内蒙古自治区牙克石市人民法院民 事 判 决 书（2017）内0782民初840号
原告：杨文胜，男，1960年9月5日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区牙克石市。
委托诉讼代理人：李敏冬，牙克石市胜利街道法律服务所法律工作者。
被告：ＸＸ，男，1976年1月11日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区牙克石市。
委托诉讼代理人：罗爱敏（与ＸＸ系夫妻关系），女，1973年12月16日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区牙克石市。
委托诉讼代理人：康永泽，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。
被告：牙克石市建鑫园房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区牙克石市。
法定代表人：高长盛，总经理。
被告：牙克石市正鑫房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区牙克石市。
法定代表人：毛立柱，经理。
原告杨文胜与被告ＸＸ、牙克石市建鑫园房地产开发有限公司（以下简称建鑫园公司）民间借贷一案，本院于2017年4月10日立案后，追加牙克石市正鑫房地产开发有限公司（以下简称正鑫公司）为被告参加诉讼，依法适用普通程序，分别于6月16日、6月30日、9月7日公开开庭进行了审理。原告杨文胜及委托诉讼代理人李敏冬，被告ＸＸ委托诉讼代理人罗爱敏、康永泽到庭参加诉讼,被告ＸＸ于6月30日到庭参加诉讼。被告建鑫园公司、正鑫公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨文胜向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行商品房买卖合同，交付被告开发的牙克石市楼房的全部房产，价值4132800元；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年4月30日，原告与被告ＸＸ签订房屋买卖合同，购买建鑫园公司开发的牙克石市楼房，原告交付了购房款4132800元，被告开具了收据，但被告至今不履行合同。
被告ＸＸ辩称，原告起诉没有事实依据，理由如下：1.被告ＸＸ是该项目的前期建筑商，垫付了前期开发的资金，后期由于资金问题，从该项目中撤出；被告ＸＸ不是建鑫园房地产公司负责人，现建鑫园公司负责人是高长盛，原告起诉ＸＸ个人没有事实依据；2.原告与建鑫园公司签订的购房合同为无效合同，购房合同仅记载了户数但没有各户实际的面积；并且该合同应该加盖建鑫园公司的公章，所盖的财务专用章不具有对外签订合同的效力；3.原告称交付的4132800元购房款，并没有实际交付给ＸＸ或者建鑫园公司；事实是：被告ＸＸ在2015年4月因商业经营需要资金，与孔繁辉协商借款，本案原告妻子历淑秋在2015年5月给被告ＸＸ汇款120万元，后被告ＸＸ才知该款项是原告杨文胜借出的；被告ＸＸ给出借人支付了部分利息，尚余本金120万元没有还清。原告与建鑫园公司签订的购房合同是原告为能实现120万元借款的一种担保形式，所以该购房合同不是双方真实的买卖行为。综上被告ＸＸ仅欠原告120万元，买卖合同中购房款4132800元是不存在的，原告主张2015年5月1日签订了购房合同和给付了4132800元，应当提供该款项是以何种方式给付被告ＸＸ的相关证据予以佐证。请求驳回原告诉讼请求。被告建鑫园公司、正鑫公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据为：（1）原告与被告ＸＸ在2015年4月30日签订的商品房买卖合同1份，证明该合同明确购买房屋的单价、总面积、金额、购买楼房的位置。被告ＸＸ对证据的真实性无异议，质证称该份合同尾页加盖的是建鑫园公司的财务章，财务章不能对外起到法律作用；该合同通篇空白，唯一只有2层至9层住宅及价款，其余内容双方均未签写，没有双方权利义务的约束条款，只是为了实现原告债权的担保。
本院认为，因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据予以采信，结合本案其他证据，该合同实际是为了实现原告债权的担保，故对原告的证明目的不予支持。（2）被告ＸＸ给原告出具的收条1份，内容为：今收杨文胜购房款4132800元，收款人ＸＸ签名，加盖建鑫园公司越桔北路项目部公章，无收款日期。证明被告ＸＸ收到了原告杨文胜的购房款4132800元。被告ＸＸ对该证据不予认可，质证称该收条无收款日期；企业在收取购房款应该出具专用收据，而不应由个人出具收条。
本院认为，结合本案其他证据，除双方对其中的120万元无异议外，原告未能提供充分证据证实将该款项交给ＸＸ或建鑫园公司，对该证据不予采信。（3）中国建设银行牙克石市支行在2015年5月1日转账凭证1份，金额：120万，汇款人：历淑秋，收款人ＸＸ；中国工商银行银行牙克石中央街支行交易明细4张，证明2015年5月1日后的给付ＸＸ的明细总金额187.3万余元；2015年5月30日原告向朋友王小波借款100万元的借条复印件1张（原件已销毁），原告将该款以现金方式交给被告ＸＸ。上述证据证明自2015年5月1日至2016年11月，原告以从银行转账、多次提取现金、向朋友借款等方式向ＸＸ交付房款，共支付购房款4132800元。被告ＸＸ对2015年5月1日通过建设银行转账的120万元无异议；对工商银行4份交易明细质证称，历淑秋的账户中取款的金额各不相同且分多次取出，违背房屋购买的客观事实，取款187万元与购房款的413万元不相符，不能证实是购房款及该款项交给ＸＸ或建鑫园公司；对王小波的借条复印件不予认可，质证称该借款是杨文胜是个人借款，无法证明该笔借款是否购买了建鑫园公司的房屋。
本院认为，对中国建设银行牙克石市支行在2015年5月1日120万转账凭证，因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据予以采信。关于中国工商银行银行4份交易明细，该证据仅证明历淑秋账户的取款记录，不能证明原告将支取的现金作为购房款交付被告ＸＸ，且与日常购房付款的交易方式不符；对王小波借款100万元的借条复印件认证意见为，该证据为复印件，其真实性无法核实，同时以100万大额现金方式交付购房款，不符合日常交易习惯，被告的反驳主张成立，本院对该2份证据不予采信，对原告的证明目的不予支持。2.被告ＸＸ提交的证据为：（1）商品房买卖合同1份及7668000收据各1份,证明孔繁辉借给ＸＸ180万，原告借给ＸＸ120万元，共计300万元，出借人孔繁辉和杨文胜提出要求以房屋作抵押担保，孔繁辉与被告签订的合同总价款是766万元，借款已还清；合同是为了借款所做的担保。原告对证据的真实性及证明目的不予认可，质证称该合同是否为孔繁辉签订不清楚，孔繁辉与本案没有关联性。
本院认为，该证据不能证明被告的证明目的，原告的反驳主张成立，对该证据不予采信。（2）门市出租协议书合同1份，甲方（出租人）；杜瑞兰，乙方（承租人）：于潮龙。证明被告ＸＸ租赁房屋时间为2016年9月，原告称在2015年将100万房款交给被告不属实。原告对证据的真实性及证明目的不予认可，质证称该合同租赁人不是被告ＸＸ，真实性无法确定，认为与本案没有关联性。
本院认为，该证据不能证明被告的证明目的，原告的反驳主张成立，对该证据不予采信。（3）电话录音1份（2017年7月12日）及通话记录，通话人为ＸＸ和孔繁辉，证明原被告签订房屋买卖合同过程中，孔繁辉在场，ＸＸ与孔繁辉签了一个单元的房屋买卖合同，总价款700余万元，与原告杨文胜的合同价款是413万余元；当时孔繁辉和杨文胜口头表示：签定的房屋买卖面积折款超出实际借款金额，如果还了实际借款，房子并不要求实际给付；同时双方在借款过程中，ＸＸ汇给了孔繁辉利息12万，其中包括杨文胜利息7.2万元。证明被告本案是借款纠纷，而不是原告诉称的房屋买卖纠纷。原告质证称录音不是原件，通话人是与原告无关的的第三人，被告未给付原告利息，对证据的真实性及证明目的不予认可。
本院认为，通话人孔繁辉未到庭予以证实，通话人的身份及证据的真实性无法核实，对该证据不予采信。本院出示调取的证据：（1）牙克石市市场监督管理局书证1份，证明建鑫园公司企业目前状态为登记成立，
法定代表人：高长胜；建鑫园公司于2011年6月20日办理的建设工程施工许可证、2006年12月6日建设用地规划许可证各1份，证明牙克石市建设施工和规划用地归属于建鑫园公司。原被告无异议，对上述证据予以采信。（2）牙克石市建鑫园房地产开发有限公司变更审查合格通知书、牙克石市建设局房管办于2010年6月11日出具的建鑫园公司变更为正鑫公司证明、正鑫公司2016年4月20日建筑工程施工许可证各1份。原被告对证据的真实性无异议，原告质证称，被告ＸＸ在2015年4月份和原告签订的房屋买卖协议，当时开发商是建鑫园公司，2016年才变更为正鑫公司，更名后的房地产公司应当承担更名前房地产公司的债权债务。
被告ＸＸ质证称，双方发生借款时该楼盘并没有实际施工，该项目至今没有交工；原告与被告ＸＸ即使签订协议，也应当是预购或者订购房屋，而不能形成原告提供的商品房买卖合同。
本院认为，因双方当事人对证据的真实性无异议，对上述证据予以采信，该组证据可证明牙克石市经过相关部门批准，该项目开发企业由建鑫园公司变更为正鑫公司。（3）内蒙古住房和城乡建设厅在2014年3月10日下发的正鑫公司资质证书、正鑫公司2016年4月20日建设施工许可证、正鑫公司与河南宝鼎建设公司在2015年4月1日签订的建设实施合同及正鑫公司在2016年4月17日出具的无拖欠工程款承诺书各1份，原被告对上述证据无异议，本院予以采信，该组证据可证实越桔东小区房地产现开发企业为正鑫公司。（4）2017年4月25日，正鑫公司现负责人曹锐的询问笔录，曹锐称越桔东小区的开发企业不是正鑫公司，具体由谁接管不清楚；该楼盘经牙克石市住建局同意以正鑫公司名义预售，但未与正鑫公司协商。原被告无异议，对该证据予以采信。（5）2017年8月5日，建鑫园公司法定代表人高长盛的询问笔录，高长盛称小区不是建鑫园公司投资开发，没有参与该楼盘的销售，是ＸＸ个人借用建鑫园公司资质开发建设。原告无异议，被告ＸＸ质证称证言所述ＸＸ既是开发商又是建筑商，违反我国建筑法相关规定。
本院认为，结合本案其他证据，该证言具有客观真实性，可证实被告ＸＸ借用建鑫园公司资质对越桔东小区进行开发和建设。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告ＸＸ与被告建鑫园公司经协商，达成借用被告建鑫园建设施工资质协议，被告ＸＸ以被告建鑫园公司名义在2006年12月6日办理了建设用地规划许可证，在2011年6月20日办理了建设工程施工许可证，开发建设牙克石市越桔东小区6号楼等建设施工项目。2015年4月30日，被告ＸＸ代表建鑫园公司越桔北路项目部与原告签订商品房买卖合同，合同中仅记载了户数但没有各户实际的面积，没有双方权利义务约束条款，未到房屋管理部门办理房屋网签登记手续。2015年5月1日，原告通过其妻子历淑秋账户汇入被告ＸＸ账户120万元。后被告ＸＸ给原告出具收条1份，内容为：今收杨文胜购房款4132800元，并加盖建鑫园公司越桔北路项目部财务专用章，未标注收款日期。2010年6月11日，牙克石市建设局房管办出具证明，证实建鑫园公司变更为正鑫公司，正鑫公司于2016年4月20日办理了该项目建筑工程施工许可证等相关文件，建设项目负责人为ＸＸ。该项目至今没有交工。
本院认为，原告要求被告履行商品房买卖合同，但根据本案查明的事实，原告除已付120万元外，没有充分证据证明其余购房款是如何支付；原告与被告ＸＸ签订的购房合同仅记载了户数但没有各户实际的面积；没有双方权利义务约束条款，不符合《商品房买卖合同》的形式要件，因原告未提供充分证据证明向被告交付了全部房款，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告主张的事实证据不足。本案原、被告之间建立的是借款借贷合同关系，非商品房买卖合同关系。本案立案案由确定为房屋买卖合同纠纷有误，应为民间借贷纠纷。经本院法律释明，原告仍主张本案为商品房销售合同纠纷，并坚持其诉讼请求，故本院不予支持。被告建鑫园房公司、正鑫公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条”被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下：驳回原告杨文胜的诉讼请求。案件受理费39864元，保全费5000元，由原告杨文胜负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审 判 长 弓文良
人民陪审员 张艳丽
人民陪审员 张发永
二〇一七年十月二十日
书 记 员 罗 昆 来源：