北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终11249号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京饪酷国际餐饮文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区黄木场路6号。
法定代表人：王秀红，总经理。
委托诉讼代理人：彭羽，泰和泰（北京）律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈黎，男，1981年8月7日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李立，北京市京诚律师事务所律师。
原审
第三人：北京登比国际影视文化有限公司，住所地北京市朝阳区世纪东方嘉园104号楼1单元08号。
法定代理人：张德强，经理。
委托诉讼代理人：燕红杰，男，1977年5月17日出生，该公司职员。
委托诉讼代理人：王重阳，男，1988年10月14日出生，该公司职员。上诉人北京饪酷国际餐饮文化发展有限公司（以下简称饪酷公司）因与被上诉人陈黎、原审第三人北京登比国际影视文化有限公司（以下简称登比公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初11815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人饪酷公司之委托诉讼代理人彭羽，被上诉人陈黎之委托诉讼代理人李立，原审第三人登比公司之委托诉讼代理人王重阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。饪酷公司上诉请求：请求撤销一审判决，驳回陈黎的全部反诉请求；判决陈黎按照每月79356.67元的标准向饪酷公司支付从2015年8月1日起至涉诉房屋交还饪酷公司止的合作使用费及房屋占用费；判决陈黎从2015年8月1日起向饪酷公司按照每月1800元的标准支付物业管理费直至其将涉诉房屋交还饪酷公司；本案一审、二审诉讼费由陈黎承担。事实与理由：
一、对于一审判决认定合同无效以及判决的保证金没有异议，但陈黎应把房屋返还给饪酷公司，不同意一审判决的利息起算点。陈黎在诉讼前从未要求饪酷公司返还利息，故应从陈黎主张之日开始即提起反诉之日2016年10月28日起算。
二、根据相关司法解释的规定，陈黎在返还房屋之前应向饪酷公司支付2015年8月1日开始的房屋占用费，支付标准按照协议约定。
三、饪酷公司提供了物业服务，应收取相应的物业管理费。陈黎辩称：同意一审判决。登比公司述称：同意一审判决。2016年3月，饪酷公司向一审法院起诉请求：1.陈黎支付自2015年8月1日至2015年10月1日的合作使用费158713.33元；2.陈黎支付自2015年10月2日至向饪酷公司交付房屋之日的占用使用费；3.陈黎支付2015年8月1日至向饪酷公司交付房屋之日的物业费；4.陈黎支付违约金290445.4元。事实和理由：2014年7月31日，饪酷公司与陈黎签订合作合同，约定饪酷公司将黄木厂6号C座西向东边第一间场地交付陈黎作为经营餐饮使用，饪酷公司负责出具顾客就餐票据，陈黎依约支付合作使用费。在合同履行期间，陈黎从2015年7月17日开始就未依约支付2015年8月1日起的合作使用费，并拖欠水、电、气等费用。经饪酷公司多次催要，陈黎仍拒绝支付，构成严重违约。饪酷公司无奈依约解除合作合同，但直至今日陈黎拒不交回使用区域，继续占用合作区域经营至今。故饪酷公司诉至法院，以维护合法权益。陈黎一审辩称：陈黎不同意饪酷公司的全部诉讼请求。陈黎与饪酷公司之间的合同关系，名为合作，实为租赁。合同签订后，陈黎依约支付了第一年的租金、物业费、保证金等款项；但北京龙潭李老爹餐饮有限公司（饪酷公司的关联公司）与其出租方登比公司发生争议，双方之间的租赁合同被法院确认于2015年5月30日解除。故饪酷公司自2015年5月30日起便失去继续出租房屋的基础。登比公司向陈黎发送相关通知，要求陈黎配合交回房屋。陈黎为防止损失进一步扩大，只能与登比公司签署租赁合同，继续经营。陈黎已支付2015年9月14日前的租金，已超过北京龙潭李老爹餐饮有限公司与登比公司的租赁期间。陈黎与登比公司签署租赁合同后，陈黎与饪酷公司之间的合作合同即已名存实亡，没有必要继续履行。陈黎一审提起反诉请求：1.确认陈黎与饪酷公司于2014年7月31日签署的合作合同于2015年5月30日解除；2.饪酷公司返还保证金151156元和利息（以151156元为基数，自2015年5月31日至实际给付之日，按照银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2014年7月31日，陈黎与饪酷公司签订合作合同，约定饪酷公司向陈黎出租黄木厂路6号E座西向东第一间房屋。陈黎依约支付了第一年的租金、物业费、保证金等款项。但在合同履行过程中，因北京龙潭李老爹餐饮有限公司存在擅自转租行为，其与登比公司的租赁合同被法院确认于2015年5月30日解除，陈黎与饪酷公司的租赁关系因此丧失基础。为减少损失，陈黎与登比公司签署租赁合同，得以继续经营。至此，陈黎与饪酷公司的租赁关系无法继续履行，但饪酷公司却一直拒绝退还保证金。为维护合法权益，陈黎特提起反诉。饪酷公司针对陈黎的反诉答辩称：饪酷公司不同意陈黎的反诉请求。双方签订的合作合同约定若陈黎提前解除合同，则饪酷公司有权不予退还保证金。在合同履行过程中，因陈黎未按约定交纳费用导致饪酷公司发函解除合同，故饪酷公司有权不予退还保证金。因陈黎存在违约行为，饪酷公司在2015年10月1日已经解除双方签订的合作合同，故现在双方的合同处于解除状态。登比公司述称：登比公司与陈黎签订了合同，现对其他情况不清楚。一审法院
经审理查明：2014年7月31日，饪酷公司作为甲方，陈黎作为乙方，双方签订合作合同，约定甲方将黄木厂六号E座西向东第一间区域（以下简称涉案房屋）交付乙方独立使用；合作期限自2014年8月1日至2019年9月14日（已含装修期）；自2014年8月1日至2015年2月14日，乙方向甲方支付合作使用费906934元；合作使用费支付方式为一次性支付6个月使用费，后按照每6个月支付一期，每期支付6个月使用费；物业费每月1800元，每期交纳6个月；第一年合作使用费支付时间分别为2014年8月1日、2015年2月14日，每期金额为453467元；第二年合作使用费支付时间分别为2015年8月15日、2016年2月14日，每期金额为476140元；第三年合作使用费支付时间分别为2016年8月15日、2017年2月14日，每期金额为499947元；合同签订之日乙方先行向甲方支付相当于两个月合作使用费的合作保证金151156元；合作期满或合同解除后，甲方在抵充合同约定由乙方承担的费用、合作使用费、损失外，剩余部分无息归还乙方，归还时间为合作期满或合同解除后30个工作日内，如乙方违约提前终止合同，该保证金甲方有权不予退还；在合作期内，乙方因使用区域房屋发生的水、电、天然气、暖气费、卫生清洁费等费用由乙方承担；因合作期满或解除合同致使本合同终止的，乙方应在本合同的期限届满之日或收到解除合同通知之日起3日内腾退、返还状态良好的使用区域及装修；超过前述期限的，每逾期一日，乙方应按合同约定的最后一期房租计算的日合作使用费的3倍向甲方支付房屋占用费；乙方有不支付或者不按约定支付合作使用费、清洁费、水、电、暖、燃气、通讯等应交费用达30日的或欠交合作使用费、物业费、水、电、暖、燃气、通讯等应交费用累计达1个月合作使用费总额的，甲方有权解除合同，即刻收回房屋，所收合作使用费、保证金不予退还；乙方不按约定支付合作使用费、清洁费、水、电、暖、燃气、通讯等应交费用，未达到单方解除合同条件的，乙方每日应按当期合作使用费的1%向甲方支付违约金。陈黎于2014年7月31日向饪酷公司支付10万元，于2014年8月4日向饪酷公司支付518123元，于2015年3月12日向饪酷公司支付464267元。双方认可上述款项包含一年租金906934元、一年物业使用费21600元、保证金151156元；关于另2700元，陈黎称其无法陈述具体性质。陈黎称双方所签合作合同条款“自2014年8月1日至2015年2月14日，乙方向甲方支付合作使用费906934元”中的“2015年2月14日”系属笔误，双方约定的合作期限包含免租期，故其认为第一年合作使用费906934元的对应期限应至2015年9月14日，其已实际支付2015年9月14日以前的合作使用费。饪酷公司则认为双方未约定免租期，陈黎仅已实际支付2015年7月31日以前的合作使用费。饪酷公司称北京龙潭李老爹餐饮有限公司（以下简称李老爹公司）自登比公司承租涉案房屋，李老爹公司基于合作关系将该房屋交予其使用，其享有自主招商权。饪酷公司提交了其与李老爹公司于2014年6月26日签订的合作合同。登比公司曾以李老爹公司为被告向法院起诉房屋租赁合同纠纷，要求解除双方签订的房屋租房合同，并要求李老爹公司交还涉案房屋、支付违约金。法院于2016年1月7日对该案作出（2015）朝民初字第40874号民事判决，确认登比公司与李老爹公司签订的房屋租房合同于2015年5月30日解除，并判令李老爹公司向登比公司交还涉案房屋。李老爹公司不服上述判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为，李老爹公司违反双方签订的房屋租房合同的约定擅自转租涉案房屋已构成违约，合同约定的解除条件已成就；北京市第三中级人民法院于2016年3月31日对该案作出（2016）京03民终3439号民事判决，驳回上诉、维持原判。陈黎提交了登比公司向“各租户”发送的落款时间为2015年7月13日的通知，其中记载登比公司已于2015年5月27日解除与李老爹公司签订的租赁合同，若各租户拟继续经营，应与登比公司协商后续事宜。陈黎称其收到通知后为减少损失，便以其控股的煦满江城（北京）餐饮管理有限公司（以下简称煦满江城公司）名义与登比公司就涉案房屋签订房屋租赁合同，并自2015年9月15日起向登比公司支付租金。陈黎称其未向饪酷公司发送有关解除合同的通知，但因登比公司与李老爹公司之间的房屋租房合同被法院确认于2015年5月30日解除，故认为其与饪酷公司之间的合作合同亦于2015年5月30日自动解除。饪酷公司于2015年10月1日分别向涉案房屋及陈黎居住地寄送解约通知书，称因陈黎未按约定时间支付2015年8月15日至2015年9月30日期间的合作使用费、物业费，故通知合作合同于2015年10月1日正式解除。中国邮政速递物流信息查询单记载寄往涉案房屋的邮件于2015年10月2日由同事代收；寄往陈黎居住地的邮件于2015年10月11日由本人签收。饪酷公司认为其与陈黎之间的合作合同于2015年10月1日解除。饪酷公司称其主张的占有使用费自2015年10月2日至2016年7月31日按照每月79356.67元计算，自2016年8月1日至实际交付房屋之日按照每月83324.5元计算。饪酷公司还称因陈黎未按约定支付2015年8月1日至2016年1月31日期间的合作使用费476140元，故其依约按照每日1%标准主张2015年8月1日至2015年9月30日的违约金。一审法院认为：（2016）京03民终3439号民事判决书可以表明，登比公司并未同意李老爹公司转租涉案房屋，且在得知李老爹公司的转租行为后即要求解除双方之间的房屋租房合同。因此，法院判定饪酷公司与陈黎签订的合作合同无效。（2016）京03民终3439号民事判决确认登比公司与李老爹公司签订的房屋租赁合同于2015年5月30日解除，李老爹公司、饪酷公司于此日期后均丧失对涉案房屋的占有权源，饪酷公司无权要求陈黎支付此日期后的合作使用费、占有使用费、物业费。饪酷公司与陈黎签订的合作合同无效，故饪酷公司亦无权要求陈黎支付违约金。饪酷公司与陈黎签订的合作合同无效，故该合同不存在解除事宜。饪酷公司应向陈黎返还保证金151156元。在饪酷公司丧失对涉案房屋的占有权源之时，其亦同时失去继续持有上述保证金的权利基础，故陈黎有权要求饪酷公司自2015年5月31日其就上述保证金支付利息。据此，一审法院于2017年7月判决：
一、北京饪酷国际餐饮文化发展有限公司于判决生效之日起十日内向陈黎返还保证金十五万一千一百五十六元，并支付利息（以十五万一千一百五十六元为基数，自2015年5月31日至实际返还之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、驳回北京饪酷国际餐饮文化发展有限公司的全部诉讼请求；
三、驳回陈黎的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院
经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。已生效判决认定李老爹公司违约转租，并解除了李老爹公司与登比公司的租赁合同关系。故一审法院据此认定饪酷公司与陈黎签订的租赁合同无效。对于合同效力的认定问题，饪酷公司与陈黎均予以认可，本院对此亦不持异议。已生效判决确定李老爹公司与登比公司合同解除的日期是2015年5月30日。现饪酷公司与陈黎均认可陈黎交纳了租金906934元。但饪酷公司认为该笔租金对应的租期截止点是2015年7月31日，陈黎则认为该笔租金对应的租期截止点是2015年9月14日。无论双方主张哪个时间点，这两个时间点均已超过了2015年5月30日。在2015年5月30日之后，饪酷公司已经丧失了收取租金或使用费的权利基础。故一审法院认定陈黎未欠饪酷公司租金或使用费的事实并无不当。上诉人饪酷公司上诉请求项目的时间节点均已超过2015年5月30日，故对其全部上诉请求，本院难以支持。综上所述，饪酷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18477元，由北京饪酷国际餐饮文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
审 判 员 宫 淼
代理
审判员 张 帆
二〇一七年十月十六日法官 助理 冯 妍
书 记 员 刘 欣 来自