（2017）浙0381民初8400号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-30
案件名称
浙江飞达家具有限公司与潘贻普房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
瑞安市人民法院
所属地区
瑞安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江飞达家具有限公司,潘贻普
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款；《中华人民共和国企业破产法（2006年）》：第十八条第一款
全文
浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0381民初8400号原告：浙江飞达家具有限公司（统一社会信用代码：913303811455977767），住所地：瑞安市莘塍街道仙桥工业区。诉讼代表人：叶连友，该企业管理人负责人。委托代理人（特别授权）：覃杨萍、贺君，浙江震瓯律师事务所律师。被告：潘贻普，男，1950年10月17日出生汉族，户籍所在地：瑞安市。委托代理人（特别授权）：姚年鹤、魏为晓，浙江品和律师事务所律师。原告浙江飞达家具有限公司（以下简称飞达家具公司）与被告潘贻普房屋租赁合同纠纷一案，于2017年8月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告飞达家具公司的委托代理人贺君，被告潘贻普的委托代理人魏为晓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告飞达家具公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告飞达家具公司与被告潘贻普签订的落款时间为2012年8月2日《厂房租赁合同》于2016年9月22日解除；二、判决被告潘贻普立即腾空厂房并交还原告；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告飞达家具公司与被告潘贻普签订一份落款时间为2012年8月2日《厂房租赁合同》，约定原告飞达家具公司将自有的坐落在瑞安市厂房1层面积85平方米左右，三层面积680平方米左右，四层面积235平方米，共计1000平方米出租给被告潘贻普作家具销售展厅使用；租赁期限共八年，从2012年10月1日至2020年12月30日止（其中装修三个月，不计租金）；第一年至第六年，年租金为10万元人民币（含税款、管理费、电费等所有费用），第七至第八年年租金为12万元人民币，前六年的租金应在2012年9月1日前支付，后二年的租金应在2018年6月1日前支付。2016年7月22日，浙江省瑞安市人民法院依法受理飞达家具公司破产清算一案，并指定浙江震瓯律师事务所为飞达家具公司管理人（以下简称“管理人”）。管理人接受指定后，通过函告、张贴的方式告知被告原告与其的租赁合同已解除并要求腾空厂房，但被告均置之不理。被告潘贻普答辩称：原、被告双方于2012年8月2日经协商订立《厂房租赁合同》，约定由被告承租本案涉诉厂房中1000㎡使用，租赁期限为八年，即租期从2012年10月1日至2020年12月30日，前六年年租金为10万元，后两年年租金为12万元，并约定支付租金的时间为一次性支付前六年租金。在合同签订以后，被告随即于同年8月18日将租金60万元转至原告股东陈茜的银行账户，并已收悉。被告均已依约履行合同的全部义务，现原告资不抵债导致破产，不能以此为由解除租赁合同并拒不履行合同义务，现涉诉厂房由被告正常合理的使用，原告已收取相应对价，并未对其造成任何损失，且承租人使用涉诉厂房不影响原告行使处置权，原告提出解除租赁合同的诉讼请求不符合我国《合同法》的契约精神及相关法律条文规定，请求人民法院依法予以驳回。另，原告提出双方签订的《厂房租赁合同》已于2016年9月22日解除的说法，不符合相关法律的规定。首先，从法律的位阶上看，原告使用《企业破产法》第18条的规定向答辩人发出已解除合同的通知，该法系2006年8月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，属于普通法；但是，双方订立的租赁合同属于《合同法》第212条规定的使用租赁物、支付租金的合同，该法系1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过，属于基本法。两者在法律效力位阶上应存在上下之分，基本法大于普通法，适用下位法的同时不得违背上位法的相关规定，所以原告在适用《企业破产法》对债务人相关合同进行解除时不能违背上位法规定对承租人享有租赁及相关权益进行侵害，原告提出解除并要求腾空违背基本法的规定。其次，从法律程序上看，被告并未收到任何解除合同的文件（包括解除租赁的函、腾空厂房的函等），对该通知并不知晓。因此，被告要求继续履行租赁合同是有法律依据的，且原告提出解除租赁合同不符合《合同法》第93条、94条关于解除权的规定，无故解除已违背法律程序，侵犯了被告的合法权益，现被告要求原告继续行使租赁合同的相关义务，是有法可依的。再者，根据《合同法》第229-230条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。在本案中，原告名下厂房经破产程序可能造成所有人变更的结果，但是依据相关法律规定，承租人享有“买卖不破租赁”以及“优先购买权”的相关权利，原告无理要求腾空属于对法律赋予承租人权利的损害，不应得到支持。且涉诉厂房设立抵押权的时间为2013年6月6日，裁定破产时间为2016年7月22日，均晚于被告订立租赁合同及使用涉诉厂房的时间，即使涉诉厂房依法进入拍卖程序，人民法院应依法裁定对厂房实行带租拍卖，且被告依法享有优先购买权。综上所述，双方订立的《厂房租赁合同》合法有效，应依法得到保护，原告不能简单适用《破产法》规定提出解除合同，被告应继续享有租赁的权益，即使人民法院依法对破产公司的财产进行处置，对租赁物应当带租拍卖，承租人依法享有优先受让权以及出卖后继续使用租赁物的权利。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告飞达家具公司在本院指定的举证期限内提供了以下证据：证据1、营业执照1份，证明原告的主体资格。证据2、常住人口基本信息1份，证明被告的主体资格。证据3、（2016）浙0381民破62号民事裁定书及决定书各1份，证明瑞安市人民法院于2016年7月22日受理飞达家具公司破产清算一案，并指定浙江震瓯律师事务所为管理人的事实。证据4、《土地使用权登记情况查询结果》、《瑞安市住建局产权证明书》各1份，证明原告为涉案承租房产的合法所有权人的事实。证据5、《厂房租赁合同》1份，证明原、被告于2012年8月2日签订《厂房租赁合同》，双方就租赁区域、租期及租金等事项进行了约定的事实。证据6、飞达家具公司管理人函、EMS快递单（管理人函）、邮件查询结果（管理人函）、《要求腾空房屋并支付租金的函》、EMS快递单（腾空房屋并支付租金的函）、邮件查询结果（腾空房屋并支付租金的函）、EMS退件各1份、管理人张贴通知的照片6张，证明原告多次通知被告解除合同并要求支付租金、腾空房屋，但被告均置之不理。原告飞达家具公司在举证期限外提供了以下证据：证据7、被告申报债权时的地址确认书1份，证明收件地址是经被告本人确认的事实。证据8、谈话笔录1份，证明管理人已经告知被告解除合同的事宜且被告已经知道了。被告潘贻普在本院指定的举证期限内提供了以下证据：证据9、银行转账凭证1份，证明被告依约支付六年租金的事实。证据10、情况说明1份，证明原告出具已收取前六年租金的事实。证据11、谈话笔录复印件1份，证明原告在破产程序中就与被告之间的租金向破产管理人作出说明的事实，确认出租范围及收取相关租金。上述证据经庭审出示、质证，被告对证据4中《土地使用权登记情况查询结果》、《瑞安市住建局产权证明书》中用笔注明的抵押期限是2013年6月6日是晚于双方签订合同的时间；对证据5《厂房租赁合同》中的租金被告方已经支付完毕；证据6，被告方没有收到相应快递，且被告方已经支付了租金，要求腾空是对被告方的权益的侵害，被告方也有看见照片；证据8、证明被告方享有租赁权；对其他证据均没有异议。原告对证据9银行转账凭证因为没有原件，其真实性和合法性有异议，关联性无异议；证据10情况说明的三性无异议，原告方是收到租金；证据11谈话笔录真实性、合法性无异议，证明管理人向飞达家具的询问有关事实。本院对上述证据作如下认证：证据1-5客观真实，来源合法，予以采信；证据6、7、8、11，形成证据链，互相印证，证明管理人已通过函告、张贴的方式告知被告解除合同并限期腾空厂房，被告对上述情况已经知晓的事实；证据9、10，可以证明被告待证事实，被告方已支付六年租金合计60万元。本院查明事实如下：2012年8月2日，原告飞达家具公司与被告潘贻普签订《厂房租赁合同》，约定原告将自有的坐落于瑞安市厂房1层面积85平方米左右，三层面积680平方米左右，四层面积235平方米，共计1000平方米出租给被告作家具销售展厅使用；租赁期限共八年，从2012年10月1日至2020年12月30日止（其中装修三个月，不计租金）；第一年至第六年，年租金10万元人民币（含税款、管理费、电费等所有费用），第七至第八年年租金为12万元人民币，前六年的租金应在2012年9月1日前支付，后二年的租金应在2018年6月1日前支付。2012年8月18日，被告依约支付了前六年的租金。2016年4月28日，原告以其公司已资不抵债，不能清偿到期债务，且缺乏清偿能力为由申请破产清算。同年7月22日，本院依法受理飞达家具公司破产清算一案并指定浙江震瓯律师事务所为浙江飞达家具有限公司管理人（以下简称“管理人”）。管理人接受指定后，通过函告、张贴的方式告知被告，双方签订的落款时间为2012年8月2日《厂房租赁合同》于2016年9月22日解除，限被告于2017年7月8日前腾空厂房，并将实际腾空的厂房交付给管理人之日止未支付的租金及其他应缴费用支付至管理人。被告拒绝腾空，故酿成此讼。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》合法有效，予以确认。根据我国《合同法》的相关规定，合同解除有两种形式：第一种是协商解除。第二种是法定解除。《企业破产法》的第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。依据上述规定，法律赋予管理人享有单方解除债务人与相对人未履行完毕合同的权利。现原告资不抵债，不能清偿到期债务，已进入破产清算程序。管理人已通过函告、张贴的方式告知被告，且被告已经收悉。综上，双方签订的落款时间为2012年8月2日《厂房租赁合同》于2016年9月22日解除，同时被告应腾空厂房并将厂房交付给管理人，但应给予被告一定合理期限予以搬离。厂房是破产企业主要财产，若不解除租赁合同，破产财产变现难度加大，一旦破产财产不能变现，会损害到其他债权人利益，这显然违背了《企业破产法》关于“公平清理债权债务”的宗旨。另外根据《企业破产法》的规定，被告因合同解除所产生的损害赔偿请求权可以申报债权，这条规定已经充分考虑了被告作为承租方的利益。被告抗辩的意见，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，判决如下：一、原告浙江飞达家具有限公司与被告潘贻普签订的落款时间为2012年8月2日《厂房租赁合同》于2016年9月22日解除。二、被告潘贻普于本判决生效后三十日内腾空租赁的坐落于瑞安市厂房（建筑面积约1000平方米），并将上述厂房交付给原告浙江飞达家具有限公司。本案受理费40元（已减半收取），由被告潘贻普负担（被告定于本判决生效后10日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院[在递交上诉状后到本院领取上诉缴费通知书，并在收到通知书之日起7日内先预缴上诉案件受理费80元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不缴按自动撤回上诉处理]。审 判 员 潘胜华二零一七年九月二十八无代书记员 林丹枫----?PAGE?9?----