（2017）粤1403民初1215号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-01-15
案件名称
彭海强与郭焕忠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
梅州市梅县区人民法院
所属地区
梅州市梅县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭海强,郭焕忠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第六十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百二十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款
全文
广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1403民初1215号原告：彭海强，男，1992年10月25日出生，汉族，现住梅州市梅县区。委托诉讼代理人：杨辉，系广东杨辉律师事务所律师。被告：郭焕忠，男，1968年6月27日出生，汉族，现住梅州市梅县区。委托诉讼代理人：张文源，系广东义致律师事务所律师。原告彭海强与被告郭焕忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月21日、2017年10月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨辉及证人杨某，被告郭焕忠及其委托诉讼代理人张文源、证人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭海强向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告签订的《梅州市房屋买卖合同》。二、判决被告（双倍）返还60000元定金。三、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年12月17日签订一份《梅州市房屋买卖合同》，约定被告自愿将座落在梅州市梅县区福东园金景湾A6栋1002房出售给原告。原告在合同签订之日支付30000元定金给被告,约定双方于2017年1月20日前买卖双方到上述房屋售楼处办理网签，买方将首付款付给卖方。卖方在首付款清日，将上述房屋交付买房使用。卖方保证产权清晰、无抵押、查封和任何纠纷，并保证所提供的一切材料真实有效，若有违反上述约定造成的一切责任，损失由卖方承担。原告在签订合同当日，即将30000元定金支付给被告，但被告未在2017年1月20日前通知原告办理网签。后来，原告发现该房屋已被被告卖给他人了。于是原告要求被告返还定金，但被告置之不理。无奈，原告只得起诉到法院，提出上述诉讼请求。被告郭焕忠口头答辩称，1、原、被告之间签订的《梅州市房屋买卖合同》有效，但该合同已于2017年1月25日由答辩人主张解除而解除。2、原告逾期交付购房首期款，已构成根本违约，答辩人有权没收其所交定金。3、在本案诉争中，被告无任何违约责任，原告诉请缺乏事实和法律依据，依法应予驳回诉请。为支持其请求，原告向本院提交下列证据：1、《梅州市房屋买卖合同》，证明原、被告双方的合同关系；2、《收据》，证明被告已收到原告的30000元定金；3、被告的人口信息证明，证明被告主体资格；4、彭海文的银行流水单，证明原告彭海强购房的资金来源；5、ＸＸ梅证明，证明原告彭海强购房的资金来源；6、户口本，证明彭海强与ＸＸ梅系母子关系；7、ＸＸ梅银行卡余额清单，证明ＸＸ梅名下约有80000元的资金用于购房；8、黄春兰证明，证明原告彭海强购房资金来源；9、黄春兰银行存折，证明原告彭海强购房的资金来源；10、杨某证明，证明原告彭海强购房的资金来源；11、杨某的银行存折，证明原告彭海强购房的资金来源；12、福东园百福城A2栋902房购房发票及完税证明，证明原告已经有足够的资金支付首付款；13、彭海强的银行流水单，证明原告彭海强购房的资金来源；14、商品房买卖合同（预售），证明原告有能力按时支付购房首期款；15、亲属关系证明，证明亲属关系；16、不动产登记的档案信息，证明涉案房产的权利人是邓仕雄。被告为支持抗辩主张，向本院提交如下证据：1、短信下载记录，证明被告向原告明确合同的解除，定金予以没收，相应法律责任由原告负担；2、被告与赖百福的购房合同，证明被告有资格向原告销售涉案的房产。上述证据，经双方当事人质证后，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查后认定事实如下：2016年12月27日，原告彭海强与被告郭焕忠及梅州市梅县区程江恋家房地产经纪服务部（中介方）签订《梅州市房屋买卖合同》，约定原告（乙方）向被告（甲方）购买座落于梅州市××区福东园××房。合同中记载如下条款：“二、双方协定上述房屋成交价格为人民币柒拾叁万伍仟元整（￥735000元）。在本合同签订之日乙方应付给甲方人民币叁万元整（￥30000元），作为购房定金。三、甲乙双方同意以银行按揭付款方式。2017年1月20日之前买卖双方到上述房屋售楼处办理网签，买方将首付款人民币贰拾肆万伍仟元（￥245000元）一次性付清给卖方，剩余房款人民币肆拾叁万元（￥430000元）由买方办理银行按揭一次性支付给卖方，其中人民币肆万元￥40000元双方约定在2017年4月20日之前付清卖方。七、违约责任：甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，购房定金不退还，若甲方中途违约，甲方无条件退还定金的双倍给乙方，（一方所得违约赔偿金应支付50%给中介方）”。合同签订后，原告即向被告支付了购房定金30000元。约定签订合同之日届至后，双方未签订合同，原告未向被告支付购房首期款。今年3月，原告获知涉案房产被被告另行转卖他人，遂要求被告退还购房定金，遭到被告拒绝，原告为此诉至本院，提出上述诉讼请求，被告则提出上述答辩意见。另，庭审中对于履约情况双方表述如下：一、被告确认涉案房产在2017年2月上旬已转卖第三人，成交价为745000元，同时表示在与原告签订合同时，涉案房产的房产证并没有办理出，在2017年6月已办理好房产证。根据原告提交的证据《不动产登记的档案信息》，涉案房产座落于梅州市梅县区华银新区大新东路福东园金景湾A6栋1002房已登记至第三人邓仕雄名下。经本院询问，被告向本院提交其与福东园金景湾之间签订的《梅州市梅县区福东园金景湾商住楼买卖合同》，证明其与福东园金景湾之间约定，如有第三方购买被告出售的涉案房产，福东园金景湾必须无偿与第三方签订正式合同及配合第三方办理银行按揭。对此，原告表示该合同证明被告对涉案房产并不拥有所有权，属于无权处分。二、关于为何转卖他人原因：1、被告表示，网签合同和缴交首付款是同时履行的义务，签订合同后，原告经被告及中介方多次催缴，都未按合同约定的“2017年1月20日之前”时间内与被告进行网签并交付首付款；原告表示，2017年1月20日之前，被告没有通知其办理网签，因原告在深圳工作，当时也曾打电话问过，被告说春节临近，等春节回来后再网签，后原告回来问，被告又说待春节后再签，所以一直没有网签；被告表示，原、被告之间不存在约定春节后在进行网签的约定；原告表示，因被告未通知原告办理网签，所以原告不可能支付首付款，原告已准备了首付款，完全能够在期限内支付，对上述陈述，原、被告均表示无证据证明。2、证人周某出庭作证称，我是中介方的经纪人，涉案房产是由我们介绍出去的，合同约定期限届至时，我们多次电话通知原告，但原告在电话中向我们表示无法支付首期款，因当时原告向我们陈述，钱已经另行转借他人，无法收回，因被告名下有其他房产，我们向原告推荐其余被告名下较便宜的房产，这样首期款就不用支付这么多，原告就说不要房产了，我们通知他指出其行为属于违约，原告表示即使违约，也没有办法。在原、被告双方和本院询问下，证人陈述如下：①通知原告是采用电话和短信两种形式通知，但其没有保留信息。②原告曾在2017年1月16、17日左右向其表示首期款已经转借他人。③本院继续询问“原告已将钱另行转借他人是谁说的”，证人表示是原告母亲说的。④原告向其表示不要房产，其在2017年1月20日之前告知了被告原告不要房产，其还带原告去看了被告名下的其他的房产。对此，本院询问证人为何前面讲是电话里原告表示不要的，现在又讲带原告去看房产？证人表示实际上是在合同签订之前已经去看了很多房产，带原告看房产是在原告表示不要之前。3、被告提交短信下载记录（该记录为白纸打印件），证明在原告向其表示不要房产后，其通过短信已向原告发出解除合同通知，该短信是发给中介人，后由中介人转发给原告的，对此，证人予以认可，但原告表示未收到短信，被告及证人均未提交证据证明上述事实。三、2017年3月30日，原告与梅州市金信房地产开发有限公司（以下简称金信公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向金信公司购买座落于梅州市梅县区大新城公园北路福东园百福城A2栋902房，价格580748元，首期款为180748元。2017年4月16日，原告支付了上述首期款项。2017年5月31日，原告支付契税7847.94元。为证明其具有支付能力，原告提交杨某、ＸＸ梅、黄春兰等亲属的银行存款及证明，在证明中杨某等人均表示同意出借相关款项给原告购买房产。证人杨某出庭作证表示原告是我的侄子，他当时买房时，他的父母对我说原告想在新县城买房，需要借钱，我就同意将银行闲置款项约7、8万元借给原告买房。对于原告提交的证据，被告表示与本案无关，证据都是在超过举证期限补充的证据。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六十九条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此，无所有权或无权处分行为并不必然无效，本案中，根据被告提交《梅州市梅县区福东园金景湾商住楼买卖合同》，被告并不拥有涉案房产所有权，但该合同能够证明其如将涉案房产另行出售，福东园金景湾仍认可被告与第三方签订的合同，所以，原告与被告签订的《梅州市房屋买卖合同》为双方自愿情况下签订，且不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按协议约定履行各自义务。本案争议焦点在于原告双倍返还定金60000元请求应否予以支持问题。根据双方合同约定及双方庭审抗辩，对于违约处罚，双方均认可适用定金罚则。对此，本院认为，违约行为在合同履行之前、履行期间以及一方履行完毕等各个阶段，均有可能发生。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以使用定金罚则，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。故定金罚则适用的前提是根本违约，不适用合同主要目的未受影响的一般违约行为情形。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，根据庭审及证据显示，“2017年1月20日之前”是双方约定的网签合同时间，该约定在合同中并没有约定为违约条件；从被告提交的《梅州市梅县区福东园金景湾商住楼买卖合同》可以看出，被告在合同签订之时对涉案房产并没有完全的处置权，虽然福东园金景湾在合同中认可被告可与第三方签订合同，但不可否认的是，是否网签合同还需福东园金景湾的确认，且该确认具有不确定性。因此，如果买卖合同一方当事人未按合同约定时间进行网签，相对方仍然可以主张继续履行，该合同仅暂时处于迟延履行状态而合同目的仍然可以实现，尚未达成合同不能履行之程度，并不意味着一方构成根本违约。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”。现被告及其证人当庭表示无证据证明被告向其表示过不要房产，证人庭审中同时表示催促签订合同及解除合同通知是向原告母亲发出，该通知并未到达原告，且从原告提交的《商品房买卖合同》来看，在2017年4月16日，原告支付了首期款180748元，该款能证实原告起码具备支配相关款项的能力。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。即使在2017年1月20日前原告未与被告签订合同，被告仍应给予原告合理期间，而被告自认在约定期限后即向原告提出解除合同并在2017年2月上旬就将房屋转卖行为不符合法律规定，因此，被告以原告未签订网签合同及支付购房首付款主张原告违约，从而没收定金行为的抗辩本院不予采纳。根据庭审，被告自认涉案房产已由被告以超过原合同价款的价格另行转卖他人，且被告对原告提交的《不动产登记的档案信息》当庭予以认可，对于被告转卖事实，本院予以确认。原、被告之间的《梅州市房屋买卖合同》已经不能继续履行，依法应予解除，原告主张解除原、被告签订的《梅州市房屋买卖合同》的请求应予以支持。同时，被告转卖房屋致使双方合同无法继续履行构成根本违约，根据双方合同约定，应承担双倍返还定金60000元的违约责任。案经调解无效，综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：一、依法解除原告彭海强与被告郭焕忠签订的《梅州市房屋买卖合同》。二、被告郭焕忠支付定金60000元给原告彭海强，限于自本判决生效之日起五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由被告郭焕忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员 郭小征二〇一七年十月二十日书记员 古慧妮 来自：