（2017）津0113民初735号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-07-19
案件名称
李宝林与姜静妹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市北辰区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李宝林,姜静妹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初735号原告：李宝林，男，1957年1月22日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：赵国胜，天津昭元律师事务所律师。被告：姜静妹，女，汉族，1961年6月30日出生，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李彤彤，男，1985年9月21日出生，汉族，住天津市北辰区。原告李宝林与被告姜静妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李宝林及其委托诉讼代理人赵国胜，被告姜静妹及委托诉讼代理人李彤彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宝林向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房地产买卖居间合同》，配合原告办理房屋所有权转移登记手续；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令原被告解除《房地产买卖居间合同》；2.判令被告退还原告定金3万元，赔偿中介费损失12000元，租房损失19500元，房屋差价损失599370元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月29日，原被告签订《房地产买卖居间合同》一份，合同约定原告购买被告名下的位于XX房屋（以下简称诉争房屋）一套，房屋当时性质为公产房，被告承诺办理购买产权手续，将房屋变为私产。双方约定房屋价格为619000元。合同签订后，原告向被告支付定金3万元，原被告双方约定于2016年12月30日前去房管局签署《天津市房产买卖协议》。合同履行至今，诉争房屋业已由公产房转变为私产房屋，但被告明确不再将诉争房屋出售原告。为维护原告合法权益，故呈诉。姜静妹辩称，同意解除合同，认可违约事实，只同意按合同约定的定金条款返还双倍定金或者按照违约金条款，赔偿原告房款10%的违约金，原告其他的诉讼请求被告都不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方房屋买卖合同等无异议的证据，本院予以确认。结合原、被告陈述及无异议的证据，本院认定事实如下：2016年8月29日，原被告签订《房地产买卖居间合同》一份，合同约定原告购买XX房屋一套，房屋成交价款为619000元。签订合同时该房屋性质为公产房，所有权人是天津市北辰区公产公用房管站，承租人系案外人李XX。被告承诺办理购买产权手续，将该房屋产权性质变为私产。合同同时约定：甲方（被告）收取定金后未按照本合同约定履行的，应向乙方支付该房产成交价10%作为违约金。合同签订后，原告当日向被告支付定金3万元，原被告双方约定于2016年12月30日前去房管局签署《天津市房产买卖协议》，剩余房款约定一次性支付。后被告于2016年12月底取得房屋的产权证书，诉争房屋变为私产，登记在被告名下。原告呈诉后，被告表示不同意继续履行合同，原告变更诉讼请求，并就差价损失申请评估。诉讼过程中，经原告申请，本院委托天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司（以下简称中盛勃然公司）对涉案房屋差价进行评估。本院根据案情及双方陈述、证据等情况，确定评估差价的时间节点为2017年4月7日。中盛勃然公司出具评估报告，确认该房屋在该时点价值为1218370元，与双方签订合同时的价格差价为599370元。原告支出评估费5500元。本院认为，本案争议焦点为被告如何承担违约责任。原、被告签订的二手房买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定。签订合同时，诉争房屋性质为公有住房，根据合同约定，被告应先购买产权，将房屋变更为私产产权。故双方的买卖合同合法、有效，双方应当按合同约定全面履行自己的义务。被告在签订买卖合同后，因被告在购买产权的过程中，发生房屋涨价情况，被告拒绝与原告继续履行合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩在2016年10月份向原告提出终止合同，因双方在合同中没有约定解除条件，被告也没有提交书面解除合同等证据予以证实，本院不予采信。原告在起诉后，被告在庭审中明确表示不再继续履行合同，原告考虑继续履行的执行风险后，变更诉讼请求，要求解除双方之间的买卖合同，被告亦同意解除合同，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于评估报告，原被告双方举证不能推翻评估报告的合理性，故本院对评估报告予以确认。对于原告主张的损失赔偿问题，原告主张房屋价格上涨差价损失即为实际损失，被告辩称应当双倍返还定金或者按照合同约定支付总房款10%的金额作为违约金足以赔偿原告损失。本院认为，原被告签订合同时房屋性质为公产房，但双方均认可被告购买产权将房屋变为私产并过户，事实上原告也在合同履行过程中购买产权，将房屋变为私产。双方约定2016年12月30日到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，原告在起诉状载明其在起诉时（2017年2月10日）已明知被告不再出售房屋，距离双方约定的网签时间并不久远，而被告在签订合同时仅支付定金3万元，根据被告对房屋价格的涨跌预见能力，要求其赔偿全额差价损失有违公平原则。结合原被告履行合同实际情况、被告的过错程度、房屋上涨差价情况等因素，本院综合考虑原告实际损失为30万元，此损失为全部损失，故中介服务费、租房损失等，不再重复计算。原告为评估房屋差价损失支出的评估费5500元，被告应当担负。综上，原告关于解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持，关于损失部分，本院根据案情支持30万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告李宝林与被告姜静妹之间签订的关于北辰区房屋买卖合同；二、被告姜静妹于本判决生效后十日内赔偿原告李宝林损失30万元及房屋评估费5500元，共计305500元；三、驳回原告李宝林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10408元，财产保全费3465元，合计13873元，由被告姜静妹负担8276元，原告李宝林负担5597元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 裴忠贺代理审判员 邓 清人民陪审员 吴玉艳二〇一七年十月二十日书 记 员 孙 宁附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”