广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0204民初1573号
原告：韶关市梨苑物业服务有限公司。住所：韶关市韶南大道三公里东侧金沙广场*楼。
法定代表人：王圳泉，总经理。
委托诉讼代理人：廖文忠，广东秦唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫凡，广东秦唐律师事务所律师。
被告：夏永华，男，1976年8月17日出生，汉族，住韶关市。
被告：邓海芹，女，1975年7月28日出生，汉族，住韶关市。
原告韶关市梨苑物业服务有限公司(下称物业公司)与被告夏永华、邓海芹物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由本院
审判员曾丽琼适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人廖文忠、莫凡到庭参加诉讼。被告夏永华、邓海芹经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付2010年4月1日-2016年12月31日物业服务费6534元，物业服务费违约金4204元;2、判令二被告支付2010年4月1日-2016年12月31日水费595元，水费违约金2616元;3、判令二被告支付2010年4月1日-2016年12月31日电梯费、公共照明电费、二次加压电费合计276元，电费违约金221元;4、判令被告支付律师费2000元;1-4项合计：16445元。5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:二被告是御景园E4幢1202房的业主。御景园小区自2009年交付使用以来，一直由原告对小区整体提供物业管理服务。根据《临时物业管理规约》之规定，原告一直积极履行服务义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。二被告自2010年入伙以来也一直未缴纳任何物业服务费及其他各项费用，至今拖欠两套房屋物业管理费6534元，水费595元，电梯电费、公共照明电费、二次加压电费公摊电费276元。我方每期每次以多种形式向被告催交上述各期费用，但其未予理睬。根据合同法及《临时物业管理规约》、《物业管理规约》规定，被告除应当支付欠缴物业管理服务费6534元外，还应当按照约定的违约金计算方法，计算至2017年7月15日支付原告物业服务费违约金4582元（减按日千分之一计)。根据合同法及《广东省城市供水管理办法》、《广东省城市供水价格管理实施办法》的规定，被告除应当缴纳欠缴水费595元外，还应当按每日千分之五标准缴纳违约金共2851元。根据合同法、《电力供应与使用条例》的规定，被告除应当缴纳欠缴公摊电费240元，还应当按每日千分之一(每日累计，不足一元按一元计）的标准缴纳电费违约金共15815元。被告罔顾全体业主的利益，罔顾原告作为物业服务企业微利甚至无利的事实，以各种借口拒不缴纳其应当缴纳的物业服务费、水费、公摊电费。原告的员工都是保洁、保安、维修维护工人、收费员，为了维护原告合法权益、员工的基本生存权和全体业主（包括被告在内）的物业服务、用水用电秩序等共同利益，在屡次催缴而长期无果的情况下，只能聘请律师进行诉讼维权。根据民法通则公平原则和关于代理的规定和小区《管理规约》的规定，原告按司法行政机关规定的律师收费标准聘请律师的费用2000元应当由被告承担。综上所述，请求贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告夏永华没有到庭，也没有提交书面材料。
被告邓海芹辩称，一、物业费。被告非故意拖欠物业费，入住后于2010年5月交纳第一季度的物业水电费。因家里被盗一事，被告主动与原告物业公司沟通，当时原告工作人员回复会给出合理的赔偿和处理方法，事后被告也曾向原告递交申请要求减免5年物业费，约人民币4840元。但原告没有回应。原告作为物业服务公司管理服务并不到位，原告既然不愿意调解就应该书面告之，没必要拖延至今打官司。物管就安全责任上应该承担部分责任。被告认为不应该收取滞纳金。
二、水费及公摊电费。本小区水费是由原告代收，作为业主不会恶意拖欠水费，2010年4月至2014年3月的水费被告已交清，2014年之后的水费，原告却以被告没有缴纳物业费拒收。因此，滞纳金属于不合理收费。
三、房屋渗水漏水问题严重。入住的第二年房屋就开始渗水、漏水，对此，物业以房屋质量问题推给开发商一了百了，但事实上开发商与物业是一家，最终受苦的只有业主。以上陈述均为事实，该被告出的物业服务费等相关费用，我们一定缴纳，但作为物业公司没有做好小区安全防范导致业主的财产损失也请法官依法作出合理的判决。
经审理查明：2008年7月30日，原告与开发商韶关市梨苑实业有限公司签订一份《前期物业管理委托合同》，约定由原告对韶关市韶南大道100号御景园的物业提供有偿管理服务，承担小区包括清洁卫生、治安、排污设施、电气设备等相关的公共服务管理。《御景园临时物业管理规约》第三十四条规定“物业服务公司按服务项目收取费用，本物业管理区域物业服务收费按其拥有物业的建筑面积暂定交纳步梯每平方米建筑面积0.6元，电梯每平方米建筑面积1.0元；……如逾期不交将按应缴款每日3%标准交纳滞纳金”。被告的物业位于御景园C1幢801房，为步梯房，建筑面积为134.48平方米，每月物业服务管理费80.69元。原告物业公司从2007年7月始对被告物业收取物业管理费等费用。2009年2月16日，被告因涉案房屋遭入室盗窃，要求原告解决未果，自2010年4月开始欠缴物业管理费，共拖欠2010年4月1日至2016年12月31日止的物业管理费6535元，拖欠2014年4月1日至2016年12月31日止的水费353元、公摊电费192元。原告催收未果，遂向本院起诉，要求被告除支付欠缴的物业服务费、水费、公摊电费外，还要求被告按欠款金额每日0.1%、0.5%、0.1%分别计付物业服务费、水费、公摊电费的违约金。诉讼期间，被告于2017年8月交清拖欠的物业管理费、水费、公摊电费，庭审时，原告变更诉讼请求要求被告支付2010年4月1日至2017年7月15日止的物业服务费、水费违约金元及律师费2000元。上述事实有原告营业执照副本、被告身份证、常住人口个人信息表、商品房买卖合同、《前期物业管理委托合同》、《御景园临时物业管理规约》、缴费单及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷案件。
原告是建设单位选聘的物业管理公司，负责对被告物业所在小区韶关市韶南大道100号御景园的物业进行管理，与被告之间形成物业服务合同关系。原告对被告欠缴物业服务费的事实，向本院提交了充分的证据予以证实，故本院对被告欠缴物业服务费的事实予以确认。被告拖欠物业服务费的行为，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告支付欠交物业服务费违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，其要求每日按0.1%计付违约金偏高，应予以相应调整，从2010年4月1日计至2017年7月15日的违约金，以80.69.元为基数，累计逾期36920天，按年利率24%的计算，被告应支付的违约金：80.69元×36920天×0.24÷365=1959元。对原告主张水费的违约金问题，由于《前期物业管理委托合同》、《御景园临时物业管理规约》并未对水费的违约金作出明确约定，且水费不属于物业服务费，故对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告主张的律师费2000元，无法律依据，本院不予支持。对被告提出渗水、漏水以及涉案房屋被盗损失问题，属另一法律关系，本案不作处理。对于被告邓海芹提出原告在管理上如安全防范等出现瑕疵，这些问题可以作为选定物业公司考虑的因素，但不应成为每一户业主拒绝交纳服务费的理由，因为小区一旦选定物业公司，而部份业主不交纳管理费的话，对其他业主其实是很不公平的。同时，原告作为物业公司应加强管理，尽心尽责；对业主合理的诉求，应在自己职责范围内尽快作出处理，不能处理的，应加强与业主的沟通，做好解释与协调工作，以减少物管与业主之间的矛盾。被告夏永华、邓海芹经本院合法传唤没有到庭，并不影响本院依据现有证据及查明的事实作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条的规定，
判决如下：
一、被告夏永华、邓海芹在本判决生效之日起十日内支付2010年4月1日至2017年7月15日止的违约金1959元给原告韶关市梨苑物业服务有限公司；
二、驳回原告韶关市梨苑物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取106元，由原告韶关市梨苑物业服务有限公司负担93元，被告夏永华、邓海芹负担13元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 曾丽琼
二〇一七年十月十六日
书记员 谭秀华 来自