（2017）湘31民终669号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-10
案件名称
吉首市新城房地产开发有限责任公司与龙梦君房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉首市新城房地产开发有限责任公司,龙梦君
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘31民终669号上诉人（原审被告）：吉首市新城房地产开发有限责任公司。法定代表人：李忠华。委托诉讼代理人：罗应锋，湖南金垣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙梦君，女，1963年4月19日出生，苗族。上诉人吉首市新城房地产开发有限责任公司（以下简称“新城房地产公司”）因与被上诉人龙梦君房屋租赁合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2016）湘3101民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。上诉人新城房地产公司不服一审判决向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判；一、二诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院按81%的比例进行补偿，数额过高。2016年8月21日，上诉人的董事会决议，按照资产评估价的70%补偿给被上诉人，并报请了吉首市国土局、吉首华泰公司。原审法院按照资产评估价80%的比例进行补偿，无法律依据。根据民事举证规则，被上诉人未举证证明补偿的比例。因上诉人仅同意按评估价70%的比例进行补偿，且需上级部门审批同意，故请求二审按不高于评估价70%的比例进行补偿。二、本案的鉴定费、诉讼费用由被上诉人承担。原审判决鉴定费2万元、诉讼费8855元全由上诉人承担，无法律依据。履行租赁合同期间，提出解除合同的是被上诉人，上诉人无任何过错，故本案的诉讼费、鉴定费应由被上诉人承担。综上，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人龙梦君未进行答辩被上诉人龙梦君向一审提起的诉讼诉请求：1、判令上诉人因解除尊龙山庄承包合同，补偿被上诉人为装修尊龙中心会所费用3350500元；2、本案的诉讼费、鉴定费、诉讼保全费由上诉人承担。一审法院认定的事实，原告龙梦君与被告新城房地产公司于2012年4月5日签订吉新城租字第（2012）第01号《租赁合同》，约定被告将其位于新城花园内的中心会所租赁给原告，被告按房屋现状出租，不再进行维修处理，租赁期为二十年，租金按年限分阶段支付。合同签订后，乙方对房屋进行了装修，从事经营活动。2012年9月5日，双方签订吉新城租字第（2012）第03号《租赁合同》，被告将会所的转换层约700平方米租赁给原告，租期与会所同步。试营业二年多时间，由于经营问题，2015年9月6日和2016年1月19日，原、被告两次召开董事会，同意解除租赁合同，并对不动产装修及附属设施按评估价适当补偿。2015年9月9日，双方签订《协议书》，同意先解除转换层租赁合同，房屋装修经过评估后按评估价的92%作价进行补偿。解除租赁协议签订后，双方共同委托湘西自治州众信资产评估有限公司对装修及附属设施进行评估，转换层部分为168152.18元，按92%作价已补偿到位。吉首市人民法院委托对龙梦君所属尊龙会所房屋装修价值进行评估，湘西自治州众信资产评估有限公司于2017年5月22日作出湘众信评报字（2017）024号《资产评估报告书》，总资产为335.05万元。另查，原告龙梦君共欠被告新城房地产公司租金477500元。原告当庭表示愿意从装修补偿款中抵扣租金。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，争议焦点：对尊龙会所房屋装修及附属设施的补偿比例是多少，达不成一致意见。原告认为，被告认可转换层装修价值按92%的补偿比例，并且已经实际履行，会所应当按照同等比例补偿。被告认为其最后一次董事会议就原告装修补偿问题商议，按照70%的补偿标准。根据公平原则，该院认为按照81%的比例补偿为宜。被告辩称租金应当抵扣，该院予以支持。综上所述，原、被告双方对租赁合同解除没有争议，被告愿意作出适当补偿，原告要求被告补偿装修款的诉请，符合法律规定，该院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：被告吉首市新城房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告龙梦君装修补偿款2236405元、鉴定费2万元，共计2256405元。案件受理费17710元,减半收取8855元，由被告吉首市新城房地产开发有限责任公司承担。双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人在履行《租赁合同》过程中，已协商解除该合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款之规定，双方当事人签订的《租赁合同》解除。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，被上诉人在履行《租赁合同》过程中，投入了资金对涉案房屋进行装修、装饰，现合同解除后，被上诉人无法收回该部分投资，而该合同解除后，上诉人收回房屋后获得该部分添附资产，因此，被上诉人诉请上诉人补偿房屋装修投资于法有据，本院予以支持。考虑到双方当事人的履行情况以及涉案房屋装修的评估价值，本院认为，原审法院按照评估价值81%的比例确定补偿金额，并无不当，予以确认。一审期间，被上诉人诉请上诉人对其进行补偿，原审法院对被上诉人的诉请予以支持，因此，原审法院判决鉴定费、案件受理费由上诉人承担，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人新城房地产公司的上诉理由不能成立，本院对其提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17710元，由上诉人吉首市新城房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨光福审判员 龙少松审判员 曾浩恒二〇一七年十月二十日书记员 张 艺附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……