（2017）冀0427民初1619号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2017-12-14

案件名称

谢慎忠与熊玉兰案外人执行异议之诉一审民事判决书

法院

磁县人民法院

所属地区

磁县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谢慎忠,熊玉兰,邯郸市锦江房地产开发有限公司

案由

案外人执行异议之诉

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

河北省磁县人民法院民事判决书（2017）冀0427民初1619号原告(执行案外人)：谢慎忠，男，1954年9月6日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：刘伟，河北浩博律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，河北浩博律师事务所律师。被告（申请执行人）：熊玉兰，女，1964年7月1日出生，汉族，现住磁县。委托诉讼代理人：王春和，河北赵苑律师事务所律师。第三人（被执行人）：邯郸市锦江房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区人民东路98号招贤大厦27层。法定代表人：王燕乐，该公司经理。原告谢慎忠与被告熊玉兰、第三人邯郸市锦江房地产开发有限公司（以下简称锦江公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告谢慎忠及其委托诉讼代理人刘伟、王伟，被告熊玉兰及其委托诉讼代理人王春和到庭参加诉讼，被告锦江公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。谢慎忠向本院提出诉讼请求：1.依法判决停止对位于邯郸锦江花园小区3号楼1单元1202号房屋的强制执行行为，并解除该查封房产；2.本案诉讼费用均由熊玉兰承担。事实和理由：2015年6月11日谢慎忠与第三人锦江公司签订了认购协议书，购买了其开发建设的位于邯郸市××小区××楼××单元××房产（以下简称涉案房产）。当日，谢慎忠将上述房产价款619674元、地下室价款40600元、维修基金12393元、配套费17432元，合计690099元全部结清，并由第三人锦江公司开具了收款凭证，将上述房产交付谢慎忠。交付谢慎忠后，谢慎忠开始装修使用，在装修使用完毕准备添置家具等物件时，磁县人民法院将上述房产查封。谢慎忠为了维护自身合法权益不受侵害，特提出执行异议，但磁县人民法院违背客观事实，错误适用法律，作出（2017）冀0427执异3号执行裁定书，驳回了谢慎忠的异议请求，谢慎忠不服此裁定，特提起此诉，具体理由如下：首先，谢慎忠与第三人锦江公司于2015年6月11日签订的本案涉案房产认购协议书，因锦江公司欠付谢慎忠借款，双方达成了将相应数额的借款转化为上述认购协议书中的应交付购房款，属于双方法律关系的转换，且已经转换完毕，并不违法，更在当时未侵害任何第三方的合法权益，理应被认定为商品房买卖关系受到法律保护。而执行裁定书却毫无根据地以“未向法院提供证据予以证实”而否定双方真实存在的商品房买卖合同关系，并否定谢慎忠已经实际交付的收款收据、物业公司收据等客观证据，实属错误。其次，执行裁定书认为“第三人锦江公司至今没有向房地产开发主管部门报送竣工验收等证明文件，没有向谢慎忠出具不动产销售发票，也未与谢慎忠签订商品房买卖合同，故锦江公司与谢慎忠签订的认购协议书是否合法有效有待确定”实属错误。因为，谢慎忠与锦江公司已经签订了涉案房产的认购协议书，约定的房号、房款等内容明确具体，并且已经实际交付，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，谢慎忠与锦江公司签订的认购协议书应当认定为商品房买卖合同。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定书所认为的理由也根本不能作为驳回谢慎忠享有合法权益的法定理由，实属违法。第三，本案涉案房产系居住性住房，且已经装修完毕，正在居住使用，交付及居住为客观事实，而执行裁定却无视上述客观事实，故意回避谢慎忠装修居住的客观情况，仅仅以真实性存疑回避谢慎忠所享有的合法权益，实属违法。同时，执行裁定更回避了一个最为重要的事实，就是谢慎忠于2015年6月11日就取得了涉案房产权利并开始入住装修，而磁县人民法院于2015年7月7日才作出（2015）磁民保字第64号民事裁定查封该房产，谢慎忠取得房产权利在先，法院查封在后。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，不得对涉案房产进行查封。综上，磁县人民法院（2017）冀0427执异3号执行裁定书严重错误，不仅侵害了谢慎忠的合法权益，更会造成其他严重的社会影响，为此，特诉至法院，请依法支持谢慎忠的全部诉讼请求。被告熊玉兰辩称，一、谢慎忠诉称锦江公司于2015年6月11日将涉案房产抵顶给谢慎忠不是事实，所举证据不具有真实性，显属事后伪造。1.谢慎忠称以顶账的方式购买本案争议房产，但没有举出锦江公司欠其账款的相关证据，更没有顶账协议书，谢慎忠诉称以房抵债缺乏事实依据和相关证据证明。2.磁县人民法院在查封锦江公司房产时，锦江公司经理助理王永彬在送达证上签字，注明是经理助理。2015年7月2日，熊玉兰在与王永彬协商以房抵债时，王永彬称涉案房产绝对没有问题，没有卖给他人，熊玉兰可以要。2015年7月8日，熊玉兰与王永彬再次谈话时，王永彬再次表示，该单元房没问题，可以抵顶给熊玉兰。3.磁县人民法院于2015年7月8日查封涉案房产后，锦江公司至今没有向法院提出异议，谢慎忠也没有向磁县法院提出异议。谢慎忠称于2015年6月11日以顶帐的方式购买涉案房产显属虚假，不符合常理，谢慎忠提交的证据显然不具有真实性。二、谢慎忠诉称的理由不能成立，磁县人民法院完全可以执行查封本案房产。1.磁县人民法院于2015年7月8日查封该房产时，锦江公司没有取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，谢慎忠与锦江公司签订的《认购协议书》显属无效，不能作为谢慎忠取得该房产的依据。2.磁县人民法院于2015年7月8日查封该房产时，谢慎忠没有入住，有法院询问谢慎忠的笔录为证，也没有签订正式的《商品房买卖合同》，更没有在房管部门办理备案登记，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2014]15号）第十七条规定，磁县人民法院完全有权执行该房产。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的规定，谢慎忠诉称买受的房产没有办理登记手续，没有签订合法有效的商品房买卖合同，有第二套住房居住，人民法院完全有权查封并进行执行，谢慎忠与锦江公司的债权债务纠纷应另行处理。4.根据《物权法》第九条的规定，涉案房产的所有权没有发生转移，仍属锦江公司所有，法院完全有权执行。综上，谢慎忠提出的异议之诉不能成立，请求法院依法予以驳回谢慎忠的诉讼请求。锦江公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第一，关于本院于2015年7月8日查封涉案房产之前，谢慎忠与锦江公司是否已签订合法有效的书面买卖合同、谢慎忠对涉案房产是否支付全部房款或已支付的房款超过合同约定总价款的50%。对此，谢慎忠提交的证据有：谢慎忠与锦江公司于2015年6月11日签订的认购协议书、购房订单2张、锦江公司2015年6月11日收款收据4张、邯郸市景华物业管理有限公司2015年6月11日收据3张。熊玉兰对上述证据均提出异议，认为购房协议上签字时间有更改的痕迹，且谢慎忠与锦江公司签字的痕迹不一致。7张收据显示收款方式是顶账，但谢慎忠没有举出顶账的具体依据、顶账的具体来源，因此该收据的真实性无法认定。2张购房订单上没有锦江公司的印章，也没有谢慎忠的签名，其有效性、真实性无法认定。庭后，谢慎忠向本院提交了临漳县天丰种植专业合作社大名分社的股金证（金额为2500000元）及银行转账凭条、临漳县公安局立案决定书及对王燕乐的取保候审决定书，本院认为，虽然谢慎忠提交了购房收据，但收据显示收款方式为顶账，谢慎忠未提交其与锦江公司顶账的相关证据，因临漳县天丰种植专业合作社与锦江公司系两个不同的法人企业，故谢慎忠提交的临漳县天丰种植专业合作社大名分社的股金证不能证实谢慎忠与锦江公司之间存在债权债务关系。另外，谢慎忠提交的物业费票据显示收款方式为顶帐，收取物业费的公司为邯郸市景华物业管理有限公司，谢慎忠称是锦江公司用房顶帐时一并出具的，但邯郸市景华物业管理有限公司与锦江公司也是两个独立的法人单位，且谢慎忠陈述其与邯郸市景华物业管理有限公司并无债权债务关系。综合以上分析，谢慎忠虽然提交了购房协议书、购房款收据，但对购房款的来源未能提供充分有效证据，不足以证明本院查封涉案房屋之前，谢慎忠已支付全部房款。第二，关于本院查封之前谢慎忠是否已合法占有涉案房屋。对此，谢慎忠提交了购买装修材料收据7张。熊玉兰对此持有异议，认为该装修收据上既没有书写谢慎忠的名字，也没有填写涉案房产的房号，不能证明用于装修了涉案房屋。本院认为，谢慎忠提交的收据上均未显示客户名称为谢慎忠，也未显示房屋的具体位置及房号，不能证明购买的装修材料用于了装修涉案房屋。且该收据显示的时间均为2016年，而本院查封涉案房屋的时间是2015年7月8日，因此，不能证实在本院查封之前，谢慎忠已经合法占有、入住该房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”依照上述法律规定，谢慎忠应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，谢慎忠与锦江公司签订购房协议书时，锦江公司尚未取得商品房预售许可证。谢慎忠提交的证据不足以证明其已支付的房款超过合同约定总价款的50%。谢慎忠自认除涉案房屋外，锦江公司还抵顶给其一套住房，另外，其庭审中陈述在邯郸市其妻子名下还有一套住房，因此涉案房产并非谢慎忠的唯一住房。综上，谢慎忠对涉案房屋所提异议不符合上述规定的要件，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故谢慎忠要求停止对邯郸市××小区××楼××单元××房屋强制执行并解除对该房屋的查封的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告谢慎忠的诉讼请求。案件受理费10700元，由原告谢慎忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审　判　长　　刘爱霞审　判　员　　华晓英人民陪审员　　李世杰二〇一七年十月二十日书　记　员　　郑丽娜附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注公众号“”