（2016）苏0583民初16953号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-02-11
案件名称
李国平与方斌、张家文等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李国平,方斌,张家文,江苏嘉锐投资有限责任公司,昆山市凯菲尔酒店管理有限公司,吴洁,张家莉,王步芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第二十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十一条，第二十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）：第二十条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初16953号原告：李国平,男,1974年12月11日出生,汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：唐朝，江苏永屹律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文阳，江苏永屹律师事务所实习律师。被告：方斌，男，汉族，1963年12月19日生，住江苏省昆山市。被告：张家文，女，汉族，1967年6月11日生，住江苏省昆山市。被告：江苏嘉锐投资有限责任公司，住所地江苏省昆山市玉山镇新阳街185号楼521室，统一社会信用代码913205836789751274。法定代表人：邵昆明，该公司总经理。上述三被告共同委托诉讼代理人：朱青，江苏六典律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：王飞，江苏六典律师事务所律师。被告：昆山市凯菲尔酒店管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇震川路XXX号，统一社会信用代码91320583552523416W。法定代表人：黄志连。被告：吴洁，女，汉族，1972年11月12日生，住江苏省昆山市。被告：张家莉，女，汉族，1964年1月8日生，住江苏省昆山市。被告：王步芳，男，汉族，1977年4月10日生，住江苏省沛县。上述三被告共同委托诉讼代理人：朱青，江苏六典律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：王飞，江苏六典律师事务所律师。原告李国平诉被告方斌、张家文、江苏嘉锐投资有限责任公司（以下简称“嘉锐公司”）、昆山恒泰非融资性担保有限公司、昆山市凯菲尔酒店管理有限公司（以下简称“凯菲尔酒店”）、吴洁、张家莉、王步芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年1月4日、2017年1月13日公开开庭审理，由于案情复杂，后组成合议庭于2017年4月11日公开开庭审理。审理中，原告申请撤回对被告昆山恒泰非融资性担保有限公司的起诉，本院予以准许。原告李国平及其委托代理人唐朝、刘文阳、被告方斌、张家文、嘉锐公司、吴洁、张家莉、王步芳的共同委托代理人朱青、王飞到庭参加诉讼。被告凯菲尔酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李国平提出诉讼请求如下：一、判令解除原告与鑫悦宾馆（以下简称“鑫悦宾馆”）之间的《委托管理合同》；二、判令被告嘉锐公司、方斌、张家文向原告支付2016年7月1日至2016年12月31日的租金21307元（依据合同第五条）及逾期利息（以21307为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率自2016年7月1日计算至实际支付之日）、支付2010年7月1日至2016年6月30日少给付的5%的租金12784.2元及逾期利息（以12784.2为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率自2016年7月1日计算至实际支付之日），并要求被告凯菲尔酒店、吴洁、张家莉、王步芳对上述付款义务承担连带责任；三、判令方斌、张家文、嘉锐公司向原告支付逾期支付房租滞纳金11399.25元（以21307元为基数，按日千分之五自2016年7月1日计算至2016年10月15日共计107天）、支付逾期支付房租罚金53500元（以每天500元为标准，自2016年7月1日计算至2016年10月15日共计107天）、支付解除《委托管理合同》违约金189696.5元（2016年10月16日至2020年6月30日的租金收益158080.4元，再按1.2倍计算为189696.5元），上述三项金额共计254595.75元，原告实际主张违约金10万元，并要求被告凯菲尔酒店、吴洁、张家莉、王步芳对上述付款义务承担连带责任；四、要求被告方斌、张家文、嘉锐公司、凯菲尔酒店迁出涉案房屋；五、确认嘉锐公司与凯菲尔酒店签订的《房屋租赁合同》中涉及涉案房屋部分无效，后原告撤回该项诉讼请求；六、案件受理费由被告承担。事实与理由：经鑫悦宾馆、被告方斌的宣传，2010年1月5日，原告与被告方斌、张家文夫妇签订了《房屋购销合同》、备案的《房地产买卖契约》，原告与鑫悦宾馆签订了《委托管理合同》、《回购协议》。《房屋购销合同》、《房地产买卖契约》约定：被告方斌、张家文将位于昆山市震川路XXX号X层XX室房屋出售给原告，单价13000元/平方米，总价426140元。《回购协议》约定：鑫悦宾馆与原告的《委托管理合同》届满后，鑫悦宾馆以原价回购上述房屋。《委托管理合同》约定：原告将涉案房屋全权委托鑫悦宾馆对该房屋作为酒店及相关用途经营使用，有权对该房屋进行转租，租期为十年，自2010年7月1日至2020年6月30日止，年租金回报款为房款总价的10%（含税）。原告委托鑫悦宾馆向当地税务部门申请税务发票，税率为5%，并从租金中扣除。合同第九条约定了逾期支付租金的滞纳金、罚金计算标准。合同还约定了因鑫悦宾馆逾期60日以上仍未支付租金，原告享有合同解除权，以及鑫悦宾馆承担解除合同的违约责任，同时承担原告的相关经济损失。合同签订后，昆山市震川路XXX号整幢楼陆续拆分成104间出售给包括原告在内的70多位业主。2010年7月至2016年6月期间，原告等均收到《委托管理合同》约定的95%的年租金。2016年7月1日，因未收到租金，引起原告等业主不安。后被告嘉锐公司告知原告，鑫悦宾馆已于2010年底注销，后由被告嘉锐公司负责至今，现被告嘉锐公司无力支付租金。2016年10月，原告委托律师查明：昆山市震川路XXX号第3-7层产权人原为被告方斌、张家文夫妻。2009年12月22日，被告嘉锐公司与凯菲尔酒店签订《房屋租赁合同》，约定被告嘉锐公司将包括涉案房屋在内的房屋出租给被告凯菲尔酒店作为酒店使用，合同期限10年，自2009年12月11日开始计算六个月的装修期。合同第十二条约定，被告凯菲尔酒店有义务直接向小业主支付。2009年12月21日，被告方斌、张家文向被告嘉锐公司出具委托书，委托被告嘉锐公司出租其昆山市震川路XXX号1-2层380.78平方米和3-7层5164.53平方米的房屋。2010年8月，被告凯菲尔酒店取得相关经营证照。2010年1月5日，被告方斌、张家文将其各持有的鑫悦宾馆50%的股权转让给被告嘉锐公司。2010年11月8日，鑫悦宾馆成立清算组，成员为被告王步芳、吴洁、张家莉。2010年11月11日，鑫悦宾馆清算组登报通知债权人破产清算。2010年12月27日，鑫悦宾馆清算组成员向原昆山市工商行政管理局递交清算报告，称在清算组成立之日起十日内已通知了公司全体债权人，债权债务已处理完毕，剩余财产归股东所有。2008年9月16日，被告嘉锐公司原股东江苏金阳光投资发展有限公司将其持有股权转让给被告张家文及其儿子方卓君。被告张家文开始担任被告嘉锐公司的法定代表人。2010年4月，方卓君将其股权转让给姨妈被告张家莉。XXXX年XX月XX日，被告方斌、张家文离婚。原告认为：被告方斌、张家文系鑫悦宾馆、被告江嘉锐公司的实际控制人，被告方斌、张家文委托被告嘉锐公司与被告凯菲尔酒店签订的《委托书》、《房屋租赁合同》，自原告与被告方斌、张家文签订房屋买卖合同后，《委托租赁合同》无效。被告方斌、张家文在鑫悦宾馆注销时未履行如实告知义务，被告凯菲尔酒店明知被告方斌、张家文带租约出售房屋，也明确要求被告嘉锐公司提供房屋买卖合同给其备案，且房屋买卖合同中必须约定小业主必须同意涉案房屋带租约出售，但被告凯菲尔酒店未在合同履行过程中执行该条款，亦未征询、告知原告。鑫悦宾馆在启动公司注销时未告知原告，其清算程序违法，清算组成员和股东被告嘉锐公司均应承担责任。上述被告均有过错，原告房屋遭被告恶意欺骗占用至今，现不能取得房屋租金收益，亦无法取回房屋，各被告至今相互推诿责任，侵犯了原告的合法权益，为此原告起诉至本院，请求法院依法判如所请。被告方斌、张家文、嘉锐公司、王步芳、吴洁、张家莉共同辩称：原告与鑫悦宾馆签署了《委托管理合同》，约定由鑫悦公司向原告支付租金，原告要求方斌、张家文、嘉锐公司承担支付租金及利息、滞纳金、罚金、违约金等责任没有任何事实和法律依据。利息、滞纳金、罚金、违约金为重复主张，不应予以支持，且主张均过高，应当予以调整。方斌、张家文与鑫悦公司之间不存在关系，嘉锐公司曾为鑫悦宾馆股东，但鑫悦宾馆为有限责任公司，不应当追究股东的责任。方斌、张家文、嘉锐公司不应向原告承担任何责任。鑫悦宾馆已经按照法定程序进行了清算，原告要求吴洁、张家莉、王步芳对方斌、张家文、嘉锐公司的义务承担连带责任没有任何事实和法律依据。吴洁、张家莉、王步芳与方斌、张家文、嘉锐公司之问不存在应当承担连带责任的法律关系。鑫悦宾馆注销时，租金已经全部支付完毕，鑫悦宾馆并不结欠原告租金。另外，原告主张的少支付的5%的租金为双方约定的税费，直接在租金中予以扣除，委托合同中有约定。综上，原告要求各答辩人承担法律责任没有任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司未作答辩。经审理本院查明事实如下：2009年12月11日，被告嘉锐公司与昆山市凯菲尔酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司承租昆山市震川路XXX号房屋用于经营莫泰168连锁酒店，建筑面积5528平方米。2009年12月21日，被告方斌、张家文通过出具委托书追认上述被告嘉锐公司与昆山市凯菲尔酒店管理有限公司的房屋租赁合同。2010年8月2日，被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司取得特种行业经营许可证，经营范围住宿。2010年1月5日，原告与被告方斌签订《房屋购销合同》一份，约定被告方斌将昆山市震川路XXX号X层XX室出售给原告，价款426140元。当日，原告与鑫悦宾馆签订《委托管理合同》，约定原告委托鑫悦宾馆对上述房屋作为酒店及相关用途经营使用，或有权对该房屋进行转租或进行其他非涉及该房屋所有权的处分行为；租期为十年，自2010年7月1日至2020年6月30日止；年租金回报款为房屋价款的10%（含税），计42614元；原告委托鑫悦宾馆代为向当地税务局申请税务租金发票（税率双方约定按原告应得租金5%计），所发生的税费在租金中扣除；上述款项结算以半年为周期，租金起算日为2010年7月1日，鑫悦宾馆于每年的6月30日前和12月31日前将租金付至原告指定账户；如因鑫悦宾馆原因造成解除本合同，除需向原告支付相当于自合同解除之日起至本合同约定的委托管理期限终止日的房租回报款1.2倍的金额作为违约金外，同时应承担由此引起原告的相关经济损失；如鑫悦宾馆不能如期向原告支付租金，则鑫悦宾馆须向原告追加支付滞纳金，滞纳金金额按应支付租金额的千分之五/天计，如逾期超过应付租金之日30日仍未向原告支付应付租金的，则原告有权暂停其对房屋的管理权，同时，须向原告追加支付每日500元的罚金，如逾期60日仍未向原告支付应付租金的，则视为鑫悦宾馆违约，原告需承担违约责任，见本协议第九条第二款内容；合同同时约定了双方的权利义务、合同的变更和终止、违约责任、通知、争议解决方法等内容。同时，原告与鑫悦宾馆签订《回购协议》，约定在《委托管理合同》期限届满后20日内，原告可以书面形式向鑫悦宾馆提出变更产权人，在征得所有业主书面同意后鑫悦宾馆以书面形式正式接受原告产权变更申请，双方开始执行房产二次交易。2010年4月15日，双方签订《房地产买卖契约》（备案合同），并办理了昆山市房屋转移登记申请表。2016年2月23日，原告取得昆山市震川路XXX号XXX室房屋产权证。另查明：2008年9月16日，江苏金阳光投资发展有限公司与被告张家文、方卓君签订《股权转让协议书》一份，约定江苏金阳光投资发展有限公司将拥有的被告嘉锐公司的各525万元（合计1050万元）股权转让给被告张家文、方卓君。2008年10月9日，被告嘉锐公司申领营业执照，法定代表人为被告张家文。根据该公司章程，注册资本1050万元，被告张家文、方卓君各出资525万元。2010年1月5日，被告方斌、张家文与嘉锐公司签订《股权转让协议》一份，约定将被告方斌、张家文持有的各自250万元（合计500万元）鑫悦宾馆的股权转让给被告嘉锐公司。2010年11月8日，鑫悦宾馆出具股东决定，因公司无法经营，故决定解散；成立公司清算组，清算组成员为被告王步芳、吴洁、张家莉，王步芳为清算组负责人。2010年11月9日，鑫悦宾馆清算组在《江苏经济报》发布注销公告。2010年12月27日，被告王步芳、吴洁、张家莉出具清算报告，公司清算组于成立之日起十日内通知公司全体债权人，并发布了公告，公司收回全部债权，结清全部债务，债权债务已处理完毕，公司已经结清职工工资等相关费用，剩余财产归股东所有。同日，鑫悦宾馆出具股东决定，通过清算小组提交的清算报告，同意注销鑫悦宾馆。2016年4月6日，被告嘉锐公司股东变更，钱晶140万元、张家莉1000万元、邵昆明860万元，法定代表人邵昆明。审理中，被告方斌、张家文、嘉锐公司为证明在2010年1月5日的《股权转让协议》的履行情况，向本院提供2010年6月30日的被告嘉锐公司记账凭证一份，被告嘉锐公司向被告被告方斌、张家文付股权款250万元、225万元，合计475万元，支付方式为现金支付。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、委托书、特种行业经营许可证、《房屋购销合同》、《房地产买卖契约》、《委托管理合同》、《回购协议》、《股权转让协议书》、嘉锐公司营业执照、公司章程、《股权转让协议》、股东决定、注销公告、清算报告以及当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原告与鑫悦宾馆签订的《委托管理合同》合法、有效，双方均应依照合同，履行各自的义务。一、关于合同解除。支付租金为《委托管理合同》中鑫悦宾馆的一项主要义务，现自2016年7月1日起原告未收到合同约定支付的租金，上述情形符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于租赁合同法定解除权的规定，故本院对于原告主张解除与鑫悦宾馆《委托管理合同》的诉讼请求，予以支持。具体确定为：确认原告与鑫悦宾馆的《委托管理合同》于2017年1月4日解除。二、关于租金及利息。根据上述确定的合同解除时间，欠付租金期间为2016年7月1日至2017年1月4日，故原告主张2016年7月1日至2016年12月31日的租金21307元及逾期利息（以21307为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率自2016年7月1日计算至实际支付之日）并无不当，本院予以支持。关于2010年7月1日至2016年6月30日六年少支付的租金。合同约定由鑫悦宾馆代缴5%的税金，上述约定性质上属于委托关系，受托人并未依照合同履行代缴税金义务，故应当将该部分税款返还委托人，由其自行补缴，故原告主张12784.2元（42614元/年×5%×6年）及利息（以12784.2为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率自2016年7月1日计算至实际支付之日）并无不当，本院予以支持。三、关于原告主张的滞纳金、罚金、违约金。合同第九条第二款约定，如因鑫悦宾馆原因造成解除本合同，除需向原告支付相当于自合同解除之日起至本合同约定的委托管理期限终止日的房租回报款1.2倍的金额作为违约金外，同时应承担由此引起原告的相关经济损失；合同第九条第三款约定，如鑫悦宾馆不能如期向原告支付租金，则鑫悦宾馆须向原告追加支付滞纳金，滞纳金金额按应支付租金额的千分之五/天计，如逾期超过应付租金之日30日仍未向原告支付应付租金的，则原告有权暂停其对房屋的管理权，同时，须向原告追加支付每日500元的罚金，如逾期60日仍未向原告支付应付租金的，则视为鑫悦宾馆违约，原告需承担违约责任，见本协议第九条第二款内容。从合同两个条款的设置看，合同第九条第二款约定的内容为解除合同违约金，计算方式为剩余租赁期间的可得利益损失的1.2倍；合同第九条第二款约定的内容为逾期支付租金的违约金或滞纳金，在逾期60日的情况下，适用合同第九条第二款约定。在确认本案合同解除的情况下，本院对于解除合同违约金，按照相关规定，并结合被告提出的要求下调违约金的请求，酌情支持房屋空置期间六个月的损失，计21307元。四、关于鑫悦宾馆违法注销的法律后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第一款规定，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。第十一条规定，公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。本案实际情况为，鑫悦宾馆对原告等小业主负有附期限持续支付租金的义务，在该公司未能提前清偿债务的情况下，未书面通知小业主而擅自注销公司，故被告嘉锐公司作为其股东应当对上述债务承担连带清偿责任。被告王步芳、吴洁、张家莉作为鑫悦宾馆清算组成员，在2010年11月8日至12月27日期间，仅通过发布注销公告和出具清算报告的方式注销公司，而未实际履行书面通知小业主申报债权的尽职义务，故被告王步芳、吴洁、张家莉作为鑫悦宾馆清算组成员应当对上述债务承担连带清偿责任。五、关于被告方斌、张家文的责任。从2010年1月5日，被告方斌、张家文与嘉锐公司签订的《股权转让协议》可以看出，在该时间前被告方斌、张家文为鑫悦宾馆的股东；在2008年9月16日至2016年4月6日期间，被告张家文、方卓君从江苏金阳光投资发展有限公司处取得被告嘉锐公司的股权，成为被告嘉锐公司的股东；原告指出的被告方斌、张家文系夫妻关系，两人于XXXX年XX月XX日离婚，以及方卓君为两人生育子女，被告方斌、张家文未予以否认。即在2008年至2010年期间，被告方斌、张家文原为鑫悦宾馆的股东，后被告嘉锐公司成为鑫悦宾馆全资母公司，鑫悦宾馆注销后，由被告嘉锐公司支付小业主租金至2016年6月30日。审理中，对于被告方斌、张家文将鑫悦宾馆的股权500万元转让给被告嘉锐公司，记账凭证显示为现金交易，原告认为该交易为虚假。但是根据上述查明的情况，原告主张被告方斌、张家文对承担被告嘉锐公司的债务承担连带责任，仍无法律依据，本院不予支持。六、关于被告凯菲尔酒店是否承担原告租金的问题。2009年12月，被告方斌、张家文委托被告嘉锐公司与被告凯菲尔酒店签订房屋租赁合同，后涉案房屋转让给原告，买卖不破除租赁，原告委托鑫悦宾馆转租给被告凯菲尔酒店，鑫悦宾馆注销后由其股东嘉锐公司继续履行上述义务，故根据合同相对性原则，原告主张被告凯菲尔酒店直接支付租金，于法无据，本院不予支持。七、关于合同解除后的财产返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故本院对于原告主张次承租人被告凯菲尔酒店返还昆山市震川路XXX号X层XX室房屋的诉讼请求，予以支持。对于原告主张被告方斌、张家文、嘉锐公司返还昆山市震川路XXX号X层XX室房屋的诉讼请求，因上述三被告不实际占有房屋，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李国平与鑫悦宾馆的《委托管理合同》于2017年1月4日解除。二、被告江苏嘉锐投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告李国平支付2016年7月1日至2016年12月31日的租金21307元及逾期利息（以21307为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率自2016年7月1日计算至实际支付之日）。三、被告江苏嘉锐投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告李国平支付2010年7月1日至2017年6月30日的未支付租金12784.2元及逾期利息（以12784.2元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，从2017年1月4日起计算至实际支付之日）。四、被告江苏嘉锐投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告李国平解除合同违约金21307元。五、被告吴洁、张家莉、王步芳对上述第二、三、四项支付义务承担连带清偿责任。六、被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告李国平的昆山市震川路XXX号X层XX室房屋。七、驳回原告李国平其他诉讼请求。（如采用转账方式，请汇入原告李国平指定账户或本院账户，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，户名昆山市人民法院财务结算中心，账号32×××60-03103）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2982元，由被告方斌、张家文、江苏嘉锐投资有限责任公司、昆山市凯菲尔酒店管理有限公司、吴洁、张家莉、王步芳承担。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州市苏福路支行，账号10×××76。审 判 长 周方园人民陪审员 龚惠宝人民陪审员 唐琴娣二〇一七年十月二十日书 记 员 肖 月 来自：