（2017）粤1204民初1458号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-18
案件名称
肇庆市高要区明扬物业管理有限公司与梁桂全物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
高要市人民法院
所属地区
高要市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肇庆市高要区明扬物业管理有限公司,梁桂全
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第一百零七条，第一百零九条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1204民初1458号原告：肇庆市高要区明扬物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区南岸沿江路（冯娣二楼二卡），统一社会信用代码91441283059935783T。法定代表人：邹彪。委托诉讼代理人：曾小兵，广东七星律师事务所律师。被告：梁桂全，男，汉族，1968年1月3日出生，住广东省高要市，原告肇庆市高要区明扬物业管理有限公司（以下简称明扬公司）诉被告梁桂全物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告明扬公司的委托诉讼代理人曾小兵，被告梁桂全到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判决被告支付2015年12月至2017年6月期间的物业管理费及滞纳金2041.04元给原告；2、判决被告支付律师费5000元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月22日，原、被告签订《恒福新城小区物业管理服务协议》，协议约定，由原告对被告座落于恒福新城A1座204房物业进行服务和管理，服务费按住宅建筑面积每平方米1.20元计算，如未按约定交费，须承担相应滞纳金，滞纳金标准按每月应缴费的1.5%计算，逐月累计，欠费业主还要承担因追讨物业费而支出的律师费、邮寄费等损失。被告2015年12月至2017年6月共结欠物业管理费及滞纳金2041.04元，经原告多次催收无果。被告梁桂全辩称，一、恒福新城A1座204房仍未验收合格，如果要收物业费，原告应向开发商即高要市恒福房产发展有限公司主张权利。二、律师费不应由被告负担，且该费用过高，不符实际。请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，对本案的事实，本院认定如下：被告梁桂全作为买受人向出卖人高要市恒福房产发展有限公司购买了位于肇庆市××区南岸××号恒福新城A1幢204房的住宅，双方在《商品房买卖合同》中约定建筑面积共76.88平方米（套内面积+公共部位与公用房屋分摊面积），并约定买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。2014年11月22日，被告梁桂全作为业主（委托人），原告作为管理公司（受委托人），双方签订了一份《恒福新城物业管理服务协议》，该协议为原告预先拟定好合同条款的打印版本，只有协议前面的业主名字、物业地址、电话及后面的双方签名处留空白手动填写。该协议第一条约定，业主方同意由高要市恒福房产发展有限公司选聘原告全权管理恒福新城内的一切事物，直到该住宅小区依法选出业主委员会并选聘新的物业管理企业为止。第三条第（一）项约定，物业服务费按建筑面积按月计算，该物业收费项目及标准：1、洋房：1.20元/平方米（含公摊）……第（三）项付款日期约定：物业服务费须于《收楼通知书》所列之收楼之日起开始缴交，以后应于当月首日缴纳。第（四）项逾期付款处理办法约定：（1）业主有义务按期足额缴纳物业服务费及其他费用，若逾期缴纳，须承担相应滞纳金，滞纳金标准为每月应缴费的1.5%计算，逐月累计。（2）欠费业主须承担追讨费用（包括但不限于邮寄催款挂号信件费用、邮寄催款邮政快递费用、律师费用、保全费用、仲裁费用、执行费用等）……双方确认被告已缴清2015年12月份前的物业费，没有交纳2015年12月至2017年6月期间的物业费。原、被告均提供了《不动产登记资料查询结果证明》，均载明案涉房屋办证登记的房屋建筑面积为75.75平方米。另查明，根据原告提供的《营业执照》显示，原告成立于2012年12月25日，经营范围为物业管理等。2014年4月30日，高要市发展改革和物价局向原告出具《关于恒福新城住宅小区物业服务收费问题的复函》（高发价函〔2014〕1号），主要内容为：根据《肇庆市物价局、肇庆市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》（肇价[2010]45号文印发）的规定，并报市住房和城乡规划建设局，现函复如下：一、恒福新城住宅小区物业服务收费，在业主大会成立之前执行以下最高收费标准（按建筑面积计算）：住宅每平方米每月1.45元，自有产权车位每平方米每月1.6元。具体收费标准由物业服务企业根据物业服务实际情况与业主协商确定，报我局备案。……其后，高要市发展改革和物价局向原告核发《广东省收费许可证（副本）》（编号：粤费高经742号），核定恒福新城住宅的物业服务费为：住宅1.45元/平方米/月，自有产权车位1.6元/平方米/月，自2014年5月1日起执行。2014年6月20日，原告经肇庆市住房和城乡建设局核准物业管理企业资质等级为叁级。案涉房屋所在的恒福新城小区至今未成立业主委员会。原告一直作为恒福新城小区的前期物业服务企业为该小区提供物业管理服务至今。恒福新城小区的物业管理存在安保不到位的安全隐患问题和保洁不到位的卫生问题。再查明，原告为了追讨物业费提起包含本案在内的一系列诉讼，与广东七星律师事务所签订了《法律服务合同》，委托广东七星律师事务所代理本案诉讼，约定原告向其交纳律师费5000元，于一审法院开庭前付清。原告向本院提供2017年8月14日开具的广东增值税普通发票两张，证明其已实际支出了律师费15万元（包含本案的律师费5000元）。本院认为,原告明扬公司和被告梁桂全签订《恒福新城物业管理服务协议》，原告依约为被告所购之房屋所在的恒福新城小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，事实上享受了原告提供的物业管理服务，亦应依约向原告交纳物业费。对于两被告提出的拒交物业费的抗辩意见，首先，原告系经工商行政管理部门核准登记后依法设立、具备物业管理企业三级合法资质的物业管理公司，其行使物业管理的行为合法，被告以原告不具备物业管理资质为由拒交物业费的主张与事实不符，本院不予采纳。其次，由于物业服务的项目和内容的广泛性，对应的服务质量标准会因业主个人感受的差异而难以形成统一的标准，个别业主不能以物业服务未达到约定标准、服务质量存在问题为由拒交物业费，故原告诉请被告交纳其所拖欠的物业费，本院予以支持。原告主张按建筑面积每平方米1.2元的标准计收物业费，因在双方签订的《恒福新城物业管理服务协议》中有明确约定，且经过物价部门核准，本院予以采纳。案涉房屋产权登记所记载的建筑面积为75.75平方米，每月应交纳的物业费为90.9元（75.75平方米×1.2元/平方米），2015年12月至2017年6月共20个月，共为90.9元/月×19个月=1727.1元，超出部分，本院不予支持。对于原告诉请的滞纳金，原、被告作为民事平等主体将逾期履行民事交费义务的违约责任形式约定为“滞纳金”，该“滞纳金”性质应属于违约金，虽然被告没有按时交纳物业费的行为违反了法律规定以及双方的合同约定，但是原告在提供物业服务时亦存在瑕疵，所提供的物业服务未能完全达到双方约定的标准，原告这些行为同样构成违约。因原告的违约行为与被告的相当，足以互相抵减，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，对原告这一诉请予以驳回。对于原告诉请的律师费5000元，被告购买恒福新城小区的房屋就必须接受开发商指定的原告为其提供物业管理服务，而《恒福新城物业管理服务协议》是原告单方提供的为了重复使用而预先拟定并打印好、在订立时未与业主协商的格式条款合同。综观整个协议，只约定业主不按期足额交纳物业费等应承担违约责任，却没有约定对物业公司不尽管理服务职责等情况也应承担违约责任，业主与物业公司权利与义务不对等。双方再进一步约定欠费业主须承担追讨欠缴物业费而支出的律师费，这一约定加重了业主一方的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该格式条款前述约定部分应属无效，原告据此向两被告主张律师费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告梁桂全应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市高要区明扬物业管理有限公司交纳2015年12月至2017年6月的物业费1727.1元。二、驳回原告肇庆市高要区明扬物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告梁桂全负担。本判决为终审判决。审判员 陈振斌二〇一七年十月二十日书记员 陈宇靖 来源：