（2017）桂0602民初1301号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-12
案件名称
防城港市城市建设投资有限责任公司与广西防城港红树湾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
防城港市城市建设投资有限责任公司,广西防城港红树湾房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初1301号原告：防城港市城市建设投资有限责任公司，住所：防城港市行政中心区兴城路。统一社会信用代码：914506007479551124。法定代表人：兰宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄海冬，广西精一律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳振，广西精一律师事务所实习律师。被告：广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所：防城港市港口区迎宾路市政府办公楼群西侧。统一社会信用代码：9145060067502393XQ。法定代表人：孔仕才，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄杨，该公司员工。原告防城港市城市建设投资有限责任公司（以下简称市城投公司）与被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告市城投公司的委托诉讼代理人黄海冬、劳振，被告红树湾公司的委托诉讼代理人黄杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市城投公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告开发的防城港市商铺的所有权归原告所有；2.被告于本案判决生效后十天内向原告交付防城港市商铺；3.被告赔偿原告逾期交房损失118999.93元（逾期交房损失以总房价615570元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年12月31日起暂时计算至2017年7月17日，余下损失计算至被告交房之日止）。事实与理由：2013年4月19日，原告与被告签订1份《商铺买卖合同》，购买被告开发的位于防城港市商铺，合同约定建筑面积为48.28平方米，合同总金额为615570元，并对交房时间及逾期交房违约责任作具体约定。合同签订后，原告分别于2013年4月16日、5月2日、10月15日、11月15日，分五次向防城港市金海湾开发建设工作领导小组办公室（以下简称市金湾办）名下银行账户汇款41502168元，并委托市金湾办向被告支付商铺的房款。后被告于2013年12月20日将原告认购的商铺备案至原告名下。但合同约定的交付时间已逾期，被告并未向原告交付案涉商铺，经原告多次催促，截止本案起诉之日，被告仍未向原告交付案涉商铺。根据合同约定，原告有权要求被告继续履行合同，并承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房损失额的计算标准，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。同时根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因此，被告逾期交房给原告造成的损失，应当以合同总房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从合同约定的交房期限计算至被告交房之日止。被告红树湾公司辩称，其认可原告主张的事实，但原告提出的诉讼请求没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性、合法性、关联性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的《函》，该函件证实原告提交的付款凭证的来源，与本案有直接的关联，本院予以采纳；对被告当庭提交的银行流水及支付明细，被告未提交相关证据原件予以核对且证据所涉及内容与本案待查明事实无关联，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月19日，原告与被告签订《商铺买卖合同》，约定购买被告开发建设的位于防城港市港口区商铺，建筑面积为48.28平方米，单价为每平方米12750元，房屋总价款615570元。合同第七条约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点八的违约金。合同第八条约定，出卖人应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、因政府决策原因，如城市重要活动造成停工或延迟建材进料等；3、因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电造成或恶劣天气影响等，当发生延续交接时，出卖人应提供延误事由的可查实据，并冲减相应天数。合同第九条约定，出卖人逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之零点三的违约金。合同签订后，原告将购买的案涉商铺与其他43间商铺的价款共计41502168元一并转入市金湾办的账户，委托市金湾办转付给被告，被告认可已收到上述44间商铺的合同价款。《商铺买卖合同》于2013年12月20日在防城港市房产管理局办理合同备案登记。因被告未按约定的时间将案涉商铺交付给原告使用，原告遂于2017年7月21日向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。关于原告要求确认案涉商铺所有权归其所有的问题。本案中，案涉商铺未予实际交付给原告使用，更未办理产权登记。本案并非系因物权的归属、内容发生争议的纠纷，而是因合同未完全履行所导致的债权纠纷。案涉商铺的交付系基于原、被告之间的合同约定的权利义务关系，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”的规定，该商铺所有权的取得应基于依法设立之登记，原告所购买的案涉商铺尚未登记，并未实际取得该商铺的所有权。因此，对原告所主张的确认商铺所有权归属于其的主张不予支持。关于原告要求被告在本案判决生效后十日内向原告交付案涉商铺的问题。《商铺买卖合同》对交房时间、交房条件以及逾期交房的违约责任作了具体约定，而依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，被告对案涉商铺已符合交付条件未举证证实，在此情况下，原告尚不能主张被告将未验收合格的商铺交付给其使用，但可依据合同约定要求被告承担逾期交房的违约责任。因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿逾期交房损失118999.93元的问题。本案中，原告依约向被告支付全部购房款，履行了合同约定的付款义务，但被告未按合同约定的期限在2013年12月31日前将约定房屋交付原告使用，其逾期交房的行为已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金关于逾期交房违约金计算标准的问题。本院认为，原、被告双方在平等协商情况下约定逾期交房违约金计算标准为日万分之零点三，是双方意思自治的结果，但考虑到合同中约定买受人逾期付款的违约金计算标准为日万分之零点八，从权利义务对等原则及公平合理角度出发，本院将逾期交房违约金的计算标准调整至日万分之零点八。原告主张的违约天数暂计算至2017年7月17日，被告逾期交房违约金以合同价款为基数，按每日万分之零点八的标准自2014年1月1日计算至2017年7月17日，为63674元（615570元×0.00008×1293天）。2017年7月17日之后的逾期交房违约金，原告可待被告实际交房后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，判决如下：一、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司向原告防城港市城市建设投资有限责任公司支付逾期交房违约金63674元；二、驳回原告防城港市城市建设投资有限责任公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2679.99元（原告防城港市城市建设投资有限责任公司已预交），由原告防城港市城市建设投资有限责任公司负担1259.99元，被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司担1420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2679.99元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。审 判 长 李明娟人民陪审员 潘泽耀人民陪审员 刘敬佳二〇一七年十月二十日书 记 员 李佳芮相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。三、《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 微信公众号“”