（2017）鲁06民终2924号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-17
案件名称
烟台新桥集团有限公司、杨芳商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
烟台新桥集团有限公司,杨芳
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终2924号上诉人（原审被告）：烟台新桥集团有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚路147号。法定代表人：张士家，董事长。委托诉讼代理人：李传良，山东鑫士铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨芳，女，汉族，1982年8月12日生，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘洪波，山东誉岳诚恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘均鹏，山东誉岳诚恩律师事务所律师。上诉人烟台新桥集团有限公司因与被上诉人杨芳商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2015）芝民一初字第474号判决向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人烟台新桥集团有限公司的委托诉讼代理人李传良及被上诉人杨芳的委托诉讼代理人刘洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台新桥集团有限公司的上诉请求：撤销（2015）芝民一初字第474号判决第一项，依法改判上诉人支付被上诉人的逾期交房违约金数额为26346元[自2012年8月31日至2014年1月24日计481天×547727×0.01%]；2、一、二审的诉讼费用由上诉人与被上诉人依法分担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，交房条件为该商品房经验收合格。涉案房屋所在的楼座为八一花园3#楼，2011年7月11日取得了建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位盖章《工程竣工验收报告》，双方在《商品房买卖合同》补充约定涉案房屋钥匙交付时间为2011年8月30日。因此，上诉人完全有能力按合同约定履行交付房屋。涉案楼座达到交付房屋钥匙条件后，上诉人即通知包括被上诉人在内的所有购房户交房，与被上诉人在同一个楼座的买方有19户在2011年陆续接收房屋就证实了这一事实。上诉人与被上诉人双方《商品房买卖合同》第八条的约定交房期限2012年8月30日，虽经补充协议调整为综合验收合格后的交付日期，但是综合验收对于涉案房屋就是基础设施和公共配套达到使用标准。对此，双方《商品房买卖合同》第十四条及补充协议对第十四条的补充有明确的约定，如果在交房期限未达到使用条件，双方同意由卖方即上诉人采取其它方式保证买方正常使用。因此，双方的综合验收在未取得综合验收备案表的情况下，只要卖方采取其它方式保证买方正常的居住和使用即符合合同约定。涉案楼座在2013年8月15日办理了供热并网协议后，即巳经达到了全部的基础设施和公共配套的标准和条件。一般取得综合验收备案表的商品房，也都是过一个供热年度才能供暖，涉案房屋2013年度即已经正常供暖。与被上诉人一起起诉的另八个案件【案号：（2015）芝民一初字第475—482号】，均认定2013年8月15日交房房屋达到了合同约定，逾期交房违约金承担截至到2013年8月15日，上述八份判决均已经生效并履行。因此，确定涉案房屋达到交房条件的日期为2013年8月15日还有生效判决作为依据。一审诉讼中，上诉人提交了涉案楼座内所在楼栋的交房原始记录,除被上诉人外，其它9户均在2013年前交房，最早的交房日期为2011年10月26日，涉案楼房一栏表明2014年1月24日被上诉人去办理过但未签字。这充分说明，上诉人已经在涉案楼座竣工验收合格后进行了通知，多数人自2011年10月开始接房充分证实了这一点，同时还至少证明2014年1月24日前被上诉人已经接到了通知。但遗憾的是一审对该证据未作任何评判。事实上，被上诉人及其父亲自2011年底、2012年、2013年期间就多次到被上诉人处接房，由于种种原因未接，其中一个重要的原因就是被上诉人打算转手该房，因为期间其和其父亲多次带人找到办理交房的物业公司看房。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（一）项，（三）项，对于众所周知的事实以及根据已知事实和日常生活经验法则能推定的出的另一事实，当事人无需举证。涉案房屋所在楼座，2011年7月11日竣工验收合格可以交房房屋钥匙后，上诉人即通知购房的每一位业主接房,从被上诉人起诉日前登记的交房原始记录看，2013年前交房86户，约占全部业户的90%，试想开发商可能不通知被上诉人吗，因此认定已经通知符合惯例和习惯，认定没有通知则不符合常理。结合上诉人提供的被上诉人实际接过房的原始交房记录，应当认定至少至2014年1月24日前，上诉人已经通知了被上诉人接房，更符合事实和法律规定。一审判决认定至本案开庭的2015年7月2日，并判决承担违约金，显示公平、公正、也不符合诚信信用原则。综上，一审判决未全面依法审查和认定证据，认定事实和适用法律有不当之处。为维护上诉人的合法权益，根据《民事诉讼法》第164条第一款之规定，特提起上诉，请依法支持。杨芳辩称：答辩人在与另外八人的与被上诉人之间的商品房买卖合同纠纷案件已经由一审法院作出生效判决，在判决书中已经确定上诉人所涉房屋未经综合验收，未取得建设工程竣工验收备案表，被上诉人存在违约行为，依照城市房地产管理法以及城市房地产开发经营管理条例的规定，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付适用，未经验收或者验收不合格的不得交付适用，上诉人在没有提供任何证据证实且在法院确定所涉工程未经竣工验收的前提下作为购房人的被上诉人有权拒绝接受房屋，故请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。杨芳向一审法院起诉请求：被告支付逾期交房违约金73833.60元（以房款547727元为基数按照日万分之一自2011年8月31日暂计至2015年5月10日），并自2015年5月11日起继续计算至被告实际交房之日止。事实和理由：原、被告于2010年10月10日签订了《商品房买卖合同》及附件，约定原告以547727元的总价款购买被告开发建设的、坐落于烟台市芝罘区只楚路146号3号楼3单元6层12号房屋，被告应于2011年8月30日前交付符合合同约定的房屋；若逾期交房超过30日，则被告应自约定交付期限的第二日起至实际交付之日止，以已付房款为基数按日万分之一支付违约金。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款，而被告拖延至2016年3月7日才向原告交付房屋，故成本诉。一审法院认定事实：1.2011年7月11日，建设、施工、勘察、设计、监理共同就涉案小区出具了《工程竣工验收报告》，至今尚未完成综合验收，亦未取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》和《烟台市新建住宅项目配套设施交付使用证》。2.被告与烟台5**供热有限公司于于2013年8月15日签订的编号为烟500热协字（2013）011号《并网协议》，证明涉案房屋于2013年8月15日即达到了交房条件。原告对该证据的真实性没有异议，但辩称被告至少在2013年8月15日之前，没有履行供热协议。一审法院对上述证据予以采信。3.烟台市规划局芝罘分局2011年3月20日出具的《关于立即停止烟台新桥集团有限公司警备区第一干休所地块改造二期工程7#商住楼项目违法施工的函》一份，该函件载明：2009年10月21日，被告在没有拆迁该平房及办理规划验线手续的情况下，擅自开工建设，严重影响城市规划，并引起烟台市华诚丝绸服装有限公司刘向意不断上访，我局已责令被告立即停止违法行为，但被告仍以种种理由实施建设并强行施工，故自即日被告应停止该商住楼项目的违法施工，在落实好规划拆迁相关要求前，我局将停止办理贵公司所有规划项目审批手续。故该证据证明逾期交房是因为政府部门停止了被告相关手续的办理，并非被告过错。原告对该证据真实性没有异议，但主张该证据证明逾期交房是被告造成的，一审法院对上述证据不予认定。一审法院认为：1.民事合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系平等主体间的等价有偿行为，且形式要件齐全，内容未违反法律强制性规定，一审法院认定为有效，该合同对原、被告双方具有约束力。2.关于房屋交付时间的认定。《商品房买卖合同》约定被告应当于2012年8月30日前向原告交付坐落于烟台市芝罘区八一花园14号楼2单元第7层14号房屋，附件一补充协议亦明确载明《商品房买卖合同》中约定的交房时间是综合验收合格后的交付日期，2011年8月30日为钥匙交付日期，可以认定2011年8月30日和2012年8月30日均是原被告对房屋交付时间的约定，而非对房屋交付时间的变更。从双方上述约定的来看，被告应在2012年8月30日前完成涉案房屋所在楼座的竣工验收，并将符合合同约定使用条件的涉案房屋交付原告，在该时间涉案房屋尚未经综合验收，亦未取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》和《烟台市新建住宅项目配套设施交付使用证》，涉案房屋所在的小区尚未完成供热、天然气配套设施建设，被告存在违约行为。3.践约中，原告已履行了支付价款的义务，被告即应将符合合同约定的商品房交付给原告，否则就应承担民事责任。被告主张多次电话通知原告交接房屋，但未能提供证据证实，也未举证证实其通过其他足以让原告知晓的方式通知，原告亦不予认可，且通知方式不符合被告以书面方式通知原告办理交房手续的约定，直至2016年3月7日被告才向原告交付了涉案房屋，但结合本案实际，原告于2015年5月18日向一审法院诉请被告赔偿违约金，庭审之日的2015年7月2日应视为被告已履行了通过有效方式通知原告办理交房的义务，2015年7月2日之后的违约损失应由原告自行承担。故关于原告逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院仅能依法支持2012年8月31日至2015年7月2日的违约金，超出部分一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决一、限被告烟台新桥集团有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杨芳支付2012年8月31日至2015年7月2日逾期交房违约金56744.52元[547727元×0.01%×1036日];二、驳回原告杨芳的其他诉讼请求。如被告烟台新桥集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1646元，由原告负担381元，被告烟台新桥集团有限公司负担1265元。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，依据民事诉讼法律的规定，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续。虽然上诉人主张其于2014年1月24日前已经通知过被上诉人交接房屋，认为双方之间的房屋交接时间应认定为2014年1月24日，但对此却提供不出确实充分的证据予以佐证，被上诉人对此亦不予认可，故对于上诉人的上诉主张，本院依法不予采信。综上，原审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费560元，由上诉人烟台新桥集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曲振涛审判员 鲁晓辉审判员 李 安二〇一七年十月二十日书记员 王 萌 微信公众号“”