（2017）粤0605民初7619号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-28
案件名称
卢凤兰与龚艳红房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢凤兰,龚艳红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初7619号原告：卢凤兰，女，1983年8月23日出生，汉族，住广西省北流市，委托诉讼代理人：姚春鸿，广东合邦律师事务所律师。被告：龚艳红,女,1979年9月18日出生,汉族,住浙江省温州市瓯海区,委托诉讼代理人：黄什锦，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：余丹霞，广东顺迪律师事务所律师。原告卢凤兰与被告龚艳红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年7月31日、2017年9月15日公开开庭审理了本案，原告及其委托诉讼代理人姚春鸿，被告的委托诉讼代理人余丹霞到庭参加两次庭审，被告到庭参加一次庭审。诉讼中，原被告双方向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方于2016年12月15日签订的《房屋买卖合同》，即协助原告办理过户至原告名下的手续；2.被告支付违约金10万元（合同约定违约方支付违约金10万元）；3.被��赔偿原告租房租金损失，自2017年2月起计至实际交付房屋之日止，按照每月1650元的标准计算；4.被告赔偿原告为小孩入学支付给民办学校的注册费4825元。5.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原被告于2016年12月15日签订《房屋买卖合约》，约定由原告购买被告位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园爱琴海岸81座505房之房产。成交价为100万元，买方于2016年12月15日支付购房定金10万元，于房产证登记过户当天支付首期购房款30万元，于过户手续办理完成并在完税当天支付最后一期购房款60万元并以银行按揭方式一次性支付。于2016年12月31日前办理好过户需要的证件并一起到有关部门办理过户登记手续，逾期不到的一方作毁约处理。卖方保证该物业无产权和财物及其他权利限制。卖方决定中途不卖或不按时交付物业的，作卖方违约处理，合同即告解除，卖方需在违约三日内将所收定金及购房款退还给买方，另赔偿买方相当于定金金额的违约金。原告依约于合同签订当天通知银行转账向被告支付定金10万元，被告出具收款收据。原告已获得中国银行广州天河支行于2017年2月22日出具的同贷书，该行同意原告60万元的贷款申请。2017年3月1日，双方签订《广东省佛山市存量房买卖合同》。被告在办理过户手续时告知原告，被告的母亲是该房产的共有人，并且被告的母亲已去世，正在办理继承公证等手续。被告提出待其办理完继承公证手续后再继续办理过户手续。在原告的一再催办下，几个月时间仍未办妥相关手续。而被告又将涉案房屋以145万元的价格在网上委托中介出售。被告的行为导致原告不能入住涉案房屋从而造成原告租金损失，另导致原告的小孩只能就读民办学校并支付入学注册费4825元，被告应赔偿原告相应���损失。被告辩称，2016年12月31日之前，双方办理同贷书手续时，银行提出要办理的公证项目及结婚证名字的更正，所以，本案无法在2016年12月31日之前办理过户，并非龚艳红违约，而是实际不能。对于买家、中介均存在过错，签订合同前并未告知龚艳红需要办理公证。2017年1月3日，龚艳红与卢凤兰电话沟通，明确若手续可以办理，则继续履行合同，不行就算了。故本案合同应在2017年1月3日解除，不同意继续履行合同。龚艳红不存在合同约定双倍返还定金的情形，故不同意支付违约金。请法院驳回卢凤兰的全部诉请。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的中介费收��及仕诚按揭中心收款收据为原件，本院对其形式真实性予以确认；2.原告提交的存量房买卖合同无原件核对且无双方签名确认，本院对其证明内容不予确认；3.原告提交的网页截图打印件，不符合证据形式要求，本院对其真实性不予确认；4.原告提交的租赁合同及案外人身份证、支付宝截图、书杂费收据，及被告提交的房屋租赁合同、支付截图，均涉及案外人，本院对其证明力不予确认；5.原告提交的财产保全委托担保合同及收款收据为原件，本院对其形式真实性予以确认；6.被告提交的与贷款工作人员的聊天截图打印件，无原件核对，本院对其真实性不予确认；7.原告提交的限购通知及被告提交的照片及机票、酒店短信截图、付款截图，与本案无直接关联，本院对其证明力不予确认。根据采信���证据及当事人陈述，本院认定事实如下：涉案房屋位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园爱琴海岸81座505房（权利证号为5730139、1288258），登记权属人为龚艳红、朱奇香，各占二分之一份额。登记日期为2007年7月11日。2016年12月15日，卢凤兰（受让方、乙方）与龚艳红（转让方、甲方）、佛山市南海区大沥镇黄岐家誉房地产中介服务部（经纪方、丙方）签订《房屋买卖合约》，约定甲方以1000000元的成交价将涉案房屋出售予乙方，乙方应于2016年12月15日支付购房定金100000元、应于房产证登记过户当天支付首期购房款300000元、应于办理完房产证过户手续并在完税当天支付最后一期购房款600000元予甲方，如办理按揭最后一期房款由银行放款后一次性支付。过户税费由乙方全部负责。甲乙双方需要2016年12月31日前办理好过户需要的证件并一起到有关部门办理过户登记手续，逾期不到的一方作毁约处理。甲方保证该物业没有产权和财物或其他权利限制，若发生买卖前已存在纠纷或权利障碍的，全部由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此造成的经济损失由甲方赔偿。甲方决定中途不卖及不按时交付物业时，作甲方违约处理，本合同约即告解除，甲方需在违约三日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方相当于定金金额作违约金，乙方中途不买及不按时付清需付定金及购房款时，作乙方违约处理，本合同即告解除，乙方所交定金甲方不予退回。同日，龚艳红出具收款收据确认收到卢凤兰支付的定金100000元。2017年2月22日、2017年6月8日、2017年8月21日，中国银行股份有限公司广州天河支行分别出具《同意购房抵押贷款通知书》，载明拟同意卢凤兰就购买涉案房屋的600000元的住房抵押���款申请，期限25年。朱奇香于2010年12月30日因疾病死亡，注销户口。2017年4月28日，卢凤兰向龚艳红发送《律师函》，催促龚艳红继续履行合同义务，否则追究其违约责任，包括返还定金，支付违约金100000元，赔偿差价损失600000元及中介费10000元、按揭费7000元等损失。龚志明、龚耀辉、龚耀鸿分别于2017年2月4日、2017年1月19日、2017年1月19日经公证声明自愿放弃涉案房屋中其应享有的继承权。2017年6月30日，温州市瓯海区三垟街道上垟村民委员会出在《亲属关系证明》上盖章确认，载明龚艳红有如下亲属关系，母亲朱奇香、父亲龚志明、哥哥龚耀辉、龚耀鸿。本院认为：涉案房屋登记权属人为龚艳红与朱奇香，各占二分之一份额，朱奇香已于签订涉案合同前死亡。龚艳红以自己的名义与卢凤兰签订涉案合同，属于无权��分。现朱奇香就涉案房屋享有的二分之一份额属于朱奇香与其丈夫龚志明的夫妻共同财产，且双方均未能证明朱奇香的继承人范围，包括朱奇香的父母、配偶及子女的全部情况。在没有证据证明龚志明同意出售涉案房屋全部份额予卢凤兰，及无有效证据显示已出具放弃朱奇香所占涉案房屋份额继承的龚志明、龚耀辉、龚耀鸿是否为朱奇香的全部第一顺序继承人的情况下，因涉及上述夫妻共有财产及继承人不明的问题，涉案房屋买卖合同无法继续履行。现原告主张继续涉案合同，存在客观不能，本院不予支持。原告明确表示其主张的违约金100000元是在继续履行涉案合同的基础上提出的，根据不告不理原则，因涉案合同现不符合继续履行的条件，本院对原告的该项违约金100000元的主张亦不予支持，但不影响原告根据实际损失另行向被告主张解除合同的违约责任。原告主张被告赔偿民办学校注册费，因该费用的支出与本案无直接关联，本院对该项主张不予支持。原告主张被告赔偿从2017年2月至实际交付房屋之日止的租金损失，该主张亦是在合同继续履行的基础上主张的，且涉案房屋已无法交付予原告，本院在本案中不予支持该主张，但不影响原告要求被告承担合同解除的整体违约责任。因本案诉讼是由被告引起，故案件受理费及财产保全费由被告负担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告卢凤兰的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费7401.41元、财产保全费5000元，合共12401.41元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告���本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 孙秀娟二〇一七年十月二十日书记员 罗静雯 来源：