（2017）闽01民终4860号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2017-12-22

案件名称

黄耀骥、福州颐高海钻数码科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄耀骥,福州颐高海钻数码科技有限公司,颐高数码连锁有限公司,海钻（福建）房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省福州市中级人民法院民事判决书(2017)闽01民终4860号上诉人（原审原告）：黄耀骥，男，1972年11月5日出生，汉族，住福建省罗源县，委托诉讼代理人：林可清、徐远丰，国浩律师（福州）事务所律师。被上诉人（原审被告）：福州颐高海钻数码科技有限公司，住所地福建省福州市台江区五一中路136号金钻大厦五楼5001号，组织机构代码69192116-6。法定代表人：刘晔，总经理。委托诉讼代理人：陈晓宇、李梦琳，上海建纬（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颐高数码连锁有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区黄姑山路29号颐高创业园，组织机构代码72005571-2。法定代表人：夏时春，董事长。委托诉讼代理人：陈晓宇、李梦琳，上海建纬（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海钻（福建）房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区五一中路154号，组织机构代码61131574-9。法定代表人：关金荣，董事长。委托诉讼代理人：李冠英、黄茂顶，福建远见律师事务所律师。上诉人黄耀骥因与被上诉人福州颐高海钻数码科技有限公司（以下简称“福州颐高公司”）、颐高数码连锁有限公司（以下简称“颐高数码公司”）、海钻（福建）房地产开发有限公司(以下简称“海钻公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2015）台民初字第936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人徐远丰，被上诉人福州颐高公司、颐高数码公司的共同委托诉讼代理人陈晓宇、李梦琳，被上诉人海钻公司的委托诉讼代理人李冠英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求:1.撤销一审判决第三项，改判被上诉人福州颐高公司支付上诉人违约金人民币38867元；被上诉人颐高数码公司、海钻公司对福州颐高公司的债务承担连带清偿责任；2.福州颐高公司、颐高数码公司、海钻公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人依据合同约定有权单方面解除合同并要求福州颐高公司赔偿约定违约金。《委托经营管理协议》第十二条已约定解除条件：“乙方逾期支付租金三个月以上的，甲方有权单方面终止协议，乙方应补足未支付的租金并向甲方支付本协议约定租期内的租金作为违约金。”本案中，福州颐高公司逾期支付租金早已超过了这个期限，上诉人依据《合同法》第九十三条的规定有权解除合同，而在一审庭审过程中，上诉人也明确表达了依据协议单方解除合同的意思表示，并提出了福州颐高公司赔付违约金的要求，上诉人已经履行了通知义务。上诉人为了减少因福州颐高公司违约造成的损失，已将商铺积极招租，并已于2016年4月将商铺另租他人。但商铺因福州颐高公司违约而闲置16个月，重新出租时租金下降较多，上诉人经济损失严重。因此，一审法院认定《委托经营管理协议》未解除，不应依照第十二条进行违约赔偿，该认定不当，应予以纠正。二、颐高数码公司作为福州颐高公司的现存的唯一股东，依法应对福州颐高公司的债务承担连带清偿责任。福州颐高公司是颐高数码公司和海钻公司于2009年7月共同出资100万成立的，其后，颐高数码公司成为福州颐高公司的唯一股东，并采取“总分公司”的模式进行管理。商场的租金、外墙广告、物业等费用系先上缴总公司再下拨，分公司的高管和财务人员亦由总公司下派，其社保和工资均由颐高数码公司缴纳和发放。福州颐高公司执行董事刘晔、商场经理陈虢均在不同场合表示与总公司采用的是收支两条线的管理模式。《公司法》第六十三条规定一人公司股东需自行举证证明自身财产独立于公司的财产，作为该股东承担有限责任的前提。而《公司法》第六十二条所要求的年度审计仅是对一人公司制度管理的基本要求，相应材料仅说明该公司依据此法条建立了基本的财务制度，并非足以证明其与股东财产相互独立。因此，唯有让其现存的唯一股东颐高数码公司承担连带责任，上诉人的权利方能得到保障。上诉人已于一审中向法院提供了证据，证明福州颐高公司、颐高数码公司存在财产财务混同情形。上诉人在一审时还申请法院调取自福州颐高公司成立以来的全部银行往来流水记录，该记录能证明二者之间存在混同关系，但该申请被一审法院拒绝。颐高数码公司提供的《验资报告》、《审计报告》，对外并无拘束力，但一审法院据此认定两公司财产独立，认定不当。三、海钻公司应对福州颐高公司的债务承担连带清偿责任。海钻公司系福州颐高公司的原始股东，一审的证据亦证明了海钻公司通过与福州颐高公司合作的方式将商铺高价出售后，通过子公司将商铺返租，故海钻公司亦应为福州颐高公司的债务承担连带清偿责任。被上诉人福州颐高公司、颐高数码公司共同辩称，一、颐高数码公司和福州颐高公司分别系独立的法人，责任财产独立，不存在财产混同的情形。颐高数码公司的财产独立于福州数码公司，两公司不构成财产混同，上诉人要求颐高数码公司对福州颐高公司的债务承担连带责任没有事实依据。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司债务承担有限责任，公司应当也只需以其全部法人财产对外承担责任，而无需追及公司的股东财产，这是公司法律制度的基石。为保障公司法人独立地位，我国《公司法》为一人有限公司规定了特殊规则，即该法第六十二规定的一人公司财会报告制度和第六十三条规定的举证责任分配制度。具体到本案，首先，颐高数码公司和福州颐高公司均具有独立健全的财务制度和规范，已在一审阶段向法庭提供了多份注册会计师独立审计的《审计报告》，依托于第三方独立机构的专业性，《审计报告》能够真实公允地反映两公司的经营情况，证明两公司均依照《公司法》第六十二条的规定独立进行财务管理，财务报表的编制符合企业会计准则，不存在财产混同情形。本案不存在适用《公司法》第六十三条的前提。二、上诉人上诉称其依据合同约定有权单方面解除合同并要求福州颐高公司赔偿约定违约金，但上诉人在一审中并未提出解除合同的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款的规定，本案中无需审理上诉人的该项上诉请求。海钻公司辩称，一、本案系上诉人与福州颐高公司因履行房屋租赁合同而引发的纠纷，该事实并不存在争议。二、答辩人作为房地产开发公司，仅是将开发的商铺出售给上诉人，双方之间形成的是商品房买卖合同关系。并非如上诉人所称答辩人或答辩人与福州颐高公司共同向上诉人承租商铺。根据“合同相对性”的原则，上诉人应向与其签订房屋租赁合同的承租方，即福州颐高公司主张权利。三、上诉人主张答辩人系福州颐高公司原股东之一，与颐高数码公司合作向上诉人返租商铺，据此要求答辩人承担连带赔偿责任，上诉人的该主张没有事实和法律依据。根据上诉人在原审时提交的《租赁合同》等证据，足以证明与上诉人订立房屋租赁合同的是福州颐高公司，答辩人并没有与上诉人订立任何有关租赁的合同，且福州颐高公司系经依法登记注册成立的有限责任公司，具有完全的民事行为能力和民事权利能力，其在经营过程中对外产生的法律责任和后果，理应由其自行独立承担。黄耀骥向一审法院起诉请求：1.确认福州颐高公司解除《委托经营管理协议》的行为无效；2.福州颐高公司向其支付拖欠的2014年12月至2015年2月的租金9717元、逾期支付租金的滞纳金人民币326元和违约金人民币38867元；3.颐高数码公司和海钻公司对以上债务承担连带责任；4.本案的诉讼费用由福州颐高公司、颐高数码公司和海钻公司承担。一审法院认定事实：坐落福州市台江区茶亭街道五一中路136号金钻大厦南、北楼连接体3层14铺位（所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）房屋所有权人为上诉人。2009年7月26日，以上诉人为甲方，福州颐高公司为乙方，双方签订《委托经营管理协议》一份，主要内容：第一条、委托内容。1、甲方自愿将其购买的、由海钻公司投资开发的、地处于福州市台江区五一中路136号金钻大厦商场（颐高海钻电脑城）项目第3层、第14号商铺（以下简称“该商铺”）（建筑面积28.49平方米）以出租给乙方的形式全权委托乙方作为该商铺的经营管理方，由乙方将该商铺并入“福州颐高海钻电脑城”（以下简称商场）进行统一经营管理；2、乙方自愿接受甲方委托，依约完成受托事项；…第三条、协议期限及到期后的处理。本协议委托乙方经营管理期限为十年，即自2009年12月1日至2019年11月30日止（包括甲方同意给予乙方的三个月免租期）。上述协议期内，协议各方必须严格履行本协议的一切约定条款。…第六条、租金标准及支付方式。甲方出租给乙方的该商铺买卖合同价款为人民币431859元整。在十年固定租赁经营期限内，乙方每年给予甲方该商铺买卖合同价款的平均8%作为租金回报（含税）。即：第一年—第五年为甲方该商铺买卖合同价款的7%，即2009年12月1日起至2014年11月30日止该商铺的租金为人民币30230元/年，每季度租金为人民币7558元。（第一年租金扣除三个月免租期后，实际为人民币22672元）第六年—第十年为甲方该商铺买卖合同价款的9%，即2014年12月1日起至2019年11月30日止该商铺的租金为人民币38867元/年，每季度租金为人民币9717元。本协议租金实行季度支付制。乙方应当在每三个月中第一个日历月的第5日之前，向甲方预先支付该3个月的租金，首次租金支付时间与第五条计租时间同步。租金标准在固定租赁经营期限内不得改变，甲方无权要求提高租金，乙方亦无权要求降低租金。乙方支付租金的程序为：甲方应先向乙方提供符合国家规定的正式发票，乙方收到发票后将该季租金直接存入经乙方同意的甲方指定银行账户（甲方应将此账户书面告知乙方）。与本协议租金相关的税费由甲方自行承担。…第七条、房屋用途。甲方将该商铺出租给乙方作商业用途。…第九条、乙方权利及义务。…3、乙方应保证按本协议第六条规定向甲方支付租金。第十条、税、费承担…甲方因出租商铺需依法承担或支付的税、费由甲方自行承担。…第十二条、违约责任。1、协议各方若存在违反本协议约定的，应承担相应违约责任，并赔偿守约方的损失。…4、乙方逾期支付租金的，乙方按应付而未付租金的日万分之五向甲方支付滞纳金；乙方逾期支付租金三个月以上的，甲方有权单方面终止协议，甲方收回商铺，乙方应补足未支付租金并向甲方支付本协议约定租期内剩余租期的租金作为违约金。…第十四条、不可抗力和情势变更。如出现地震、台风、水灾等自然灾害及人为不可预见、不可克服并不可避免的事由等不可抗力，影响本协议的履行，则双方免责。因双方无法控制的法律法规、政府政策、司法措施、某项具体行政行为导致协议无法继续履行的，双方免责。…协议签订后，双方均按协议履行。2014年11月14日，福州颐高公司向上诉人发出《协议解除通知函》，提出福州颐高公司与上诉人签订的《委托经营管理协议》因福州颐高公司经营状况不断恶化出现严重亏损，已无力支付上诉人商铺的租金，现予以解除，请上诉人在收函后及时与福州颐高公司联系商铺交接处理事宜。上诉人收到该《协议解除通知函》后，未予答复。2015年2月，上诉人以福州颐高公司解约行为无效、拖欠租金为由诉至一审法院，并提出上述诉讼请求。诉讼中，上诉人明确，其第一项诉请指的是诉请确认福州颐高公司于2014年11月14日发出解除函的解除行为无效。福州颐高公司支付租金至2014年11月，后停止付租，故其诉请福州颐高公司支付2014年12月起至2015年2月的租金9717元及滞纳金326元【滞纳金按合同第十二条第4款的约定，按日万分之五的标准，自2014年12月1日计算至2015年2月7日止，按67日计，为326元（9717元×0.05%×67日）】。另，根据合同第十二条第4款的约定，福州颐高公司逾期支付三个月以上的租金的，应向上诉人支付后五年租金数额的违约金，但上诉人只主张一年租金数额的违约金38867元（431859元×9%），其余的违约金上诉人另行主张。一审法院认为，根据双方诉辩，本案讼争主要有三个焦点。一是本案《委托经营管理协议》是委托经营关系还是租赁关系；二是福州颐高公司发出的《协议解除通知函》是否发生解除合同的效力；三是颐高数码公司和海钻公司应否对福州颐高公司承担连带责任。关于第一个焦点。上诉人与福州颐高公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照协议约定履行各自的义务。上诉人与福州颐高公司签订的协议虽然名为《委托经营管理协议》（以下简称讼争协议），但从讼争协议内容来看实质为租赁关系，即其中关于“黄耀骥将该商铺出租给福州颐高公司作为商业用途”以及“福州颐高公司需在租赁期限内，定期向黄耀骥支付租金”等的约定，充分体现了租赁合同的法律属性，因此上诉人与福州颐高公司之间的法律关系应为商铺租赁合同关系，因此福州颐高公司在租赁上诉人商铺期间的经营风险与上诉人无关，因此福州颐高公司提出本案租金实际基于委托经营法律关系而产生，其在委托经营中的风险由上诉人承担的抗辩意见无理，不予采纳。关于第二个焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，解除权人在解除合同的条件成就时可以行使解除合同的权利。本案福州颐高公司是否讼争协议的解除权人，根据讼争协议第十二条违约责任中的约定，甲方（即上诉人）在乙方（即福州颐高公司）逾期支付租金达三个月以上的有权解除协议，因此上诉人是讼争协议的解除权人，讼争协议没有约定福州颐高公司解除协议的条件，因此福州颐高公司无权行使解除权。福州颐高公司在双方没有协商一致达成解除讼争协议情况下于2014年11月14日向上诉人发出的《协议解除通知函》不发生解除讼争协议的法律效力。此外福州颐高公司在诉讼中也没有证据证明讼争商铺已经交还上诉人。据上，对福州颐高公司提出双方讼争协议已经解除，其公司不存在欠上诉人租金的主张，不予采纳。因此福州颐高公司在租赁期限内仅支付租金至2014年11月构成违约，应承担违约责任。上诉人诉请福州颐高公司支付拖欠的2014年12月至2015年2月的租金9717元，并按照讼争协议约定的日万分之五的标准，向上诉人支付自2014年12月1日至2015年2月7日逾期支付租金的滞纳金326元有据，法院予以支持。至于上诉人提出福州颐高公司支付违约金38867元（431859元×9%）的诉请，因上诉人未提出解除讼争协议，却依照讼争协议第十二条第4点主张解除合同的违约金，于法无据，不予支持。关于第三个焦点，颐高数码公司应否对福州颐高公司承担连带责任的问题。对此福州颐高公司提供《营业执照》、其公司与陈仁民等10人签订《劳动合同书》以及《验资报告》、中天勤（2011）审字第W020号《审计报告》、闽众智成审字（2012）第087号《审计报告》、闽众智成审字（2014）第030号《审计报告》和浙宏会（2015）审188号《审计报告》，以证明其公司拥有独立的办公住所、法定代表人、管理人员及工作人员，与颐高数码公司之间财务相互独立。颐高数码公司也提供了2014年至2015年度《审计报告》，以证明其拥有独立财产，与福州颐高公司之间财务相互独立，不存在混同。根据我国《公司法》六十二条关于“一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计”规定，福州颐高公司提供了上述年度经会计事务所审计的《审计报告》，诉讼中上诉人没有相反证据对福州颐高公司提供的上述证据予以否认，因此对福州颐高公司提供的上述《验资报告》、《审计报告》等真实性，合法性及与本案关联性予以确认。上述《审计报告》体现了对福州颐高公司的资产负债表、利润表、现金流量表、所有者（股东）权益增减变动表以及财务报表附注进行审计，反映了其公司财务及经营状况，证明了颐高数码公司提出的福州颐高公司的财产独立于其公司的财产的主张。因此上诉人提出颐高数码公司应对福州颐高公司承担连带责任的诉请没有事实依据，不予支持。此外，海钻公司应否对福州颐高公司承担连带责任的问题。上诉人提出海钻公司与颐高数码公司合作，在售房时海钻公司作出了返租的允诺，并在签订《商品房买卖合同》前将经营管理合同出示其，要求商铺统一装修、统一经营、统一管理。现黄耀骥提供其与海钻公司签订的《商品房买卖合同》附件四以证明其主张。对此海钻公司提出其公司没有与颐高数码连锁公司合作将售后商铺返租，也没在签订商品房买卖合同前出示经营管理服务合同。商品房买卖双方是平等的民事主体，不存在强迫卖房的行为，商铺“统一装修、统一经营、统一管理”是商品房买卖双方共同商议、选择的结果。与上诉人和福州颐高公司之间的租赁合同没有关联。根据《商品房销售管理办法》第四十五条第二项关于“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”规定，该《商品房买卖合同》附件四中关于“商铺统一装修、统一经营、统一管理”并不构成海钻公司对上诉人所购买讼争商铺返租的允诺，事实上上诉人是与福州颐高公司签订讼争协议，海钻公司不是讼争协议上的共同承租人，因此上诉人提出海钻公司应对福州颐高公司承担连带责任的诉请没有法律和事实依据，不予支持。一审法院判决：一、确认福州颐高公司于2014年11月14日发出的《协议解除通知函》不产生解除合同的效力;二、福州颐高公司应于判决生效之日起十日内向黄耀骥支付拖欠的2014年12月至2015年2月的租金人民币9717元及2014年12月1日至2015年2月7日逾期支付上述租金的滞纳金人民326元，共计人民币10043元;三、驳回黄耀骥的其他诉讼请求。一审案件案件受理费1022元，由黄耀骥负担818元，福州颐高负担204元。当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。本院二审期间，被上诉人颐高数码公司依法提交了以下证明资料：编号为“XYZH/2016FZA10562”的《专项审计报告》一份，拟证明福州颐高公司的财产独立于作为股东的颐高数码公司，不存在财产混同情形。经质证和审查，该证明资料与本案具有关联性，本院予以采纳。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查，上诉人在向一审法院提交的《民事起诉状》中称“被告福州颐高公司应依约向原告继续履行托管经营义务，……另，依照合同约定和福州颐高公司的违约事实，福州颐高公司应赔付原告违约金人民币194336.55元（商铺购价45%），本案中原告暂先向其追索违约金38867元（商铺购价9%即一年租金额），其余违约金另案再予起诉。”福州颐高公司现唯一的股东为颐高数码公司。本院在审理另案张祖山诉福州颐高公司、颐高数码公司房屋租赁合同纠纷[案号：（2016）闽01民初697号、（2015）台民初字第2746号]一案中，曾于2016年10月委托信永中和会计师事务所福州分所对福州颐高公司于2011年1月29日至2015年12月31日期间的财产是否独立于股东的财产，及是否存在财务账目进行审计鉴定。2016年12月7日，信永中和会计师事务所福州分所出具《专项审计报告》，审核意见为“福州颐高公司自己的在2011年1月29日至2015年12月31日期间的财产独立于作为股东的申请人财产；福州颐高公司在2011年1月29日至2015年12月31日期间存在财务账目。”本院认为，关于违约金问题，虽上诉人于二审中自认其已于2016年4月将案涉店铺另行租给他人，案涉合同事实上已解除。但上诉人在向一审法院提交的起诉状中明确其是基于合同继续履行的前提，主张福州颐高公司按讼争协议第十二条第4点关于“乙方逾期支付租金的，乙方按应付而未付租金的日万分之五向甲方支付滞纳金；乙方逾期支付租金三个月以上的，甲方有权单方面终止协议，甲方收回商铺，乙方应补足未支付租金并向甲方支付本协议约定租期内剩余租期的租金作为违约金。”的约定承担违约责任，而该条款系针对因福州颐高公司违约，上诉人有权单方解除合同并要求福州颐高公司承担违约责任的情形，针对上诉人其时不主张解除合同却诉请福州颐高公司承担解除合同的违约金，一审法院不予支持，并无不当。本案中，即使福州颐高公司与颐高数码公司在管理人员上存有部分混同，但根据《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，只有双方在财产上存在混同，颐高数码公司才需对福州颐高公司的债务承担连带责任，而福州颐高数码、颐高数码公司于一审提交的相关证据及本院另案委托的《专项审计报告》能够相互印证，证明两家公司的财产、财务账目是相互独立的，颐高数码公司已完成其举证责任，在上诉人无反证的情况下，其诉请颐高数码公司应对福州颐高公司欠付的债务承担连带责任，于事实不符，本院不予支持。上诉人与海钻公司之间系商品房买卖合同关系，虽海钻公司系福州颐高公司成立初始时的原始股东，但双方对外均系独立的法人，各自独立承担法律责任。《商品房买卖合同》的附件虽有约定“商铺统一装修、统一经营、统一管理”，但并未约定讼争商铺由海钻公司承租，实际上，上诉人也是与福州颐高公司签订的租赁合同，实际承租人系福州颐高公司，海钻公司与涉讼的房屋租赁合同无关联，上诉人主张海钻公司承担连带责任亦于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1022元，由上诉人黄耀骥负担。本判决为终审判决。审判长　　吴　华审判员　　陈　辉审判员　　薛闳引二〇一七年十月二十日法官助理　　赖钟炜书记员　　林　蕊微信公众号“”