（2017）渝0107民初3013号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-17
案件名称
李艳红、李艺与邰媛媛、程发权等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李艳红,李艺,邰媛媛,程发权,杨杰鑫
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十九条第一款，第一百一十四条第一款
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初3013号原告：李艳红，女，汉族。原告：李艺，女，汉族。二原告共同委托诉讼代理人：张朝宗，重庆市九龙坡区走马法律服务所工作者，代理权限为特别授权。被告：邰媛媛，女，汉族。委托诉讼代理人：刘俊余，男，汉族。被告：程发权，男，汉族。被告：杨杰鑫，男，汉族。原告李艳红、李艺诉被告邰媛媛、程发权、杨杰鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员上官俊峰适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李艳红及李艳红、李艺共同委托诉讼代理人张朝宗、被告邰媛媛的委托诉讼代理人刘俊余到庭参加了诉讼，被告程发权、杨杰鑫经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告李艳红、李艺诉称，原告与被告邰媛媛于2014年10月28日签订《门市租赁合同》，约定将原告名下的位于九龙坡区杨家坪大杨石组团0分区0-2-10103宗地2栋吊1-商业1号门面租赁给被告，租期5年，并就租金、违约金等进行了约定。合同订立后，被告邰媛媛从2015年10月起开始拖欠房租，原告发现被告邰媛媛将房屋转租他人，但无人给付拖欠的房租，原告多次向被告邰媛媛催要房租无果。2015年12月，原告将被告邰媛媛诉至法院要求承担房租和违约责任等，诉讼过程中被告邰媛媛辩称只同原告签订了合同，但合同没有实际履行，不认可原告的诉讼请求。原告在诉讼中查出本案涉及被告程发权、杨杰鑫，为查明案件真实情况，遂于2016年5月18日向法院申请撤回第一次诉讼，法院已准许。现原告将相关涉诉人员一并诉至法院，请求判令：1、解除原被告于2014年10月28日签订的房屋租赁合同；2、被告方给付原告拖欠的房租109515.99元；3、被告方给付原告租赁房屋合同违约金5万元；4、被告方给付拖欠的水电费2161.20元；以上合计四项为161677.19元；5、诉讼费由被告承担。被告邰媛媛辩称，原、被告签订房屋租赁合同属实，但是合同没有履行，原告没有将房屋交付给邰媛媛，邰媛媛也没有交付任何的保证金及房屋租金给原告，不存在将房屋转租给其他人。另外，被告邰媛媛不认识被告程发权、杨杰鑫，同二人没有任何联系，也没有二人的联系方式，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告程发权、杨杰鑫未答辩。原告为证明其诉讼请求，向法庭提交了下述证据：1.原、被告签订的门面租赁合同一份，证明被告邰媛媛和原告签订租赁合同并约定了保证金及租金等情况；2.打款凭证一份，证明被告从2015年1月至9月，共缴纳了3个季度的房租，房租是通过杨杰鑫缴纳，总共支付十二万多；3.九龙坡区法院询问笔录及撤诉裁定书各一份，证明原告与被告邰媛媛在第一次诉讼过程中查明的事实；4.2016年5月20日公证书一份，证明涉诉房屋在发生纠纷时的状况；5.委托代理人证明一份，程发权身份证复印件一份，个体工商户开业申请书一份，证明涉诉房屋的经营情况；6.物管费发票一份、物管费水电气费发票两份，证明涉诉房屋缴纳物管费、水电费情况；7.房产证复印件一份，证明涉诉房屋的基本情况。另外，原告自认收到被告邰媛媛交付的保证金2万元，交付方式为现金，无书面证据予以证明，同意在租金中进行抵扣。被告邰媛媛对证据1的真实性无异议，对其余证据的真实性无异议，但认为租赁合同的履行与原告邰媛媛无关，恰巧证明该房屋是另外两个被告在使用，不是邰媛媛在使用；对原告陈述的收到邰媛媛保证金2万元不予认可。第一次庭审结束后，本院前往移动公司调取了被告杨杰鑫的联系方式，并通过电话记录了对杨杰鑫的询问。杨杰鑫在通话中表示杨杰鑫同邰媛媛的丈夫刘俊余共同经营重庆金耕酒类销售有限公司，同为重庆金耕酒类销售有限公司股东，在经营中有合作。涉及本案的租赁门面经营过程中，杨杰鑫同被告邰媛媛、被告程发权系合作关系，三人合伙在杨家坪大杨石组团0分区0-2-10103宗地2栋吊1-商业1号门面租房开了五粮液专卖店，门面是邰媛媛租赁的，之后装修签名也是以邰媛媛的名义，程发权办理的工商登记，租金以杨杰鑫名义支付，后因经营不善，该专卖店倒闭。杨杰鑫称三人有合伙协议，在电话中答应向法庭提供书面协议，但事后经多次催促未向法庭提交。杨杰鑫经本院电话通知，未到庭提交书面证据，亦未参加庭审。第二次庭审过程中，针对本院查明的新情况及原告举示的工商登记材料，本院组织原告与被告邰媛媛进行了质证。原告举示的工商登记信息显示，刘俊余、杨杰鑫同为重庆金耕酒类销售有限公司、重庆市新天购商贸有限责任公司股东，证明被告邰媛媛、邰媛媛丈夫刘俊余系合作关系，并非邰媛媛在庭审中辩称的不认识杨杰鑫。被告邰媛媛对工商登记信息的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。针对本院同杨杰鑫的电话询问记录，被告邰媛媛改称同杨杰鑫不熟，只见过一次，重庆金耕酒类销售有限公司、重庆市新天购商贸有限责任公司工商登记的时候杨杰鑫没有去，只是代持股。后又辩称邰媛媛、刘俊余一直和杨杰鑫的父亲合作，同杨杰鑫不熟，只是一起吃过一次饭。邰媛媛称签订《门市租赁合同》时，邰媛媛及其丈夫刘俊余均在场，2015年11月原告电话联系刘俊余协商解除租赁合同、补交物管费、水电费事宜。经原、被告的举证、质证，本院对双方举示的证据认定如下：对原告举示的房屋租赁合同、打款凭证、九龙坡区法院询问笔录及撤诉裁定书、公证书、个体工商户开业申请书、物管费发票、物管费水电气费发票、房产证复印件，被告对其真实性均予认可，本院予以确认。对原告举示的重庆金耕酒类销售有限公司、重庆市新天购商贸有限责任公司工商登记信息材料，被告邰媛媛对其真实性予以认可，本院予以确认。经审理查明，原告与被告邰媛媛于2014年10月28日签订《门市租赁合同》，合同约定：原告将名下的位于九龙坡区杨家坪大杨石组团0分区0-2-10103宗地2栋吊1-商业1号门面租赁给被告邰媛媛，租期5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止，自签订合同之日起到2014年12月31日前为免租期；房屋建筑面积65.5平方米，第一年租金为每平米每月210元，第二年每平米每月220元，之后逐年递增；承租方在签订租赁合同时缴纳保证金2万元；同时就违约责任作出如下约定：若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，赔偿承租方违约金5万元；若承租方在出租房没有违反合同的情况下提前解除合同、擅自将房屋转租给他人、拖欠租金累计达10天时，视为承租方违约，赔偿出租方违约金5万元。合同订立后，涉诉门面以被告程发权的名义办理了工商登记，经营销售酒类，截止2015年9月，原告收到以被告杨杰鑫的名义支付的2015年1-9月份的房租款12万余元。自2015年10月起，原告未收到房租，原告发现所租赁门面未以被告邰媛媛名义办理工商登记，亦无人给付拖欠的房租，后多次向被告邰媛媛催要房租无果。2015年12月，原告将被告邰媛媛诉至法院要求承担房租和违约责任等，2016年5月18日，法院对原告、被告进行询问，询问过程中被告邰媛媛辩称只同原告签订了合同，签订合同后原告未将门面交付给被告邰媛媛，也没有拿到钥匙，不认可原告的诉讼请求，同时，对解除原被告签订的门面租赁合同没有异议，原告自行收回门面，可以出租给他人使用。原告在诉讼中查出本案涉及被告程发权、杨杰鑫，为查明案件相关情况，于2016年5月18日向法院申请撤回起诉，重庆市九龙坡区人民法院作出（2016）渝0107民初字第745号民事裁定书，准许原告李艳红、李艺撤回起诉。同日，原告向重庆市九龙坡区公证处申请证据保全，对涉诉门面进行拍照并证据保全，重庆市九龙坡区公证处作出（2016）渝九证字第1765号公证书，证明涉诉门面在公证调查时的状况。2017年2月4日，原告李艳红、李艺以邰媛媛、杨杰鑫、程发权为被告提起诉讼，请求法院解除原告与被告邰媛媛之间的租赁合同，三被告支付拖欠的房租、水电费及违约金。另查明，原告与被告邰媛媛于2014年10月28日签订《门市租赁合同》至2015年9月期间，被告程发权办理了个体工商户工商登记，以被告杨杰鑫的名义向原告支付租金12万余元。被告邰媛媛丈夫刘俊余同被告杨杰鑫为重庆金耕酒类销售有限公司、重庆市新天购商贸有限责任公司股东。另查明，被告邰媛媛的委托诉讼代理人为邰媛媛丈夫刘俊余，在原告与被告邰媛媛签订《门市租赁合同》时，刘俊余在场；在原告于2015年11月电话通知被告邰媛媛协商解除租赁合同并结清物管费和水电费时，拨打的是刘俊余电话。上述事实，有房屋租赁合同、打款凭证、九龙坡区法院询问笔录及撤诉裁定书、公证书、个体工商户开业申请书、物管费发票、物管费水电气费发票、房产证复印件、工商登记信息、当事人陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：一、原告同被告邰媛媛签订的租赁合同是否履行；二、租赁合同的解除问题；三、被告程发权、杨杰鑫在本案中是否应当承担责任。一、原告同被告邰媛媛签订的租赁合同是否履行。根据庭审查明的事实，原告同被告邰媛媛签订了《门市租赁合同》，并就房屋租金、租期、违约金等进行了约定。被告程发权办理了个体工商户工商登记，以被告杨杰鑫名义支付租金，在无法查明房屋是否交付给被告邰媛媛的情况下，三被告关系对查明案件事实具有重要影响。被告程发权、杨杰鑫未到庭参加诉讼，被告邰媛媛在庭审中辩称同程发权、杨杰鑫没有任何关系，合同没有实际履行。在原告举示被告邰媛媛丈夫刘俊余和杨杰鑫同为重庆金耕酒类销售有限公司、重庆市新天购商贸有限责任公司股东，法院询问同杨杰鑫的电话询问记录后，被告邰媛媛改称同杨杰鑫不熟，见过一次，工商登记的时候杨杰鑫没有去，只是代持股；后又称同杨杰鑫不熟，只是吃过一次饭，实际上一直和杨杰鑫的父亲合作。根据本院调查的同被告杨杰鑫的通话记录，杨杰鑫在不知晓案件进展的情况下，较完整得叙述了门面租赁、使用、支付租金情况，与本院查明的事实相符，具有较强的证明力。被告邰媛媛在庭审中隐瞒了部分案件事实，且庭审过程中前后叙述不一致，故本院对其陈述的租赁合同未实际履行，以及不认识被告杨杰鑫、陈发权的答辩不予采信。本院认为，原告同被告邰媛媛签订的租赁合同已实际履行。二、租赁合同的解除问题。在原告与被告邰媛媛2016年5月18日的询问笔录中，被告邰媛媛对解除原、被告邰媛媛签订的门面租赁合同没有异议，原告自行收回门面，可以出租给他人使用。此后，原告将涉诉门面出租给他人使用。双方均同意于2016年5月18日解除租赁合同，本院予以确认。三、被告程发权、杨杰鑫是否应当承担责任。被告程发权在涉诉租赁物办理了工商登记、被告杨杰鑫以个人账户名义支付了2015年1月-9月的房屋租金，原告据此要求被告程发权、杨杰鑫承担支付租金、违约金、水电费的责任。根据合同的相对性原则，本案中与原告产生租赁关系的是被告邰媛媛，因此，对原告要求程发权、杨杰鑫承担支付租金、违约金、物业费、水电费责任的请求，本院不予支持。被告邰媛媛已支付原告截止2015年9月的租金，未支付2015年10月1日至2016年5月18日的租金，2015年租金计算标准为210元每平米每月，2016年租金计算标准为220元每平米每月。2015年10月至2015年12月的租金为65.5平方米×210元／平方米／月×3月=41265元；2016年1月至2016年5月18日租金为65.5平方米×220元／平方米／月×4.58月=65997.8元；租金共计107262.8元。被告邰媛媛未结清承租期间的物管费、水电费计2161.2元，此款由原告代缴，被告邰媛媛应当返还。原告承认已收取被告邰媛媛保证金2万元，现双方租赁关系解除，原告同意退还，因标的性质相同，在房屋租金中予以扣减。被告邰媛媛在原告没有违反合同的情况下不再履行合同，属于承租方违约，依照合同规定应当承担违约金5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：一、原告李艳红、李艺与被告邰媛媛的房屋租赁关系于2016年5月18日解除。二、被告邰媛媛向原告李艳红、李艺支付房屋租金107262.8元，水电费2161.2元，减去原告李艳红、李艺收取的保证金20000元，被告邰媛媛尚需向原告李艳红、李艺支付89424元；三、被告邰媛媛给付原告李艳红、李艺租赁房屋合同违约金5万元；四、驳回原告李艳红、李艺的其他诉讼请求。本案受理费1766元，由原告李艳红、李艺自行负担200元，由被告邰媛媛负担1566元（此款原告已预交，由被告在向原告支付前述款项时将其应负担的部分一并直接支付给原告）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 上官俊峰人民陪审员 钟 俊人民陪审员 汤 世 炎二〇一七年十月二十日书 记 员 胡 小 林 来自