（2017）川1902民初2827号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2017-12-12

案件名称

高金山、赵春梅等与易炳禄等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

巴中市巴州区人民法院

所属地区

巴中市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

高金山,赵春梅,易炳禄,陈旭红

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1902民初2827号原告：高金山（暨原告赵春梅之特别授权代理人），男，生于1982年，汉族，大学文化，居民，户籍地四川省巴中市巴州区，住四川省巴中市巴州区。原告：赵春梅，女，生于1986年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，住四川省巴中市巴州区。被告：易炳禄，男，生于1963年，汉族，高中文化，农民，住四川省巴中市恩阳区。被告：陈旭红，男，生于1973年，汉族，高中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。原告高金山、赵春梅与被告易炳禄、陈旭红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告高金山（暨原告赵春梅之特别授权代理人），被告易炳禄、陈旭红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高金山诉称：2016年6月14日，原告与被告易炳禄签订了《房屋租赁合同》将原告位于巴州区兴州街兴州小区三单元4号住房出租给被告易炳禄，年租金为15000元，租期为5年（2016年6月20日至2021年6月20日止）。按照合同约定被告易炳禄应于2017年5月20日前将下年租金交给原告，至2017年6月20日，被告易炳禄未向原告交租金。直至2017年7月13日，被告易炳禄才向原告账户打入10000元租金。余下5000元租金于2017年7月19日才打入原告账户。原告2017年7月19日晚到出租房屋得知被告易炳禄通过巴中市巴州区志诚房地产经纪服务中心（以下简称服务中心）于2016年6月28日以20000元将原告出租房屋转租给被告陈旭红，且于2017年6月被告易炳禄继续将原告出租房屋违约续租给被告陈旭红，两年从中获利10000元。次日原告要求被告易炳禄解除合同并腾出房屋，但被告易炳禄拒绝。原告与被告易炳禄、被告陈旭红多次协商解决无果后，原告与被告陈旭红多次联系，均被其拒绝配合协商解决。故向法院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告易炳禄2016年6月签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告易炳禄支付原告违约金4500元（年租金15000元，按合同第九条约定按年租金50%计算违约金，但有关法律规定违约金比例不能超过30%，现按年租金的30%计算：15000×30%=4500）；3、请求判令被告易炳禄利用原告出租房屋违约转租获利5000元（第一年转租获利）归原告所有；4、请求法院判令被告易炳禄支付从2017年5月29日至2017年7月19日止拖欠房租利息147元（计算理由及方式：按合同第四条第二款“如续租需提前两个月告知甲方并提前一个月付清下一年租金”的约定，被告易炳禄应于2017年5月20日向原告付清15000元房租，但被告易炳禄在原告的催促下分别于2017年7月13日和7月19日通过建行向原告打入10000元和5000元，日利息按建行10000元每年650元利息计算，650÷365×53×1＋650÷365×59×0.5=147）；5、请求法院判令被告陈旭红（次租人）于法院判决之后一周内将租赁房屋及其家具家电归还原告；6、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。被告易炳禄辩称：我租了原告的房屋之后，转租是经过原告同意了的，我还要求变更手续，但原告说不需要，中介说了之后，才找到被告陈旭红，我承诺原告，将租的房子装修了一下，但材料钱是原告出的，我与原告商量了的。2017年7月13日打了10000元给原告，另5000元是延期了，分两次交钱给原告的。被告陈旭红辩称：当时我租房是找的中介，中介说后面房源证号后面补，中介还给我少了1000元，收我押金3000元，我给了被告易炳禄17000元，还差2000元。我不知道是原告的房子，没过多久，原告就找到我说让我搬出房屋，说这个房子是他的，我们通知被告易炳禄，被告易炳禄一直不露面。我同意搬出去，但剩余的房租退还给我，还要支付我过渡费，因为我合同签的是3年。经审理查明，二原告高金山、赵春梅系夫妻关系，二人于2010年12月6日取得了位于巴中市住房的所有权证（巴房权证北字第××号）。2016年6月14日，原告高金山与被告易炳禄签订了《房屋租赁协议》约定：1、原告将位于巴州区兴州街兴州小区三单元4号住房出租给被告易炳禄，年租金为15000元，租期为5年（2016年6月20日至2021年6月20日止）；2、合同签订时房内现有家具家电：冰箱一台、空调立式一个、挂式两个、洗衣机一台、床三架附床垫三个、餐桌一张、书桌一张、沙发一套、椅子十把、水电气各一张；3、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的出租方可以中止合同收回房屋。《房屋租赁合同》签订后，被告易炳禄按照合同约定将房屋租金、押金全部交付给原告。原告同意第二年房屋租金在2017年7月13日支付，被告易炳禄于2017年7月13日通过银行转账向原告高金山银行账户汇款10000元，2017年7月19日向原告高金山银行账户汇款5000元。2016年6月28日，被告易炳禄在未取得原告高金山的同意下，即将从原告高金山处租赁的房屋通过巴中市巴州区志诚房地产经纪服务中心转租给被告陈旭红。陈旭红在不知情租赁房屋系原告所有的情况下，于2016年6月28日与被告易炳禄签订了《房屋租赁合同》。被告易炳禄将案涉房屋转租给被告陈旭红，租赁期限自2016年7月1日起至2017年7月1日止；房屋月租金为1666元，年租金为20000元，押金3000元。2016年7月1日，被告陈旭红将2016年7月1日起至2017年7月1日的房屋租金20000元以及房屋押金3000元交付给被告易炳禄。第一年租期届满续租，二被告没有签订书面的房屋租赁合同，双方口头约定。2017年7月19日，原告得知被告易炳禄通过巴中市巴州区志诚房地产经纪服务中心已将原告的房屋转租给被告陈旭红。原告与二被告就该转租相关事情多次调解未果。遂原告高金山诉至我院提出前述诉讼请求。以上事实，有原告诉称，被告辩称，当事人身份信息，房屋产权证，短信截屏，《房屋租赁协议》，收条，庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为，原告高金山与被告易炳禄签订了《房屋租赁协议》，双方形成了租赁合同关系。原告高金山系出租人，被告易炳禄系承租人。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原告与被告易炳禄签订的《房屋租赁协议》也明确约定，承租人擅自将房屋转租的，出租方有权“中止合同收回房屋”。被告易炳禄没有提供证据证明其将房屋转租系征得了原告的同意，故本院对于被告易炳禄未经原告同意将房屋转租给被告陈旭红的事实予以认定。故原告享有法定解除权，本院对于原告要求解除其与被告易炳禄签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求予以支持。关于原告请求被告易炳禄支付4500元违约金的问题。被告易炳禄违法转租行为已构成违约。原告与被告易炳禄签订的《房屋租赁协议》明确约定：双方若有违约行为，应向对方付按房年租金50%的违约金。合同是当事人意思自治产物，本院认可当事人关于违约金的约定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现原告将违约金比例调整至房屋年租金的30%，因此，本院对于原告要求被告易炳禄支付房屋年租金30%的违约金4500元的诉讼请求予以支持。关于原告主张收取被告易炳禄利用原告出租房转租获利的5000元的问题。合同具有相对性，原告高金山非二被告签订的租赁合同的当事人，要求收取被告易炳禄利用原告出租房获利的5000元，于法无据。原告在与被告易炳禄签订《房屋租赁协议》时，只就被告易炳禄擅自转租后原告有权终止合同、收回房屋，并未就转租获利归属的问题达成一致意见。故，本院对于原告高金山的该项诉讼请求不予支持。关于原告主张被告易炳禄支付从2017年5月20日至2017年7月19日止拖欠房租利息147元问题。庭审中原告承认同意被告易炳禄延期至2017年7月13日支付15000元房租，本院对于该事实予以认定。被告易炳禄于2017年7月13日向原告支付了10000元房租，于2017年7月19日向原告支付剩余的5000元房租，即被告易炳禄逾期6天支付剩余的5000元房租。本院认为可参照民间借贷关于逾期利息的给付方式给付原告逾期给付5000元房租的利息。故根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，借贷双方既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。所以本案中原告要求被告易炳禄支付逾期利息的请求本院予以支持，逾期利息为：5000×（6%÷365）×6=4.93元。关于原告请求被告陈旭红归还原告租赁房屋及其家具家电的请求。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。二原告系涉案房屋的所有权人，原告与被告易炳禄签订的《房屋租赁协议》解除后，被告易炳禄再继续占有该房屋系无权占有，故原告有权收回房屋及其家电。虽然被告陈旭红与被告易炳禄签订了《房屋租赁合同》，被告陈旭红相对于被告易炳禄是基于债权的有权占有，但是基于债权的占有具有相对性，物权具有对世性，因而被告陈旭红相对于所有权人原告高金山、赵春梅而言系无权占有。综上，本院对于原告请求被告陈旭红归还原告租赁房屋及其家电的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，判决如下：一、解除原告高金山与被告易炳禄于2016年6月14日签订的《房屋租赁协议》。二、被告易炳禄在本判决生效后15日内向原告高金山支付违约金4500元、拖欠房租利息4.93元。三、被告陈旭红在本判决生效后30日内将租赁房屋及其家具家电归还原告高金山。四、驳回原告高金山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告易炳禄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审　判　长　　杨　青人民陪审员　　苟中学人民陪审员　　韩保伦二〇一七年十月二十日书　记　员　　孙晓琴 微信公众号“”