（2017）津01民终7092号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-07-17
案件名称
聂皓、刘莹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
聂皓,刘莹,王云菊,天津金圣弘房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终7092号上诉人（原审被告）：聂皓，女，1958年8月9日出生，汉族，天津市人事局退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王荣贵，天津博专律师事务所律师。委托诉讼代理人：狄妍，天津孚惠律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘莹，女，1985年2月28���出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王荣贵，天津博专律师事务所律师。委托诉讼代理人：狄妍，天津孚惠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王云菊，女，1972年4月11日出生，汉族，天津市北辰区青光中学教师，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王云红（姐妹关系），女，1970年5月5日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。原审第三人：天津金圣弘房地产经纪有限公司，住所地天津市北辰区佳荣里街佳荣里11号楼底商116—117号。法定代表人：王镇，总经理。委托诉讼代理人：谢鑫，该公司店长。委托诉讼代理人：韩刚，该公司法务。上诉人聂皓、刘莹因与被上诉人王云菊、原审第三人天津金圣弘房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案��不服天津市红桥区人民法院（2016）津0106民初6700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人聂皓、刘莹及二上诉人的委托诉讼代理人王荣贵、狄妍，被上诉人王云菊及其委托诉讼代理人王云红，原审第三人天津金圣弘房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人谢鑫、韩刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂皓、刘莹上诉请求：1.撤销天津市红桥区人民法院（2016）津0106民初6700号民事判决第二、三项，裁定发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.两审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定上诉人刘莹的贷款审批情况缺乏证据支持。2.一审法院认定被上诉人单方解除《金圣房屋居间买卖合同（私产）》《天津市房产买卖协议》合法有据属于认定事实错误、适用法律错误。王云菊辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院判决。事实和理由：双方买卖协议明确约定了付款时间，上诉人付款已经超过约定的期限，是上诉人违约，被上诉人不应承担违约责任。天津金圣弘房地产经纪有限公司述称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院判决。王云菊向一审法院起诉请求：1.依法请求贵院判令解除原、被告双方签订的《金圣房屋居间买卖合同》《天津市房产买卖协议》；2.依法判令被告赔偿原告违约金126000元；3.依法判令被告赔偿原告中介费用10000元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：诉争房屋坐落天津市红桥区，私产房屋，权利人为原告王云菊。2016年8月16日，原告王云菊（卖方、甲方）与被告聂皓（买方、乙方）以及第三人金圣弘公司（居间方、丙方）就诉争房屋的买卖事宜签订合同编号为0000239的《金圣房屋居间买卖合同（私产）》（以下简称《合同》）。《合同》约定，诉争房屋成交价格为1260000元，买方于2016年8月16日交付贰万元整给卖方作为购房定金，并作为一部分房款；买方采取贷款方式支付房款，买方须于2016年9月15日前攒齐首付款，同时买卖双方共同办理：签订《天津市房产买卖协议》、交易资金监管、买方贷款、产权过户等手续；违约责任条款约定：本合同签订后，如买卖双方或买卖一方未能履行本合同，居间方收取的服务费均不予退还，违约方或合同解除责任方应向非过错方承担居间服务费的损失；若买方以贷款方式购买该房屋，则买方必须提供真实有效的相关资料和证明：如因买方所提供的相关材料不符合贷款银行的审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由买方按照一次性付款方式从最终确定不能办理之日起三十日内向卖方补齐全部房款。否则视为买方违约，由违约方向另一方支付本合同确定的实际交易价格的10%作为违约金，实际损失超出违约金总额的责任方据实赔偿；买卖双方任何一方拒绝履行或解除合同或发生合同约定的违约行为，均由违约方向另一方支付本合同确定的实际交易价格的10%作为违约金，实际损失超出违约金总额的责任方据实赔偿；另合同备注：1.甲方承诺腾空该房屋前给付所有欠费；2.甲方认可乙方将该房屋进行低评后进入房管局进行交易；3.乙方承诺将差额款于过户当日前一次性交齐于甲方；4.甲方认可与乙方指定人员办理该房屋的贷款及过户相关手续。《合同》签订当日，被告聂皓依约向原告王云菊支付了定金20000元，原告王云菊与被告聂皓分别向第三人支付了中介服务费，其中原告王云菊向第三人支付中介服务费10000元。被告聂皓与被告刘莹系亲戚关系，诉争房屋实际买受人为被告刘莹，被告聂皓签署《合同》并交纳定金均是代替其亲戚的行为。2016年9月6日原告王云菊（出卖人，甲方）与实际买受人即被告刘莹（买受人，乙方）到房管部门就诉争房屋签署了《天津市房产买卖协议》（以下简称《协议》）。该《协议》第四条约定乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的首付款500000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市兴业银行设立的专用账户；当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。《协议》签订后，被告刘莹未能按约定的五日内将首付款存入资金监管账户，被告刘莹称未能按时存首付款的原因是没有接到贷款银行的通知。关于贷款部分，刘莹向兴业银行股份有限公司天津分行金钟支行提交了申请及部分资料，但因资料不全，且被告聂皓涉及多起以他人名义（包括被告刘莹在内）向该银行申请贷款，均涉及到资料不齐全或征信无法通过等问题，后期银行又无法与被告聂皓及包括被告刘莹在内的贷款人取得联系，故该银行对涉及被告聂皓的全部贷款均未予审核通过，做退件处理，银行将全部材料退至第三人处。同时该银行称贷款人交纳首付款的时间与办理贷款手续无关，并非如被告所称由银行通知交纳首付款的时间。上述贷款未被批准后，被告刘莹亦没有按照《协议》约定一次性交纳全部房价款。关于被告聂皓向原告王云菊交纳的定金20000元，经询问原告同意退还，退还的方式为从其主张的违约金数额中予以抵扣。一审法院认为，原告王云菊、被告聂皓及第三人金圣弘公司签订���《合同》，以及原告王云菊与被告刘莹签订的《协议》均系各方当事人真实意思表示，均为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方均应本着诚实信用的原则，依约全面履行自己的义务。根据查明的事实，能够确认被告聂皓系代理被告刘莹签署了《合同》，被告聂皓作为代理人虽以自己名义签订了《合同》，但在披露委托人系被告刘莹的情况下，且后期《协议》亦为被告刘莹本人与原告王云菊签署，因此在《合同》及《协议》履行过程中如发生违约行为应由委托人即被告刘莹承担相应的责任。现原告提出要求解除《合同》《协议》，而被告刘莹则要求继续履行合同。但自签订《协议》之日至原告起诉前，被告刘莹一直未按约定内容按时交纳首付款，后续贷款也未被批准，在此种情况下，被告刘莹既未重新申请贷款，亦未按照《合同》及《协议》约定的条款一次性支付全部购房款，直至原告起诉，被告刘莹没有提交任何证据证明其有继续履行合同的行为，被告刘莹怠于履行付款义务，已经违反了《合同》《协议》的相关约定，构成违约。买卖双方仅仅签订了《合同》《协议》，交付定金20000元，房屋买卖合同大部分义务还未履行，原告因被告未履行付款义务坚持要求解除合同，本案原、被告之间建立的房屋买卖合同关系不具备继续履行的条件，现原告因被告刘莹存在上述违约行为要求解除合同，合法有据，一审法院予以支持。关于原告主张的违约金126000元，因被告刘莹未按约定履行付款义务，导致本案合同无法继续履行，被告刘莹应按合同约定承担相应的违约责任。但对于《合同》中约定的违约金计算标准，被告抗辩标准过高，且原告亦未提交相关证据证明其损失具体数额，对此一审法院结合守约方的履约情况、违约方订立合同时对可能造成损失数额的预见能力、当事人过错程度等因素综合判定，一审法院酌定被告刘莹应向原告支付违约金40000元。另根据法律规定，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，经一审法院询问，原告同意将定金20000元以在违约金中抵扣的方式退还给被告。综上，被告刘莹应向原告王云菊支付违约金20000元（违约金40000元-定金20000元）。关于原告要求被告赔偿中介服务费10000元的主张，根据《合同》相关约定，应由违约方即被告刘莹承担原告该项损失，故一审法院对原告该项诉讼请求予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告王云菊、被告聂皓及第三人天津金圣弘房地产经纪有限公司于2016年8月16日签订合同编号为0000239的《金圣房屋居间买卖合同（私产）》中关于房屋买卖合同的内容；解除原告王云菊与被告刘莹于2016年9月6日就坐落天津市红桥区房屋签订的《天津市房产买卖协议》；二、被告刘莹于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王云菊违约金20000元；三、被告刘莹于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告王云菊中介服务费损失10000元；四、驳回原告王云菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3020元，公告费260元，共计3280元，由原告王云菊负担2074元，被告刘莹负担1206元。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人主张，在一审法院所查明的事实中，关于刘莹贷款审批情况一节没有相关证据予以佐证。经审查，该事实并非本案据以认定解除权成就及违约责任成立的要件事实。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：一、被上诉人是否具备解除合同的条件。二、上诉人是否应承担违约金和中介费。关于争议焦点一。《金圣房屋居间买卖合同（私产）》《天津市房产买卖协议》系各方当事人自愿签订，合同生效后当事人均应全面履行。在《天津市房产买卖协议》中，双方当事人约定，买受人应在签订该合同之日起5个工作日内将首付款存入资金监管账户。《金圣房屋居间买卖合同（私产）》约定，买受人迟延履行付款义务，逾期10日视为合同解除。《天津市房产买卖协议》签订于2016年9月6日，首付款存入时间为2016年10月28日，故合同约定的解除条件成就，出卖人有权解除合同。上诉人虽主张一审法院认定刘莹的贷款审批情况缺乏证据支持，但该情况并非解除权成就的要件事实，本院对上诉人的该项主张不予支持。关于争议焦点二。因合同解除系由于买受人延迟交付首付款引起，故上诉人系违约方，应向守约方承担违约责任。一审法院根据合同履行情况、当事人过错程度酌情认定的违约金数额以及判令上诉人承担中介服务费损失并无不妥，本院予以维持。综上所述，聂皓、刘莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人��皓、刘莹负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝莉代理审判员 张玉洁代理审判员 尹春海二〇一七年十月二十日书 记 员 张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：