（2017）湘11民终1895号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-11
案件名称
（2017）湘11民终1895号上诉人左彩元因与被上诉人永州波波商业运营管理有限公司物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
左彩元,永州波波商业运营管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终1895号上诉人（原审被告）：左彩元。委托诉讼代理人：田志峰，湖南湘永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：永州波波商业运营管理有限公司。法定代表人：唐明川，该公司经理。委托诉讼代理人：廖仕伶，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：李永胜，系该公司工作人员。上诉人左彩元因与被上诉人永州波波商业运营管理有限公司（以下简称波波公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2016）湘1102民初2428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。左彩元上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：2015年10月起，被上诉人波波公司已事实停止住宅区的物业服务。被上诉人未提供电梯设备的正常检修和维护、未提供安保、卫生等物业服务。被上诉人发布的停止服务通告、致歉信等证据亦足可证实被上诉人从2015年10月起已经停止小区住宅区的物业服务。被上诉人波波公司未提供充分证据证实2015年10月至2016年7月底仍一直对住宅区提供百分百全面高质量的物业服务。被上诉人根本未提供涉案期间的物业服务，也从未催收物业费，上诉人也未受到催缴物业费的通知。被上诉人已预收上诉人业主2015年10月1日以后的物业费应当立即退还。一审遗漏永州中亚房地产开发有限公司和永州中亚物业管理有限公司参与本案诉讼。波波公司辩称，被上诉人在业主拖欠物业费，影响物业服务正常运行的情况下，于2015年10月发出停止物业服务的通告，目的是通知业主交清拖欠的物业费。同时，零陵区房产局物管办及回龙塔社区也不同意被上诉人停止物业服务。事实上，被上诉人张贴通告后并没有停止物业服务直至2016年8月，故上诉人提出被上诉人自2015年10月起已停止物业服务，不需要支付物业费的上诉理由不能成立。被上诉人在一审时已经提交了相应证据予以说明。永州中亚房地产开发有限公司和永州中亚物业管理有限公司并非本案诉讼主体，一审并未遗漏当事人。波波公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2015年10月1日至2016年7月31日物业管理费1490元，违约金1842元，合计3332元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月26日，原告与开发商永州中亚房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，原告为波波新天地小区提供物业服务。原告于2016年8月1日起停止对波波新天地小区住宅部分物业管理服务工作。原告多次向被告催缴物业费。原告在2016年8月以前一直提供物业管理服务。被告拖欠2015年10月1日至2016年7月31日物业管理费1490元。一审法院认为，本案争执的焦点为：1、2015年10月1日后，原告是否停止了物业服务。经查原告在业主拖欠物业费，影响物业服务正常运行的情况下，公告停止物业服务的通告，目的是通知业主缴清拖欠的物业费。同时永州市零陵区房产局物管办及回龙塔社区也不同意原告停止物业服务，事实上原告张贴通知后并未停止物业服务直至2016年8月，故被告提出原告自2015年10月1日起已停止物业服务，不需支付物业费的抗辩理由不能成立，不予采纳。2、原告是否具有诉讼主体资格。经查原告波波公司于2014年1月26日与房地产开发商永州中房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，原、被告双方虽没有直接签订《前期物业服务协议》，但双方已形成了事实上的物业服务合同关系，故原告具有合法的诉讼主体资格。被告提出原告无诉讼主体资格的抗辩理由不能成立，不予采纳。原告为被告提供了物业服务，被告应当按约定履行交纳物业服务费的义务。原告要求被告支付从逾期之日起按每天千分之五计算违约金的诉请明显高于原告造成的实际损失，应调整为以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金为宜。综上所述，原告要求被告支付拖欠的物业管理费1490元的诉请，符合法律规定，予以支持；原告要求被告支付违约金的诉请，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告左彩元于本判决生效之日起五日内支付原告永州波波商业运营管理有限公司物业服务费1490元及违约金（每个季度的违约金，从本季度的第一个月的10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定自动履行届满之日止）；二、驳回原告永州波波商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告左彩元承担。本案二审期间，上诉人左彩元向本院提交了一份新的证据，即物业费收费收据（2015年10月1日后），拟证明上诉人已交物业费447元，应在一审判决基础上减去447元。被上诉人质证认为，日期2015年12月31日是后来写上去的。本院认证认为，该证据上有被上诉人的签章，真实合法有效，本院予以采信。上诉人左彩元拖欠的物业费应在一审判决金额1490元的基础上减除447元，即上诉人左彩元拖欠的物业费为1043元。本院查明：上诉人左彩元拖欠的物业费为1043元。本院二审查明的其它事实与一审认定的其它事实一致，对一审认定的其它事实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方争议焦点为2015年10月后被上诉人是否仍向上诉人所居住的住宅小区提供了物业服务。2015年10月，被上诉人为催缴物业费，发布了将于2015年10月起停止服务的通告，被上诉人虽发布了停止服务的公告，但并未实际停止物业服务。一审时，被上诉人提交了部分证据证明其仍在提供服务的事实。虽被上诉人一审提交的两份证明，即零陵区物管办及回笼塔社区出具的证明，其真实性无法核实，但该两份证据的证明目的是2016年8月后被上诉人停止服务的事实，而该事实双方并无异议，因此该两份证据与本案诉争事实无关，应不予采信。一审采信该两份证据错误，应予纠正。从双方的陈述及社区反映的情况，结合部分业主已经交纳2015年10月以后物业费的事实，可以认定被上诉人提供了物业服务。至于上诉人提供的物业服务是否符合合同约定，是否为“百分百的全面服务”，因双方均无证据证实，故无法查实。但在被上诉人已经提供物业服务的前提下，上诉人应按时支付物业费。上诉人如不满意或认为被上诉人提供的服务不符合合同约定，上诉人可申请业主委员会解除物业服务合同，解聘现有的物业公司，并要求现有物业公司做好有关物件、资料的移交工作。如物业公司的行为造成业主财产损失，业主可依法向物业公司主张赔偿损失。一审认定拖欠物业费金额为1490元错误，应予纠正。综上，上诉人的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2016）湘1102民初2428号民事判决第二项；二、变更湖南省永州市零陵区人民法院（2016）湘1102民初2428号民事判决第一项为：由被告左彩元于本判决生效之日起五日内支付原告永州波波商业运营管理有限公司物业服务费1043元及违约金（每个季度的违约金，从本季度的第一个月的10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定自动履行届满之日止）；三、驳回永州波波商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由被上诉人永州波波商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐向东审 判 员 刘志军代理审判员 陈 楠二〇一七年十月二十日书 记 员 孙志芳附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自