以合同“抵押财产清单”所列之财产设定抵押，担保责任的最高限额为人民币2亿元。抵押财产清单如下：抵押财产为国有土地使用权，房地产权证证书号为：青房地权市字201152904号，位于城阳后桃林社区，面积为50194.2平方米，抵押财产价值为29274.71万元。2012年8月2日，被告青岛真源置业有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司青岛四方支行签订《固定资产贷款合同》（合同编号：FKD2012-49），约定被告向第三人借款5000万元，用于臻园居住小区项目开发，借款期限从2012年8月2日起至2015年5月30日。同日，被告与第三人签订《最高额抵押合同》（合同编号：EGD2012-12），被告愿意为上述《固定资产贷款合同》项下的一系列债务提供最高额抵押担保，以合同“抵押财产清单”所列之财产设定抵押，担保责任的最高限额为人民币5000万元。抵押财产清单包含：1、抵押财产为国有土地使用权，房地产权证证书号为：青房地权市字201152904号，位于城阳区后桃林社区，面积为50194.2平方米，已经为编号为FKD2012-30的《固定资产贷款合同》提供抵押担保，担保金额为20000万元；2、抵押财产为在建工程，建筑面积75637.09平方米，抵押财产价值9972万元。在建工程抵押明细中包括涉案房屋在内。因被告没有偿还上述全部借款，涉案房屋未解除抵押。2013年7月11日，原告隋桂琴与被告青岛真源置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，该合同载明：被告通过土地使用权出让的方式依法取得城阳区1400100110018000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：青房地权市字201152904号；被告经批准在该地块上投资建造臻园小区商品房，商品房已具备规定的预售条件，青岛市城阳区房地产管理处已批准上市预售（预售许可证编号：青房城字（126）9号）；原告购买被告位于青岛市城阳区泰城路537号臻园小区3号楼2单元9层901户房屋，建筑面积为123.33平方米，每平方米房屋建筑面积单价为7700元，房屋总价款949641元；原告采取银行按揭贷款付款方式，首付款449641元，应于2013年7月11日前存入合同指定账户，贷款500000元，以银行按揭贷款方式应于2013年7月11日前将办理按揭贷款所需文件全部提交指定银行，放贷机构于2013年8月11日前将贷款存入合同指定的账户；被告定于2013年12月31日前向原告交付该房屋，房屋的交付必须符合经验收合格为条件；同时，合同第十四条约定在被告取得了房地产权属登记证明后180日内，由原、被告双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；原、被告在签署房屋交接书之日起180天内，依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证；合同第十六条约定：被告保证在向原告交付该房屋时房屋没有被告设定的抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷；如房屋交付后出现与被告保证不相一致的情况，由被告承担全部责任。后原告按照合同约定付清房屋首付款；2013年8月1日，原告与中信银行股份有限公司青岛分行签订个人购房借款合同，贷款金额500000元。贷款已全部划入被告账户，原告已付清全部房款，此后原告开始分期偿还银行贷款。原告与青岛嘉百瑞物业管理有限公司签署《臻园小区业主手册》，于2014年4月开始缴纳物业费，原告接收涉案房屋，并已实际入住。上述事实，有原告、第三人提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经质证，足以认定。本院认为，根据我国相关的法律规定，在不动产问题上发生权利冲突时，权利应当得到保护的顺序依次为：消费者的权益、工程价款、抵押权和其他债权。原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同全面履行自己的义务。现原告按约已付清全部房款949641元，涉案房屋已交付使用，且涉案房屋已具备过户条件，被告应协助原告办理房屋过户手续。2012年被告为贷款将土地使用权及包括涉案房屋在内的在建工程及工程所在的国有建设用地使用权抵押给第三人中国建设银行股份有限公司青岛四方支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，第三人对涉案房屋享有抵押权，故原、被告签订的商品房预售合同的履行受第三人的约束。但原告作为涉案房屋的买受人，原告已经依约向被告支付了全部购房款，相应的合同义务全部履行完毕，因此原告享有的合同权利，应依法受到保护，且原告作为消费者的权益优先于第三人的抵押权。第三人主张原告所付房款未进入监管账户因此存在过错，本院认为，原告作为购房者，其在与被告的交易过程中按照被告要求将款项直接支付被告或打入被告账户，符合交易习惯，原告本身并无过错，且房款进入被告哪个账户的选择权和决定权并不在原告，故对第三人该意见本院不予采纳。被告在销售房屋时已取得了涉案房屋的预售许可证，第三人并无证据证明被告不能销售涉案房屋，亦无证据证明原告存在过错，故原告要求被告与第三人解除在涉案房屋上所设定的抵押权，理由正当，本院予以支持。被告未到庭应诉，视为对其权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：一、被告青岛真源置业有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司青岛四方支行于本判决生效后十日内办理青岛市城阳区泰城路537号臻园小区3号楼2单元901户房屋的抵押权解除手续。二、被告青岛真源置业有限公司在办理完毕上述手续后十日内将青岛市城阳区泰城路537号臻园小区3号楼2单元901户房屋过户到原告隋桂琴名下。案件受理费100元，由被告青岛真源置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 顾 伟审 判 员 徐 鹏人民陪审员 张 欣二〇一七年十月二十日书 记 员 胡绪云 微信公众号“”